会计实务：物业管理企业管理成本的核算

物业管理企业管理成本的核算物业管理成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修管理活动所发生的各项必要支出。具体内容包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养支出；绿化管理支出；清洁卫生支出；保安支出；办公支出；物业管理企业固定资产计提的折旧等。

与物业管理收入相配比，结合物业管理企业经营活动的特点，物业管理成本又可以分为公共性服务成本、公众代办性服务成本和特约服务成本。

(1)公共性服务成本

公共性服务成本是指物业管理企业在对公共设施如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等的维修保养、公共环境的清洁、绿化、保安等服务活动中发生的各项支出。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。

物业管理企业对某些需要专业知识或专业技能很强的公共性服务内容可以采用出包形式。如小区内的环境绿化。出包形式的成本核算，一般按物业管理企业签订的服务承包合同付款，结算款即为成本合同标的。合同价款的结算办法可按月预支，年度终了一次性结算，差额多退少补。

[例1]安信物业管理公司2003年9月份对辖区华苑小区内的照明设备进行维修。领用装饰灯60个，每个10元。

根据出库单，账务处理如下：

借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本600

贷：物料用品——物业管理成本——装饰灯600

[例2]安信物业管理公司2003年将华苑小区绿化服务出包给花香园艺公司，合同规定每月支付绿化服务费5000元，4月份和10月份华苑小区东区共植入树苗50株、铺草皮300㎡，本年度绿化服务费及草皮、树苗等费用共计7．25万元。

根据合同规定及付款凭证，款项结算的有关账务处理如下：

每月支付绿化服务费时

借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本5000

贷：银行存款5000

年终结算时

借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本12500

贷：银行存款12500

[例3]安信物业管理公司2003年8月的“工资汇总表”中，公共性服务部门的工资共2．5万元，计提福利费0．35万元。

根据工资结算汇总表的有关内容，账务处理如下：

借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本28500

贷：应付工资25000

应付福利费3500

(2)公众代办性服务成本的核算

公众代办性服务成本是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等服务所发生的各项必要支出。公众代办服务成本的内容主要是人工费成本的核算。

[例4]2003年8月安信物业管理公司代办服务部共发生工资0．96万元。根据“派工单”汇总，本月实际总工时1600小时，其中各种代办服务累计1200小时。则，工资额中代办服务应负担的工资为0．72(9600÷1600×1200)万元。

根据计算结果，公众代办性服务成本的账务处理如下：

借：主营业务成本——物业管理成本——公众代办性服务成本7200

贷：应付工资7200

(3)特约服务成本核算

特约服务成本是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务所发生的各项必要支出。特约服务成本的主要内容是人工费和所需材料费。特约服务人工费按服务所需时间和难易程度，物业管理企业有具体规定，所耗材料根据领料单和购料单实际成本计算。

[例5]安信物业管理公司2003年5月为华苑小区8户居民提供地毯清洗服务，领用清洁剂0．08万元、人工费O．32万元。

根据“领料单”和工资分配等记录，账务处理如下：

借：主营业务成本——物业管理成本——特约服务成本4000

贷：原材料800

应付工资3200

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为