济南历城山塑地块住宅项目（高层+中高）投标方案设计

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DAHUA项目概念方案第一事业部2022年2月对话基地济南印象区位分析印象济南济南城市定位山东省省会、副省级市、济南都市圈核心城市、环渤海地区南翼的中心。国家历史文化名城、史前文化——龙山文化的发祥地之一，第三批国家新型城镇化综合试点地区。被世界权威机构GaWC评为世界二线城市。沧州石家庄德州交通便利淄博潍坊济南与沧州、淄博、临沂、济宁距离一小时高铁路程；与日照、烟台等城市距离两小时以内高铁路程。济南JINAN邯郸青岛日照济宁菏泽环渤海南翼中心

交通便利临沂连云港开封历城区区块发展天桥区、历城区、历下区、市中区、槐荫区为济南市的中心城区，济南整体形成“一体两翼多点”的空间格局。

“一体”为泰山和黄河之间的济南中心城区，由主城区、高新组团、章丘组团、临空组团、长清组团构成。天桥区槐荫区历下区市中区历城区历城区，位于济南市区东、南部，南与泰安市泰山区、岱岳区。2019年，历城区常住人口81.76万人，下辖17个街道，历城区是中国工业百强区

、国家城乡融合发展试验区

、全国农村创新创业典型县

、革命文物保护利用片区分县。2019年，历城区地区生产总值增长7%，固定资产投资增长20%。城镇及农村居民人均可支配收入增长8%、8.5%。北翼发展轴

城市副中心新东站济南遥墙机场济阳区新东站片区新东站位于济南市主城区东北部，距市中心区约15公里，距济南遥墙机场8公里，为济南铁路枢纽“三主一辅”客运站三主之一，集高速铁路、城际铁路、城际高铁、城市轨道交通等多种交通方式于一体。新东站地区为城市副中心之一，将打造成“区域增长极、都市新引擎、低碳实践区”。新东站区济南东站天桥区济南谢家屯汽车站1.6KM基地SITE伴随着济南城市进入快速发展时期，根据济南市规划局公布“携河发展”及新东站核心区规划进展，新东站片区将成为济南“北跨”的桥头堡，致力发展为经济、教育、文化等多方面走在前列的现代化城区。可以预见，受益，于片区发展红利，以及颇具竞争力的房价水平新东站片区未来将成为济南安家置业的新热土。黄河市中区济南站历城区城市副中心

北跨“桥头堡”上位规划SITE历城区新东站片区，济南“北跨”桥头堡，致力发展为经济、教育、文化等多方面走在前列的现代化城区，受益于片区发展红利，未来潜力较大。主干道（50~70m）快速路（50~70m）次干道（30~50m）支路（15~30m）规划中道路交通体系地铁线路凤凰北路规划地铁6号线梁王东站毛庄站济南东站裴家营站梁王站道路体系：SITE地块紧邻规划地铁6号线、9号线的梁王站和路家站，距离济南东站1.6KM。地块之间有待建道路通济桥路穿过，沿项目周边西侧规划路链接凤萧路可到达工业北路。王舍人北站路家站规划地铁9号线周边道路主干道体系完整，较为宽敞，部分道路在建状态。地铁3号线王舍人站项目整体位置相对优越，西北方距离济南东站仅有1.6公里（此处有地铁站），距离城市主干道望华北街和望华南街只有三百米左右。URBANTRANSPORTATION历城区邢家中心小学配套资源周边配套王舍人镇沙河小学滩头小学教育配套：历城区董家镇谢家小学东方艺术学校项目北侧为梁王小学（安置小区小学），西侧万象新天2.3公里历城二中分校，项目自身配建幼儿园，整体教育资源一般。白泉梁四小学历城区邢家医疗配套：希望小学王舍人实验中学梁王小学济南东站幼儿园王舍人第二实验小学地块周边医疗配套较好，距离济南市第七人民医院2.6km，距离济南市第三医院2.7km，距离山东省胸科医院4.5km。商业配套：SITE郭店医院地块周边目前商业配套较差。周边较近的为济钢森林公园地下商业，2022年12月竣工，靠近万虹广场、龙湖天街等商业繁历城二中历城二中华区约2.2公里。景观资源：锦平小学王舍人实验小学

济南市第三人民医院历程特殊教育学校龙湖天街项目东侧靠近韩仓河，未来整治后环境较好，南侧800米为占地674亩的济钢森林公园，计划2021年6月份开放，（白泉湿地公园、韩仓河公园待建）中粮大悦城济南市第七人民医院恒大商业广场东都国际广万虹广场济南信息

华联超市工程学校场历城区里仁学校鲍山公园商业资源学校资源医院资源景观资源临近三条地铁线及工业北高架，周边有三公园、济南三院，项目交通、环境、医疗配套较好。鲁能泰山7号体育公园将山山东省胸科医院通梁王新城青菱河路用梁王小学梁王济南东站幼儿园西历城区人民法院A-2路大A-1基地北侧为梁王小学和安置房梁王新城小区，外立面效果一般，南侧为济钢老厂区，东侧为荒地。总体基地周边环境品质较低。StrengthsWeaknesses劣势优势1、项目纯住宅无商业负担；刚需热点板块，，抗风险能力强1、地块周边现状较差，处于待开发状态，地块通达性及展示面2、地块方正，无不良附着物，满足快速开工条件稍弱3、新东站为济南“北跨”桥头堡，携河发展，济钢未来打造“生产、生活、生态”的三生融合新城，680亩济钢森林公园开放、临近3条规划地铁线、靠近工业北高架及凤凰路快速路，区域未来发展潜力巨大2、周边配套大多处于规划状态，除回迁房外无配套，短时间内难以落地，目前交通通达性较差，影响居住舒适度。SWT

O1、板块内后续新增供应较多，后期可能形成直接竞争2、周边地缘性客户较少，未来需重点对外拓客1、地块该区域处于济南热点区，主城区待发展版块，叠加发展主轴+新东站片区双IP，未来发展潜力无限2、东侧靠近韩仓河治理，南侧800米为占地674亩的济钢森林公3、板块均以刚需型产品为主，产品同质化严重，集中在95-120㎡和部分130㎡户型，低密产品存有结构性机会。园。随着地铁开工商业配套逐步完善、周边区域发展前景较好，3、随着配套政策相继落地，住宅升值空间较大挑战Threats机会Opportunities快速打造呈现对应售楼处示范区小面积刚需，高去化产品力最大化产品均好性，稳健为主流速快高溢价快周转低风险时间成本市场品质规划设计输入条件解题思路总体方案规

划

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r注重规划脉络，极致强排产生最大货值，并且满足规划逻辑创造良好规划”增加溢价”土木铺淘宝店：https://520/输入条件输入条件济南东站幼儿园梁王小学A-1用地面积：

47798㎡容积率：1.5≤地上容积率≤2.7；地下容积率≤1.4梁王新城建筑密度：

≤20%规划绿地率：

≥30%（暂定）A-2路规8M用地面积：29356

㎡容积率：1.0≤地上容积率≤1.67；地下容积率≤0.8415M通商业地块B划A-18M5M建筑密度：

≤28%济绿地率：

≥30%（暂定）建筑红线桥教育地块X路5MA-2梁8M规18班幼儿园

用地面积：1.25公顷建筑退让线路王5M规范要求：42M划1）根据土地出让条件要求，规划布局应与周边建筑、城市道路等要素相协调，合理确定空间布局，言西侧主干道构建具有良好的空间尺度、层次分明的空间形态和景观结构。规划建筑布置应该枢密有致，高低穿插，形体组合富有变化；教育地块X西路5M建筑红线路2）根据土地出让条件要求，规划建筑后退现状建筑、周边道路及绿化带距离须满足《济南市城乡规划管理技术规定》要求。日照间距、日照标准须符合《济南市日照分析管理规定》。需细化交通组织，合理确定地块出入口位置；建筑退让线3）居住配套服务设施宜独立集中设置，社区体育活动场地可结合绿地复合设置。应按照《城市居住区规划设计标准》配建居住街坊配套设施和集中绿地。4）地下空间优先用于停车。地下建筑退距需满足《济南市城乡规划管理技术规定》要求。项目规划设计应满足水务局相关泉水保护要求（详见附件2）和海绵城市、人防建设要求。5）各类市政、交通设施及景观小品应结合建筑与环境一体化设计；建筑附属物应当与建筑立面统一设计。济南东站幼儿园价值分析梁王小学梁王新城规划路A-1商业地块B商业价值高A-2居住价值中居住价值高梁规王划西路路基地居住价值自四周向内依次增加商业价值在东西两侧最高，与A-2号地块商业形成商业街区综合开发教育商业住宅商业住宅商业两块定位互补双盘拉通统筹韩住宅•

首开地块A-1：品质刚需,提升整盘流速，抢占板块流量。控总价SITEA-2定位：品质升级宜居舒适组团商业A2A仓SITEA-1住宅3强产品树口碑SITEX定位：品质升级宜居舒适组团•

二期地块体育用地A-2:改善稀缺，主打品质产品，填补市场空白，实现利润最大化。稀缺性高溢价住宅教育住宅河立标杆商业设计条件A-1地块营销任务书任务书要求户型配比：户型比例户型比例3房2厅1卫（或3房2厅1卫（或909035%综合考虑，将A1和A2地块配套用房建设在A1地块，尽量地下布置更优）T4(大高/中高)更优）T4大高3房2厅2卫（或3房2厅2卫（或不设限，尽量多做18F1009510011012035%20%10%更优）更优）3房2厅2卫（或更优）3房2厅2卫（或更优）T4中高T2中高3房2厅2卫（或更优）4房2厅2卫（或更优）115方案三方案一方案二设计条件不同的产品模式决定不同的规划模式商业18层高层T2T4T4营销定价：面积段：14500元-15000元/㎡20000元/㎡15200元-15700元/㎡15000元-15500元/㎡主力40-60㎡100-120㎡95-115㎡90-100㎡◆

结论：中高T4产品与T2产品单价差额小，大高与中高差额仅为3%，溢价空间有限，成本控制至关重要高度限定面宽控制间距T2

110+110120+120四面宽26M52M三面宽T2中高四面宽双拼极限21M63MT2中高三面宽三拼极限T4100+90+90+100

115+95+95+115三面宽40M80MT4全三面宽双拼不能满足规范要求端户两面宽用地红线32M64M230MT4端户两面宽双拼只能做到18F240M如何保证产品力，货值最大？◆结论：33M＜H≤54M，连续面宽＜65M54M＜H≤80M，连续面宽＜60M◆结论：建筑大于12层且建筑高度小于80M规划逻辑面宽方向排布强度测试进深方向排布强度测试①面宽利用充足56M①进深利用充足56M56M进深利用不足②面宽利用不足②◆结论：场地南侧仅能排布两个T4，面宽利用不充足。排布一个T4两个T2时面宽利用充足◆结论：场地西侧仅能排布3个大高，进深利用不充足.排布1个大高3个中高时，进深利用较充足◆结论：场地北侧排布5个T4或4个T6时，面宽利用充足◆结论：场地东侧排布4个大高或1个大高4个中高时，进深方向利用充足。37.8M③面宽利用充足③进深利用充足37.8M37.8M27F

T627F

T418F

T418F

T227F

T627F

T418F

T4面宽利用较充足37.8M④④进深利用较充足规划逻辑根据规划条件+不同产品形式推导切地模式模式A模式B模式C模式D模式E模式F大高中高大高中高大高大高中高大高中高中高全大高L型大高L型大高南中高北大高西大高东中高全中高规划逻辑强排测算-切地模式可行性分析T4

27F四面宽产品T4

27F四面宽产品模式A模式B产品均为27F四面宽，为满足容积率需增加3㎡户均面积。东侧排布高层，对于后续东侧开发整体形态关系不利。大高全大高按照营销提供户配不满足容积率按照营销提供户配不满足容积率T4

27F三面宽产品T2

18F四面宽产品T6

27F中间户三面宽端户两面宽产品T2

18F四面宽产品总图成立，T2产品均为18F四面宽单点形式时，北侧需排布T6

产品。东侧排布大高，对于后续东侧开发整体形态关系不利。中高大高L型大高T2单点四面宽，间距及日照不满足

T2单点四面宽，总图成立北侧排布T6产品T4

27F三面宽产品T2

18F四面宽产品T6

27F中间户三面宽端户两面宽产品T4

27F三面宽产品

T2

18F四面宽产品模式C总图成立，

T2产品均为18F四面宽单点形式时，北侧需排布T6

产品。总图极限，商业只能布置在西侧，位置不佳。大高中高L型大高日照不满足，西侧排布大高不节地总图成立，北侧T6，商业位置不佳规划逻辑强排测算-切地模式可行性分析T6

27F中间户三面宽端户两面宽产品T2

18F三面宽产品

T2

18F四面宽产品T6

27F中间户三面宽端户两面宽产品T2

18F三面宽产品

T2

18F四面宽产品大高中高模式E模式E模式ET2

110&120产品均为18F四面宽产品，部分100户型为T218F产品。北侧排布T6

大高产品。

18F

T2产品最大化。南中高北大高无法消化商业及配套，北侧T6

产品

总图成立，

产品比例增加T2T4

27F三面宽产品

T4

18F三面宽产品T2

18F三面宽产品T4

27F三面宽产品

T4

18F三面宽产品T2

18F三面宽产品

T2

18F四面宽产品方案二大高中高货值：19.585亿容积率：2.7密度：19.60%T2

120产品为18F四面宽单点产品，T2

110产品为18F三面宽产品，满足营销配比。南中高北大高T2单点，总图不满容总图成立

，满足营销配比，18F最大化T4

27F三面宽产品T4

18F三面宽产品T4

27F三面宽产品T4

18F三面宽产品T4

27F三面宽产品T4

18F三面宽产品方案一大高中高货值：19.628亿容积率：2.7密度：19.25%北侧为27FT4产品，南侧均为18FT4产品，分区明确，空间形态优。南中高北大高T4

18F产品最大化，日照不满足总图成立，方位优，但示范区位置不佳总图成立，示范区位于场地东侧规划逻辑强排测算-切地模式可行性分析T4

27F三面宽产品T4

18F三面宽产品模式D大高中高东西分区，大高位于西侧时受用地条件的影响，不节地，无法满容。西大高东中高中高总图不成立

不满足容积率T6

27F中间户三面宽端户两面宽产品T4

18F三面宽产品方案三货值：19.845亿容积率：2.7密度：19.94%模式F北侧为18FT6产品，南侧均为18FT4产品，仅T6端户为两面宽产品，其他均为三面宽产品。得房率高，总货值高。全中高总图成立，全部为中高产品，北侧T6方案对比方案一（主推方案）方案二方案三T4

27F大高层

100+90+90+1005栋T6

18F中高层

100+90+100+90+90+100

4栋（T6货值为折中单价）T4

27F大高层

100+90+90+100

5栋T4

18F中高层

115+95+95+115

10栋总楼栋数：15栋T4

18F中高层

100+90+90+100

4栋T2

18F中高层

110+110T2

18F中高层

120+1203栋5栋T4

18F中高层

115+95+95+115总楼栋数：15栋11栋总楼栋数：17栋货值：19.628亿货值：19.585亿货值：19.845亿方案一方案二方案三•

中央景观资源•

基本遵守任务书产品配比•

规划形态均质•

部分产品面宽提升•

全18F产品，得房率较高•

货值最大•

分区清晰•

规划布局最优，空间舒适度高•

充分理解规划诉求，产品极致•

分区明晰，组团花园容积率：2.7T6

27F大高层

100+90+90+100

4栋容积率：2.7T6

18F中高层

100+90+100+90+90+100

5密栋度：19.60%密度：19.22%T2

18F中高层

110+110（四面宽）4栋（T6货值为折中单价）T4

18F中高层

115+95+95+115楼栋数：15栋T2

18F中高层

120+120（四面宽）3栋T2

18F中高层

100+100（三面宽）3栋110&120产品为四面宽中高产品，T2

产其他方案二其他方案一产品方位更优，总图形态更均质，但示范区位置欠佳。10栋楼栋数：14栋品比例最高规划方案一方案一总平面图方案一经济指标A-1地块总图经济指标（方案一）报规版A-1地块总图经济指标（方案一）销售版数据

单位项目备注项目用地面积数据单位㎡备注-47798.00用地面积47798.00㎡-178600.8总建筑面积175220.32㎡总建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡2132420.82地上总建筑面积地下总建筑面积地上总建筑面积地下总建筑面积129040.3246180.00124788.00㎡㎡㎡46180.00128168.50①住宅建筑面积①住宅建筑面积27F大高层T4

52312.5018F中高层T4

75856.0027F大高层T4

50868.0018F中高层T4

73920.00㎡㎡其中可售住宅其中

可售住宅②配套建筑面积社区综合文化服务中心物业管理用房社区机构养老设施养老服务设施消防控制室生活垃圾收集站社区体育活动场地非机动车停车位③商业2660.00250.00350.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡②配套建筑面积社区综合文化服务中心物业管理用房社区机构养老设施养老服务设施消防控制室生活垃圾收集站社区体育活动场地非机动车停车位③商业2660.00250.00350.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡地上建筑其中≥470㎡30.00每百户≥6㎡≥150㎡1.5㎡/辆≥470㎡150.00217.501592.32400-500㎡/千人非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆30.00每百户≥6㎡≥150㎡1.5㎡/辆地下建筑地下机动车库44100.002080.0011614.91㎡㎡㎡150.00217.501592.32其中地下非机动车库1.5㎡/辆400-500㎡/千人人防面积地上总建筑面积的9%非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆1.5㎡/辆地上总建筑面积的9%1.5≤R≤2.7，地下≤1.4容积率占地面积建筑密度绿地率栋数2.7709200.0019.25%30.10%15/㎡/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡地下建筑地下机动车库44100.00㎡其中≤20%≥30%栋户人地下非机动车库人防面积2080.0011614.912.7009200.0019.25%30.10%15㎡㎡/㎡//栋户人容积率占地面积建筑密度绿地率栋数户数人口12443981㎡≤20%≥30%栋户人不少于1辆/户；配套公服设施5辆/百平非机动车合计地上非机动车地下非机动车机动车合计地上机动车地下机动车1457辆/1451312辆辆不大于总车位数的10%单位:辆居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平不大于总车位数的10%单位:辆其中其中栋户人停车1513辆户数人口124439811511362辆辆不少于1辆/户；配套公服设施5辆/百平非机动车合计1457辆A-1地块户型配比表（方案一）业主要求面积区

实际设计面积区业主要求

实际设计套业主要求面积比例地上非机动车地下非机动车1451312辆辆不大于总车位数的10%单位:辆类型高层-户型套数建筑面积实际设计面积比例其中其中间9095100115间套数比35.00%35.00%20.00%10.00%数比例21.70%28.30%21.70%28.30%90户型95户型100户型115户型88.4095.00100.00115.0027035227035223868.0033440.0027000.0040480.00----19.13%26.80%21.64%32.44%停车居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平机动车合计1513辆地上机动车地下机动车1511362辆辆不大于总车位数的10%单位:辆合计1244100.00%100.00%1247880.00%100.00%方案一货值计算货值计算表（方案一）27F大高层T418F中高层T4商业T【100+90+90+100】

T【115+95+95+115】总货值

:19.628亿面积（平米）售价（万元／平米）单项货值（万元）货值小计（万元）总货值（亿元）52312.501.45-1.5077240.2575856.001.50-1.55115856.401592.3223184.643184.64193096.6519.628总体分项经济指标（方案一）型号类型层数单元数户型编号100户型90户型户型描述套数135135135135176176176176套型建筑面积102.7591.00面积小计13871.2512285.0012285.0013871.2520724.0017204.0017204.0020724.00户型套数比例

户型面积比例套数合计套数比例面积合计面积比例单价/W1.501.451.451.501.551.501.501.55货值小计/w

货值总量/W10.85%10.85%10.85%10.85%14.15%14.15%14.15%14.15%10.82%9.59%20806.8817813.2577240.2517813.25T【100+90+90+100】大高层27554043.41%56.59%52312.5075856.0040.82%90户型91.009.59%100户型115户型95户型102.75117.7597.7510.82%16.17%13.42%13.42%16.17%20806.8832122.2025806.00115856.4025806.00T【115+95+95+115】中高层181070459.18%95户型97.75115户型117.7532122.20方案一鸟瞰图设计理念从以下四个维度进行品质提升体验与观赏并存的景观空间兼具仪式感与参与性的用户体验溢价与成本的张弛有度、进退有序的空间界面适宜平衡城市维度用户维度空间维度价值维度设计理念城市维度：与城市友好共处的社区界面街角绿化口袋公园小区步行主入口广场商业街区入口空间设计理念空间维度：体验与观赏并存的景观空间生态公园亲子花园宠物绿地活力社区健身步道都市慢生活商业街中心景观设计理念用户维度：既有仪式感又具便利性的归家流线酒店化落客&五级归家体系一级二级三级四级五级酒店式落客大门社区大堂中心花园组团花园入户大堂设计理念景观前场12社区大堂3中心花园组团花园入户大堂3414255设计理念价值维度：合理的设计考虑项目成本的分配•

限价模式下的成本优化途径策略——好刀用在刚刃上•

控制楼栋数量，节约成本•

地库规整经济，提高效率•

立面去风格化/减少装饰线条/材料使用合理性/重点部位刻画•

平面体型系数减小/户型空间合理/去走道提高空间利用率DESTRIBUTIONTYPE户型分布90户型（27F）100户型（27F）95户型

(中高)115户型

(中高)SUPPORTING

ANALYSIS配建分布商业+配套前期为展示中心，后期为商业加配套TRAFFIC

ANALYSIS交通分析车行出入口地库出入口地库出入口坡道非机动车出入口坡道非机动车停车位机动车停车位车行流线FIRESERVICEANALYSIS消防分析消防登高面消防回车场消防车道车行出入口PEDESTRIANTRAFFIC

ANALYSIS人行分析人行出入口主要人行道景观人行道外部人行道SUNLIGHTANALYSIS日照分析说明：按天正日照软件计算：大寒日以8:00-16:00计算冬至日以9:00-15:00计算网格大小：1m计算高度：0.9m（底层窗台高度）计算结果：居住建筑满足大寒日2小时日照标准。日照0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照8小时规划方案二方案二总平面图方案二经济指标A-1地块总图经济指标（方案二）规划版A-1地块总图经济指标（方案二）销售版项目数据单位备注项目数据47798.00179036.05单位㎡备注用地面积-用地面积47798.00㎡-总建筑面积㎡总建筑面积175722.25129035.3246686.93㎡132349.12地上总建筑面积地下总建筑面积㎡㎡㎡地上总建筑面积地下总建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡46686.93128102.40①住宅建筑面积27F大高层T4

52987.5018F中高层T4

28260.0018F中高层T2

46854.90㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中可售住宅①住宅建筑面积124788.60②配套建筑面积2680.00250.00370.001500.00470.0060.0027F大高层T4

51543.00地上建筑社区综合文化服务中心物业管理用房≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡其中其中

可售住宅

18F中高层T4

27489.6018F中高层T2

45756.00社区机构养老设施养老服务设施≥470㎡消防控制室地上建筑②配套建筑面积社区综合文化服务中心物业管理用房社区机构养老设施养老服务设施2680.00250.00370.001500.00470.0060.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡生活垃圾收集站社区体育活动场地③商业30.00每百户≥6㎡其中≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡150.001566.72≥150㎡400-500㎡/千人非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆地下建筑地下机动车库44745.93㎡其中≥470㎡地下非机动车库1941.0011614.912.7699370.0019.60%30.10%14㎡㎡/1.5㎡/辆消防控制室人防面积地上总建筑面积的9%生活垃圾收集站社区体育活动场地③商业每百户≥6㎡≥150㎡400-500㎡/千人非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆1.5㎡/辆容积率占地面积建筑密度绿地率栋数1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡/㎡≤20%≥30%/地下建筑地下机动车库44745.931941.00㎡㎡㎡栋户人栋户人其中户数1224地下非机动车库人口3917人防面积11614.91地上总建筑面积的9%不少于1辆/户；配套公服设施5辆/百平非机动车合计地上非机动车地下非机动车1437辆容积率占地面积建筑密度绿地率栋数户数人口2.7009370.0019.60%30.10%1412243917/㎡/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4143辆辆不大于总车位数的10%单位:辆㎡≤20%≥30%栋户人其中其中1294停车居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平机动车合计1489辆/栋户人地上机动车地下机动车148辆辆不大于总车位数的10%单位:辆1341A-1地块户型配比表（方案二）不少于1辆/户；配套公服设施非机动车合计1437辆业主要求面积区

实际设计面积区业主要求

实际设计套业主要求面积比例类型高层-户型套数建筑面积实际设计面积比例5辆/百平间间套数比数比例地上非机动车地下非机动车1431294辆辆不大于总车位数的10%单位:辆居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平90户型100户型110户型120户型9089.90101.00111.00121.0041441421618035.00%35.00%20.00%10.00%33.82%33.82%17.65%14.71%37218.6041814.0023976.0021780.00----29.83%33.51%19.21%17.45%其中其中100110120停车机动车合计1489辆地上机动车地下机动车1481341辆辆不大于总车位数的10%单位:辆合计1224100.00%100.00%124788.60.00%100.00%方案二货值计算货值计算表（方案二）27F大高层T4T【100+90+90+100】18F中高层T4T【100+90+90+100】18F中高层T2T【110+110】18F中高层T2商业T【120+120】总货值

:19.585亿面积（平米）售价（万元／平米）单项货值（万元）货值小计（万元）总货值（亿元）52987.501.45-1.5078232.5028260.001.50-1.5542147.90192712.4724602.401.5237395.6522252.501.5734936.431566.722.003133.443133.4419.585总体分项经济指标（方案二）型号类型层数单元数户型编号100户型90户型户型描述套数135135135135727272729090套型建筑面积103.7592.50面积小计14006.2512487.5012487.5014006.257470.006660.006660.00户型套数比例11.03%11.03%11.03%11.03%5.88%户型面积比例10.93%9.75%9.75%10.93%5.83%套数合计套数比例面积合计面积比例单价/W1.501.451.451.501.521.471.47货值小计/w

货值总量/W21009.3818106.8878232.5018106.8821009.3811317.059756.9042147.909756.90T【100+90+90+100】大高层27554044.12%52987.5041.36%90户型92.50100户型100户型90户型103.75103.7592.505.88%5.88%5.88%7.35%7.35%5.20%5.20%5.83%8.69%8.69%T【100+90+90+100】T【120+120】中高层中高层中高层18181845628818021623.53%14.71%17.65%28260.0022252.5024602.4022.06%17.37%19.21%90户型92.50100户型120户型120户型103.75123.63123.637470.0011126.2511126.251.521.571.5711317.0517468.2117468.2134936.43110户型110户型108108113.90113.9012301.2012301.208.82%8.82%9.60%9.60%1.521.5218697.8218697.82T【110+110】37395.65方案二鸟瞰图DESTRIBUTIONTYPE户型分布90

户型（27F）100户型（27F）90

户型（18F）100户型（18F）110户型

(18F)120户型

(18F)SUPPORTING

ANALYSIS配建分布商业+配套前期为展示中心，后期为商业+配套TRAFFIC

ANALYSIS交通分析车行出入口地库出入口地库出入口坡道非机动车停车位机动车停车位车行流线FIRESERVICEANALYSIS消防分析消防登高面消防回车场消防车道车行出入口PEDESTRIANTRAFFIC

ANALYSIS人行分析人行出入口主要人行道景观人行道外部人行道SUNLIGHTANALYSIS日照分析说明：按天正日照软件计算：大寒日以8:00-16:00计算冬至日以9:00-15:00计算网格大小：1m计算高度：0.9m（底层窗台高度）计算结果：居住建筑满足大寒日2小时日照标准。日照0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照8小时规划方案三方案三总平面图方案三经济指标A-1地块总图经济指标（方案三)规划版A-1地块总图经济指标（方案三）销售版数据47798.00项目数据单位备注项目用地面积单位㎡备注-用地面积47798.00㎡-总建筑面积178715.03㎡总建筑面积175381.43129075.9246305.51㎡㎡㎡㎡㎡地上总建筑面积地下总建筑面积132409.5246305.51128872.80㎡㎡㎡地上总建筑面积地下总建筑面积①住宅建筑面积18F大高层T618F大高层T442346.8086526.001970.00250.00500.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中可售住宅①住宅建筑面积125539.20②配套建筑面积社区综合文化服务中心物业管理用房（A1+A2）社区机构养老设施养老服务设施≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡18F大高层T6

41191.20其中

可售住宅≥470㎡18F大高层T4

84348.00㎡地上建筑消防控制室其中②配套建筑面积社区综合文化服务中心物业管理用房（A1+A2）社区机构养老设施养老服务设施1970.00250.00500.001500.00470.0060.001000.00300.00800.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡社区综合服务设施（A2）社区卫生服务站（A2）副食品市场（A2）1000.00300.00800.00≥1000㎡（含警务）≥300㎡≥800㎡≥250㎡＞总建筑面积的2‰≥1500㎡6㎡≤S≤10㎡,1000人-3000人设置1处30-50㎡再生资源回收点10.00㎡地上建筑≥470㎡其中变电室生活垃圾收集站社区体育活动场地③商业30.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡消防控制室每百户≥6㎡≥150㎡400-500㎡/千人非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆1.5㎡/辆地上总建筑面积的8‰1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡社区综合服务设施（A2）社区卫生服务站（A2）副食品市场（A2）≥1000㎡（含警务）≥300㎡≥800㎡地下建筑地下机动车库44414.16㎡其中6㎡≤S≤10㎡,1000人-3000人设置1处再生资源回收点10.00㎡地下非机动车库1891.3510324.372.7709530.0019.94%30.10%15㎡㎡/㎡/人防面积变电室生活垃圾收集站社区体育活动场地③商业30.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡30-50㎡容积率占地面积建筑密度绿地率栋数每百户≥6㎡≥150㎡≤20%≥30%400-500㎡/千人非人防区31~32㎡/辆，人防区37~38㎡/辆1.5㎡/辆/栋户人栋户地下建筑地下机动车库44414.161891.35㎡㎡㎡户数人口12243917其中人不少于1辆/户；配套公服设施5辆/百平地下非机动车库非机动车合计地上非机动车地下非机动车机动车合计地上机动车地下机动车1401辆人防面积10324.37地上总建筑面积的8‰1401261辆辆不大于总车位数的10%单位:辆居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平不大于总车位数的10%单位:辆其中其中容积率占地面积建筑密度绿地率栋数户数人口2.7009530.0019.94%30.10%1512243917/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4停车㎡/㎡1485辆≤20%/≥30%1481337辆辆栋户人栋户人A-1地块户型配比表（方案三）业主要求面积区

实际设计面积区业主要求套数比实际设计套数比例业主要求面积不少于1辆/户；配套公服设施5辆/百平类型高层-户型套数建筑面积实际设计面积比例间间比例非机动车合计1401辆90户型95户型100户型115户型909510011589.90100.80100.80117.0021639621639635.00%35.00%20.00%10.00%17.65%32.35%17.65%32.35%19418.4038016.0021772.8046332.00----15.47%30.28%17.34%36.91%地上非机动车地下非机动车1401261辆辆不大于总车位数的10%单位:辆居住停车率不少于1.2辆/户；配套公服设施0.45辆/百平不大于总车位数的10%单位:辆其中其中停车机动车合计1485辆地上机动车地下机动车1481337辆辆合计1224100.00%100.00%125539.20.00%100.00%方案三货值计算货值计算表（方案三）18F中高层T618F中高层T4商业T【100+90+100+90+90+100】

T【115+95+95+115】总货值

:19.845亿面积（平米）售价（万元／平米）单项货值（万元）货值小计（万元）总货值（亿元）42346.801.5-1.5563156.4086526.001.5-1.55132160.051566.722.003133.443133.44195316.4519.845总体分项经济指标（方案三）型号类型层数

单元数户型编号100户型100户型90户型90户型90户型100户型115户型95户型95户型115户型套数72727272套型建筑面积103.55103.5592.5092.5092.50103.55119.7598.75面积小计7455.607455.606660.006660.006660.007455.6023710.5019552.5019552.5023710.50户型套数比例5.88%户型面积比例5.79%套数合计套数比例面积合计面积比例单价/W1.521.521.471.471.471.521.551.501.501.55货值小计/w11295.2311295.239756.909756.909756.9011295.2336751.2829328.7529328.7536751.28货值总量/W5.88%5.88%5.88%5.88%5.79%5.17%5.17%5.17%T【100+90+100+90+90+100】中高层1818443235.29%64.71%42346.8032.86%67.14%63156.4072725.88%5.79%19819819819816.18%16.18%16.18%16.18%18.40%15.17%15.17%18.40%T【115+95+95+115】中高层1179286526.00132160.0598.75119.75方案三鸟瞰图DESTRIBUTIONTYPE户型分布90

户型（18F）100户型（18F）95户型

(18F)115户型

(18F)商业+配套前期为展示中心，后期为商业+配套SUNLIGHTANALYSIS日照分析说明：按天正日照软件计算：大寒日以8:00-16:00计算冬至日以9:00-15:00计算网格大小：1m计算高度：0.9m（底层窗台高度）计算结果：居住建筑满足大寒日2小时日照标准。日照0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照8小时产品设计竞品分析户型展示户型对标产

品

策

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y尊重每一寸土地，量身定制最优方案。通过总图规划逻辑最大化的产生面宽资源给到产品，以此形成很好的资源优势，在市场上取胜.竞品概况中粮祥云本案2.5KM中粮祥云主力户型物业类型：小高、高层容积率：2.40建筑面积：143000㎡110平米三室两厅两卫100平米三室两厅一卫优势：

户型方正，双飘窗赠送，U型厨房设计优势：主卧套房设计，270°观景飘窗，U型厨房设计劣势：餐厅紧凑，卫生间未干湿分离劣势：卫生间未干湿分离天鸿·万象东方产品高层户型99㎡三居套数49198180538套数占比12.0%24.0%19.7%1.0%100㎡三居102/103/107㎡三居94㎡三居112㎡三居127㎡三居134㎡四居149㎡四居合计58858310114.4%14.2%2.5%小高层本案2726.7%4136100%3.2KM主力户型天鸿万象东方物业类型：小高、高层容积率：2.70100平米

三室两厅两卫127平米

三室两厅两卫建筑面积：512800㎡优势：

主卧套房设计，双飘窗赠送，户型方正，南北通透优势：主卧套房设计，U型厨房设计，卫生间干湿分离，室内带有储物间劣势：入户玄关狭长劣势：卫生间未干湿分离竞品主力户型分析面积区间中粮祥云天鸿·万象东方竞品总结90-10085㎡99㎡产品设计相对传统主打3面宽产品100-110110-120舒适性适中，产品力适中100㎡110㎡125㎡100㎡110㎡112㎡124㎡户型策略周边竞品本项目产品营销策略产品面积功能配置面宽产品面积90㎡功能配置面宽3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3+1室2厅2卫4室2厅2卫三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽四面宽保证居住功能的基础上，加一房灵活处理90㎡2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫三面宽95㎡100㎡110㎡120㎡三面宽三面宽四面宽100㎡相同面积段产品，尺度更舒适，面宽优化。110㎡115㎡功能升级，保证四房的基础上做宽厅功能120㎡我们的目标：同等面积，产品力更高。同等配置，面积更低，主力产品均为三面宽以上如何提升我们的产品力？布局构想空间智能只为最合适产品可能性私人定制化零接触控制除此以外，我们还能提供什么

产品亮点

？独梯入户衣帽间完整玄关宽阳台U形厨房宽厅多向连续视野地下大堂泛会所入户大堂地下地库户型展示户型设计100+90+90+100套内面积（不含阳台）75.02套型面积（计容面积）住宅公摊面积户型编号户型描述阳台面积套内面积（含阳台）

户公摊面积户型套数住宅套内面积得房率楼栋总套数楼幢面积ABBA10090902.852.702.702.8577.8767.8267.8277.8725.3922.1122.1125.39103.2689.9389.932727272765.1265.1275.027867.262564.8375.41%10810432.09100103.2627F

T4

中间户三房两厅一卫建筑面积：89.93㎡得房率：75.41%方案一方案二独立玄关U型厨房中西厨设计，空间灵活，开阔书房可变空间27F

T4

端户三房两厅两卫建筑面积：103.26㎡得房率：75.41%方案一方案二独立玄关U型厨房主卧套间设计大面宽阳台户型设计115+95+95+115套内面积（不含阳台）套型面积（计容面积）住宅公摊面积户型编号户型描述阳台面积套内面积（含阳台）户公摊面积户型套数住宅套内面积得房率楼栋总套数楼幢面积ABBA11595952.782.452.452.7892.4576.5876.5892.4595.2379.0379.0395.2320.0016.6016.6020.00115.2395.6395.63181818186273.361317.8482.64%727591.20115115.2318F

T4

中间户3房2厅2卫建筑面积：95.63㎡得房率：82.64%独立玄关U型厨房儿童卧室全功能布置主卧豪华套间公区视野开阔土木铺淘宝店：https://520/18F

T4

端户3+1房2厅2卫建筑面积：115.23㎡得房率：82.64%U型厨房书房可变空间公卫干湿分离豪华主卧套间L型公区，视野开阔18F

T4

端户3+1房2厅2卫建筑面积：115.23㎡得房率：82.64%115户型书房可变空间设计，让室内空间灵活多变，创造无限可能户型设计110+110住宅套内

住宅公摊面

得房

楼栋总套

楼幢面户型编号

户型描述

阳台面积套内面积（不含阳台）套内面积（含阳台）户公摊面积套型面积（计容面积）户型套数面积积率数积AA1101105.855.8578.2578.2584.1084.1026.0126.01110.11110.11181876.38%3027.60936.32363963.9218F

T23房2厅2卫建筑面积：110.11㎡得房率：76.38%公卫干湿分离U型厨房公共区域开阔主卧套间设计大面宽阳台，视线开阔户型设计120+120方案一住宅套内面积户型编号户型描述阳台面积

套内面积（不含阳台）

套内面积（含阳台）

户公摊面积套型面积（计容面积）

户型套数住宅公摊面积得房率

楼栋总套数

楼幢面积AA1201205.255.2590.2090.2095.4595.4526.7726.77122.22122.2218183436.20963.8178.10%364400.01户型设计120+120方案二住宅套内面积户型编号户型描述阳台面积

套内面积（不含阳台）

套内面积（含阳台）

户公摊面积套型面积（计容面积）

户型套数住宅公摊面积得房率

楼栋总套数

楼幢面积AA1201205.255.2590.2090.2095.4595.4526.7726.77122.22122.2218183436.20963.8178.10%364400.01户型设计120+120书房结合客厅布局灵活，空间视野明亮，点燃生活激情宽厅设计

·公区享受更宽敞视野18F

T24房2厅2卫建筑面积：122.22㎡得房率：78.10%方案一方案二公卫干湿分离U型厨房，中西厨设计南北通厅，视野开敞书房可变空间主卧豪华套间大面宽景观阳台户型对标竞品分析——90㎡-100㎡PK90㎡95㎡本案完胜！竞品85㎡竞品99㎡本案90户型做到三面宽三房。95平三房两卫配置。U型宽敞厨房，同面积段产品配置更高。90㎡竞品分析——100㎡-110㎡PK竞品100㎡竞品110㎡100㎡110㎡本案完胜！本案相同面积段，房间尺度更舒适，相同配置下，面积更小。竞品100㎡100㎡竞品分析——110㎡-120㎡PK竞品110㎡竞品125㎡115㎡120㎡本案完胜！本案115面积段做到了3+1房两厅两卫，120面积段产品房间尺度优于同面积段的竞品。竞品112㎡竞品124㎡120㎡品质形象打造策略立面展示立

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y通过匠心立面设计，形成社区独有的气

质形象，提升品牌和差异化符号特征。都市经典的缩影现代美学的体现设计原则重构城市形象Rebuild我们希望将古典的华美和现代的简约相融合，形成独属于济南的东方摩登城市社区典范。经典雅致现代简约传统匠心当代技艺DESIGN

RENDERING南侧沿街透视DESIGN

RENDERING南侧次入口透视DESIGN

RENDERING沿街商业透视DESIGN

RENDERING主入口透视DESIGN

RENDERING风雨连廊意向DESIGN

RENDERING中心景观意