《政策调控背景下对西安市房地产供需关系及价格影响实证分析》10000字（论文）

政策调控背景下对西安市房地产供需关系及价格影响实证分析目录TOC\o"1-3"\h\u18342政策调控背景下对西安市房地产供需关系及价格影响实证分析 1125663）限价：西安市严格执行限价政策，确保商品房价格实现零增长。 2136436）其他政策： 2191491.1调控政策背景下对房地产市场需求的影响 3145491.1.1对住房刚性需求的影响 3256671.1.2对住房改善性需求的影响 3158361.1.3对住房投资性需求的影响 4102631.2调控政策背景下对房地产市场供给的影响 592791.2.1对房地产开发规模的影响 5244251.2.2对房地产住宅供应量的影响 5159931.2.3对土地市场的影响 7208191.3调控政策背景下对房地产市场的影响 891121.3.1对住宅商品房销售的影响 8316181.3.2对住宅商品房价格的影响 8312381.4调控政策背景下的房地产市场价格分析 10216011.4.1变量及数据的选择 10188221.4.2相关性分析 1129831.4.3模型及线性回归分析 1356401.5新冠肺炎疫情后房地产行业调控政策及市场分析 1592891.5.1新冠肺炎疫情相关房地产调控政策 16210661.5.2新冠肺炎疫情后西安市房地产市场情况 17由于调查问卷政策调控背景范围为西安市2016-2020年的房地产调控政策，所以本章以2015-2020年西安市房地产调控政策为背景，进行供需关系及价格影响等政策及数据分析。西安市现行的房地产政策主要集中在集中在一下几个方面：1）限购：目前西安市限购区域有：临潼区、新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城。西安市限购区域内的购房条件：本市户籍居民家庭总共可购买2套；2020年6月20日后落户居民家庭需定居满1年以上，或在连续12个月缴纳社会保险（或个人所得税）才可以购买；非本市且外市迁入的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市限购的区域范围购至商品住房或二手房的，应该要落户满足1年，或在必须在本市连续12个月缴纳社会保险(或个人所得税)。非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住住宅，且可提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的，才允许购买1套商品住房或二手房。2）限售：市本级：限购区域内，《不动产权证书》满两年，商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》。西咸新区：沣东新城在西安城市限售范围内，其他区域不限售。3）限价：西安市严格执行限价政策，确保商品房价格实现零增长。4）限贷：如果某家庭在我市范围内已购置有一套总面积不足90㎡的住宅，且二次购房的面积也低于144㎡，且使用商业贷款进行购房款支付的情况下，首付比例为总房款的40%；若二次购房的总面积大于144㎡，首付比例将会达到50%。第二套商品房的面积小于144㎡，商业贷款的首付比例为40%；若二次购房的面积大于144㎡，首付金额的占比则在41%-50%之间。如果在我市范围内第一次购置了一套面积为90-144㎡的住房，且二次购房面积小于144㎡，首付比例将不少于50%；如果二次购房面积大于144㎡，首付比例将不少于60%；在我市范围内已购置面积超过144㎡的住宅，二次购房面积小于144㎡的家庭，其商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，第二次仍需通过贷款买房的首付比例将高于60%。如果已经全部归还公积金贷款，且打算再次申请公积金贷款，购房面积小于144㎡的情况，首付比例将高于50%；若二次购房面积大于144㎡，首付比例将高于55%。5）预售条件：全市范围内全部已经转让土地、新转让商品房开发项目，负责房地产开发的企业需获得商品房预售许可，根据规定，建筑物的楼层为七层及以下的，在工程形象的进展上需要主体结构工程的上限。７层楼层以上的情况的，一定要满足地上规划总楼层数的1/3，总楼层数为七层及以上。6）其他政策：加强预售资金监管，推动政府监管与互联网+联合，购房者通过在线平台、邮件等方式得到房地产企业认证的购房款存入信息，自行建立银行营业网络可以选择把买房的钱汇入监管账户。负责住宅贷款的商业银行必须全额支付贷款资金。严禁转账到预售资金监督账户，擅自保存或保存。转到开发企业的其他账户。各地区的住房建设部门应该主动与当地银行合作，建立一个完善的房款资金监管制度，对非法挪用资金的行为进行严厉打击，在一定期间内在本市停止预售资金的监督业务。所在地区的住建部门应该提前了解住房项目的施工计划、建设周期、主体结构与验收时间等，并定期按照项目的建设阶段核查资金的动向，确保住房项目可以顺利完工，减少建设资金的风险。1.1调控政策背景下对房地产市场需求的影响1.1.1对住房刚性需求的影响2016年6月10日，陕十一条《关于房地产去库存优结构的若干意见》1、家庭首次购买普通商品住房商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%，贷款利率的下限为基准利率的0.7倍；2、对未及时开发及闲置的房地产用地，住房城乡建设部门和国土资源部门可按规定程序调整土地用途、规划条件；最低首付比例、信贷支持、公积金使用等，主要针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到促进作用；优化土地利用来调整产品供求结构。2016年12月30日《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》自2017年1月1日起，西安市及非西安市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）新增只能买一套住宅（含新建住房和二手住房）。严禁将消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等用作购买商品房的首付款。西安由去库存转而重启限购，对城六区限购，表明政府支持刚需和首改的理性购房需求，同时也是避免市场过热的预防手段。预计后期银行审核将趋严。2017年6月28日起，非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保障证明。补缴个人所得税或社保险证明不作为购房的有效凭证。2017年12月23日召开的全国住房城乡建设会议上，住建部长提出：满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。2018年6月24日起暂停向企事业单位及其他机构销售住房；摇号优先保障刚需家庭。各项举措都是为保障居民的住房刚性需求。2018年9月14起共有产权落地西安。设立包括商品房、公租房和共有产权住房在内的总和住房供应体系，覆盖从低保、低收入、中等偏下、首套刚需和改善型住房需求，主动适应保障对象多样化住房需求。2019年6月4日，西安市房产交易管理中心发布《关于购房资格审查的声明》称，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，将取消购房人家庭成员在西安市五年内的购房资格。通过政策管理以及制度完善，保障刚需居民购房资格得到保障，并对虚假骗取购房资格予以严惩。1.1.2对住房改善性需求的影响2017年4月18日起，长安区纳入限购行列，商业贷款首套房首付不低30%，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。2018年，西安公布了最新落户政策。降低了西安市区的户籍准入门槛，吸纳更加优质人口资源。调整整体人口结构，提高人口的素质。新政实施满3个月，共迁入落户1.4万人，其中，按照新政落户超3.4万人，大中专以上学历落户2.3万人，预计2020年将超过1070万人，为房地产发展提供强劲支撑。同时，随着家庭结构的增加，人口素质提升，促使改善型需求将大幅抬头。我国于2019年10月正式实施个人住房贷款利率和期限LPR利率相对应的政策规定，明确LPR利率是对应住房贷款利率的标准，首次购房的贷款利率不可以比对应的期限LPR利率低，二次购房的贷款利率还需要在LPR利率的基础上上调至少60个基点。2020年货币政策适度宽松，在LPR的定价下引导利率持续走低，纠偏对房地产融资过紧，侧重对刚需、改善需求的重点保障。虽然随着2017年西安落户政策逐渐放开，家庭结构增加，人口素质提升回促使改善型需求抬头，但是由于二套房首付比例的提升，导致居民对于改善住房的资金压力较大，所以住房改善需求虽然强劲但也压力并存。1.1.3对住房投资性需求的影响西安市于2017年开始实施明确的限购政策，只要是在西安市范围内居住的家庭，只允许在以下六个城区二次购房，即新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区，购房类型除新建商品房外也包括二手房。2017年4月18日起，长安区纳入限购行列，商业贷款首套房首付不低30%，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。房管局加码限购政策；5月17日房管局规范房地产销售行为；6月28日市政府调整住房交易政策；9月11日购房资格审核；9月13日限购升级：本地禁买三套，外地禁买二套。2019年全年，西安通过不断出台各类相关政策，从推行全装修、调整公积金提取，到稳增长，一路以来，严控房价涨幅，于2019年6月，更是祭出直逼一线城市、史上最严住房限购令，为楼市降温，不断优化房产市场供需结构，缓解西安商品住宅供求关系，遏制投机及过度投资。1.2调控政策背景下对房地产市场供给的影响1.2.1对房地产开发规模的影响本节主要了解西安市房地产市场的发展状况，分析当地房地产项目的投资额及其在总开发项目投资额的占比情况这两项基础数据。2015年至2019年，西安市房地产开发投资额由1820.85亿元增加到2464.78亿元，房地产开发住宅投资额由1304.06亿元增加到1805.16亿元，住房开发投资额比例由71.62%上升到73.24%。受这期间的限制政策的影响，虽然受到了政策的制约，但是房地产开发商对住宅市场前景看好，所以住宅开发的热情很高。2015-2016年，西安市房地产开发投资额虽然递增，但是住宅开发额下降，占比从71.62%下降到68.60%。2016年，整体政策基调在于促进房地产市场降低库存、提高效率、有序发展；西安房地产行业政策环境“去库存”基调贯穿始终。图6-12015-2019西安市房地产开发规模1.2.2对房地产住宅供应量的影响利用2015-2019年西安市住宅商品房供应面积数据，计算同期增长率，引导了住宅商品供应面积变化曲线。从图6-2看，西安市住房商品房供应面积的增加趋势较为稳定，2015-2016年，围绕供应面积1900万平方米的上下波动，受到政府的限制政策效果。但是2016年12月，西安市商品房市场总供应面积1876万㎡，总成交面积2277万㎡，成交均价7312元/㎡。成交量是西安房地产市场有数据记录以来总成交量最高的一年，成交均价低于2015年成交均价水平。由于市场利好，所以导致2017年商品房供应面积激增至2217万平方米。2018年，七部门联合出击打击房地产乱象，针对近期部分城市出现的楼市过热及价格乱象提出目标政策，稳定房地产市场。为巩固城市政策，促进供求平衡，坚决抑制房价上涨，““去杆杠”进入“稳杆杠”阶段，阻止资金流动。房地产加快建立长效机制。同时，2018年，西安市正式进入‘摇号买房时代’。所以2019年，西安市上平方供应面积骤降至1955万平方米，同比下降14.33%。图6-22015-2019西安市住宅商品房供应面积同比1.2.3对土地市场的影响土地出让量价逐年攀升，18年1季度为供销巅峰。2019年，大西安土地市场成交经营性用地990万㎡（14850亩）、244宗，土地面积同比去年同期下降19%，主要由于西咸新区土地成交量较去年同期有明显下滑，阶段高潮式供应导致西咸新区今年出让土地仅有18年同期的65%。2019年土地市场平均成交楼面价3429元/㎡，亩单价615万元/亩，较去年同期涨幅分别为51%和49%。2019年上半年整体土地市场供应集中在主城区，受陕西省暂停建设用地审批政策及1季度西咸放量集中影响，2季度西咸新区土地零供应；下半年西咸供地集中，尤其是第4季度，明显超过主城区供地量。图6-32016年-2019年分季度大西安经营性用地供求走势图1.3调控政策背景下对房地产市场的影响1.3.1对住宅商品房销售的影响从图5-4可知，2015-2019年西安住宅商品房销售面积是逐年稳步增加，整体表现出来的增幅不大。2016-2017年西安市住宅商品房大幅度增加，增幅均超过10%，2016年增幅17.87%。2017年增幅12.83%。西安2017年房地市场火热，上半年供不应求，无房可卖；下半年受政策调控不断加码，市场回归理性，供应和成交量相对下降，成交价格增幅减少，截至年底住宅市场均价破万；伴随着西安市‘抢人大战’落户政策的放开，降低西安市区户籍准入门槛，吸纳优质人口资源，调整人口结构，提高人口素质。新政实施满3个月，共迁入落户1.4万人，其中，按照新政落户超3.4万人，大中专以上学历落户2.3万人，预计2020年将超过1070万人，为房地产发展提供强劲支撑。2017年9月13日西安市登场。关于住房市场发展问题的通知，严格执行住房用地供应“五种”控制目标管理，在住房库存消化周期低于合理范围的情况下，应当显著增加供应地，加快供应地节奏。大力推进“住房价格限制、竞价”和“地价限制”。调控效果致使，2018-2019年，住宅商品房销售面积增幅骤降，2018年增幅1.67%，2019年更是只有0.67%的增幅。图6-42015-2019年住宅商品房销售面积1.3.2对住宅商品房价格的影响在房地产项目的价格体系中，房地产价格是最基本的生产要素，主要受住房项目的人力劳动成本与建造成本所影响，同时也会反过来影响建造物料的成本与人力成本。因此，我国政府一直把调控商品房的价格作为重要的工作任务。图6-52015-2019年住宅商品房平均销售价格如图6-5为西安市2015-2019年住宅商品房价格变化。2015-2019年，西安市商品房住宅平均价格从6556元/平方米逐步上涨到13369元/平方米。五年时间，房价翻了一倍多，西安市房价也正是在这个时段内飞涨。从价格看，2015、2016年房价还都是稳定6000多元的稳定水平，也是西安市房价最为稳定的时段。随着2017、2018人口政策、落户政策不断放宽，房价在以每年将近30%的增速提升。为了限制房价过热，房价增长过快，西安市正式开启了摇号买房时代，同时2018年限价政策也初步出台。2019年楼市整体调控基调：“房住不炒、落实政府的监管责任、因城施策，建立完善的房地产市场监管体系与住房保障政策”长期不变，为控制房价过快增长，限购及限价政策基本不会有放松，但部分政策有可能会适时微调，加快推进租售并举的共有产权住房。所以2019年房价增速放缓至18.95%的增速。城市人口对房地产的投资有着紧密的联系。下图可见，2015、2016年，西安市一直维持800多万人口数据，并且800万左右其实一直维持了多年。2017年年初，自武汉率先颁布了城市引进人才的特殊优惠政策后，一场遍及全国各大城市的人才“争夺战”拉开帷幕。西安是这场全国范围内城市人才引进运动的佼佼者，18年2月西安出台新政，学历落户仅凭身份证、毕业证“两证”即可申请办理西安户口，在此新政下，西安市17年全年户籍人口净增长8.88%，同时2018年，西安市也成功进入了千万人口的城市。随着落户政策的热度延伸，2019年较2018年也是有20万人的落户，致使2019年年末西安市人口达到了1020.25万人。这也是与2017年开始西安市房价的飞速增长相关的。人口的流入带动房价上升，住宅商品房销售面积增加。图6-62015-2019年西安市年末常住人口1.4调控政策背景下的房地产市场价格分析1.4.1变量及数据的选择由于调查问卷政策调控背景范围为西安市2016-2020年的房地产调控政策，所以本章以2015-2020年西安市房地产调控政策为背景，进行供需关系及价格影响等政策及数据分析。为进一步确定对西安市商品房项目的平均售价产生影响的要素，用Y来表示商品房的平均售价，用X1来表示房地产项目的开发投资成本（亿元），X2表示房地产项目的住房投资额（亿元），X3则表示房地产项目的最终建造面积（万平方米），X4表示住宅地价（万平方米）；X5表示住宅商品房供应面积（万㎡）；X6表示商品房销售面积（万平方米）；X7表示GDP；X8表示年末总人口（万人）；X9表示城镇居民人均可支配收入（元）。图6-7影响西安市房地产价格主要因素1.4.2相关性分析通过SPSS软件计算变量相关性，得到以下数据分析结果。相关性分析结果见表。表6-1Pearson相关-详细格式YX1X2X3X4X5X6X7X8X9Y相关系数1.000**0.928*0.942*-0.4650.946*0.2190.8370.971**0.921*0.886*p

值0.0000.0230.0170.4310.0150.7240.0770.0060.0260.045X1相关系数0.928*1.000**0.932*-0.1730.892*0.4020.941*0.968**0.955*0.928*p

值0.0230.0000.0210.7810.0420.5030.0170.0070.0120.023X2相关系数0.942*0.932*1.000**-0.2090.8020.0790.7600.896*0.8310.772p

值0.0170.0210.0000.7350.1020.8990.1360.0400.0820.126X3相关系数-0.465-0.173-0.2091.000**-0.556-0.174-0.207-0.391-0.386-0.334p

值0.4310.7810.7350.0000.3310.7790.7380.5150.5210.583X4相关系数0.946*0.892*0.802-0.5561.000**0.4660.911*0.976**0.970**0.962**p

值0.0150.0420.1020.3310.0000.4290.0310.0040.0060.009X5相关系数0.2190.4020.079-0.1740.4661.000**0.6360.4180.5710.569p

值0.7240.5030.8990.7790.4290.0000.2480.4840.3150.317X6相关系数0.8370.941*0.760-0.2070.911*0.6361.000**0.943*0.973**0.985**p

值0.0770.0170.1360.7380.0310.2480.0000.0160.0050.002X7相关系数0.971**0.968**0.896*-0.3910.976**0.4180.943*1.000**0.984**0.968**p

值0.0060.0070.0400.5150.0040.4840.0160.0000.0020.007X8相关系数0.921*0.955*0.831-0.3860.970**0.5710.973**0.984**1.000**0.981**p

值0.0260.0120.0820.5210.0060.3150.0050.0020.0000.003X9相关系数0.886*0.928*0.772-0.3340.962**0.5690.985**0.968**0.981**1.000**p

值0.0450.0230.1260.5830.0090.3170.0020.0070.0030.000*p<0.05**p<0.01从上表可知，利用相关分析去研究Y（住宅商品房平均销售价格）,X1,X2,X3,X4,X5,X6,X7,X8,X9分别和Y,X1,X2,X3,X4,X5,X6,X7,X8,X9共10项之间的相关关系，使用Pearson相关系数去表示相关关系的强弱情况。具体分析可知：Y（西安市住宅商品房平均销售价格）与Y（住宅商品房平均销售价格）,X1（房地产开发投资额）,X2（房地产开发住宅投资额）,X4（住宅地价），X7（GDP）,X8（年末总人口）,X9（城镇居民人均可支配收入）共7项之间全部均呈现出显著性，相关系数值分别是1.000,0.928,0.942,0.946,0.971,0.921,0.886，全部均大于0，意味着Y与Y,X1,X2,X4,X7,X8,X9共7项之间有着正相关关系。同时，Y（住宅商品房平均销售价格）与X3（房地产开发企业住宅竣工面积）,X5（住宅商品房供应面积）,X6（商品房销售面积）共3项之间并不会呈现出显著性，相关系数值接近于0，说明Y与X3,X5,X6共3项之间并没有相关关系。数据说明，在影响西安市住宅商品房平均销售价格的因素中，房地产开发投资额、房地产开发住宅投资额、住宅地价、GDP、人口、城镇居民人均可支配收入影响显著。1.4.3模型及线性回归分析通过运用SPSS软件对各个因素指标值和商品房均价之间的关系进行曲线拟合分析，发现自变量各指标与因变量大致呈直线相关关系。因此确定房价影响因素的多元回归模型为：Y=b0+b1X1+b2X2+b3X3+b4X4+b5X5+b6X6+b7X7+b8X8+b9X9+b10X10+ei.在经济模型的建立中，由于各经济变量之间可能存在相关的趋势，且由于条件限制，样本资料的数据搜集得不够多，因此模型变量间可能存在多重共线性。为了克服多重共线性，本文将采取逐步回归法进行回归分析。其基本思想是：从所有解释变量中选取影响最为显著的变量建立模型，然后将模型外的变量逐个引入模型并进行显著性检验，直到原引入变量因后面变量的引入而变得不在显著，再将其剔除。重复这一过程直到再无显著变量被引入或剔除出回归方程为止。基本参数：Y表示住宅商品房平均销售价格；Xl表示房地产开发投资额（亿元）；X2表示房地产开发住宅投资额（亿元）；X4表示住宅地价（万平方米）；X6表示商品房销售面积（万平方米）；X7表示GDP；X8表示年末总人口（万人）；X9表示城镇居民人均可支配收入（元）。用SPSS软件进行逐步多元回归，结果如下所示：从上表可知，将X1,X2,X4作为自变量，而将Y作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为1.000，意味着X1,X2,X4可以解释Y的100.0%变化原因。对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=732.750，p=0.027<0.05)，也即说明X1,X2,X4中至少一项会对Y产生影响关系，以及模型公式为：Y=-7978.009-4.370*X1+11.088*X2+1.413*X4。从上表可知，将房地产开发投资额、房地产开发住宅投资额、住宅地价作为自变量，而将住宅商品房平均销售价格作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为1.000，意味着房地产开发投资额、房地产开发住宅投资额、住宅地价可以解释西安市住宅商品房平均销售价格的100.0%变化原因。住宅地价，主要指的是住房用地的出售价格，如果房地产项目开发商购置土地的成本越高，则意味着土地的成交价越高，在土地上建造的商品房售价也会随之提高。同时，政府的土地调控政策也会对住房的土地成交价产生影响，进而影响商品房的实际售价。从上表可知，将X1,X2,X7作为自变量，而将Y作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为1.000，意味着X1,X2,X7可以解释Y的100.0%变化原因。对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=20065.534，p=0.005<0.05)，也即说明X1,X2,X7中至少一项会对Y产生影响关系，以及模型公式为：Y=-2754.379-9.923*X1+9.673*X2+2.481*X7。从上表可知，将房地产开发投资额,房地产开发住宅投资额,GDP作为自变量，而将住宅商品房平均销售价格作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为1.000，意味着房地产开发投资额,房地产开发住宅投资额,GDP可以解释住宅商品房平均销售价格的100.0%变化原因。1.5新冠肺炎疫情后房地产行业调控政策及市场分析2020年随着新冠疫情的影响，中央通过延长春节假期减少人员的流动；全国多个城市针对房地产行业下发禁令，暂停售楼处、中介门店营业；部分城市甚至暂停了网签和备案通道。多地暂时停止房地产销售活动，错过春节返乡置业小热潮销售时机。部分房企采用线上看房、直播购房等形式保持销售节奏，但由于无法实际交易收效甚微。经历了土地成交中止及供应暂停期，西安的土地供应在疫情平复后或将呈现短暂的热潮。房企资金压力增大，导致溢价拍地的购买力降低；库存积压会推迟房企集中拿地的窗口期；拿地政府对地价增长的预期或有所降低。1.5.1新冠肺炎疫情相关房地产调控政策为了缓解疫情带来的房地产市场打击，国家及西安市陆续出台了各项重点政策来缓解疫情对房地产市场带来的影响。重点政策一政府工作报告：政府工作报告首次写入“因城施策”，删除“落实城市主体责任”，是对疫情期间，多地灵活出台供需双向调控政策的肯定，并保障未来房地产市场平稳运行。重点政策二金融政策：国家出台多种组合型金融政策，促进市场利率下调，释放资金流动性，降低企业融资成本，“因城施策”落实房地产市场长效管理机制，促进市场恢复和健康稳定发展。2020.02.01央行等部门发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，提出30条措施，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，保持金融市场流动性合理充裕。2020.02.03中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。2020.03.16央行实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款，释放长期资金5500亿元。重点政策三房地产市场监管：1月23日，西安市住建局发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》，对预售申请条件、资金监管等方面严格要求。如果要在新出让的土地上建造住宅项目，开发企业必须获得商品房预售许可证，按照规定层数少于六层的多层住宅，其封顶时间以主体建筑物为主，建造的层数必须满足规划的1/3，而且层数要多于六层。企业在进行商品房预售许可申请之前，应在商业银行开设预售资金监管专用账户，与辖区住建部门、银行签订三方协议，对预售资金实施共管。预售商品住宅与项目内配建的公租房需同步设计、同步建设、同步交付。项目分期开发的，配建公租房应在首期商品住宅交付使用时同步交付。重点政策四婚姻关系审查：3月25日，为深化“放管服”改革，精简证明材料，切实方便办事群众，西安市对不动产登记婚姻关系审查进行优化，并于2020年5月1日起在西安市行政区域范围内执行。本次对不动产登记中婚姻关系审查进行优化，有利于精简申请材料、优化登记流程、规范审核过程，解决了不动产登记机构要求申请人提供婚史证明或未婚证明等材料时，出现不愿配合，配偶无法到场，或因其他各种原因无法提供婚姻情况证明的问题，从而提升登记工作效率。重点政策五价格审批流程：西安市商品住房价格申报实行“一网通”服务，极大简化了价格审批流程，也是在疫情期间保证市场供应的有效举措。同时鼓励企业“线上售房”，在各售楼部无法正常开放期间，继续开展销售工作，有利于缓解房企的存货压力。重点政策六缓解企业和个人资金压力：由于疫病的影响引起生产经营。不能按期缴存公积金的企业，应当向住房公积金缴存单位申请住房公积金公积金缴存比例或住房公积金缴存比例？受瘟疫的影响无法正常缴纳住房公积金的企业和员工，可以在疫病发生后缴存。不超过三个月的话，可以视为正常缴纳。员工计提住房公积金，因疫病影响无法处理的，逾期提取业务所需的相关资料期限可顺延三个月。对参加疫情