江苏大平层豪宅居住区规划投标设计方案

蓝光·常州钟楼区莱茵北115亩地块方案设计Schemedesignof

115Muplotnorth

of

RhineBellTower

area,

Changzhou目·录1、——豪宅之源2、——规划升华3、——产品升华4、——服务升华5、——配套升华6、——科技升华1豪宅之源The

origin

of

all

mansions我们需要的是触手可及的更高阶的一整套豪宅生活体验Whatwe

needisawholesuiteof

high-classluxur

ylivingexperiencesatourfingertips树立蓝光·黑钻系独有的城市标签，定位第一豪宅富人区的高端塔尖形象EstablishBlueLightBlackDiamondDepartmentuniquecitylabel,positioningthefirstluxur

yresidentialarea

of

high-endtower

image半岛之上再造黑钻，定制化空间营造Blackdiamondonthepeninsula,customizeddesignspace

to

create新时代下顶级豪宅社区生活美学五大升华规划升华产品升华配套升华形象升华科技升华Planning

Products

Corollar

y

Image

Technology十字中轴对称空间中央景观大花园私属组团景观庭院多层次归家空间体验多维度观景面定制户型半岛式自由舒适会所现代为主属地化打造精选顶级材料智慧社区智能家居科技创新双动线户型设计270°六维景观视野人性化社区生活体验2规划升华Momentum

of

planning区域价值常州城区（钟楼区），城市核心区，交通便利。东侧紧邻城市主干道（长江中路），区政府离基地紧

3

公里左右。SITE文化价值北京一部大运河，半步常州史。是

京

惆

锦

亡

千中

杭

怅

帆

隋

里国

大

龙

未

波

长传

运

舟

落

浪

河统

河

更

干

九

一文

连

不

戈

天

旦化

通

回

过

来

开“

南

。

，

，

，活

北一部大运河，半步常州史，京杭大运河承载着常州数千年的历史文化和传奇，常州人谓之母亲河化

、”

贯之

穿河

古。

今常州，杭州基地解读北侧为京杭大运河，四周城市绿化带环绕，景观面较好，重内部土地平整

,

西北角（红线外）为漕运遗址保护区，未来由政府改建为开放式文遗公园，西侧为莱茵郡（钟楼早期高端住宅项目），北侧为京杭运河，景观面较佳。设计条件解读35

米，60

米，80

米住宅限高及

60

米面宽，是本次设计难点。据《长江中路西侧、劳动西路北侧地块规划条件文书》：临大运河

50-100

米范围内建筑高度原则不得超过

35

米，临大运河

100-200

米范围内建筑高度原则上不得超过

60

米。H≤35mACB

AH≤60m100M~200M

50~100MB长18＜H＜80MH≤60M18m≤H≤80m其余区域住宅建筑高度原则上江H≤35劳C控制在

18-80

米之间。建筑面动宽原则上控制在

80

米内。西中路路100M50M50M规划设计原则十字中轴对称空间，270°六维景观视野Symmetrical

space

in

the

axis

of

the

cross,

270

°

six-dimensional

landscape

view京杭运河京杭运河270°270°270°270°270°270°方案一产品组合梯二户型（拼接）25F梯二户型（拼接）梯二户型（点式）梯二户型（点式）25F17-25F17-25F143143165165186186220220南向3面宽（边厅）南向4面宽（边厅）南向4面宽（边厅、边户）南向4.5面宽（边厅、边户）南向4面宽（中间户）南向4面宽（中间户）方案一产品分布143

㎡和

165

㎡为拼接户型，位于基地三角用地，186

㎡和

220

㎡为点式户型，位于景观面较好的位置。方案一产品构成及比例表营销户数比类型户型户数配置户数比建筑面积建筑面积比要求143㎡1003房2厅2卫11.57%14300.008.78%15.00%3+1房2厅2165㎡186㎡10043611.57%50.46%16500.0081096.0010.13%49.78%15.00%40.00%卫4房2厅3卫4房2厅3卫高层合计220㎡300㎡21625.00%47412.0029.10%25.00%125房2厅3卫1.39%3600.002.21%5.00%864100%162908.00100%100%143

㎡户型165

㎡户型186

㎡户型220

㎡户型300

㎡户型底层架空方案一总平面图规则阐述：1、十字中轴对称空间，中央景观大花园。2、释放东北角紧邻京杭大运河用地，用于打造展示区。3、≥

186

㎡户型为点式楼栋，争取更多景观面。4、退让西侧日照影响区（对西侧现现状住宅影响），为环岛落区，提升归家体验。5、总计容面积：169215.18

㎡其中住宅计容面积：162908

㎡总户数：864

户方案一鸟瞰图方案一沿运河人视效果图方案一售楼处效果图方案一高层效果图方案一高层头部效果图方案一私属庭院分析私属庭院1私属庭院2八大私属组团景观下沉庭院，以度假、艺术、都会酒店风格辐射每栋楼座，营造浪漫奢华归家之感。私属庭院3私属庭院4私属庭院5私属庭院6私属庭院7私属庭院8地下车库平面图柱网尺寸：8.4×7.8米大柱网。普通车位私属庭院全系列停车位

定制化满足业主停车需求常见普通轿车及

SUV

的极限尺寸：1800（宽）X4800（长）对应较为舒适停车位尺寸：2400（宽）X5300（长）私属庭院地库出入口私属庭院豪华车位常见普通大尺寸轿车及

SUV

的极限尺寸：2000（宽）X5500（长）对应较为舒适停车位尺寸：2600（宽）X6000（长）地库出入口私属庭院私属庭院私属庭院私属庭院私属庭院方案一私属庭院分析人行流线七级景观空间体验地下车库入口地下车库入口:第一级

林荫大道，第二级：社区大堂，第三级：社区大堂下沉花院，第

四

级：中央景观，第

五

级：私属庭院，第六级：入户大堂，第七级：户内奢侈景观。环岛式落客区2413576方案一交通流线分析车辆就近下地库，完全实现人车分流。地下车库面积：1629

辆（100%

地下停车）消防车道消防登高面城市道路地库出入口方案二产品组合梯二户型（拼接）梯二户型（点式）梯二户型（点式）25F17-25F10-25F165143186186220220南向3面宽（边厅）南向4面宽（边厅、边户）南向4.5面宽（边厅、边户）南向4面宽（中间户）方案二总平面图规则阐述：1、十字中轴对称空间，中央景观大花园。2、展示区位于基地东南角，紧邻城市街角。3、≥

186

㎡户型为点式楼栋，争取更多景观面。4、退让西侧日照影响区（对西侧现现状住宅影响），为配套商业，巧妙利用商业、出入口，实现人车分流，提升归家体验。5、总计容面积：169215.18

㎡其中住宅计容面积：162911.60

㎡总户数：854

户方案二鸟瞰图方案二西侧商业效果图方案二高层头部效果图方案二高层效果图方案三产品组合梯二户型（拼接）25F梯二户型（拼接）梯二户型（点式）梯二户型（点式）25F17-25F17-25F143143165165186186220220南向3面宽（边厅）南向4面宽（边厅）南向4面宽（边厅、边户）南向4.5面宽（边厅、边户）南向4面宽（中间户）南向4面宽（中间户）方案三总平面图规则阐述：1、十字中轴对称空间，中央景观大花园。2、释放东北角紧邻京杭大运河用地，用于打造展示区。3、部分楼栋拼接，强调十字对称空间。4、退让西侧日照影响区（对西侧现现状住宅影响），为配套商业，巧妙利用商业、出入口，实现人车分流，提升归家体验。5、总计容面积：169215.18

㎡其中住宅计容面积：162916

㎡总户数：862

户方案三鸟瞰图方案三售楼处效果图方案三商业效果图方案三售楼处下沉庭院效果图方案三空中会所效果图方案三空中会所效果图三个方案对比与河共舞城市客厅天际云墅方案一方案二方案三展示区位于基地的东北角，更好利用运河景观

资

源，186

㎡以上户型全部点式，释放更多景观面。展示区位于基地的南侧，展示区昭示性强，展示区位于基地的东北角，更好利用运河景观资源，大部分户型拼接，释放更多用地，用与景观打造。186

㎡以上户型全部点式，释放更多景观面。三个方案指标对比常州115亩经济技术指标总表（方案2）常州115亩经济技术指标总表（方案1）常州115亩经济技术指标总表（方案3）指标项目总用地面积单位数量备注115.37指标项目总用地面积单位数量备注115.37指标项目总用地面积单位数量备注115.3776916.0076916.00㎡76916.00㎡㎡总建筑面积230063.78总建筑面积230062.97㎡总建筑面积230063.16㎡㎡地上计容建筑面积住宅169215.18162911.60地上计容建筑面积住宅169215.18162908.00㎡㎡地上计容建筑面积住宅169215.20162916.00㎡㎡㎡㎡商业服务设施总建筑面积不得大于地面总建筑商业服务设施总建筑面积不得大于地面总建筑商业服务设施总建筑面积不得大于地面总建筑商业956.48商业967.68㎡㎡商业965.44㎡㎡㎡㎡面积的5%，且不小于350㎡/千人面积的5%，且不小于350㎡/千人面积的5%，且不小于350㎡/千人公共配套用房2747.10公共配套用房2739.50公共配套用房2733.76按规划总建筑面积的7‰计算（总建筑面积包括地面、地下建筑面积），低于100㎡的按照100㎡配置按规划总建筑面积的7‰计算（总建筑面积包括地面、地下建筑面积），低于100㎡的按照100㎡配置按规划总建筑面积的7‰计算（总建筑面积包括地面、地下建筑面积），低于100㎡的按照100㎡配置物业管理服务用房1627.10物业管理服务用房1619.50㎡物业管理服务用房1613.76㎡㎡变电站门卫室930.0020.00变电站门卫室930.0020.00其中㎡㎡其

变电站中

门卫室930.0020.00其中㎡㎡㎡㎡其中其中其中消防控制室120.0050.00消防控制室邮政服务场所120.0050.00消防控制室120.0050.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡邮政服务场所邮政服务场所集中综合设置社区居委会、社区服务站（含计划生育服务室、警务室、慈善超市）、文体活动室、居家养老服务站、残疾人康复室和社区卫生服务站，建筑面积不少于2600㎡（含社区养老服务用房50㎡）集中综合设置社区居委会、社区服务站（含计划生育服务室、警务室、慈善超市）、文体活动室、居家养老服务站、残疾人康复室和社区集中综合设置社区居委会、社区服务站（含计划生育服务室、警务室、慈善超市）、文体活2600.00

动室、居家养老服务站、残疾人康复室和社区卫生服务站，建筑面积不少于2600㎡（含社区养老服务用房50㎡）基层社区中心2600.00基层社区中心2600.00基层社区中心㎡㎡㎡卫生服务站，建筑面积不少于2600

（含社区㎡养老服务用房50

）㎡地下室面积地下车库面积设备用房中

非机动车库面积地下室人防应建面积60848.6035593.433050.003800.1718405.0036㎡/辆地下室面积地下车库面积其

设备用房中

非机动车库面积地下室人防应建面积60847.9635592.863050.003800.1018405.0036

/辆地下室面积地下车库面积其

设备用房中

非机动车库面积地下室人防应建面积60847.7935592.713050.003800.0818405.0036㎡/辆㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下面积的5%1.5㎡/辆按总建筑面积8%计算其地下面积的5%1.5㎡/辆按总建筑面积8%计算地下面积的5%1.5㎡/辆按总建筑面积8%计算总基底面积12100.28按建筑密度倒推总基底面积12613.49按建筑密度倒推总基底面积12132.60按建筑密度倒推㎡㎡㎡建筑密度容积率15.73%2.20≤22.00%≤2.2（且大于1.0）建筑密度容积率16.40%2.20≤22.00%≤2.2（且大于1.0）建筑密度容积率15.77%2.20≤22.00%≤2.2（且大于1.0）≥35%，，并结合基层社区中配建室外体育活动场地不少于3300㎡≥35%，，并结合基层社区中配建室外体育活动场地不少于3300㎡≥35%，，并结合基层社区中配建室外体育活动场地不少于3300㎡绿地率35%绿地率35%绿地率35%规划条件：上界高程为80米，临大运河50-100米范围内建筑高度原则上不得超过35米，临大运河100-200米范围内建筑高度原则上不得超过60米，其余区域住宅建筑高度原则上控制在18-80之间，建筑宽度原则上控制在60米之内规划条件：上界高程为80米，临大运河50-100米范围内建筑高度原则上不得超过35米，临大运河100-200米范围内建筑高度原则上不得超过60米，其余区域住宅建筑高度原则上控制在18-80之间，建筑宽度原则上控制在60米之内规划条件：上界高程为80米，临大运河50-100米范围内建筑高度原则上不得超过35米，临大运河100-200米范围内建筑高度原则上不得超过60米，其余区域住宅建筑高度原则上控制在18-80之间，建筑宽度原则上控制在60米之内建筑限高m80.00建筑限高m80.00建筑限高m80.00电梯数住宅户数总人数台户人46.00864.002764.80电梯数住宅户数总人数台户人44.00854.002732.80电梯数住宅户数总人数台户人47.00862.002758.40户均按3.2人计算户均按3.2人计算户均按3.2人计算机动车位辆1690机动车位辆1690机动车位辆1690住宅其辆辆辆辆辆辆辆辆16298530.001179511253324441.0辆/100㎡0.8辆/100㎡1.0辆/100㎡总车位数的10%住宅其辆辆辆辆辆辆辆辆16298530.001179511253324441.0辆/100㎡0.8辆/100㎡1.0辆/100㎡总车位数的10%住宅其辆辆辆辆辆辆辆辆16298530.001179511253324441.0辆/100㎡0.8辆/100㎡1.0辆/100㎡总车位数的10%商业中商业中商业中配套配套配套地上地上地上其其其地下非人防中地下非人防中地下非人防中地下人防人防车位按36㎡/辆地下人防人防车位按36

/辆地下人防人防车位按36㎡/辆㎡非机动车位住宅非机动车位住宅非机动车位住宅1.5辆/100㎡1.0辆/100㎡1.5辆/100㎡1.5辆/100㎡1.0辆/100㎡1.5辆/100㎡1.5辆/100㎡1.0辆/100㎡1.5辆/100㎡其中其中其中商业辆10商业辆10商业辆10配套其

地上中

地下辆辆辆800配套其

地上中

地下辆辆辆8002533配套其

地上中

地下辆辆辆800253325333产品升华Product

upgrade竞品分析·

春秋金茂府

·1652181664房3卫保姆间奢阔大客厅独立电梯双套间双套间中西双厨奢阔大客厅独立电梯双套间边厅通阳台餐厨空间一体化·

嘉宏江左风华

··

新城璞樾春秋

··

新城怀德誉隽

·4房3卫独立入户前室独立入户前室边厅通阳台次卧大落地窗边厅通阳台边厅通阳台奢华主卧大套间4房3卫奢华主卧大套间奢华主卧大套间奢华主卧双衣帽大套间餐厨空间一体化奢华主卧双衣帽间边厅通阳台南北通厅奢华主卧双衣帽间双景观阳台双套间边厅通阳台双套间双套间1434房2卫奢华主卧双衣帽大套间奢华主卧双衣帽间边厅通阳台双套间奢华主卧双衣帽大套间边厅通阳台边厅通阳台双套间竞品分析总结高

层高

层高

层高

层高

层143㎡户型165㎡户型186㎡户型220㎡户型300㎡户型常规户型常规户型常规户型常规户型常规户型3-4房2厅2卫4房2厅2-3卫4-5房2厅3卫4-5房2厅3卫4-5房2厅3卫部分独立电梯厅入户南向3-4开间部分独立电梯厅入户南向3-4开间/边厅无双流线设计部分LDK一体化独立电梯厅入户南向3-4开间/边厅无双流线设计部分LDK一体化独立电梯厅入户南向3-4开间部分LDK一体化独立电梯厅入户南向3-4开间无双流线设计南向宽景观阳台南向宽景观阳台无空间溢价点无双流线设计南向宽景观阳台无空间溢价点无双流线设计南向宽景观阳台无空间溢价点南向宽景观阳台无空间溢价点户型设计原则270°多维景观视野顶层复式云端豪宅双玄关礼序空间、消毒洁净空间人与自然“互动”阳台空间LDK一体化设计、艺术陈列走廊户型设计原则阳台庭院化，居住体验多样化平层产品别墅化通过错阳台局部通高引入多维庭院+=户户独享私家空中庭院户型设计原则高

层143㎡户型高

层165㎡户型高

层186㎡户型高

层220㎡户型高

层300㎡户型143拼接套：143边套：3房2厅2卫独立电梯厅4.2米边厅南向3面宽165拼接套：165边套：3+1房2厅2卫独立电梯厅6.6米边厅186点式：3+1房2厅3卫独立电梯厅220点式：3+1房2厅3卫独立电梯顶层复式：4+1房2厅3卫独立电梯3房2厅2卫独立电梯厅6.1米南厅南向4面宽3+1房2厅2卫独立电梯厅6.6米南厅7.5边厅7.8米边厅7.8米边厅南向4面宽南向3.5面宽南向4面宽南向4面宽双流线、消毒空间LDK一体化双流线、消毒空间

双流线、消毒空间LDK一体化双流线、消毒空间

双流线、消毒空间双流线、消毒空间LDK一体化双流线、消毒空间LDK一体化6.2米通高院落LDK一体化6.2米通高院落艺术陈列走廊6.2米通高厅6.2米通高院落艺术陈列走廊屋顶天际泳池6.2米通高院落6.2米通高院落艺术陈列走廊6.2米通高院落艺术陈列走廊143

㎡户型（边套）户型特点：3

房

2

厅

2

卫

,

独立电梯厅

,

南向

3

面宽

,4.2

米边厅

,

双流线、消毒空间

,LDK

一体化

,6.2

米通高院落8.7m奇数层平面偶数层平面143

㎡户型（拼接套）户型特点：3

房

2

厅

2

卫

,

独立电梯厅

,

南向

4

面宽

,6.1

米南厅

,

双流线、消毒空间。12.9m165

㎡户型（边套）户型特点：3+1

房

2

厅

2

卫

,

独立电梯厅

,

南向

3.5

面宽

,6.6

米边厅

,

双流线、消毒空间

,LDK

一体化

,6.2

米通高院落，艺术陈列走廊。8.4m奇数层平面偶数层平面165

㎡户型（拼接套）户型特点：3+1

房

2

厅

2

卫

,

独立电梯厅

,

南向

4

面宽

,6.6

米南厅

,

双流线、消毒空间

,6.2

米通高院落。6.6m186

㎡户型（点式）户型特点：3+1

房

2

厅

3

卫

,

独立电梯厅

,

南向

4

面宽

,7.5

米边厅

,

双流线、消毒空间

,LDK

一体化

,6.2

米通高院落，艺术陈列走廊。9.3m奇数层平面偶数层平面220

㎡户型（点式）户型特点：3+1

房

2

厅

3

卫

,

独立电梯

,

南向

4

面宽

,7.8

米边厅

,

双流线、消毒空间

,LDK

一体化

,6.2

米通高院落，艺术陈列走廊。10.1m奇数层平面偶数层平面顶级天际云墅领

域定

制对

话Areacustommadedialogue300

㎡户型（顶复）户型特点：4+1

房

2

厅

3

卫

,

独立电梯

,7.8

米边厅

,

双流线、消毒空间

,LDK

一体化

,6.2

米通高院落，艺术陈列走廊。顶复下层平面300

㎡户型（顶复）户型特点：6.2

米通高厅，屋顶天际泳池顶复上层平面143

㎡地下大堂平面图公共客厅增加快递暂存功能双精装入户大堂“出入皆礼遇”入口临停区礼宾区侯梯厅侯梯厅143

㎡一层大堂平面图9.2

米进深入户大堂“私密、舒适、尊崇”双精装入户大堂“出入皆礼遇”1234545节点n回家流线视线分析143

㎡标准层平面图165

㎡地下大堂平面图公共客厅增加快递暂存功能双精装入户大堂“出入皆礼遇”入口临停区礼宾区侯梯厅侯梯厅165

㎡一层大堂平面图9.2

米进深入户大堂“私密、舒适、尊崇”双精装入户大堂“出入皆礼遇”1234545节点n回家流线视线分析165

㎡标准层平面图185

㎡地下大堂平面图公共客厅增加快递暂存功能双精装入户大堂“出入皆礼遇”临停区入口区礼宾区侯梯厅侯梯厅185

㎡一层大堂平面图7.2

米超宽尺度入户大堂“私密、舒适、尊崇”双精装入户大堂“出入皆礼遇”1234545节点n回家流线视线分析185

㎡标准层平面图220

㎡地下大堂平面图公共客厅增加快递暂存功能双精装入户大堂“出入皆礼遇”底复全明地下室赠送独享私人车库临停区入口区礼宾区休息区侯梯厅休息区侯梯厅220

㎡一层大堂平面图11.2

米超宽尺度入户大堂“私密、舒适、尊崇”双精装入户大堂“出入皆礼遇”1主题活动休憩空间“邻里相睦”234545节点n回家流线视线分析220

㎡标准层平面图300

㎡顶层复式平面图（下层）300

㎡顶层复式平面图（上层）4配套升华Ser

vice

upgrade展示区选址分析分析总结：基地南侧展示区昭示性强；北侧紧邻京杭运河，景观和文化属性易于打造。北salesofficePLAN

A劳动西路与长江中路交叉口CENTERsalesofficePLAN

B南北侧京杭运河展示区“方案一”“与河共舞”展示区方案一总平面图售楼处面积为展示区方案一展示流线展示区方案一效果图展示区售楼处平面图儿童活动区咖啡厅落客区接待区沙盘区活动室艺术廊室外平台洽谈区下沉庭院前期售楼处仅用本栋一层售楼处建筑面积

1758

平方米办公后期改造为物业管理用房

1619.50平方米，剩余

138.5

平方米为小区公区去往实体样板房方向地下会所功能一览表室

健

水

酒

雪

亲

乒

棋

业

书

红

简

舞

藏

儿

藏

影

茶内

身

吧

吧

茄

子

乓

牌

主