个人出租房屋税收政策解读(老会计人的经验)

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!个人出租房屋税收政策解读（老会计人的经验）【访谈时间】2016年11月9日13:30-14:30

【访谈嘉宾】江苏省常州地方税务局纳税服务局局长周萍

【访谈主题】“个人出租房屋税收政策解读”在线访谈

【访谈摘要】2016年，国务院发布了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发[2016]8号)指出，通过实施税收等相关支持政策，落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策，激活存量住房租赁市场。随着新型城镇化建设的步伐加快，城镇房屋租赁市场也显得十分活跃，而个人房屋租赁环节的税收政策也成为广大市民群众关注的热点。为此，11月9日13：30—14：30江苏省常州地税局将在省局网站平台举办关于“个人出租房屋税收政策解读”专题在线访谈，希望广大纳税人朋友积极参与。

主持人各位网友大家好，年初，国务院发布了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发[2016]8号)指出，通过实施税收等相关支持政策，落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策，激活存量住房租赁市场。随着新型城镇化建设的步伐加快，城镇房屋租赁市场也显得十分活跃，而个人房屋租赁环节的税收政策也成为广大市民群众关注的热点。为此，江苏省常州地方税务局今天在地税网站举办关于“江苏省个人出租房屋税收政策解读”的专题在线访谈。[2016-11-0913:30:31]

主持人此次访谈我们特别邀请了江苏省常州地税局纳税服务局局长周萍为嘉宾，她将就江苏省个人出租房屋税收相关政策进行现场解读，欢迎广大纳税人和网友互动提问。周局长，您好！[2016-11-0913:31:46]

常州地税纳服局局长周萍主持人好，各位网友大家好！[2016-11-0913:32:00]

主持人周局，营改增后，个人出租房屋税收政策肯定会有相应的变动，这也是广大网民朋友特别拿不准的地方，您先给我们介绍一下目前江苏省个人出租房屋税收政策的相关规定吧。[2016-11-0913:35:38]

常州地税纳服局局长周萍好的。省地税局不久前下发了《江苏省地方税务局关于个人出租房屋税收政策规定》，对营改增后我省个人出租房屋的税收政策进行了明确。[2016-11-0913:40:03]

常州地税纳服局局长周萍个人出租不动产（住房和非住房）增值税征收管理按《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）执行。个人出租房屋的地方税收综合征收率为3.5%（其中房产税3%，个人所得税0.5%）。[2016-11-0913:43:38]

常州地税纳服局局长周萍这里要区分两种情况：一是月租金收入不超过3万元（含3万元）的，增值税享受小微企业免征增值税优惠政策。出租住房和出租非住房均按3.5%的地方税收综合征收率计算地方税收应纳税额。二是月租金收入超过3万元的，这时如果是出租住房的，按照5％的征收率减按1.5％计算增值税应纳税额，按3.5%的地方税收综合征收率计算其他应纳税额。如果是出租非住房的，按照5％的征收率计算增值税应纳税额，按3.5%的地方税收综合征收率计算其他应纳税额。[2016-11-0913:44:38]

主持人恩，这个政策规定的很细致，那么，相关的计税依据是什么呢？[2016-11-0913:45:27]

常州地税纳服局局长周萍上述政策的计税依据按照《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定执行。[2016-11-0913:48:27]

常州地税纳服局局长周萍第一种情况，月租金收入不超过3万元（含3万元）的，应纳税额=实际租金收入×3.5%。第二种情况月租金收入超过3万元的，同样区分出租住房与非住房，出租住房：1、增值税应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×1.5％；2、其他应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×3.5％。出租非住房：1、增值税应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×5％；2、其他应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×3.5％。[2016-11-0913:48:55]

主持人那么关于发票开具方面又是如何规定的呢？[2016-11-0913:49:46]

常州地税纳服局局长周萍发票开具按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定执行。[2016-11-0913:50:53]

常州地税纳服局局长周萍1、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。2、享受免征增值税优惠政策的纳税人，不得开具或申请代开增值税专用发票。3、对月租金收入超过3万元的纳税人，出租住房的，按照1.5％的征收率开具或申请代开增值税专用发票；出租非住房的，按照5％的征收率开具或申请代开增值税专用发票。[2016-11-0913:51:45]

主持人现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！[2016-11-0913:52:07]

龙城白丁请问我个人有一套住宅，对外出租给一个外国人，租期一年，年租金28000，应该交多少税金？另外可以开增值税专用发票吗？[2016-11-0913:55:19]

常州地税纳服局局长周萍这位网友，您好！年租金28000元，月租金是不超过3万元的住宅，只需按28000*3.5%=980元缴税就可以了。您向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票，只能申请代开普通发票。[2016-11-0913:57:57]

人民公园我听说收入有含税不含税的说法，请问“不超过3万元（含3万元）的，增值税享受小微企业免征增值税优惠政策”中享受3万元优惠是含税还是不含税的？[2016-11-0914:00:41]

常州地税纳服局局长周萍这位网友，您好！超不超3万元是按不含税的收入判断的。[2016-11-0914:05:21]

梧桐树请问如何判断我签的租房合同上的金额是含税还是不含税的呢？[2016-11-0914:06:47]

常州地税纳服局局长周萍如果您的合同上没有明确约定租金是含税还是不含税的，则默认为是含税收入。[2016-11-0914:10:20]

心语请问怎么将含税收入换算为不含税的收入呢？[2016-11-0914:12:03]

常州地税纳服局局长周萍您可以用含税收入÷（1+5％），就换算为不含税的收入了。[2016-11-0914:14:01]

赤木周局，刚才龙城白丁问的月租金不超过三万元可以享受增值税优惠减免，实际上只需按3.5%缴纳税金，我记得营改增以前要交5%的税金吧？[2016-11-0914:16:40]

常州地税纳服局局长周萍赤木网友，感谢您对税收政策的关注。确实，营改增以前，常州其他个人出租房屋按综合征收率5%征收，如年租金28000，则需缴纳税金28000*5%=1400；而营改增后，月租金收入不超过3万元（含3万元）的，增值税享受小微企业免征增值税优惠政策。出租住房和出租非住房均按3.5%的地方税收综合征收率计算地方税收应纳税额。也就是说年租金28000，则需缴纳税金28000*3.5%=980元，比之前优惠了420元。[2016-11-0914:19:07]

萝卜不超过3万元的房租税款优惠了这么多啊！太棒了[2016-11-0914:19:56]

常州地税纳服局局长周萍是的，这是营改增带给其他个人出租房屋的优惠。[2016-11-0914:20:16]

虔诚的骗子那月租金31500的应该缴纳多少税？[2016-11-0914:21:47]

常州地税纳服局局长周萍31500÷（1+5％）=30000元，所以您仍然只需按3.5%的地方税收综合征收率计算地方税收应纳税额，即31500*3.5%=1102.5元税。[2016-11-0914:23:37]

神话请问月租金32000的住宅应该缴纳多少税？[2016-11-0914:24:10]

常州地税纳服局局长周萍住宅按优惠政策减按1.5%的征收率计算缴纳增值税增值税为32000÷（1+5％）*1.5%=457.14元其他应纳税额为32000÷（1+5％）*3.5%=1066.67元合计税额1523.81[2016-11-0914:25:13]

恐龙城请问月租金35000的非住宅应该缴纳多少税？[2016-11-0914:26:53]

常州地税纳服局局长周萍非住宅对外出租，不可以享受增值税优惠，直接按5%的征收率征收增值税增值税为35000÷（1+5％）*5%=1666.67元，其他应纳税额为35000÷（1+5％）*3.5%=1166.67元合计金额1666.67+1166.67=2833.33元[2016-11-0914:27:45]

主持人由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有纳税方面的问题，可登录江苏省常州地方税务局网站（://）政策解读、纳税咨询、政策法规等栏目进行查询或拨打常州地税纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！[2016-11-0914:29:25]

常州地税纳服局局长周萍感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！[2016-11-0914:30:01]

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人