湖南省物业管理行业2024年度发展报告-中物智库

湖南省物业管理行业2024年度发展报告二O二五年一月二十三日一、研究背景 1二、全国物业管理行业发展现状 2三、湖南省物业管理行业发展分析 (一)湖南省物业管理行业发展环境分析 1.政策环境分析 2.社会环境分析 3.市场环境分析 (二)湖南省物业管理行业发展现状分析 1.湖南省物业管理行业整体发展格局 242.湖南省物业管理行业创新及重点事件回顾 四、湖南省物业管理行业发展前景和机遇 (一)行业发展前景及机遇 (二)行业面临的挑战与压力 五、湖南省物业管理行业发展新思路及建议 六、湖南省物业管理行业协会2024年度工作 (一)湖南省物业管理行业协会介绍 (二)2024年年度工作总结 (三)附录：2024年重要事件 1开展了2024湖南物企综合实力研究测评暨全国物企品牌影响力榜单Z4湖南省物业服务企业综合实力50强1中湘美好城市运营服务股份有限公司2长沙市万厦园丁物业管理有限公司3泓盈城市运营服务集团股份有限公司4湖南保利天创物业发展有限公司5湘诚现代城市运营服务股份有限公司6湖南湘江城市运营管理有限公司7湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司8湖南水清木华物业管理有限公司9湖南鹏基居业物业管理有限公司湖南上步物业管理有限公司湖南逸欣环境服务集团有限公司长沙市长房物业管理有限公司湖南众维物业管理有限公司湖南都美物业管理有限公司湖南智达房地产物业管理有限公司湖南鸿运物业管理集团股份有限公司湖南中豪物业管理有限公司株洲宏达物业管理有限责任公司株洲华晨物业管理有限责任公司湖南大田智慧生活服务有限公司湖南鲲鹏物业服务有限公司湖南盛世太平物业服务有限公司湖南华庭物业管理有限公司湖南株树桥城市运营服务有限责任公司湖南省家园物业管理有限公司湖南湘银物业服务有限公司湖南金地物业发展有限公司湖南普瑞物业服务有限公司衡阳市凯星物业管理有限公司湖南创佳物业有限公司(分、子公司都不列入本次排名)编撰《湖南省物业管理行业2024年度发展报告》,全面审视并深入2未来趋势的窗口，共同推动行业向更高质量、更可持续发展迈进，为构建更加美好的居住环境贡献力量。二、全国物业管理行业发展现状(一)行业发展概况：开启发展新周期，持续加深新业务领域厚度2023年以来，立足新起点，物业行业开启新的发展周期。中央和地方相关部门在政策、监管层面予以物业更细致、落地的指引，引导物业行业高质量发展。全国两会期间多项发展要求和提案与物业行业发展密切相关。住建部也多次提及物业管理工作，将物业管理提升至政府主管部门重点关注方向。国家发改委将物业服务行业正式纳入《产业结构调整指导目录(2024本)》的鼓励类商务服务业范畴，物业服务在现代服务业中的重要地位进一步提升。2024年，循新出发向质而行，行业探索和实践新质生产力，聚焦以高品质、新科技、好服务引领行业发展。在新的发展周期下，物企的商业模式和业务布局发生大幅转变，探寻多元赛道，不断拓宽服务和发展的广度和厚度，在交通、医院、学校、能源、金融、通信、军队等细分赛道的拓宽，在城市服务、商业运营、FM设施管理等探寻新的业务增长点，以及在社区增值服务、非业主增值服务及新兴创新业务等方面拓展对人和房增值服务的发展空间等。物企在基层社会治理中的价值愈加重要，得到了政府部门的高度重视，行业迎来了难得的发展机遇。3(二)2024年全国政策：定调鼓励物业发展，营造行业良好发展环境(1)推动行业创新发展2024年2月1日起实施(2024年本)》《产业结构调整指导目录费高质量发展的意见》。一是进一步厘清行业分类，将“物业服务”从原来比较笼统的“其他服务业”,明确为“商务服务业”。二是过往政策关注重点主要在民生领域和住宅物业，本次是权威部门首次表态鼓励参与非住宅物业服务。三是政策引导向消费服务业转型发展。(2)鼓励发展“物业服务+生活服务”模式2024年7月29日国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》,再次将居民服务消费作为重点任务。鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式。推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。培育提供改造设计、定制化整装、智能化家居等一站式、标准化产品和服务的龙头企业。鼓励有条件的地区支持居民开展房屋装修和局部改造。(3)全面部署、推动绿色转型2024年1月11日《中共中央国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》发布；2024年8月11日中共中央国务院又发布了《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》。中央层面首次对加快经济设4施发展全面绿色转型进行系统部署。物业服务企业可以从三个方面进行参与：一是城市服务，从“城市大管家”、环卫一体化、乡镇服务等领域出发，推动美丽城市、美丽乡村、美丽中国先行区、美丽河湖、美丽山川建设的长期运营维护。二是绿色节能低碳，物企逐步在服务中融入并积极推进践行低碳节能减耗。三是发挥物业服务业主的行业特性，助力全民行动参与美丽中国建设。(4)践行“四好”建设，构建高品质生活服务2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部倪虹部长答记者问时，再次论述“四好”将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务；新房子我们要把它建成“好房子”,老房子我们也要结合城市更新，想办法把它改造成“好房子”。对于物业而言，可以从几个方面进行落地：从建设“好房子”出发，物业要更注重服务品质，助力资产的保值增值；从建设“好小区、好社区、好城区”出发，物业则不仅要提升服务规范和专业能力，也应在政府主导下落实住宅小区内居民急难愁盼问题的解决，构建社区生活服务圈。5(5)聚焦小切口专项整治，改善大民生急难问题2024年多地修订政策法规，推进民生领域突出问题的专项整治，以“小切口”解决居民难愁盼问题。如，对电动车充电安全问题、投诉举报工作机制、业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整、物业专业部分和共有部分使用规范、车位出售 (租)规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等。(三)2024年经营数据：营收增速下降至6.25%,营业成本同比增长从上市企业最新披露数据看，业内企业整体营收及规模增速放缓，行业增收不增利困境显著,2024年上半年上市企业毛利首次增速为负。另外，国央企和民企分化明显，走出独立行情。52家上市物企在管面积及增速52家上市物企在管面积及增速亿平方米%%数据来源：企业公告、中物智库整理 截至2024上半年，披露数据的62家上市物企营业收入总额达1452.17亿元，增速较上年同期减少2.30个百分点至6.25%,增速进一步放缓。央国企则实现规模高基数高增长，营收增速亦高于民企。6截至2024年上半年，13家央国企物业营业收入均值43.53亿元，同比增长11.99%,显著高于49家民企物业的增速(2.88%)。62家上市物企营业收入及增速亿元亿元2022年2023年从盈利能力来看，2024年上半年，62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%,毛利则同比下降0.95%,上市物企首次出现增速为负；同时，物企仍承担着成本上升压力，62家上市物企营业成本均值达18.29亿元，同比增长8.31%,高于同期营收增速 (6.25%),并且营业成本率达79.33%,较上年同期进一步增加1.51个百分点。62家上市物企盈利指标及增速62家上市物企盈利指标及增速—毛利-增速净利润-增速2022年毛利2023年净利润2021年亿元07比较好的是，上市企业在管理效率进一步增强，这与行业经营管理进一步精细化，发展方式更关注长期可持续的趋势相一致。截至2024年上半年，48家上市物企人均管理面积达8415.95平方米/人，同比增长12.10%。人均产出12.68万元/人，同比增长8.30%,增速较上年同期增加1.09个百分点。但是受大环境影响，人均净利润较上年同期减少25.51%至8934.92元/人。另外，风险管控仍然是业内企业需要重点关注的方面。物业是一个稳健的轻资产行业，但是受房地产关联影响，及经济下行导致甲方预算及收入影响，增加了坏账风险及降低了回款速度，这对企业的资金实力及良性运转带来极大挑战。企业在选择项目时，需要更加谨慎，对于企业的财务管理也需要更加精细化的测试，对在管项目的盈利能力有着清晰的目标和底线，尤其是中小物企更需要关注现金流。2024年上半年，62家上市物企应收账款及票据总额1040.69亿元，同比增长12.22%,增速持续高于同期营业收入增速(6.25%)。52家应收账款周转天数均值为128天，同比增加4天。(四)2024年市场动态：积极创新产品寻找差异，企业业务拓展精细化1.市场拓展以支持企业战略为目标，业务选择趋向精细化2024年行业企业仍然以市场投标、战略合作、收并购等方式进行规模拓展。但是，伴随着规模高速增长的时代过去，在市场拓展方面，企业也表现出了明显的变化。市场拓展不是以规模增长为第一要8义，而是结合企业综合战略需求，在项目选择上更加谨慎和精准。从市场拓展看，企业对于投标项目进行更加严格的前置审查，对项目的判断维度增加，第一项目具有盈利能力；第二项目能实现业务或者区域上的协同。因此，深挖头部企业中标项目背后都有其自身的选择逻辑，这也将有利于企业之间的差异化发展。以天健城市服务于2024年3月中标惠州市惠城中心区环卫一体化项目为例，该项目交易额达4.8亿元，并且环卫项目与其自身城市运营商的定位相协同。侨银股份12月与中节能山东公司签订20亿元战略合作协议，该项目聚焦新能源、绿色低碳技术设备创新更新业务，紧跟时代绿色发展潮流，精细挖掘新兴业务增长点，也十分具有代表性。从战略合作和关联交易看，企业的也选择也并不盲目，都有着各自的细分目标。华润万象生活4月与三亚市的投资协议涉足数字经济、文旅消费等多产业，跨界融合拓展商业版图。万物云更是频繁发力，与北部湾港集团、佛高控股等多方携手，在商业综合体、产业园服务等细分赛道精耕细作，整合资源实现差异化发展。收并购环节同样可圈可点。和泓服务12月斥资6640万元收购四川万晟物业服务30%股权，金茂服务年初以3.238亿元拿下润物嘉业全部股权，精准补强自身业务短板，优化资源配置，强化区域服务优势。同时，部分企业股权挂牌转让动态也反映出市场的优化整合节奏，如上海拙勤物业、辽宁凤凰物业等，促使行业资源向更具精细化运营能力的企业汇聚，推动整个物业管理行业迈向更高质量的发展9表：2024年物业管理行业企业管理规模发展重点事件序号类型日期1市场拓展2024年3月天健城市服务中标惠州市惠城中心区2024-2027年环卫一体22024年10月南昌市覆盖新建区内的115个物业服务项目。3业务拓展2024年12月侨银股份与中节能山东公司签订20亿元战略合作协议，共同开展新能源、绿色低碳技术设备创新更新等业务。4战略合作2024年4月华润万象生活与三亚市签订投资协议，项目涉及数字经济、52024年6月万物云与北部湾港集团达成战略合作，共同打造“北62024年8月美置服务与佛高控股、科创控股合作签约，就产业园服务搭建“平台+产品+集成”的全面合作机制。72024年11月万物梁行与万谷集团、上海浦东软件园汇智科技有限公司在南京举行三方战略合作签约仪式，共同打造长三角未来的科技产业高地。8关联交易2024年11月万物云宣布将以1.5亿元的对价向万科收购武汉新唐92024年12月万物云及BPaaS解决方案服务、物业服务和增值服务2024年12月万物商企上海万科投资(作为卖方)及万物商企空间科技(作为买方)订立股权转让协议，以7.12亿元的初始代价转让上海祥大房地产发展有限公司45%的股权。2024年12月融创服务与融创中国重续关联交易协议，金额上限大幅收并购2024年12月和泓服务和泓服务收购四川万晟物业服务30%的股2024年1月金茂服务公司全资附属公司金茂物管以人民币3.238亿元收购目标公司润物嘉业全部股权。收购完成后，润物嘉业将成为金茂服务的间接全资附属公司。2024年2月碧桂园服务与合富辉煌联合发布公告称，2024年2月7日2024年7月朗诗绿色生活标公司2023年的保证溢利不低于0.266亿元；到了0.294亿元，超出了承诺的保证溢利。2024年8月上海拙勤物业20.5%财产份额挂牌转让，底价600万元2024年8月辽宁凤凰物业60%股权挂牌转让，转让底价由534.33万元降至427.46万元。2024年9月江苏公元物业30%股权9月再拍卖，起价降至504万元。2024年9月中交服务中交地产股份有限公司发布关于筹划收购中交物业服务集团有限公司100%股权暨关联交易的2.关注企业基础运营能力，多维度迭代创新寻找差异点行业的竞争已经来到一个新的阶段，当高速增长转为平缓发展，也是企业发展的瓶颈期。这意味着原本的发展模式和工作思路不再适应行业的发展，企业要打开新的增长空间，需要重构业务能力，从企业运营基础能力开始进行调整。另一方面，高度同质化的竞争导致企业增长乏力，企业之间的比拼需要更细的颗粒度和差异化。当外界环境传导到企业内部，2024年业内企业在人事、品牌、产品、业务等多方面都有所动作。从人事变动上看，高层变动频繁。这种变动背后往往对应着企业在发展理念、文化、经营思路等方面的转型，高层变动与企业业务调整不无关联。2024年佳兆业美好、远洋服务、招商积余、华润万象生活多家头部企业高层发生变动。品牌更新升级和产品创新发布，则意味着企业希望对客户呈现出不同的价值认知，以及新场景的消费选择。2024年多家企业进行了品牌焕新，这传递了企业希望在市场中重新定义细分领域，定义消费以万科物业为例，其在3月公开管家服务标准，为社区精准治理提供了明晰的参照，让服务更具专业性与规范性；武汉举办的自营房屋改造焕新品牌研选家首届业主见面会，则精准对接业主需求，开启房屋改造增值服务新路径。9月与美团携手发布骑手通行解决方案，10月推出行业首个管家节，从便利社区生活到提升员工归属感，全方位创新服务产品，与同行拉开差距。保利物业同样出彩，10月服务再设计之全球高奢生活服务设计峰会暨东方礼遇高端服务体系焕新发布会启动，聚焦高端市场，重塑服务体验，满足业主日益增长的高品质需求。万物云在12月更是大招频出，举办万物云·睿见发布会，“灵石”作为不动产管理的AI大脑，为智慧物业运营注入强大科技动力；“智选”产品的弹性定价策略打破传统定价模式，赋予客户更多选择自主权；丹田物业专注高校、医院赛道全新亮相，细分市场精准布局。绿城服务联合饿了么、支付宝发布“碰一下开门”行业解决方案，不仅优化了骑手配送的“最后一公里”,还为社区智能化管理添彩。这些企业通过持续的产品创新，精准定位不同客户群体需求，深挖市场空白，塑造独特品牌形象，在同质化竞争中脱颖而出，以差异化优势领航行业发展潮流，为物业管理行业开辟全新增长路另外，业内企业开始关注绿色低碳领域，试图从未来趋势中寻找业务发展的突破点。2024年，保利物业携手清华大学技术团队，开启IEIM综合能源智慧管理全链合作，构建环境友好型低碳循环经济；世茂服务与中证投融联合打造的茂新能·淮安RDF项目，通过创新技术将一般固废转化为低碳燃料。表：2024年物业管理行业企业经营及产品创新重点事件序号类型日期1人事变动2024年4月佳兆业美好谢斌鸿辞任执行董事，郭英成接任。22024年4月远洋服务敏接任。32024年5月招商积余聂黎明辞任董事长，吕斌接任。42024年5月华润万象生活52024年6月华润万象生活务。6品牌打造2024年1月金科服务72024年2月融创服务推出全新品牌LOGO,通过焕新视觉形象，提升品牌认知度和辨识度。82024年3月南都物业LOGO焕新发布，以NACITY作为核心元素，围绕城市全业态全场景。92024年4月保利物业参与编写的《基本公共服务标准化工作指2024年5月招商积余2024年品牌主张焕新，正式提出“招商积余服务美好”的品牌年度主题。2024年6月新希望服务2024年8月东胜智慧城市服务发布公告，中文股份简称8月21日起更改为“港誉智慧城市服务”。2024年9月华侨城服务举办2024华侨城服务集团品牌战略发布会，品牌服务焕新升级。2024年11月中航物业产品创新2024年3月万科物业2024年9月万科物业全国3000余个小区。2024年10月万科物业2024年10月保利物业服务再设计一全球高奢生活服务设计峰会暨东方礼遇高端服务体系焕新发布会启动。2024年12月万物云石"产品，作为不动产管理的AI大脑；万科物业发布“智选”产品，在行业内创新提出“弹性定价”;丹田物业正式亮相，专注2024年12月绿城服务与饿了么携手支付宝正式发布“碰一下开增值业务2024年6月绿城服务绿城社区商业与友宝在线签署战略合作，发2024年11月世茂服务出资1.96亿元合伙成苏州茂有充新能源科技有限公司，布局充电站业务。2024年12月招商积余“余房网”首个物业线下租售中心在大连华科技落地2024年6月招商积余“物业AI工单助手”全新上线。绿色低碳2024年7月保利物业携手清华大学技术团队，开启IEIM综合能循环经济。2024年9月世茂服务项目并举行签约暨启动仪式，通过创新技术三、湖南省物业管理行业发展分析(一)湖南省物业管理行业发展环境分析1.政策环境分析2024年，湖南省物业管理行政主管部门在业主大会和业主委员会工作、物业管理安全生产、加强物业管理共建美好家园等方面出台了相关政策，并组织开展了相关工作。表：2024年湖南省物业管理行业相关政策及重大事件日期发布部门2024年湖南省住房和城乡建设厅《关于废止<南省业主大会和业主委员会指导细则>通知》(湘建法〔2024〕20号)将重新制定业主大会和业主委员会规定，规定出台前，各地要根据相关法律法规规定，对业主大会成立、业主委员会选举等工作进行指导。2024年湖南省住房和城乡建设厅《关于进一步加强物业管理区域电动自行车安全管理的紧急通知》要求全面加强监督管理、全面开展隐患切实增强风险意识和底线思维。2024年湖南省住房和城乡建设厅《关于加强物业服务企业安全台账管理的通知》要求组织开展安全隐患全面大排查、做好物业管理区域内防汛备汛工作、做好物业安全台账隐患问题整改销号工作、2024年湖南省住房和城乡建设厅消防“生命通道”专项行动的通知》(湘建房函〔2024〕44号)至2025年11月底，在全省住宅物业管理区域和老旧小区全面开展全省住房城乡建设领域打通消防“生命通道”专项行动。对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，以及在人员密集场所设置门窗防盗网、金属护栏、广告招牌等影响逃生和灭火救援的障碍物等违法行为，开展专项整治。2024年7月25日湖南省住房和城乡建设厅《湖南省“加强物业管理共建美好家园”活动实施方案的通知》11月27日，湖南省住房和城乡建设厅公布了省级“美好家园”小区名单，全省共有20个项目获评2024年度省级“美2024年11月19日湖南省住房和城乡建设厅《关于做好物业管理区域消防安全防范工作的通知》要求认真落实各项专项行动要求、加强重大火灾隐患问题整治、及时建立隐患台账并反馈销案信息，进一步加强物业管理区域消防安全防控，消除物业管理区域消防安全隐患。月29日湖南省住房和城乡建设厅组织全省物业行政工作推进会湘江新区、株洲住建部门分享在行政管理创新服务经验。内容包括党建引领、品质监管、承接查验、安全底线等。(1)重视提升业主专业能力，重新修订业主大会和业主委员会指导2024年2月7日，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于废止<湖南省业主大会和业主委员会指导细则>通知》,明确该细则自2月23日起废止，并依据相关法律法规重新制定规定。8月6日，组织召开了《湖南省业主大会和业主委员会指导细则(送审稿)》听证会。废止旧的指导细则，旨在适应新的形势和需求，解决旧细则在实施过程中出现的问题，如部分业主对其设置的业委会成立门槛等提出质疑和投诉。重新制定规定并召开听证会，充分听取各方意见，使新的指导细则更加科学合理、符合实际，为业主大会成立、业主委员会选举等工作提供更有效的指导，保障业主的合法权益，促进小区治理的规范化和民主化。(2)回归生命安全底线监管，从电动车、安全台账、消防多点加强随着消防安全意识的不断提高，湖南省各级住建、消防等部门联合开展了针对住宅小区的消防专项检查与整治活动，要求物业服务企业严格落实消防安全主体责任，定期开展消防设施设备的检查、维护与更新，组织消防演练，确保小区消防通道畅通。基于对江苏南京“2·23”电动车火灾事故的深刻反思和积极应对，2024年2月28日，湖南省住建厅印发《关于进一步加强物业管理区域电动自行车安全管理的紧急通知》,要求全面加强监督管理、开展隐患排查整治以及加强消防安全警示宣传。从安全台账建立角度，2024年3月18日，印发《关于加强物业服务企业安全台账管理的通知》,要求开展安全隐患排查、防汛备汛、隐患问题整改销号及安全台账常态化管理等工作，并指导街道社区和行业协会加强对物业项目的监督管理和业务培训。通过建立健全安全台账管理体系，可以实现安全隐患的可追溯、可管控，提升物业服务企业的安全防范能于开展打通消防“生命通道”专项行动的通知》,要求在全省住宅物业管理区域和老旧小区开展专项行动，整治占用、堵塞消防通道等违法行为。针对消防安全问题，2024年11月19日，印发《关于做好物业管理区域消防安全防范工作的通知》,要求落实专项行动要求，加强重大火灾隐患整治，建立隐患台账并反馈销案信息，进一步强调了物业管理区域消防安全的重要性，督促各方严格落实消防安全(3)关注住宅小区居住品质，以党建引领推动“美好家园”小区建2023年，住建部发布《开展“加强物业管理共建美好家园”活动实施方案》,旨在全面提升住宅小区的整体品质与居住舒适度。2024年7月25日，湖南省住建厅印发《湖南省“加强物业管理共建美好家园”活动实施方案的通知》,11月27日公布了省级“美好家园"小区名单。该活动以党建引领为核心，坚持以人民为中心，通过共建共治共享，推动物业管理与社区治理深度融合，建成一批“美好家园”小区，树立了物业管理的标杆和示范，以点带面促进全省住宅物业管理水平的整体提升，提高居民的生活质量和幸福感，增强居民对物业管理的认同感和满意度。2.社会环境分析(1)常住人口数量平稳，城镇化率逐步提高根据湖南省统计局数据，截至2023年末，湖南省常住人口总数达到6568万人，比上年减少36.0万人，下降0.55%,人口自然增长率为-3.08%。其中城镇人口4017万人，城镇化率为61.2%,较上一年度提高0.9个百分点。湖南省城镇化率仍在提高，城镇化的加速带动了物业管理市场需求增长，物业服务企业需要面对日益增多的服务对象和更加复杂的管理任务。人口的稳定增长意味着对住宅、商业和公共设施等物业的需求持续存在，为物业服务企业提供了稳定的业务40%-数据来源：国家统计局、湖南省统计局，中物智库整理同时，湖南省人口结构也在逐渐发生变化。根据湖南省统计局数据，截止2023年末，湖南常住人口中，60岁及以上人口为1460.4万人，占22.23%,65岁及以上人口为1081.3万人，占16.46%。湖南省人口结构的变化对物业管理行业产生了多方面的影响。老龄化程度的加深使得老年人群体对物业服务的特殊需求日益凸显。同时，人口结构的变化也促使物业管理企业在人力资源管理方面进行调整，加强员工培训，提高员工服务不同人群的能力。(2)消费支出仍在增长，居民消费观念转变根据湖南省统计局数据，2024年上半年，湖南省居民人均可支配收入17,937元，同比名义增长5.1%,扣除价格因素实际增长4.6%。2024年上半年，湖南省居民人均消费支出12,566元，比上年同期增长5.1%。按消费类别来看，居住支出下降3.7%,生活用品及服务支出下降0.7%;而在食品、衣着、交通等其它领域的支出仍在增长，其中食品烟酒支出3817元，增长9.0%;衣着支出798元，增长6.4%;交通通信支出1800元，增长10.0%;教育文化娱乐支出1528元，增长5.4%;医疗保健支出1230元，增长6.3%;其他用品及服务支出295元，增长11.5%。整体看来，2024年上半年湖南省居民人均可支配收入及人均消费支出仍呈现稳步增长的态势，但增速有所放缓，消费结构变化，居住支出占比相对稳定但略有2016-2024H1湖南省城镇居民人均可支配收入和人均消费支出0-2016201720182019此外，居民的消费观念也在不断转变，更加注重消费的合理性和性价比。在居住方面，人们对物业管理服务的品质和个性化要求越来越高。除了传统的基础物业服务，如保洁、安保、设施设备维护等，业主开始关注社区文化建设、智能化服务等内容。与此同时，在消费支出多元化的情况下，业主对物业管理费用的价格敏感度依然存在，这种消费观念的转变要求企业不断提高产品和服务质量，并进行合理定价，提升服务性价比。3.市场环境分析(1)宏观经济稳步运行，保障行业发展空间湖南省作为中部地区的重要省份，区域经济发展迅速，城市化进程不断加快。为物业管理行业的发展提供了广阔的市场空间，吸引了众多物业服务企业的进入。根据湖南省统计局公布的数据，2024年前三季度，湖南省地区生产总值为37,898.74亿元，同比增长4.5%,与上半年持平。湖南省GDP保持稳定增长，经济发展态势良好，为物业管理行业的发展提供了坚实基础。2014-2024年2014-2024年Q3湖南省GDP及增速亿元2024年前三季度湖南省经济结构正在进一步优化，第三产业增加值为21081.74亿元，增长4.0%,在GDP中的比重占到55.62%。服务业的发展对经济增长的贡献率不断提高。物业管理行业作为服务业的重要分支，在这种经济结构转型的大背景下，迎来了更为广阔的发展空间。2014-2024年Q3湖南省三产GDP占比数据来源：湖南省统计局，中物智库整理(2)政府财政收入稳定，支撑社会发展投入根据湖南省统计局数据，2024年前三季度，湖南省财政收入呈现出一定的增长态势。从具体数据来看，1-9月地方一般公共预算收入完成2585.3亿元，同比增长4.52%。其中，非税收入增长较为显著,1-9月非税收入完成1007.3亿元，增长14%。财政支出也保持稳定增长。1-9月全省一般公共预算支出完成6686亿元，增长0.6%。支出结构不断优化，重点领域的投入得到保障。在收入结构方面，地方税收完成1578亿元，下降0.7%,非税收入的增长在一定程度上弥补了税收收入的部分下降。2024年前三季度，湖南省财政发展态势良好，收入增长稳定，支出结构优化，为经济社会的持续发展提供了坚实的财政保障。财政支出在民生保障、城市建设与维护等方面的投入力度不断加大。在物业管理行业方面，财政资金在老旧小区改造、社区公共服务设施建设等项目中的投入，间接促进了物业管理行业的发展。(3)新房市场交付趋缓，存量市场日益活跃2024年湖南省新房市场整体呈现出平稳发展的态势。根据湖南省统计局数据，2024年前三季度房地产开发投资额2458.08亿元，同比下降14.4%;前三季度商品房新开工面积2046.17万平方米，同比下降31.8%;竣工面积1459.87万平方米，同比下降28.3%;商品房销售面积3287.14万平方米，同比下降24.5%。湖南省房地产市场在经历了前期的快速发展后，进入调整期，房地产开发企业在投资决策上更加谨慎，注重项目的质量和效益，但新房交付量仍然保持在一定规模。2014-2024年1-9月湖南省房地产开发投资额及增速A6000亿元0数据来源：湖南省统计局，中物智库整理2014-2024年1-9月湖南省房屋新开工面积及增速2014-2024年1-9月湖南省房屋新开工面积及增速万平方米90数据来源：湖南省统计局，中物智库整理2014-2024年1-9月湖南省房屋竣工面积及增速湖南：房屋竣工面积(万平方米)→增速数据来源：湖南省统计局，中物智库整理2014-2024年1-9月湖南省商品房销售面积及增速2014-2024年1-9月湖南省商品房销售面积及增速90湖南省存量房市场重要性凸显日益活跃。随着房地产市场从增量时代逐步向存量时代过渡，物业管理在存量房市场中的重要性愈发凸显。大量老旧小区面临着物业管理服务升级、设施设备更新改造等需求。物业服务企业在存量市场中可通过多种方式拓展业务，如参与老旧小区改造项目的实施与后期运营管理，为老旧小区提供专业化、规范化的物业管理服务，提升老旧小区的居住品质；开展社区资源整合与运营，挖掘存量社区的商业价值。据湖南省住房和城乡建设厅公布的数据显示，到“十四五”末，湖南省需改造城镇老旧小区2.01万个，涉及居民259.9万户、房屋20.86万栋、建筑面积约2.52亿平(二)湖南省物业管理行业发展现状分析1.湖南省物业管理行业整体发展格局(1)有在管项目的物企数量达6764家，业主委员会或物业管理委员会成立率达35%城市化进程助推湖南省物业市场快速发展。一方面，湖南经济持续发展，城市化进程不断深化，城市的扩张和老旧小区改造等带来了大量的物业管理需求，推动物企数量增加；一方面，政府加强对物业管理行业的规范和监管，出台了一系列政策法规，完善了行业标准和规范，同时也加大了对物业服务企业的扶持力度，为物企的创立和发展提供了良好的政策环境，促进了物企数量的增长；同时，物业管理行业竞争激烈，部分企业通过兼并、重组等方式扩大规模，提升竞争力，一些小型企业也不断涌现，使得全湖南省物企数量大幅增长，同时行业内的多元化经营趋势也吸引了更多企业涉足该领域。①物业服务企业数量快速增长截至2024年12月初，湖南省有在管项目的物业服务企业已达6000余家，相较于2022年底增长1000余家，物业管理项目11070个，较2022年(9603个)增加约1500个。长沙作为湖南物业核心城市，2024年8月8日报道数据显示，目前长沙物企已达1214家，管理各类物业项目3213个，物业管理覆盖率约85%,管理面积达3.7亿平方米，现有从业人员约20万人。②业主自治机制初见规模湖南省共有29300余个小区(含无物业管理的老旧小区),其中10300个小区成立了业主大会或物业管理委员会，成立比例为35%。业委会是维护小区居民权益的重要组织，近几年湖南省出台多项法规和政策推进业委会规范运行，《湖南省物业管理条例》、《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》《管理公约(草案)》、《业主大会议事规则(草案)》等文件的出台对规范业主大会、业委会的运作起到了积极的作用。疫情之后，业主意识的觉醒，业委会加速成立。然而，业委会的成立和日常运行存在诸多困难，涉及业主、街道社区、物企、开发商等多个相关方、物业主管部门、民政、城管等众多主体，筹备时间长、成立难、管理难、后期运营难等痛点。行业的发展需要多方的共同努力。表：湖南省推动业委会成立发布的相关文件时间发文部门文件2018年7月19日湖南省人大常委会明确了街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，规定了业主委员会成立的条件等，如交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的，应当召开首次业主大会会议。2019年日湖南省住房和城乡建设厅和业主委员会指导细则》明确业主大会和业主委员会的成立、选举、换届等相关事宜的指导规范，如规定业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会是其执行机构；细化了业主大会和业主委员会的职责与义务，包括对物业服务企业的监督等；还规定了业主的权利和义务，如业主享有提议召开业主大会会议等权利，需履行遵守管理规约等义务；同时对业主大会和业主委员会的指导监督等方面做出了具体2020年4月30日湖南省住房和城乡建设厅大会议事规则>等示范文本的通知》编制了《业主大会议事规则》等示范文本，以规范业主大会的成立和业主委员会的运2022年5月30日省委组织部、省委政法委、省民政厅、省住建厅体提升城市基层党建引领基层治理的若干措施(试行)》2022年4月29日湖南省住房和城乡建设厅承接查验办法》(湘建房〔2022〕51号)对物业承接查验的条件程序等进行规范，为业委会监督物业服务企业与开发商之间的前③党建引领作用日益彰显目前，湖南省成立了党组织的小区占比约40%,成立了业主大会的小区中，业主委员会党支部(党小组)设立的比例约为60%,业主委员会党员综合比例为42.6%。加强党建引领工作，有利于整合社区资源，形成共治共享格局，解决小区管理过程中的问题；对推动物企转型升级，提升服务水平和竞争力，促进物业管理行业健康可持续发展有积极意义。湖南省物业管理行业协会及会员单位在党建工作方面取得了显著成效，充分发挥了党组织的引领作用，为推动物业管理行业的高质量发展提供了坚强按照“应建尽建”的原则，积极组建党支部，扩大党的组织覆盖和工作覆盖。例如，保利天创物业在多个项目上成立了党支部，确保党的工作在企业各个层面得到有效开展。通过规范党支部“三会一课”、主题党日等组织生活制度，加强党员教育管理，提升党组织的凝聚力和战斗力。同时，注重发展党员，把业务骨干、优秀员工吸纳到党组织中来，为党组织注入新鲜血液。第二，党建活动丰富多彩。湖南省物业管理行业协会定期举办红色物业党建论坛，邀请党建专家、优秀党组织代表分享经验，交流党建工作与物业管理服务融合的创新做法，为会员单位提供学习交流的平台。会员单位也积极开展党建活动，例如：金碧物业组织党员志愿者服务活动，参与社区环境整治、扶贫帮困、疫情防控等；开展党建知识竞赛、红色故事分享会等，增强党员的党性意识和荣誉感，营造浓厚的党建文化氛围。第三，党建与业务深度融合。物业服务企业将党建工作与物业管理服务紧密结合，创新服务模式。例如，保利天创物业推行“红色物业”模式，以党建引领物业服务，建立党组织与业主委员会、社区居委会的联动机制，共同解决小区治理难题，提升物业服务品质；在物业项目中设立党员先锋岗、党员责任区，党员带头做好服务工作，发挥示范引领作用，带动全体员工提高服务水平。湖南省物业管理行业协会及会员单位，在党建工作方面取得了丰硕成果，为行业的发展注入了强劲动力，也为社会的和谐稳定作出了积极贡献。未来，随着党建工作的不断深化，相信湖南省物业管理行业将迎来更加广阔的发展前景。(2)管理规模约16.8亿m²,存量市场尚有业务空间据估算，全省2024年物业服务面积约达16.8亿平方米。湖南省经济和城镇化的发展驱动全省物业管理行业的发展，根据湖南省物业管理行业协会数据，截至2024年12月初，全省物业管理项目数达11070个，物业管理面积约16.8亿平方米。伴随着城市更新，湖南物业市场仍有大量可挖掘业务空间。政府积极鼓励引进专业化物业服务同时引导企业进军城市服务和居民生活服务，将催生海量物业服务需求，如安保、保洁、设施维护、市政服务、生活服务等，为物企开辟广阔市场。不仅拓展了业务覆盖范围，从无到有地创造服务场景，还可能因社区整合形成规模效应，降低运营成本，提升盈利空间。①老旧小区改造带来规模增量空间2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年前建成需改造城镇老旧小区改造任务。根据《湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》,湖南明确了改造工作原则，包括以人为本、因地制宜、居民自愿、保护优先、建管并重等。工作目标是到2022年基本形成制度框架等，到2025年力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。据湖南省住房和城乡建设厅公布的数据显示，到“十四五”末，湖南省需改造城镇老旧小区2.01万个，涉及居民259.9万户、房屋20.86万栋、建筑面积约2.52亿平方米。截至2023年上半年，全省已开工改造小区1.52万个；列入2022年及以前年度计划的1.09万个小区全部完工；2023年计划改造小区4331个，其中，列入重点民生实事项目的老旧小区2000个。②老旧小区改造带来潜在增值业务老旧小区改造过程中，全省同步推行楼道革命，给老旧小区改造加装电梯，改造管网，新增“一老一小”社区服务设施、便民服务网点、停车位、充电桩、休闲健身场所、公共绿地等。当前政策物业物业探索“物业+养老”新模式，以及提供便民商业服务，突破传统物业边界。在养老方面，物企可利用社区贴近老人优势，开展居家照料、健康监测等多元服务，挖掘银发经济潜力；便民商业则可涉足社区团购、快递代收代发等，通过增值服务增加收入来源，进一步拓展市场纵深，未来随着服务深化与细化，市场空间有望持续扩容。③公建项目仍有进一步释放的空间近几年，湖南省也在积极推进后勤社会化改革，学校物业、医院物业、图书馆和博物馆等公建物业等管理业态开始不断释放，为物业服务企业带来新的业务增量。虽然最低价评标法导致湖南物业市场当前竞争激烈复杂，但财政部门已经意识到恶意低价竞标给市场带来的冲击，正在采取措施规范招投标市场。在政策驱动、需求升级的市场环境下，企业若能精准定位、创新求变，在这片充满机遇与挑战的市场中仍大有可为。(3)本土企业着力深耕，全国性企业入局加剧竞争物业行业经过快速发展，行业集中度越来越高，全国性企业也此过程中加速扩张，对各地本土企业带来更大的竞争压力，湖南市场也不例外。通过对招投标市场比较活跃的企业进行统计，发现过半企业为外来企业，其中，广东的企业最多，占比近4成。2024年湖南招投标市场头部企业来自省份分布占比■湖南资料来源：公开数据，中物智库整理①本土企业深耕湖南，具有先天优势整体看来，在湖南物业市场本土企业管理体量大，仍具有竞争优势，尤其湖南的核心城市长沙，市场的主力企业主要为湖南本土企业。以今年行业内首家上市成功的泓盈城市服务为例，它是一家国有城市服务及运营提供商，业务运营主要位于长沙市。据企业招股书显示，2021至2023年泓盈城市服务营收及规模，长沙市场贡献占比均超过95%。从营收看，截至2024年6月30日，企业物业管理规模约为1090万平方米，未来该企业将继续巩固在湖南省的市场地位，多渠道持续扩大业务规模。同时包括中湘美好、湘诚现代、万厦园丁、鸿运物业、豪布斯卡、鲲鹏物业、上步物业等本土的国企和民营企业都在依据自身的企业发展战略稳步发展。各企业不再追求规模，甚至退出不赢利项目，转而强化内部管理的协同高效；回归服务本源，构建和谐业主关系、提升企业的品牌形象，通过加强社区文化活动，提升业主满意②全国型企业依靠资本及人才优势，强势介入本地市场湖南作为全国物业市场的重要组成部分，与行业发展同频共振。物业市场受全国物业市场发展带来市场格局变化。物业服务企业综合实力与管理规模强相关，全国型企业多为规模较大的头部企业，前几年，业内头部企业纷纷登陆资本市场，从而获得大量资金进行收并购、智慧升级、业务探索等；同时，全国型企业品牌知名度更高、企业综合运营能力更强，高人才吸纳力及完善的培训体系，也为企业沉淀出更多丰富的人才，尤其是一线的核心人员项目经理，他们是企业文化、标准、能力在一线的代表。以中建城服、五矿物业、保利物业和碧桂园服务、世茂服务、旭辉永升服务为代表的全国型企业通过收并购及品牌影响力积极获取项目，并通过项目经理输出落地企业服务标准，逐渐在湖南市场构建出自身的竞争优势。③财政支出收缩，低价中标损害市场近几年政府财政紧张，非住项目低价中标在行业中日益严重。去年年底湖南省公共资源交易中心发布《关于在物业…政府集中采购公开招标项目执行最低价评标法的通知》进一步加剧了湖南省公建领域招标的内卷程度，由于实施最低价评标法环境的不成熟，最终在市场上多演变为最低价中标，据与多家采购单位和中标单位沟通，低价中标后，涉及到合同约定服务内容和质量无法履行到位的问题，给采购方和中标方都带来了伤害。竞争是一把双刃剑，激烈的竞争是行业发展到一定阶段的必然结果。全国型企业及本土企业各具优势，各自找到差异化特色，竞争与合作共存，才能推动湖南物业市场的长久发展。(4)住宅市场为基，非住项目成招标主力①住宅市场，在管项目大幅占比达八成在湖南的物业市场版图中，住宅物业占据着核心地位。从项目数量维度审视，住宅物业展现出压倒性优势，住宅物业在管理项目中约占八成。住宅物业服务紧密关联着千家万户的日常生活，为居民提供安保、清洁、设施维护等基础却不可或缺的服务，保障居住环境的舒适与安宁，是城市居民安居乐业的有力保障。②非住市场，正成为不可忽视的增长极一方面，物业服务企业服务边界的持续延展，存量时代企业不断向商业、办公楼、酒店、学校、市政服务、生活服务、公建项目拓展，力求在这些新兴非住业态中抢占先机，挖掘潜在价值。另一方面，市场竞标作为当下物业服务企业开疆拓土的主流路径，非住宅拓展项目已然演变成激烈交锋的关键“战地”。尤其是在政府、事业单位等公建领域，原本相对封闭的后勤服务领域逐步面向市场开放，企业也纷纷涌入。2.湖南省物业管理行业创新及重点事件回顾(1)湖南物业行业“暖冬行动·关爱网约配送员、快递员”赋能社会民生湖南省物业管理行业协会带领湖南物业行业开展“暖冬行动·关爱网约配送员、快递员”活动，旨在响应并落实省委社会工作部等14个部门和单位发出的倡议，十四个市州物业协会和各物业企业纷纷开展关爱“城市奔跑者”行动，以物业力量掀起关爱热潮。株洲、湘潭、邵阳、永州、郴州等物协和多家头部物业企业积极开展“点亮微心愿”、政策宣传、义诊理疗、免费热饮、充电用餐、电动车维修等服务，组织开展志愿者技能提升、安全培训和法律咨询服务，精准施策，用情用力展开行动，帮助“城市奔跑者”维护合法权益，拓宽就业渠道，提升职业能力水平，得到了社会和业主的一致好评的同时，以行业力量赋能社会民生。(2)泓盈城市服务成功登陆港交所，并入选“中国改革2024年度案2024年5月17日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司在香港联合交易所主板成功上市。公司全球发售4000万股H股，每股定价3.20港元，募集资金总额约1.28亿港元。此次上市成为长沙市属国资子公司首家IPO上市企业，填补长沙国资企业在港上市空白。此次上市是落实长沙国企改革任务的典型代表，可增强国企核心竞争力，助泓盈集团实现规模实力倍增、拓宽融资渠道，也是长沙城发集团践行国企聚焦主业等的关键一步，促进建立现代企业制度，推动国有资本发展。(3)湘潭金地物业建设标准化体系、引进智慧系统，推动管理效能提升公司积极参与行业标准化建设，编写行业国标，通过标准化体系建设及智慧物业系统大力提升企业管理及服务能力，同时引进人工智能技术，在学校使用无人机低空巡逻，提升安全管理效能，减少用工(4)邻帮城市服务公司积极探索老旧小区服务新模式邻帮城市服务公司积极配合街道、社区开展老旧小区服务，在多个项目开展“邻帮一号通”党建项目，连续三年创建“零上访、零发案、零事故”的“三零”社区；并在此基础上，配合社努力创建“服务零距离、环境零污染、纠纷零诉讼”的“同时通过服务分包，就近安置小区内零散就业人员，获得小区业主的积极支持，满意率和收缴率均在95%以上。其在长沙服务的项目获得省长及市委书记的点赞。(5)启迪城服启动“理解文化”进小区活动启迪城服在安置项目朝正美苑开展“理解文化”进小区的探索，通过搭建“理解驿站”,推动邻里互助，构建和谐的业主关系，打造物业服务行业的精神文化内核。(6)湘诚现代完成对朗晨环境的收购和股权变更工作7月，湘诚现代完成对湖南朗晨环境景观工程有限责任公司的收购和股权变更工作，其接连中标环卫绿化及市政运营维护服务、城区生活垃圾运输服务两个项目，预计新增合同金额超1亿元。(7)多家企业推动智慧平台建设，借力技术提升运营能力2024年5月，湘诚现代物业管理平台成功上线。智慧物业管理平台覆盖了收入管理、客户服务、资产管理、租赁管理、多种经营等功能，在湘诚现代的住宅、公建、写字楼、商业、高速服务站、食堂等多种业态项目中上线运用。平台为湘诚现代带来了前所未有的改变，实现了物业运营全流程的信息化管理，精细化、智能化的高效运作，构建起一个全新的、科技赋能的物业管理生态系统。2024年8月，保利天创物业与新视窗达成合作，携手推动智慧公服物业服务迈向新高度。此次合作将围绕数据统一管理、数据可视化、操作简单化、业务管理联动4大建设目标打造智慧公服管理解决方案，涵盖精细化内控管理，集成多类管理模块实现可视化、降本增效；智慧公寓12大业务场景，满足校园师生需求；数据驱动决策支持，多端呈现数据助力管理层决策；个性化培训教育，构建员工在线培训平台等功能。双方通过整合先进的数字化解决方案，将一系列数字化管理工具全面融入保利天创物业服务体系中，为更多公服项目带来智慧服务新体验。长沙市开展智慧物业建设，已取得了一系列显著成果。单项技术应用层面，湖南水清木华物业管理有限公司在雨花区运达中央广场项目引入IoT(物联网)技术，实现对设施设备的远程监控和智能化管理；湖南保利物业管理有限公司在保利香槟国际项目引入智能传感器，实时监测电梯运行状态，及时排除故障隐患。综合应用层面，长沙东方红科创中心项目全过程应用“BIM(建筑信息模型)+装配式”技术，将BIM轻量化竣工模型导入智慧运维平台，在数字世界还原物理世界，再利用IoT技术实现人员、车辆、安防等20余项智慧运营(8)新风正气聚民心物业好人好事传递向上向善的力量一个好人带动一群人，一群好人温暖一座城。物业人以崇德向善汇聚成炬，积极传播真善美、传递正能量。湘诚现代陈林辉和钟丽娟全力救助生病老人，协助救护人员，将老人平稳快速地送上了救护车，并第一时间送往了长沙市第一医院接受检查治疗，确保老人能够得到及时有效的治疗。豪布斯卡物业秩序主管盛治钢发现业主家起火，毫不犹豫地带领秩序队员刘现亭、王清明、杨亲利、袁立新奔赴火场，成功扑灭火灾。金科服务宁乡金科美苑项目5栋105商铺前的货车纸箱突然起火，秩序主管郭勇正在夜间巡查，冷静应对，启用消防栓，凭借专业技能成功控制火势。在金科服务株洲常春藤小区，同样有一个夜晚，秩序班长邓滔在监控室发现地下车库内两名可疑人员徘徊在白色SUV旁，行为鬼祟，在追捕过程中，嫌疑人竟然持刀威胁。但邓滔和罗国藩毫不退缩，他们凭借过人的勇气和默契的配合，最终徒手将嫌疑人制服，并将其移交警方。金碧物业长沙恒大御景半岛物业，正值秩序部早晚班交接之际，发现一名小孩不慎受伤，额头血流不止，立马为小孩进行按压止血和初步的包扎处理，有效控制了伤势的恶化，并第一时间联系到了家长。四、湖南省物业管理行业发展前景和机遇(一)行业发展前景及机遇1.政策支持持续发力随着基层治理要求的提高，政府对物业管理行业的重视程度加强，相关政策法规将进一步完善和细化。从国家到地方，陆续出台的政策旨在规范物业管理市场秩序，提升物业服务质量，促进社区和谐稳定。在社区治理体系建设中，“物业管理”被赋予更重要的角色，与基层党组织建设、社区公共服务等紧密结合，为物业服务企业参与社会治理提供了政策依据。在老旧小区改造方面，政府持续加大资金投入和政策扶持力度，物业服务企业在老旧小区长效管理服务中有广阔发展空间，可通过专业化、规范化服务，实现小区居住品质提升和可持续发展，为自身创造新增长点。2.消费需求日益多样居民生活水平的提高和消费观念的转变亦促使业主对物业管理服务的品质和内容提出了更高要求，这也为物业管理行业带来了新的发展机遇。业主不再满足于传统的保洁、安保、设施设备维护等基础物业服务，而是更加关注个性化、定制化的服务体验。物业服务企业可以根据业主需求，积极拓展社区增值服务，通过多元化的服务组合实现收入结构的优化和盈利能力的提升。3.科技赋能加速发展信息技术、智能科技的快速发展为湖南省物业管理行业的转型升级提供了强大动力。智慧物业建设成为行业发展的重要趋势，通过引入物联网、大数据、人工智能、云计算等技术，物业服务企业可以实现对物业项目的智能化管理和运营。同时，大数据分析技术可以帮助企业深入了解业主需求和行为习惯，精准开展市场营销和服务优化工作。智慧物业的发展将推动物业管理行业从传统的劳动密集型向技术密集型转变，提升行业整体竞争力和服务效能。(二)行业面临的挑战与压力1.市场竞争激烈，服务价格承压一方面，湖南省物业管理行业加速市场化，大量企业进入湖南市场，存量竞争激烈，部分业主对物业服务价值认知不足，在选择物业服务企业时过于注重价格因素，物业服务企业为了争夺市场份额，不得不降低服务价格，导致企业利润空间被压缩，生存艰难；另一方面，经济增速趋缓，业主对物业管理费更为敏感，对物业管理费的支付能力和支付意愿下降，导致物业服务企业收费率降低。一些商业物业、写字楼等受经济形势影响，空置率上升，物业服务企业的收入进一步度上影响了物业服务企业的资金回笼和正常运营。2.基层矛盾凸显，市场波动加剧业主委员会在物业管理中的作用日益强化，但由于沟通协调机制不完善，部分业主委员会可能在缺乏充分评估的情况下，频繁更换物业服务企业，影响小区物业管理服务的稳定性和连续性。更换物业过程中，往往伴随着服务交接不畅、小区管理混乱等问题，引发基层矛盾，不利于基层和谐稳定和行业健康发展。3.多方压力导致服务成本上升政府主管部门一直强化对企业品质服务的要求，同时业主对物业服务提出了更高的要求，导致服务成本增加，项目设备设施的老化使小区维护难度加大，相应需要投入更大的人力和保养成本。也导致服务成本的提高。五、湖南省物业管理行业发展新思路及建议(一)大力发展红色物业，增强行业发展活力红色物业可以提升物业服务企业的公信力和社会形象，增强业主对物业管理服务的信任和支持。积极探索红色物业的运行机制和服务模式，可以将党的思想政治工作优势转化为物业管理服务优势，为行业发展注入新的活力。具体措施包括：加强党组织建设，建立健全党组织工作制度，加强党员教育管理，充分发挥党员的先锋模范作用；积极参与社区治理，与社区居委会、业主委员会等加强沟通协作，共同解决社区治理中的问题；提供优质服务，以党建引领为契机，加强员工培训，提高员工素质，提供优质的物业管理服务。(二)聚焦基础服务、回归行业本源物业管理关系到千家万户的的安居乐业，应该以服务为核心，提升精细化服务水平，做好社区文化建设，让业主能够体会到物业服务的价值。要服务好业主，首先应让员工有幸福感、获得感。企业领导者只有先服务好员工，才能真正服务好业主。做行业的引导者而不是破坏者。企业领导要学会拒绝与自身定位和社会发展不符的项目和业务拓展方式，抛弃粗放式扩张，放弃低价竞争策略，做好基础服务，依靠企业品牌影响力和服务特做真正有社会责任感的企业家。(三)全力推动服务转型，拓展行业发展空间物业服务企业应突破传统的物业管理范畴，积极向城市服务和生活服务领域拓展。在城市服务方面，可以参与城市基础设施维护、环境卫生管理、公共秩序维护等城市公共服务项目，与政府部门建立合作关系，实现资源共享和优势互补。在生活服务方面，围绕业主的衣食住行等需求，开展社区商业、社区养老、社区教育、社区医疗等多元化服务。比如：拓展服务领域，除了提供传统的物业管理服务外，还应积极拓展城市服务、生活服务等领域，为居民提供更加多元化的服务；创新服务模式，利用互联网、物联网等技术手段，提高服务效率和质量；加强合作共赢，与房地产企业、商业企业、家政服务企业等开展合作，共同为居民提供更加优质的服务。(四)踊跃参与社区养老，塑造行业良好形象物业服务企业具有贴近社区、了解业主需求的优势，可以积极参与社区养老服务体系建设，开展老年助餐、老年家政服务、老年健康管理等服务项目。如与专业养老服务机构合作，为业主提供上门护理、康复理疗等专业养老服务；利用社区活动空间，组织开展老年文化娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活；加强人才培养，培养一批具有专业知识和技能的养老服务人才，为社区养老服务提供人才支持；通过参与社区养老服务拓展业务领域，履行社会责任，提升品牌形象。(五)积极探索酬金制服务模式，推动行业规范发展包括信托方式在内的以酬金制为核心的服务模式，通过将物业管理权委托给信托机构，资金双控，以公开、公平、公正的方式实现物业管理的专业化、市场化和规范化。在信托模式下，物业服务企业作为信托机构的受托人，按照信托合同的约定开展物业管理服务，业主作为委托人享有对物业管理事务的知情权、参与权和监督权。可以通过借鉴其他地区的成功经验，结合本地实际情况，制定适合的信托制物业管理方案；发挥信托优势，为物业服务企业提供更加优质的服务，提高物业管理的效率和质量；加强监管机制，建立健全相关法律法规和政策体系，规范信托制物业管理的发展。(六)深度导入智慧物业，提升行业新质生产力智慧物业建设是提升物业管理行业竞争力和服务效能的关键举措，物业服务企业应加大在科技研发和信息化建设方面的投入，全面导入智慧物业系统。比如：加强技术应用，引入先进的物业管理系统和智能硬件，实现物业管理的智能化、信息化和自动化，进一步完善智能门禁、智能安防、智能停车、智能设施设备监控等系统的功能，提高设备的智能化水平和运行稳定性；提升数据管理能力，加强对物业管理数据的收集、分析和应用，为物业管理决策提供科学依据；加强人才培养，打造一批具有专业知识和技能的智慧物业人才，为智慧物业的发展提供人才支持。六、湖南省物业管理行业协会2024年度工作(一)湖南省物业管理行业协会介绍2019年9月，湖南省物业管理行业协会成立，截至目前直属会员1200余家，团体会员26家，秘书处设6个部门，专职工作人员共30名；设分支机构21个，一类兼职人员约110名(分支机构职务岗位人员),二类兼职人员约1000余人(评审专家、招投标专家、研究员、讲师、培训师等)。2.工作创新2024年在深圳物博会沙龙上，湖南省物业管理行业协会会长封浩建认为：目前，物业服务企业在房地产全产业链环节中处于弱势，负面舆论充斥网络。同时，既面临多部门监管，又缺乏有效的政策支持。行业协会的出现是为了帮助企业做好服务工作，承担相应的责任，并代表行业发声，优化营商环境。湖南省物业管理行业协会自成立以来，先后采取了很多有效的措施，为物业管理行业的发展做出了切实的贡献。首先，聘请200位各界代表，既行监督之责又可为行业发声。协会成立行风监督管理办公室，从全省14市州共计聘请有200位国、省、市、区(县)人大代表、政协委员、省优化营商环境监督员、媒体记者、业主代表，作为全省物业行业行风监督员及时发现举报行业乱象、行业不正之风，起到全民监督的作用。与此同时，物业行业自身的各种困难也通过所有人大代表、政协委员监督员向各级各部门反映争取支持，以此增强行业协会的发声能力。其次，通过建立防火墙，减少了物业服务企业面临的处罚风险。湖南省物业管理行业协会经多年以来高度重视向各有关行政部门做协会周期性系统工作汇报，取得了各有关厅局认可与信任，湖南省建设厅、省市场监管局、省公安厅等有关厅局分别对湖南省物业管理行业协会开具有“行业行风治理专项工作行政指导函”,由协会组建工作机构开展全省行业自律，自查自纠整治专项工作，对于拒不接受约谈、整改企业，以及非会员企业移交行政处理。第三，重视打通业主、供应商、物业服务企业、政府部门沟通桥梁，赋能行业。封浩建会长表示，他认为是物业行业协会，不是物业服务企业协会，因此行业的上中下游，这条产业链都需要纳入协会之中。其中，湖南省协会专门设有一个业主委员会，推动物业服务企业与业主之间的合作。此外，协会还开展了优秀业委会的认定工作，并制定合同范本和物业监管手册。他们也在对供应商进行管理和赋能，一方面对他们进行技能比赛、培训等；另一方面，他们也设计了一些规则进行管理引导，比如，在湖南省的五星级物业服务项目中，优质供应商就是加分项。(二)2024年年度工作总结1.城服平台构建的千亿级产业链正式启动湖南城市服务产业合作平台，是由湖南省物业行业管理协会组织推动、由众多物业行业上下游生态链共同发起的一个综合性的、去中心化的城市服务产业发展平台，平台致力于整合行业有效资源与闲置资源，协助物业服务企业实现降本增效的目标；拓宽行业服务边界；提供系统的集约化发展体系，实现为行业降本增效、高质量发展。终极目标是为社区居民提供更好质量的完整社区生活配套和服务。目前，城服平台汇集了众多品牌资源与执行团队，包括但不限于保险板块、人力资源板块、节能板块、饮用水明月泉产业、湘物集市等，围绕产业合作、政策保障、管理服务创新等一体化推进，包括业务指导、指挥协调、行业应用、公众服务、运行监测、综合评价、决策建议、数据交换、数据汇聚、应用维护及智慧城市特色应用，建设多网合一的智慧城市大脑，更好地为城市更新提供优质服务。其中，湘物集市通过联动社区、物业，融合社区党建和红色教育活动，充分利用物业小区的场地及人员资源，组织新化、张家界、绥宁、浏阳、岳阳、邵阳等多地的帮扶产品，进社区、进企业、进食堂，形成服务长效机制，助力乡村振兴，直接提高农民收入水平，得到省住房和城乡建设厅、省民政厅、省农业农村厅等行政主管部门的高度肯定和赞2.开展行风治理专项行动，行业投诉率较同比降低57.98%自2024年5月1日起，湖南省物业管理行业协会联合各市州物业管理行业协会组织开展全省“物业管理行业自律行风治理专项行动”,鼓励会员单位自查自纠、推动市州物业协会行业自律、协助行政主管部门处理信访，并邀请全省近200位人大代表、政协委员、优化营商环境监督员、人民监督员、媒体监督员深入到全省所有社区对物业领域的各种问题和投诉开展明察暗访，对物业管理行业工作进行查漏补缺，助推群众反映热烈问题妥善得到解决，2024年6至11月份，全省物业管理行业投诉率较去年同期同比降低57.98%,受到住房和城乡建设部、中国物业管理协会、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局等有关单位表彰。3.发挥桥梁作用，组织行业交流，主动与政府部门共享动态湖南省物业管理行业协会定期举办行业交流活动，在抓好行业诚信自律、物业服务质量提升、项目安全生产、业主合法权益维护等工作的同时，组织召开专题座谈会就行业面临的共性问题如优化企业管理、学习先进经验、推进信息化服务和标准化工作，以及建设信用体系、改造老旧小区等进行深入探讨和交流，并就交流结果多次形成文字报告材料提交省人大常委会、省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅等各有关立法机关和行政主管部门资政备询。4.成立维修资金专业委员会，打造相关专业能力促进其有效使用在省住房和城乡建设厅的支持下，湖南省物业管理行业协会于2024年11月29日成立了维修资金专业委员会，成员单位集合全省十四个市州(含湘江新区)相关管理单位，由长沙市物业维修资金管理中心担任主任单位、株洲市房屋维修资金管理中心担任执行主任单位。维修资金专业委员会成立后，将在协助立法机关、行政主管部门制定相关法规政策，规范维修资金的缴存、保管、使用、监督等流程，以及健全工程质量验收、费用分摊与决算等环节提供助力，为我省物业专项维修资金缴足管好、用到实处机制的完善，提供支持。5.重视行业品牌形象，与红网新媒体集团扩大行业声量湖南省委省政府一直以来高度重视基层治理工作，湖南红网是省委省政府重点新闻门户网站，全国新闻网站综合影响力前十强，在地方重点新闻网站中影响力第一名，拥有14个市州直营分站、123个县市区分站。湖南省物业管理行业协会于2024年9月18日与红网新媒体集团正式签约，携手推进全省物业管理行业高质量加速发展。湖南省物业管理行业协会将通过本次合作与红网新媒体集团共同打造线上线下联动的行业互联网合作平台，并通过该平台进一步加强行风监督、为民办实事、树典型立标杆等方面的交流合作，有效调解物业管理行业的矛盾纠纷，切实宣传物业管理行业的优秀人物和先进事迹，积极改善物业管理行业的舆论环境，让湖南物业声音响彻潇湘，让湖南物业故事传遍全国。6.面对行业痛点，向政府建言献策，维护行业外部生态环境湖南省物业管理行业协会凭借专业知识及对行业健康发展的期望，积极采取行动引导行业良性竞争对影响营商环境的部门政策说(1)就“最低价中标不合理政策”建言。2023年12月，湖南省公共资源交易中心发布《关于物业、教材、家具政府集中采购公开招标项目执行最低价评标法的通知》,对湖南省物业服务市场造成了很大影响。物业管理是涵盖多领域、多专业、多工种的综合性服务，不同的物业管理项目在硬件设施和服务内容、质量，以及专业要求方面存在较大差异性和特殊性，当前物业实施最低价评标的整体环境不成熟，简单地以最低价中标而忽略服务方的履约能力和社会信用，极有可能导致物业服务质量的下降。2024年9月，湖南省物业管理行业协会勇敢地站出来，以行业组织的名义向该中心提交了建议函，请其考虑物业服务的长期性和复杂性，综合评分法更适合这一领域，能让采购结果更加符合公共利益和服务需求，保护采购方、投标方以及物业服务企业员工的合法权益。此举得到了省公共资源交易中心诚恳积极的响应，并受到了来自全国物业同仁的一致点赞和好评，以及熙说物业演讲现场的热烈反应。(2)就“空置房打折政策”建言。围绕空置房物业服务费打折及自来水二次加压和水损等问题，湖南省物业管理行业协会在征求行业意见后，多次与省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省司法厅沟通并提交书面报告，反映行业意见，提出行业诉求。湖南省司法厅根据诉求调查核实后，已经正式向省发展和改革委员会致函：湖南省司法厅“关于湘发改价费规【2022】271号文件的建议函”。(3)就物业管理行业各种难点建言。2024年9月9日，围绕行业面临的各种困难和问题，湖南省物业管理行业协会会长封浩建、常委曾亚辉，执行秘书长张建勋在湖南省物业管理行业协会监督员、省人大常委毛铁陪同下，赴省人大常委会提交行业发展报告，建言献策，提出解决问题的思路和建议，同时配合省人大常委会在常德和张家界开展《湖南省物业管理条例》执法检查，并积极参与行业企业诉求维护，争取从立法层面推动行业创新(三)附录：2024年重要事件1.湖南省物业管理行业协会动态(1)【协会动态】湖南省物业管理行业协会会长封浩建当选为中国物业管理协会副秘书长在12月24日举行的中国物业管理协会第六次会员代表大会上，湖南省物业管理行业协会会长封浩建当选为中物协副秘书长。中国物业管理协会第六届理事会任期为2025-2029年，是推动物业管理行业高质量发展的关键时期。封浩建的当选将为湖南省物业管理行业协会带来更多责任与机遇，湖南省物业管理行业协会将结合资源优势，加强研究、信息