会计经验：商品房销售的会计和税务处理

商品房销售的会计和税务处理对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。

在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为主营业务收入，而只能通过预收账款核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元(其中普通住宅2500万元、商铺500万元)。

借：银行存款30000000

贷：预收账款30000000

只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入预收账款。

通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。

收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前(一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙)，除印花税外，全部记入应交税费有关具体税种项目下。

承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的营业税(按收取的购房款总额计算);以缴纳的营业税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加;按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地增值税(普通住宅2%，商铺3%，其他税收暂不考虑)。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理：

借：应交税费应交营业税1500000

应交税费应交城市维护建设税105000

应交税费应交教育费附加45000

应交税费应交地方教育附加30000

应交税费应交土地增值税650000

管理费用印花税15000

贷：银行存款2345000

在交付钥匙之前，所有收到的预收购房款都按上述方法进行会计处理。

建议房地产企业会计人员对销售过程中所有的购房款都通过预收账款来核算，达到交房条件时再从预收账款转入主营业务收入，这样便于今后分析、比较。

假设2013年5月底累计预收购房款22000万元，2013年6月交付钥匙的商品房(均为普通住宅)补收购房款950000元(这部分商品房之前有预收款6000万元)，假设交付钥匙的这部分商品房面积为12190平方米，单位售价5000元。

借：银行存款950000

贷：预收账款950000

借：预收账款60950000

贷：主营业务收入60950000。

预收房款纳税时会计处理同上。

假设整个项目从预售到交房过程，相关税率没有发生变化。

对结转收入部分，必须将已缴的相应营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加和土地增值税转入营业税金及附加。

借：营业税金及附加4632200

贷：应交税费应交营业税3047500

应交税费应交城建税213325

应交税费应交教育费附加91425

应交税费应交地方教育附加60950

应交税费应交土地增值税1219000。

假设经具体的成本核算确定，该小区普通住宅单位成本3900元，商铺的单位成本4200元。通过开发产品/普通住宅、开发产品/商铺核算。

结转销售成本：

借：主营业务成本47541000

贷：开发产品普通住宅47541000。

要说明的是，楼盘在开盘时，通常会搞促销活动，以金卡、会员卡等名义收取有购房意向者诚意金。由于没有签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，有购房意向者可能最终签订购房合同，也可能因不签订购房合同而要求退款，因此收取的这部分款项可通过其他应付款诚意金(订金)来核算，以购房人姓名作二级核算科目。这部分诚意金是否缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，由于各地执行政策不一，需要与主管税务机关沟通才能确定。

针对预收购房款所缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税如何在企业所得税税前扣除问题，有人根据企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除和企业所得税法实施条例第三十一条企业所得税法第八条所称税金，指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加的规定，认为可以将预缴的税金直接计入营业税金及附加进行税前扣除。这种理解是不完整的，因为《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第五十二行房地产企业预售收入计算的预计利润，就考虑了预收账款所缴纳的营业税金及附加的扣除问题。

假设该项目所在地的预计毛利率为15%，当年共取得预收账款5000万元，其中住宅4000万元，商铺1000万元。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要