报告-永安市五洲第1城B地块提案报告

市场篇[本案运作前提]工程面对的宏观市场行情研究南部板块开展潜力研究五洲第一城B地块SWOT分析主要竞争对手解构分析目标客户确立工程面对的宏观市场行情研究月均下降48.7%中国楼市整体低迷，一二线城市房价回落明显，市场持续观望，成交量继续低迷根据国家开展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。一二线城市作中国楼市的“晴雨表〞，昭示中国楼市已经进入市场调整的下行行情，市场低迷，呈现量价双跌。下降0.81央行一个月左右时间内，三次降低贷款利率，期望拉回消费者需求信心永安近几年GDP增长势头良好2021年是永安市场的调整年，楼市面临的外部环境压力大经历了07-08年共计88万㎡的市场供给量，以一个城区仅3平方公里，人口仅33万人的城市无疑是较大的供给量。因此，2021年将是永安市场调整的一年，截至2021年2月，永安市区在售工程仅有4-5个〔含别墅〕。2021年市场供给将到达近100万平米，如何赶在供给顶峰来临之前迅速去化，是本案面临的主要问题。老城区板块北部板块南部板块名流公馆月亮之上新安大院五洲第一城永安市目前主要的在售公寓楼盘有4个，北部板块与老城区板块各一个，南部工程有两个工程。永安在售公寓工程累计4个〔包括五洲自身工程〕待建地块1：名流公馆4期待建地块2：长途汽车站对面待建地块3：五四路沿线，西门电站南侧待建地块4：巴溪市场南侧待建地块5：探矿场拆迁用地待建地块6：五洲第一城B地块待建地块7：五洲第一城B地块后侧待建地块8：市政府正对面南部新区老城区未来市场供给工程一览地块所处位置土地面积建筑面积地块特征备注①名流公馆地块北侧约5万㎡约10-12万㎡地块与名流公馆形成一系列开发已经进入规划设计阶段②长途汽车站对面约4000㎡约8000-1.2万㎡正对长途汽车站，人流量大拆迁未完成③五四路沿线，西门电站南侧约8000㎡约2-3万㎡面巴溪河，可看江滨花园拆迁完毕，土头情理中④巴溪市场南侧约5000㎡约1-2万㎡紧邻永安最大的农贸市场，距离商圈较近拆迁完成，工地围栏已做好，但未动工⑤探矿场拆迁用地约1.2-1.8万约4-5万面巴溪河，周围交通、酒店等配套较齐全拆迁未完成，属市政府建设储备用地⑥五洲第一城B地块77278.3㎡187654㎡巴溪河，市政府正对面土地基本平整，进入前期开发阶段⑦五洲第一城B地块后侧约4万㎡12万㎡位置较偏，周围有工厂进入土地勘探阶段⑧市政府正对面约3万㎡8万依山望河，紧邻政府广场，市政府直属商业项目进入土地平整阶段合计232278㎡预计市场未来两年市场的供应量至少59万㎡2021年是永安房地产市场的调整年，而未来供给量仍然处于高位，本案未来面临的竞争压力大，产品去化存在供大于求的严峻问题。未来市场供给量依然处于一个较高的水平，本案面临竞争压力大永安东扩西进，南商北工，四面发力，各有侧重，房地产主要向南开展，目前本案所在的南部新区已经出现别墅群、大型住宅工程的集中区域。永安房地产开展大势：向南！南部板块开展潜力研究老城区板块南部板块北部板块根据永安目前房地产开展的竞争格局，根本可分为：老城区板块：主要以商业为主，老永安人的聚集地；北郊板块：以工业工程居多，住宅的放量偏少；周边的居住人气不高，生活配套相对匮乏；南部新区板块：新市政府已搬迁至此，未来永安的重要居住区域，并且配套逐步完善。永安房地产市场三个板块中南部板块的势头最强老城区板块南部板块本案本案地处永安市的南部板块，在永安成为南部新区，市场口碑很好，是政府规划的“南商北工〞中的南部居住区，市政府及各系统部门办公场所已迁入该区域，将来是永安市行政、居住、休闲、商业为一体的集中区，是永安未来的CLD。南部板块是永安未来的CLD工程所处的南部板块：房地产市场开展的未来潜力大五洲第一城B地块SWOT分析五洲第一城B地块已经完成前期开发，后期开发工程队已进驻，施工场地已完成“三通一平〞本案B地块分两期开发，一期工程已完成结构封顶，二期土地已经实现“三通一平〞，工程队已经入驻，但未开工。五洲第一城B地块已经完成前期开发景园别墅A区景园别墅B区景泰秀水五洲第一城A区前段五洲第一城A区后段五洲第一城B区往市区5分钟车程本案本案所在的南部新区中，北局部布为别墅群，南部依次为大型住宅区、公园、市政府，从上图可见，进入南部居住区道路两侧的住宅无论规模或品质都是永安当地最高的，这更能证明本案所在区域的居住优势。五洲第一城B地块所处区域居住优势明显往市区5分钟车程本案市政府办公楼蝴蝶山公园五洲第一城广场巴溪湾景观带市政广场本案所在的南部新区行政、休闲资源丰富，市政府位于本案对面，各大部门的集中办公不仅为本区域提升档次，也为本案提供了大量的潜在公务员客户，蝴蝶山公园、巴溪湾景观的更使本案更具竞争力。五洲第一城B地块周边自然资源丰富往市区5分钟车程景泰秀水底商五洲第一城新安桥一侧五洲第一城侧街底商南区商务中心五洲第一城下沉式广场本案五洲第一城新安路沿街本案所在的南部新区商业根本成形，业态多样，五洲第一城商场以经营酒楼、超市、批发为主，底商以汽配、食杂、小吃为主，景泰秀水的底商以洗车、茶楼等业态弥补区域商业，随着南区商务中心的兴建，将来南部新区的商业讲更加丰富、健全。五洲第一城B地块周边商业配套日渐完善多交通路线将本案与中心城区轻松连接。五洲第一城B地块与外界交通便捷S优势W劣势O机遇T威胁1、地处行政中心腹地2、周边路网兴旺，公交线路便利3、地块两面沿河，视野开阔4、周边商业、景观、休闲配套健全5、A地块的成功为B地块创造市场良好口碑1、周边空地一旦开发，形成威胁2、南部经济不景气，优质客户减少3、南部地产市场冷淡，涉及永安市场4、市区拆迁地块开工1、相对老城区地块位置较偏2、公共交通路线不够丰富3、地块周边农田影响工程形象五洲第一城B地块SWOT分析主要竞争对手解构分析与工程的竞争程度从强到弱依次为：新安大院、月亮之上、名流公馆老城区板块北部板块南部板块名流公馆月亮之上新安大院五洲第一城本案主要竞争对手有名流公馆、月亮之上和新安大院。按照地理位置关系排列与本案的竞争程度，从强到弱依次是新安大院、月亮之上、名流公馆。工程名称：新安大院工程位置：永安市西南面原市府大院开发商：福建永安市恒元置业规模：总建筑面积35万m²，30余幢高层层住宅，共3000多户。建筑层数：11-18层工程现状：3栋现房其余的还在施工中销售率：预售阶段，已开盘客户来源：本市客源、大田，少量周边县市客户户型配比：住宅有少量30-60的精品公寓80-100的2房，100-140的4房价格：均价4800元/m²工程优势：该工程位于巴溪水畔，虎行山生态公园旁边。45%高绿化率、社区山地公园和泰式风格水景园林设计。教育资源丰富。工程劣势：本案整体的布置都相对拥挤，影响主题公园的概念呈现。周边商业配套不够完善。日常采购不是很方便。新安大院工程分析明厨明卫南北通透连通式阳台书房设计过道狭窄户型：A户型房型：三房二厅二卫二阳台建筑面积：128m²主力户型分析工程位置：永安市中山路五一桥北侧开发商：福建鸿图房地产规模：筑面积近40000㎡，2幢32层高层住宅，一幢5层会所，共3000多户。建筑层数：5层2幢32层工程现状：交房期销售率：98％客户来源：本市客源、少量周边县市客户户型配比：住宅主要以120m²左右三房为主价格：均价4800元/m²工程优势：中山路五一桥北侧〔巴溪市场河对岸〕，紧邻永安市最大的商贸市场—巴溪市场，是整个永安市政治、经济、文教、金融、商贸中心区域。商业配套丰富。工程劣势：该楼盘为高层建筑，户型朝向差异大。周边为老城区，厂房及老宅与之不协调。月亮之上工程分析入户花园明厨明卫多个凸窗双阳台主卧有卫生间客厅朝北主卧朝西过道与餐厅位置不合理户型：A04户型房型：三房二厅二卫三阳台建筑面积：125.45m²主力户型分析工程位置：新府路与江滨路交接处〔龟山公园对面〕开发商：福建创世纪房地产规模：筑面积近15万㎡1幢公寓12幢小高层建筑层数：12-25层工程现状：具备交房标准销售率：70％客户来源：本市客源、少量周边县市客户户型情况：住宅主要以120m²左右三房为主，商铺30m²--200m²价格：住宅起价4700元/m²，商铺7000-30000元/m²工程优势：龟山公园，人民广场附近，风景独好，人气旺盛。燕江国际大酒店，新华都近在咫尺。工程劣势：距离南门广场步行街较远，商业业态形成规模还要一定时间。名流公馆工程分析三个生活阳台三角凸窗设计主卧带卫生间客厅朝北公卫无窗书房设计户型：B户型房型：三房二厅二卫三阳台建筑面积：131.97m²主力户型分析工程位置：蝴蝶山公园对面开发商：福建五洲集团规模：总建筑面积30万m²高层、小高层共22幢、166户，设计有公寓、四房、挑高房及别墅18席。建筑层数：7～8层为住宅，外围底层为商业，其余底层为架空工程现状：包括主楼4幢已落架，其余还待建销售率：已经取得预售证客户来源：本市客源,乡镇客户为辅户型配比：40m²公寓，70m²两房到三房,四房到楼中楼110—130m²价格：住宅均价5200元/m²，店面：12000～3000元/m²竞争工程中“名流公馆〞“月亮之上〞位于老城区板块，生活配套以及市场的认可度最高，二者工程体量都较小，户型种类与本案有同质；“新安大院〞与本案同处南部板块，户型与本案同质度较高。三个竞争工程的均价都较本案水平低，因此，在户型与价格两大方面，本案与竞争者的竞争将很剧烈。本案与竞争工程的比较分析value毗邻市政府，矗立未来城市中心工程处于永安城市的南部板块，根据永安的城市规划和现实房地产市场环境，南部板块将来是永安市行政、居住、休闲、商业为一体的集中区，未来的城市居住中心将在这里形成，工程优势明显。本案的区位价值value园簇水绕，生活这里最好工程两旁就有得天独厚的自然资源：蝴蝶公园和巴溪湾，有山有水，风景怡人，这样的绝佳环境当然是现代人所向往的，工程的环境价值很高。本案的自然资源价值value酒楼，超市，广场…………未来还将继续工程虽说并非处于永安的传统商业中心，但是由于市政府的率先入驻南部板块，以及其他工程的成熟，带动了板块内的配套完善，目前板块内的配套根本完备，未来将更加完善。本案的配套价值value1、2路公交连接市中心，巴溪大道指向更广阔……目前有两路公交车都设本案的停车站点，将本案与传统市区联系起来，所以说即便本案并不处于传统市中心，但是较其他交通不便的工程而言，本案具有良好的交通价值优点。工程还与城市主干道——巴溪大道相邻，方便自驾车出行。本案的交通价值value主力户型面积市场接受度高工程户型整体设计方正，动静区设置合理。并且户型以三房为主力户型，从市场供给情况来看，永安市场三房的接受度很高，工程产品迎合了市场需求。本案的产品价值value知名景观规划团队，让你眼前美不胜收五洲第一城邀请美籍建筑大师安·泰瑞和知名景观规划团队，确保了工程景观让每个业主感受视觉。另外，小区内部采用步移景异的东南亚风情园林设计，感受异国风情。本案的景观价值value建筑立面采用现代风格，提升形象五洲第一城的建筑立面邀请国际知名设计团队，采用现代风格，这样的效果不仅使工程本身形象大大提升，同时也与南部板块的新形象相照应。本案的建筑价值value五洲品牌在永安得到了认可通过本案一期的销售情况来看，工程的客户及市场口碑积累效果很好，市场对五洲品牌认可度较高，五洲在永安已经积累了品牌价值。本案的品牌价值目标客户确立永安主力消费群收入稳定的工薪阶层附近其他县市进城客政府高级官员、大型国有企业骨干领导外地返乡置业者个体或者私企经营者、公司高层以高校为主的教师购买人群投资客乡镇购房群体永安房地产市场消费群体分析客户群置业性质来源区域/领域置业共性工薪阶层综合本案的多项资源，以及市场的依据，工薪阶层应该是最大的目标客群电信、电力、煤炭、金融、物流、餐饮、收入稳定临近县市客群进城投资置业，第一次置业是他们成为城市人的伊使大田、清流追求的是城市的生活环境政府公务员、大型国有企业骨及干领导原先陈旧的住宅环境已不再满足这部分人群的需要，稳定的工资收入、加上有住房公积金制度的优势，他们追求更高档次的居住品质，政府、国企、当地大型企业人居理念尤为关注；二次置业外地返乡置业者让父母生活在城市、让小孩接受良好的教育等是他们在城市安家的梦想主要以省内的厦门、福州、三明和省外的广东、江苏为主对大社区、大配套的楼盘较为关注个体或私企经营者、公司高管经过几年的打拼，这部分自主经营者已小有积蓄，安家落户永安本地为主变目前的租住状况，希望正式融入城市以高校为主的教师购买人群随着国家对教育系统的财政倾斜，教育系统人员、教师的收入讲进一步提高，从而刺激该群体进行房产消费水利类、矿产类、林木类大专院校、市内中小学教育系统收入稳定、有公积金、大部分为一次置业投资客投资客在永安市场较小，但都看重永安是三明临近的最富裕县市的前景进行投资永安周边县城二次置业居多，短线升值为主永安房地产市场客户群体细化分析罗坊乡安砂镇曹远镇大湖镇贡川镇魁南乡上坪乡青水乡西洋镇城区吉山乡洪田镇小陶镇永安市总面积2942平方公里，其中拥有7个建制镇〔小陶、安砂、贡川、西洋、曹远、大糊、洪田〕，5个乡〔吉山乡、罗坊、上坪、槐南、青水〕，全市共有32个居委会，228个行政村，1026个自然村。12个乡镇为永安的房地产市场提供了补充。永安的下级乡镇是房地产市场的重要补充安砂镇大湖镇上坪乡西洋镇洪田镇小陶镇近两年永安市的购房客群中，来自周边乡镇的客户群陆续增多，经过之前的周边乡镇汇总，并经过在该市的深入调研，我们筛选了安砂、大湖、上坪、西洋、洪田、小陶为重点客源乡镇。永安房地产市场消费力量主要补充乡镇罗列乡镇支柱产业针对客源客源共性安砂水电站电站高级管理、技术人员希望户口迁入市区，将来工作调动大湖石材、水泥矿场老板、物流业老板进城置业，做不动产投资或为子女教育置业上坪旅游业风景区私营业者为子女教育置业西洋果蔬业较富裕的果农、菜农进程置业生活或为子女教育置业洪田竹林业，竹笋加工业竹林承包山，加工厂老板小陶果业、砖厂较富裕的果农、砖厂小老板之所以选择这六个重点乡镇，是我们通过对市场的调研，了解到这些地方因为当地的支柱产业，带动了地方经济，产生了大