大岭山德实利项目投资分析汇报

大岭山德实利项目投资分析汇报获取类型：合作开发项目开发：莞深区域项目拓展：莞深区域投资部汇报人：陈军

2014年10月

项目介绍第一部分目录

市场分析与定位第二部分

规划定位第三部分

项目财务测算第四部分

项目开发第五部分

成就共享及初步分配方案第六部分

项目介绍第一部分分目录一、项目介绍—城市地理位置松山湖2013年所有主要经济指标增幅超过20%，全年园区实现营业总收入约900亿元，同比增长约43.3%；地区生产总值约180亿元，同比增长约20.3%；固定资产投资105.79亿元，同比增长42.2%。截至2013年底，松山湖共有市场主体1358户，其中企业980户，规模以上企业200户。松山湖目前共有254家电子信息企业，聚集了华为机器、华为终端、中集集团，红珊瑚药业、生益科技等一批知名的龙头企业。5松山湖科技产业园区

地处东莞市的几何中心，园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，2010年被评为国家高新产业园区。松山湖坚持“融山、水、园为一体”、“科技共山水一色”等彰显生态特色的规划理念,努力优化城市生态环境,实现人与自然的和谐共处,经济社会与资源环境的协调发展。园区按照功能布局,从北向南依次划分为北部区、中心区、台湾高科技园和南部区四大片区：区域功能入驻单位北部区高科技产业、研发平台聚集区华为机器、华为终端、胜华科技，宇龙通信、生益科技等中部区教育、研发、生物技术、新能源新材料、IC设计产业聚集及高新技术创业区东莞理工学院，东莞职业技术学院，松山湖大学创新城，清华创新中心、北大光电研究院、华南协同创新研究院、华南设计创新院、暨南大学研究院、同济大学研究院等台湾高科技园台湾高端产业项目主题园区台湾洲磊科技股份有限公司（LED）胜华科技（手机面板）等南部区研发总部、金融服务、文化创意、生物技术产业区中集集团、固高科技、康菱动力、正业科技、金美济药业、红珊瑚药业、互贵兴业等一、项目介绍—城市地理位置一、项目介绍—城市地理位置在东莞“三位一体”（即中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园区）城市空间架构下，作为松山湖区重要支点城镇之一，大岭山城市建设与经济发展融入松山湖区是必然趋势。大岭山镇位于东莞经济与城市发展布局的几何中心，为松山湖高新科技产业园、虎门副城市中心、厚街、长安经济重镇所环抱，大东莞城市框架折合的中心轴线之上，现时的经济洼地，但后发优势明显，前景可观。东莞城市功能布局的几何发展中心泛松山湖区三大产业支点镇区之一根据2012年9月1日，大岭山镇由之前的二类镇区上调为一类镇区，区域升级，是未来政府重点打造的区域，同时大岭山是东莞唯一对接深圳与东莞城区的镇区。东莞一类镇区，政府重点打造区域大岭山地处东莞“一心多支点”城市规划核心，是东莞唯一对接深圳与东莞城区的镇区，区域优势明显，未来发展前景可观。长安虎门厚街大岭山中心城区松山湖常平同沙大岭山东莞深圳2025/3/2宏观经济指标松山湖大岭山户籍人口3.8万4.6万常住人口10万40万GDP/增速180亿元/20.3%148.5亿元/12.1%人均GDP/增速180000元84210元固定资产投资/增速105.79亿元/42.2%--城市居民人均可支配收入/增速----居民储蓄存款余额--148.7亿元三产比例----社会消费品零售总额/增速----支柱产业情况电子信息、生物技术、智能装备、文化创意、电子商务家具制造、电子一、项目介绍—城市经济统计数据来源：政府工作报告2025/3/2一、项目介绍—城市经济名次镇区2013年GDP（亿元）成交面积（㎡）成交金额（万）成交均价（元）户籍人口（万人）常住人口（万人）1虎门382.00352311363,642.210,32712.9864.322东城322.30274043276,433.410,0879.2449.793长安300.00194749211,006.110,8504.666.94南城297.70713895771,134.910,8027.729.75厚街263.00347261403,152.911,6149.834.26塘厦248.85972252843,331.38,6744.8507常平233.00276249191,660.16,9387.57288松山湖180.00441709516451116923.8109寮步180.00339750285,287.08,4087.1742.1610大朗174.60275848183,417.46,6497.193211清溪172.0012019378,953.56,5693.873212凤岗163.00663420581,519.88,7722.515.8813莞城-9645790,562.59,38917.3816.6714大岭山148.50

1951171539377,889

4.584015麻涌145.008787353,892.56,1337.3410.8216石碣-8405856,597.16,7334.4814.5317黄江119.00187067145,750.57,7912.523.36名次镇区2013年GDP（亿元）成交面积（㎡）成交金额（万）成交均价（元）户籍人口（万人）常住人口（万人）18高埗101.958886457,835.96,5083.8417.9519万江89788.68,3877.9714.5520茶山88.009894562,516.36,3184.57.821桥头85.7010786063,477.45,8853.716.822沙田84.67317957251,310.17,9044.1791423横沥79.304233922,252.85,2663.7313.0824中堂79.00195329124,516.46,3787.4914.0525东坑77.003075718,467.46,03231726石龙73.309002466,090.67,3417.1414.2927樟木头71.00326591282,458.38,6492.813.4128道滘66.7014579595,901.16,5785.614.329石排60.862519316,108.76,39441630谢岗50.002031512,581.16,19321031望牛墩48.882755714,618.55,3054.641032企石43.514876429,228.85,99441133洪梅40.001642846.95,1582.234.67

一、项目介绍—交通条件南山中心区48km55min南光高速莞深高速福田中心区63km60min东莞市中心区22km30min八一路松山湖大道石大路长安镇17km25min目标地块交通节点距离（km）时间（分钟）路况深圳南山区4855过路费22元深圳福田CBD6360过路费20元东莞市区2230松山湖大道转八一路长安镇1725石大路转莞长路松山湖位于东莞市的几何中心，通过周边发达的高速公路、铁路、航空网与中国和世界的各主要城市相连。莞深高速和常虎高速在园区南北交汇，有三个出入口，并与广深高速相连。市场定位：第一目标市场为松山湖、长安镇、深圳市。项目类型为改善型及投资型要求。第二目标市场为大岭山及周边镇区。项目类型为改善型及刚需型要求。

一、项目介绍—项目区位松山湖风景区松山湖北区大岭山镇中心区交通节点距离（km）时间（分钟）路况松山湖管委会611通畅大岭山镇政府49通畅广东医学院东莞分院48通畅莞深高速石大路出口46通畅目标地块规划路石大路科苑路科苑横路新城路现状路网规划路网目标地块西靠石大路，东以大岭山镇与松山湖行政界限为界，与科苑路通过林地相隔，通过科苑路即为广东医学院东莞分院。市场定位：第一目标市场为松山湖、长安镇、深圳市。项目类型为改善型及投资型要求。第二目标市场为大岭山及周边镇区。项目类型为改善型及刚需型要求。

一、项目介绍—交通条件交通节点距离（km）时间（分钟）路况大岭山东站35通畅松山湖站35通畅莞深高速石大路出口46通畅莞佛高速大岭山出口812通畅松山湖北站松山湖站大岭山东站松山湖大学站松山湖科技产业园区莞深高速石大路出口莞深高速大朗出口莞佛高速大岭山出口目标地块轨道交通1号线轨道交通3号线轨道交通站点高速出口轨道交通1号线预计2020年通车，届时线路西北端将与广州地铁5号线延长段在麻涌站接驳，而东南端将与深圳地铁6号线（光明线）接驳。市场定位：第一目标市场为松山湖、长安镇、深圳市。项目类型为改善型及投资型要求。第二目标市场为大岭山及周边镇区。项目类型为改善型及刚需型要求。225m400m目标地块南侧红线内有一条连通石大路与科苑路的规划市政道路，科苑路已预留接驳口，由项目开发商建设完成。规划路的建设通车将大大缩短地块通往松山湖的路程，使项目完美融入松山湖生活圈。地块东面规划路的建设可由合作方与政府落实由我司承建以减免城市基础设施配套费的方式进行。

一、项目介绍—交通条件片区路网规划630m一、项目介绍—项目基本情况目标地块基本信息项目总占地347亩（231367㎡），其中：1、R2用地226.7亩（151138㎡）记容建筑面积508546㎡，综合容积率3.362、幼儿园占地10804㎡，3、小学占地22810㎡4、道路用地36003㎡，5、街头绿地10611㎡

股权比例80%:20%，

合作楼面价2550元/㎡

总价=2550*508546=129679万

对应金额：103743万：25936万土地方分2次交地，地块一预计2015年1月交地，地块二在2015年内由土地方负责将土地办至合作开发公司名下。土地名下贷款1亿元，合作双方按股权比例承担本息，在合作公司股权变更至合作方名下之日起起计。若以第二块地通过招拍挂方式获取，摘牌楼面价为2550元/㎡计算，项目实际发票额为88590万元，折合楼面价1742元/㎡，溢价41089万元。建面：19.95万㎡建面：18.45万㎡建面：12.46万㎡地块一地块二一、项目介绍—项目基本情况地块一（预计2015年1月交地）占地208.7亩（139122㎡）；其中：1、R2用地164.1亩（109412.7㎡），

记容建筑面积357212㎡，

容积率3.262、幼儿园占地10804㎡；3、小学占地2345.1㎡；

4、道路用地14529.1㎡；5、街头绿地2030.8㎡；改造方案情况报省征地情况单元规划情况2013年12月申报，2014年1月21日取得由市三旧办下发的《大岭山镇德实利片区地块一“三旧”改造方案》的批复，同意方案的实施。

全部为国有建设用地，无需报省征地已于2014年9月底通过市规委会审查。一、项目介绍—三旧改造项目流程三旧改造申请阶段三旧改造申请，改造主体确认镇街三旧办审核并上报市三旧改造办市三旧办审核，并出具会议纪要三旧改造确认阶段落实征地手续，用地合法性落实拆迁补偿等法律纠纷落实规划方案，单元规划与控规市政府同意三旧改造批复凭批复，领取《建设用地规划批准书》前往市“三旧”改造办申请“三旧”办事卡凭“三旧”改造办事卡，前往发改局、国土、财政、环保、规划、住建、消防、地政、人防办理开发报建手续。办妥国土证、用地规划许可证、建设工程规划许可证，施工许可证。现状阶段预计11月30日之前完成预计12月31日之前完成预计1月10日之前完成备注：依据东莞三旧改造政策，项目转让应在补交地价获取国有土地使用证之前收购项目公司所在母公司股权。一、项目介绍—项目基本情况地块一（预计2015年1月交地）地价款支付节点：总价款91089万元=R2建筑面积357212㎡X楼面价2550元/㎡有发票部分为50000万元，折合楼面价1400元/㎡，我司承担32000万元（50000*80%-银行贷款8000万元=32000万元）取得预售许可证后2个月之内将有发票部分土地款按股权比例支付完毕。1、补交地价，取得国有土地使用证（2015.1.10）：支付15000万元；2、拆迁补偿（2015.1.20）：支付5000万元；3、交地（2015.1.31）：支付5000万元；4、取得施工许可证（2015.5.31）：支付4000万元；5、取得预售许可证后2个月（2015.12.31）支付：3000万元；溢价部分（无发票）41089万元，折合楼面价1150元/㎡，我司承担32871万元；溢价部分土地款在有发票部分土地款支付完成之后一年之内支付完毕。6、取得预售许可证后2个月（2015.12.31）支付25%，8218万元；7、取得预售许可证后3个月（2016.1.31）支付10%，3287万元；8、取得预售许可证后6个月（2016.4.30）支付35%，11505万元；9、取得预售许可证后12个月（2016.10.30）支付30%，9861万元；取得预售证前我司支付土地款29000万元交地前资金投入可引入基金介入一、项目介绍—项目基本情况地块二（在2015年内由土地方负责将土地办至合作开发公司名下）占地138.4亩（92243.8㎡）；其中：1、R2用地164.1亩（41725.5㎡），

记容建筑面积151334㎡，容积率3.63

2、小学占地20464.6㎡；3、道路用地21473.5㎡；4、街头绿地8580.2㎡地价款支付节点：总价款38590万元=R2建筑面积151334㎡X楼面价2550元/㎡我司承担总价款的80%，即30872万元，1、取得国有土地使用证（2015.7.31）支付50%，15436万元；2、取得国有土地使用证后三个月（2015.10.31）支付50%，15436万元；如果该地块必须通过挂牌程序取得，即双方按股权比例出资，结算基数为楼面价2550元/㎡。改造方案情况报省征地情况单元规划情况2013年12月申报，需完成报省征地手续才能取得批复。需要报省征地的面积为88650.6㎡，于2014年2月报省征地资料上报至国土厅，目前仍在审核。已于2014年9月底通过市规委会审查。二、项目介绍—四至情况及地块现状：目标地块西靠石大路，东以大岭山镇与松山湖行政界限为界，与科苑路通过林地相隔，通过科苑路即为广东医学院东莞分院。南面为在建东莞市第二人民医院。地块内为待拆迁厂房。科苑路（六车道）石大路（八车道）东莞市第二人民医院（在建）广东医学院周边民房地块内厂房规划路地块周边5-10分钟车程辐射大岭山镇中心及松山湖范围内的高端配套及旅游景点，生活便利。一、项目介绍—周边配套：大岭山镇中心区松山湖风景区目标地块5min10min状元笔公园星星国际影城松山湖图书馆万科生活广场松湖烟雨市政配套情况水临水满足永久满足电临电满足永久满足排污满足燃气满足供暖满足路满足供水管网一、项目介绍—市政配套情况供电管网地块所需市政管网均可从地块西侧石大路接驳。一、项目介绍—政策要求开、竣工要求合作双方签署完合作协议，并将目标地块变更登记至合作公司名下，即可东莞正常报建手续进行开工。开工报建手续办理完成股权转让即可开始办理开发报建手续预售条件□提前预售□提早预售7层及以下（含）主体结构封顶，7层以上（不含）完成2/3主体结构。预售监管政策一级资质房地产公司，监管5%预售款限购/限价不限价不限购抗震设防等级6级按揭贷款对接情况参照我司现有东莞项目，可进行开发贷款及信托。融资条件参照我司现有东莞项目，可进行开发贷款及信托。冬歇期无雨季

4月至6月开发报建费用总费用：

82

元/㎡（总费用涵盖所有开发报建费用）

；其中：城市基础设施配套费

65

元/㎡土地税费标准无优惠政策无1、项目所在松山湖片区经济雄厚，产业发达，前景可观；2、项目交通路网发达，1小时可到达珠三角地区各主要城市；

是东莞唯一对接深圳与东莞城区的镇区，区位优势明显，3、项目紧临松山湖风景区，可享受园区内高端配套，生活便利；一、项目介绍—小结分目录

市场分析与定位第二部分二、区域市场总体分析——区位分布松山湖2012-2014年9月松山湖连续两年多领跑东莞住宅最高单价，该区域住宅成交仍集中在高端豪宅产品上，松山湖是东莞富豪聚集三大地之一，区域吸引力明显，莞人心目中大多有置业松山湖的梦想。二、区域市场总体分析—区内规划目标地块松山湖规划分为4大部分——北部区、中心区、滨湖区、东部区。

万科生活广场、凯悦酒店、松湖烟雨等成熟商业、休闲配套，均集中在中心区，中心区最受东莞人认可。

目前高端住宅集中在这一区域，而我司目标地块，恰恰在中心区。二、区域市场总体分析—市场数据分析近四年住宅用地成交（松山湖）时间成交面积（亩）可开发建筑面积（㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201410014662826317902013----2012----20112334333024902633近三年住宅用地成交（大岭山）时间成交面积（亩）可开发建筑面积（㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201358.286790418.728082012----2011----近三年松山湖住宅成交时间2012年2013年2014年1-9月新增供应（万㎡）39.2643.517.97成交套数35543529814成交面积（万㎡）37.8144.1714.24成交金额（亿）43.3651.6519.41成交均价（元/㎡）114681169213637商品房存量（万㎡）26.5526.4418.27松山湖2014年1-9月住宅成交套数814套，成交面积14.24万㎡，成交金额19.41亿元，在东莞市32个镇区中排名第6，成交均价13637元/㎡。商品房存量面积（取得预售证）约18.27万㎡，按照上一年商品房销售面积，仅需0.7年即能消化。供求关系比较平衡。龙光君御华府大岭山金桔村地块2013年2月3日占地29643㎡（45亩）容积率2.0建筑面积5.9万㎡总地价16200万元地面价364万元/亩楼面价2733元/㎡目标地块保利红珊瑚松山湖新城路西侧地块2010年9月30日占地121862㎡（182.8亩）容积率1.74建筑面积21.2万㎡总地价74500万元地面价407万元/亩楼面价3513元/㎡中惠松湖城寮步凫山村地块2013年5月24日占地48990㎡（74亩）容积率2.2建筑面积10.7万㎡总地价21000万元地面价286万元/亩楼面价1948元/㎡万科松湖传奇寮步镇凫山村地块2013年7月10日占地68431㎡（103亩）容积率2.2建筑面积15万㎡总地价53040万元地面价517万元/亩楼面价3523元/㎡嘉宏松湖里的鱼东莞市嘉宏集团有限公司2011年2月1日占地13153㎡（19.7亩）容积率3.8建筑面积5万㎡总地价12650万元地面价641万元/亩楼面价2531元/㎡大岭山镇农场村地块东莞市爱嘉房地产开发有限公司2013年10月24日占地9168㎡（13.75亩）容积率：3.0建筑面积：27504㎡总地价：8171万元地面价：593.5元/亩楼面价：2970.8元/㎡二、区域市场总体分析—土地市场松山湖片区自2012年起已不再出让居住用地，土地资源稀缺。二、区域市场总体分析—市场数据分析

小结：

高端产品去货慢2012、2013年松山湖住宅成交维持在3500套左右，2014年松山湖内楼盘新货供应减少，存量集中在别墅和超大面积洋房，去货相对较慢。

2014年刚需产品供应少，只有2个新盘——星城翠珑湾、松湖的鱼上市，且在8、9月份开盘，故1-9月供应和成交双双下跌，但住宅单价高企不下。

住宅用地成交剧减2012年9月份，东莞市公布《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，明确四大市属园区将以发展产业功能为主，其中松山湖不再新增商住用地。该规定，使得近三年住宅用地成交剧减，未来入市货量减少。总体市场分析最终结论1、该区域房地产市场前景的研判松山湖是国家级高新产业园，是东莞未来经济发展的重要核心动力，目前已吸引900多家企业入驻。其旅游生态产业也取得明显进步，经济、旅游魅力可辐射广深。未来区内有多个轻轨站点，城际交通非常发达。松山湖区属于东莞核心区域，未来经济及区域价值将不断增长。2、能否进入该城市房地产市场

该区域地产发展已迈过拓荒期，区域价值已得到市场高度认可，东莞人对在松山湖地区置业意向度高。且长期经过万科、光大等品牌地产的前期经营，已培育出较为稳定的客户群体，值得进入。3、该房地产市场容量能否支撑本项目的开发量

该市场年度住宅消化量为在34-40万㎡，在3500套左右。因本地缺乏高性价比改善需求的产品，不少需求外溢到周边镇区购房。该区域市场需求量，可支持我司的开发量。4、能否在该房地产市场做到快速倾销

该市场豪宅产品去货速度慢，但中小户型洋房去货速度快。要实现快速倾销，必须针对市场空白，做好产品规划，并实施保守的价格策略。

二、区域市场总体分析—结论目标地块所在区域光明新区区域房价高层19000元/平米长安镇区域房价高层12000元/平米大岭山镇区域房价高层7300元/平米松山湖北区区域房价高层9500元/平米松山湖商住区区域房价高层12000元/平米福盈中央山（毛坯）开盘时间：2014.8.2占地面积：32645㎡（49亩）建筑面积：181428㎡主力户型：66-180㎡总户数：1207户均价：20000元/㎡去化状况：2014年8月开盘推320套，已售225套，去化率约70%

富山居花园（毛坯）开盘时间：2012.10.1占地面积：55446㎡（83亩）建筑面积：138615㎡主力户型：99-137㎡总户数：1408户去化状况：2014年6月加推134套，已售110套，去化率约82%，均价11700元/㎡，项目整体剩余约300套（其中134套未取得预售证，120套未推）二、竞争市场分析—板块分布星城翠珑湾洋房均价：9500元/㎡（带精装需加1200元/㎡）嘉宏松湖里的鱼（毛坯）均价9400元/㎡光大锦绣山河四期（毛坯）洋房均价：13000元/㎡（带精装需加2300元/㎡）2014年1月-9月东莞楼盘(住宅)销售金额排名第一，销售金额11.93亿元。龙光君御华府（毛坯）均价：7500元/㎡目标地块二、竞争市场分析—可比竞品中惠松湖城（精装）均价：8500元/㎡万科松湖传奇（精装）均价：8800元/㎡8KM4KM楼盘梯队竞争对手楼盘楼盘规模距离本案路程/车程楼盘主力产品产品价格/产品面积销售情况客户群分析楼盘特点/配套第一梯队光大锦绣山河四期（松山湖）占地面积47万㎡建筑面积77万㎡容积率1.09总户数1136套2.2公里3分钟车程140-219㎡三至四房、420-660㎡的别墅双拼16000元∕㎡高层13000元/㎡2013年7月推出1036套高层洋房，去化率80%。别墅推出164套，去化率46%深圳人占比20%、东莞城区占比26%、松山湖园区16%、周边镇区31%、其他7%配有亚洲最大的会所，有临湖一线景观，有私家公园。松山湖轻轨站就在社区门口第二梯队星城翠珑湾（松山湖）占地面积23万㎡总建面70万㎡一二期总户数1202户容积率3.06.9公里10分钟车程75-150㎡三、四房高层9500元/㎡国庆开盘，推售约500套，已售430套，去化86%深圳人占比28%、松山湖园区占地40%、东莞本地（城区、周边镇区）29%，其他3%周边多条交通干线，出行便利，松山湖北轻轨站，就在社区旁。第三梯队嘉宏松湖的鱼（松山湖）占地面积1.3万㎡总建面5万㎡总户数612户容积率3.87公里10分钟车程75-91㎡两三房均价9400元㎡2014年7月今年7月开售累计推432套住宅，已售119套，去化28%深圳人占比45%、城区占比19%、周边镇区占比26%，其他10%有综合体配套周边多条交通干线，出行便利，松山湖北轻轨站，就在社区旁。龙光君御华府（大岭山）占地面积29643㎡建筑面积59287㎡总户数618户1.5公里3分钟车程78-106㎡的两、三房均价7500元/㎡2014年5月开盘至今累计共推618套，已售337套，去化率约54.5%

大岭山人占比60%，松山湖园区15%，深圳人11%，其他14%靠石大路，与松山湖一路之隔，配套档次低二、竞争市场分析—竞品梯队分布楼盘梯队竞争对手楼盘楼盘规模距离本案路程/车程楼盘主力产品产品价格/产品面积销售情况客户群分析楼盘特点/配套第三梯队万科松湖传奇（寮步）占地面积：6.8万㎡容积率：3.8总建面：15万㎡总户数：1760户9公里15分钟车程65-97㎡两三房（带精装）均价8800元/㎡2014年9月开售推300套住宅，现已售144套，去化48%。松山湖园区客户占比52%、本地及周边客户占比24%、深圳客户占比19%，其他5%靠近松山湖汽车站，隶属寮步区划中惠松湖城（寮步）开盘时间：2014.5占地面积：11万㎡建筑面积：30万㎡总户数：2437户9公里15分钟车程70-95㎡两三房（带精装）均价8500元/㎡2014年7月开盘至今累计共推713套，已售237套，去化率约33.2%

寮步本地客户占比30%，松山湖园区50%，深圳人13%，其他7%靠近松山湖汽车站，隶属寮步区划二、竞争市场分析—竞品梯队分布二、竞争市场分析—明年入市项目楼盘名开发商建筑面积（万㎡）产品类型悦园花园东莞市诚德投资有限公司4.39别墅翔龙御湖居翔龙置业4.58别墅叁渡松山湖光耀地产5.3万别墅分析：截止10月20日，今年松山湖内已取得施工证的楼盘，共有以上3个，且皆为别墅产品，其中三度松山湖受光耀地产风波影响，处于停工状态。预计明年入市新项目：二、竞争市场分析—总结1、市场总体情况：

松山湖市场经多年发展，各大品牌开发商争相进入，深圳长城地产、龙光地产、中惠地产、德基地产等均染指松山湖市场，竞争激烈。

如2006年开始，万科先后在松山湖开发5个住宅项目、1个商业项目，是松山湖区域项目最多的开发商。松山湖规模最大楼盘光大锦绣山河，占地6000亩，由本地光大地产开发，目前开发到第四期。

经过各大品牌开发商的打造，松山湖片区的项目无论在产品设计、规划、园林等方面均代表了东莞地区较高的水平。

该市场购买实力，刚需产品总价在70万左右，舒适性改善型产品总价在120-140万，豪宅洋房总价在220-300万。松山湖客户占比分析来源区域松山湖园区周边镇区东莞城区深圳人其他第一梯队20%30%26%14%10%第二梯队24%25%17%25%9%第三梯队40%30%11%15%4%2、竞争三大梯队：松山湖住宅市场目前分为3个梯队，第一梯队以锦绣山河，第二梯队以星城翠珑湾为主，第三梯队以松湖里的鱼、万科松湖传奇、周边镇区的刚需盘为主。

首次置业刚需客户，倾向于选择第三梯队产品。改善性客户倾向于选择第二梯队，豪宅客选择第一梯队。

目前来看，松山湖境内第二梯队供应单一，客户选择面少。3、成交客户分布二、竞争市场分析—总结二、竞争市场分析—竞品详细分析光大锦绣山河规模总占地6000亩，开发中的四期占地47万㎡，容积率0.9发展商光大地产位置松山湖红棉大道3号楼盘主力产品140-319㎡三至四房、420-660㎡的别墅楼盘特点/配套松山湖最大规模楼盘阳光马德里目标地块锦绣山河◆距本案：2.2公里，3分钟车程二、竞争市场分析—竞品详细分析

锦绣山河，为高端豪宅盘，有松山湖最核心景观资源，是松山湖最大规模楼盘。2012年前以东莞客户为主，随着松山湖产业转移的成熟，深圳客户数量有明显上升。

客户占比分析来源区域周边镇区东莞城区深圳人松山湖园区其他占比31%26%20%16%7%洋房在售产品成交比例分析面积段（㎡）140-160160-180180-200200-250250-300总货量26022826025830已售2572171831730未售311778530去化率99%95%70%67%0%别墅在售产品成交比例分析面积段（㎡）300-350350-400450-500600-650650以上总货量4820285117已售0621409未售48147118去化率0%30%75%78%53%星城翠珑湾规模占地面积：23万㎡总建面：70万㎡，容积率3.0发展商置荟星城地产位置松山湖大道与新城路交汇处楼盘主力产品75-150㎡三、四房楼盘特点/配套多条主干道交通便利、未来旁边有城市综合体目标地块星城翠珑湾◆距本案：6.9公里，10分钟车程二、竞争市场分析—竞品详细分析

星城翠珑湾，是今年松山湖新盘，国庆期间开盘一期500套产品，去化率86%。备注：该楼盘尚未取得预售证，目前处于诚意认购阶段。客户占比分析来源区域东莞城区及周边镇区深圳人松山湖园区其他占比29%28%40%3%二、竞争市场分析—竞品详细分析万科松湖传奇规模占地面积：6.8万㎡总建面：15万㎡，容积率：3.8发展商万科地产位置寮步新城大道旁楼盘主力产品65-97㎡三、四房楼盘特点/配套多条主干道交通便利、未来旁边有城市综合体目标地块万科松湖传奇◆距本案：9公里，15分钟车程二、竞争市场分析—竞品详细分析

万科松湖传奇，是万科在泛松山湖区域，开放的第6个楼盘。今年9月份开盘，一期300套产品，去化率48%。客户成交占比来源区域东莞城区及周边镇区深圳人松山湖园区其他占比24%19%52%5%在售产品成交比例分析面积段60-70两房70-80三房90-100三房总货量12060120已售365256未售84864去化率30%87%47%二、竞争市场分析—竞品详细分析其他竞品楼盘的成交分析：龙光君御华府产品成交比例分析面积段70-80两房80-90三房90-100三房100-110三房总货量34370114100已售112036162未售231675338去化率32%55%54%62%中惠松湖城产品成交比例分析面积段60-70两房70-80两房80-90三房90-100三房160-170五房170-180五房总货量271443711172826已售25306894812未售2114303232014去化率93%21%18%80%29%46%总结：1、泛松山湖片区，140-160㎡大户型是享受型产品中去货最快的。2、刚需产品中90㎡三房最受欢迎。两房产品客户