会计实务：固定资产和投资性房地产

固定资产和投资性房地产1

固定资产的初始确认

【固定资产概述】

想要成为固定资产，它可需要一些必备条件的，咱们先从它们的概念和确认条件去了解一下

1、概念和特征

固定资产必须是指具有以下特征的有形资产

（1）为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的

（2）它的使用寿命必须超过一个会计年度（这个时间要注意哦）

这两个要素缺一不可，必须同时存在~~

2、确认条件

确认它是一个固定资产，必须要符合这两个条件

（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业

（2）该固定资产的成本能够可靠计量（不然没办法入账~）

【固定资产的初始确认】

固定资产的初始确认部分，我们先讲讲企业从外面购买固定资产这种情形哈，主要分两个部分

1、入账成本

外购固定资产包含的入账成本的计算公式如下：

入账成本=买价+装卸费+运输费+安装费+税金+专业人员服务费

其中，税金的部分，不同的纳税人要采取不同的处理方法

2、会计分录

外购的固定资产分需要安装和不需要安装两种情况，相应的会计分录也是截然不同哒

【小编提醒】在固定资产科目中，如果涉及到专业人员服务费的话，它是计入固定资产成本当中的，但如果是内部员工的培训费的话，它是直接计入当期损益（管理费用等），可是不计入固定资产成本。

【动产工程】

用于动产工程的建造时，涉及到了工程物资、原材料和自产产品三种不同的物资，它的会计分录也是截然不同的

【不动产工程】

不动产工程亦是如此，也是根据三种不同的物资进行相应的会计处理

【小编提醒】自产产品用于不动产工程时，它的应交增值税的计算=计税价格或市场价格或公允价值*税率。

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固定资产的折旧

折旧是考试中常出的一个考点，我们要踏心掌握每一个知识点。

一、折旧的概述

（1）折旧的概念

固定资产折旧就是在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。

有同学不明白，为什么固定资产要计提折旧呢？

首先固定资产是用来生产产品的，也是有生产成本的。固定资产的价值就是它的成本，需要计入到产品的成本中去。我们通过计提折旧的方法将固定资产的成本分期摊销。

如果在购买时直接全部摊销，则当年费用很高，利润减少，而以后年度利润高估。这都是会计所不允许的。

（2）影响因素

A固定资产原价，是指固定资产的原价

B预计净残值

C固定资产减值准备

D固定资产使用寿命

（3）计提折旧的范围

除以情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：

第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；

第二，单独计价入账的土地

第三，改扩建期的固定资产不计提折旧

还应注意的三点：

第一，固定资产应当按月计提，当月增加的，当月不计提折旧；当月减少的，当月仍提。

第二，提前报废的固定资产，不再计提折旧

第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应按估计价值确定其成本并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

二、固定资产折旧方法

三、固定资产折旧的账务处理

固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当计入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关的资产成本或者当期损益。

A企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本

B基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用

C管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用

D销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用

E经营出租的固定资产，其应计提的折旧额应计入其他业务成本

借：制造费用（基本生产车间）

销售费用（销售部门）

管理费用（管理费用）

在建工程（自行建造固定资产中使用的固定资产）

其他业务成本（经营租出的固定资产）

贷：累计折旧

注：因大修理而停用的固定资产，应当照提折旧；经营租入的固定资产不需要提折旧；融资租赁租入的固定资产需要提折旧。

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固定资产的后续支出

我们用一个表格概括后续计量需要掌握的会计分录：

在我们初级考试的范围中，

费用化的后续支出指的就是日常维修支出；

资本化的支出指更新改造。

在更新改造等后续支出中，如果有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。

借：营业外支出（倒挤或贷方营业外收入）

银行存款（被替换部分的变价收入）

原材料（被替换部分可以作为企业原材料使用的残料价值）

贷：在建工程（被替换部分账面价值）

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投资性房地产概述

【投资性房地产概念】

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

很多同学不能分清投资性房地产和固定资产的区别，小编特地为大家讲解一下不同点：

【投资性房地产范围】

1、投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权：

企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于此类。

企业以经营租赁方式租入土地使用权，再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：

指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权

按照国家规定的闲置土地不属于投资性房地产

（3）已出租的土地使用权：

指企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

2、不属于投资性房地产的范围

（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。

如：企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权。

（2）作为存货的房地产：房地产开发企业正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

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投资性房地产账务处理

【科目设置】

【投资性房地产的账务处理】

投资性房地产的账务处理主要就是分录的编制，我们通过三张表，整理出所有的账务处理分录。需要的小伙伴，直接保存吧！

表1：【固定资产的取得】

表2：【投资性房地产的后续计量】

当月增加的投资性房地产（建筑物）当月不计提折旧；当月增加的投资性房地产（土地使用权）当月即开始摊销。

（同固定资产和无形资产的处理）

表3：【投资性房地产的处置】

小编寄语：会计