房地产开发企业跨省、县(市、区)开发房产预缴税款问题(地区口径)

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产开发企业跨省、县（市、区）开发房产预缴税款问题（地区口径）房地产开发企业跨省、县、市的预缴问题

房地产开发企业跨省、县（市、区）开发房产预缴税款问题

各地国税

地区口径

河北国税

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)2016.4.30

十、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

标注：河北国税的引用来源是房地产开发企业在财税[2016]36号文件中的适用情形的扩展，有一定的思考逻辑，于此小编也是赞同这样的理解。

山东国税

全面推开营改增试点政策指引（一）2016.4.21

四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

标注：房地产开发项目现实当中确实是在开发地成立独立核算的公司更多，因此多也不存在跨地经营的问题。不过这也不能保证都是这样，特别是同一城市中跨区的情形。因此山东国税建议不要增加税务不明确的争议行为了，还是独立办理营业执照作为一个建议，也是切实服务方式的体现。

那对于不能办理独立税务登记的情形，山东国税的观点与河北国税是有差异的，是按照销售不动产的税务办法，即非房开企业的办法来借鉴。不过财税[2016]36号文件中对于房开企业已确定的情形，那是不能改变其的规则的，即对于河北国税回复意见中未明确的情形(适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产)来参照使用才是。

青岛国税

营改增政策指引汇总2016.5.10

一、青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目如何预缴税款？答：青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，应在项目所在地预缴税款。2016年5月1日新发生的青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，需在机构所在地主管国税机关办理《外出经营活动税收管理证明》，向在建项目发生地主管国税机关进行报验登记，参照销售不动产的预缴税款处理规定，在项目所在地按照5%进行预缴，回机构所在地主管国税机关办理纳税申报，并自行开具增值税发票。对需要代开具增值税专用发票的，可向项目所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。

标注：与山东国税的意见一致。

海南国税

全面推开营改增政策指引四大行业座谈会问题系列解答之房地产业2016.6.23

二、关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题

房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引重点关注问题解答（一）》中十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题的指引同时废止。

标注：海南国税还是倾向于在不动产销售发生地(不宜描述为服务发生地)计算缴纳税款。

北京国税

热点问题（6月27日）2016.6.272.纳税人在异地预缴增值税，一税两费应在何地缴纳？答：在增值税预缴地缴纳。

标注：这个问题现在已明确，在异地预缴增值税时一并按照当地标准计算缴纳。《财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税(2016)74号）规定：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

湖北国税

房地产开发企业营改增指引2016.4.8

（二）销售、出租不动产异地预缴税款规定1.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.房地产开发企业中的一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

标注：湖北国税的这个意见表达是很重要的，因为有可能预缴多了的。机构所在地的财政利益可能就得不到保障了。

营改增政策执行口径第四辑2016.11.24五、市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在市州内跨县（市、区）开发房地产的，可不在不动产所在地预缴增值税，在机构所在地申报缴纳增值税。具体情况由市州国税局确定。《湖北省国税局营改增政策执行口径第一辑》第23条[1]的规定废止。

标注：这是湖北国税对于湖北省内管辖范围的处理意见，不必须适用于其他的地方。

湖南国税

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三2016.5.31

（一）房地产开发企业跨县（市、区）开发房地产项目应如何申报缴纳增值税？本着不影响现有地方财政利益格局和便于加强税收管理的原则，参照房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目应在项目所在地预缴税款的有关规定，房地产企业可按以下处理原则申报缴纳增值税：一是项目所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，房地产企业直接在机构所在地按规定申报纳税；收取预收款的，按规定预交增值税。二是项目所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，适用一般计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按一般计税方式申报纳税；适用简易计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按简易计税方法申报纳税。

标注：这个是延续使用财税[2016]36号文件规定的情形延伸，类同河北国税的意见。

内蒙古国税

全面推开营改增政策问题解答二2016.5.30

二、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题做出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

标注：与河北国税的意见一致。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题6月1日2016.6.1

3.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？答：应该在机构所在地办理。

标注：这个问题基本上没有争议了，其实是说明了由机构所在地进行开具发票的确定，与营业税属地税务机关代开发票发生了相反的变化，我们要习惯这一有利性的变化。因为这样才是便于一般纳税人的计算与申报数据的完整。

全面推开营改增政策指引（三）2016.6.17

关于房地产开发企业跨县（市、区）经营预缴税款问题。答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十款第二项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

因此,房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目应在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在总局进一步明确前，本着不动产所在地财政利益保持不变的原则，对房地产开发企业适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目跨县（市、区）经营，均采取在不动产所在地按照5%的预征率预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

标注：这儿摘录文件中的内容，5%应为3%，请读者再行确认财税[2016]36号文件。

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。[学习理解]

这个问题，各地存在明显的差异，那为什么出现这个差异呢？政策的不明确是一方面，其实还是房地产企业销售房地产项目与非房地产企业销售取得的不动产的两个财政分配体系的差异，更因理解逻辑上的不清晰所致。

（1）同是转让，房开企业与非房开企业差异明显：

非房地产企业跨县（市、区）转让自建或取得的不动产的情形：

纳税人

不动产项目

机构所在地计税方式

跨县（市、区）预缴(如有)

计税方式

税率或征收率

计税销售额(X为销售价款和价外费用)

计税依据

预征率

一般纳税人

非自建旧不动产[2]

简易计税方法

5%

(X-原价或作价)

(X-原价或作价)/1.05

5%

一般计税方法

11%

X

自建旧不动产

简易计税方法

5%

X

X/1.05

5%

一般计税方法

11%

X

非自建新不动产[3]

一般计税方法

11%

X

(X-原价或作价)/1.05

5%

自建新不动产

一般计税方法

11%

X

X/1.05

5%

小规模纳税人

非自建不动产

简易计税方法

5%

(X-原价或作价)

(X-原价或作价)/1.05

5%

自建不动产

简易计税方法

5%

X

X/1.05

5%

对于房地产开发企业规定的跨县（市、区）销售房地产项目的情形，财税[2016]36号文件规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

这儿只明确了房开企业销售老项目，且选择一般计税方法下在异地的预缴税款方式。但这个预征计算公式如何计算，没有明确。这不像非房开企业转让不动产时用的预缴公式，都是5%，这主要是方便地税机关代征时便于操作，因为此时无法分清预征人的纳税人身份，不宜增加地税机关的征管成本。房开企业的增值税是在国税机关进行的，理解规定的情形中，是用正常的11%税率或5%的征收率折算不含增值税后的销售额来计算3%。

那表中存在税务机关的理解差异，谁对谁错呢？在当前情形下，这个跨地预缴的来源是源于营改增前营业税是全归属于不动产所在地，营改增后延续此方式，5%的预征率是综合思考之后的可选择结果；但是对于房开企业已明确的老项目一般计税方法的，按3%跨地预征，那似乎有特别明确之意，如果再借鉴非房地产开发企业不动产转让异地预缴的方式，存在一般计税方法和简易计税方法的不同，所以上述税务机关的意见，小编认为都没有系统的考虑身份不同带来的差异，比如用一般计税方法的，那套3%预征率似乎是可行的答案，用简易计税方法的，那套5%预征率似乎是可行的答案。

所以这一点，地区差异是比较明显的，或许引来税务机关之间的利益争议，建议财税部门尽快地明确此问题比较急迫。

（2）房开企业预收款时的预缴税款与跨地预缴税款的不同

在上面讨论的比较多的跨地预缴税款外，房地产开发企业还有一个预缴税款就是下表所列示的内容：

纳税人

不动产项目

机构所在地计税方式

收到预收款时预缴税款，不是跨县(市)的适用情形

计税方法

税率或征收率

计税方式

计税依据

预征率

一般纳税人

老项目

一般计税方法

11%

扣除土地价款计销项税额，后算出应纳税额再抵预缴

预收款/1.11

3%

简易计税方法

5%

全额计税，抵预缴

预收款/1.05

3%

新项目

一般计税方法

11%

扣除土地价款计销项税额后算出应纳税额，再抵预缴

预收款/1.11

3%

小规模纳税人

各种

简易计税方法

5%

全额计税，抵预缴

预收款/1.05

3%

这是在预收款项时的预缴，那这个预缴是在哪儿预缴呢？如果机构与房产所在地一致，那由机构向主管税务机关预缴税款即可，如果是跨地域的，这是没有明确出来的，上面税务机关的解释中也未进行细化。如果还从利益相关的角度考虑，在所在地预缴更有合理性，当然机构所在地税务机关可能认为在机构地预缴，这就会有争议。对于这一点，各地税务机关在上面的解释中只是说明了异地预缴的分析，这通常是在纳税义务发生时