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租房合同中的会计核算问题提问：

2004年甲方和乙方同时签订一个租房合同和购房合同（同一套房子），租房合同约定租期20年，如果第一期甲方未受让房屋所有权，合同延长20年，如第二期甲方仍未受让房屋所有权，则延长到土地使用权期限．

购房合同约定甲方愿意受让该房屋，因该土地使用权在2008年1月16日后允许转让，该合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。房屋款项甲方于2004年已付清，其中：银行按揭贷款40万元（以购房合同银行按揭，按揭期限五年），三期租金总额和购房款相等，金额102万元。另购房合同约定，如非政府原因不能办理房屋过户手续，双方可以解除租房合同和购房合同，乙方支付违约金。如是政府原因不能办理房屋过户手续，那就继续租赁。

截止2008年12月房屋还未具备过户条件，2005年，2006年，2007年的正确帐务如何处理？

回答：

甲方在2004年付的房屋款项可以计入预付账款。银行按揭计入长期借款，利息计入财务费用。

老师认为可以作为融资租赁处理。租赁从04年开始，三期租金102万元（老师视作三年），那20年就是102/3*20

这时候需要确定一个折现率，可以根据国家的GDP10％来确定，如果是新兴行业则高于10％，如果是传统工业企业则低于10％，或者也可以按照贵公司的年收益率作为折现率。确定了折现率后把20年的租金折现，计算出现值。

接着用现值和房屋目前的市价比较，根据两者中的较低者确定融资租入固定资产的入账价值。

借：固定资产－融资租入固定资产（上面提到的较低者）

未确认融资费用（金额倒挤）

贷：长期应付款－应付融资租赁款102/3*20

借：长期应付款－应付融资租赁款102

贷：银行存款102

在2005、2006、2007年的时候

根据摊余成本（年初长期应付款余额－年初未确认融资费用余额）×上面老师说的折现率得出的金额计入财务费用

借：财务费用

贷：未确认融资费用

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，

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