会计实务：向企业“借钱”买房年底不还要缴个税

向企业“借钱”买房年底不还要缴个税近期，财政部、国家税务总局下发《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）明确，根据《个人所得税法》和《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的有关规定，符合财税[2008]83号所规定情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，个人应依法缴纳个人所得税。为方便人们掌握和运用好相关税收政策，笔者结合实例对上述政策提示如下。

12月30日借款，31日未还也要缴税

财税[2008]83号规定，个人符合以下两种情形的房屋或其他财产应依法缴纳个人所得税。一是企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；二是企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

此处应当注意：一是只有所出资购买或所借款购买房屋及其他财产所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员时，才是应税情形，否则不适用本政策；二是借款年度终了后未归还借款的，才应缴税，如果在年度终了前归还了借款的，则不用缴税。三是“借款年度终了”是以每年的12月31日为限，纳税人即便是12月30日借款，在12月31日未归还，也应计算缴纳个人所得税；同时现行政策未规定退税，对纳税人征税后，即使逾期归还借款，所征税款也不予退还；另外此项政策主要规范企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员用于购买房屋及其他财产所向企业借款，如企业营销、业务人员出差等借款问题并不包括在内。也就是说“借款用途、产权归属、还款时间”必须同时满足“借款购买房屋及其他财产、所有权登记为个人、借款年度终了后未归还”这三个条件，才适合“依法计征个人所得税”这一政策。

按工资、薪金，还是股息红利计税

财税[2008]83号规定，不同性质企业不同身份人员取得上述两种情形的房屋或其他财产所得，分别按不同税目计算缴纳个人所得税。其中，个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，应按照“个体工商户的生产、经营所得”项目缴纳个人所得税；其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，应视为企业对个人投资者的红利分配，应按照“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税；企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

例一：假设现有A合伙企业业主王文、B上市公司股东王武及C外资企业员工王华系三兄妹。2008年6月，他们所在的企业分别给三人购买了价值96万元的住房各一套，根据财税[2008]83号规定，王文作为合伙企业主取得的上述房产，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目缴纳个人所得税；王武因为是个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者，则视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税；而王华作为员工从C外资企业取得的上述房产，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

注意相关政策，做好税务处理

上述政策其实是在《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号）政策基础上进一步明确和规范的，除将“关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题”中的“借款人”，从“纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款”扩大为“企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款”外，其他并没有多大变化，具体政策操作上仍按现行政策执行。因此，主要应注意以下政策并做好相关处理。

一是企业雇员取得房产、车辆可平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税。《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业以实物向雇员提供福利如何计证个人所得税问题的通知》（国税发[1995]115号）规定，“企业为符合一定条件的雇员购买住房、车辆等个人消费品，所购房屋产权证和发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限，该汽车的所有权完全归雇员个人所有……个人取得实物所得应在取得实物的当月，按照有关凭证上注明的价格并入其工资、薪金所得征税。考虑到个人取得的前述实物价值较高……可按企业规定取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税。”而对于取得除房产、车辆以外的其他财产，是否也适用“平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税。”税法上尚没有明确规定。此外，从文件可以看出，按工作年限平均分月计入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税前提条件是：纳税人取得的实物福利（即房屋或其他财产）所在的企业对取得该财产所有权需达到的工作年限内进行了相关规定，如果没有具体规定的，则不享受“平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税”政策规定。

二是股东取得车辆可以合理减除部分所得。《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号）规定，“考虑到该股东个人名下的车辆同时也为企业经营使用的实际情况，允许合理减除部分所得。减除的具体数额由主管税务机关根据车辆的实际使用情况合理确定企业为股东个人购买的车辆，不属于企业资产，折旧费用不允许在企业所得税前扣除”。

三是从上市公司取得上述所得可以减半征税。《财政部、国家税务总局关于股息红利个人所得税有关政策的通知》（财税[2005]102号）规定，从2005年6月13日起，对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按50%计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。

例二：接例一，假设王氏兄妹三人均不存在其他应税所得和不考虑各种费用调整情况。则王文取得的上述房产按照“个体工商户的生产、经营所得”项目缴纳个人所得税=960000×35%－6750=329250（元）；王武按照“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税=960000×20%×50%=9.6（万元）；而王华作为员工从C外资企业取得的上述房产，应在取得房屋的当月，将所得并入其工资、薪金所得，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税=960000×45%－15375=416625（元）。而假设王华有的月薪是2000元，她是刚好按C外资企业规定“取得该财产所有权需达到的工作满5年年限内”取得上述房产，则其所得可以平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税，计算取得上述房产缴纳个人所得税=（960000÷60×20%－375）×60=169500（元）。比不能平均分月计税少纳税=416625－169500=2471