蛟龙归海-2024年广州房地产市场总结

蛟

归龙

海20242024年广州房地产市场年报克

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佛

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域壹贰宏观篇宅地篇目录经济透析丨金融环境丨全国政策丨广州政策丨供求走势丨年度热点丨典型成交丨拿地排行丨叁肆楼市篇展望篇来访认购丨新房住宅丨开盘推新丨产品创新丨房企营销丨二手住宅丨商服市场丨总结丨展望丨壹经济慢复苏政策撑市广州发力购房政策史上最宽松取消限购调控从“托底”向“撑市”转变前三季度GDP同增4.8%四季度全面发力“保5”取消限售金融全力支持房地产，降利率、降首付取消“非普”标准首付低至15%宏观篇契税、“豪宅税”减免稳楼市促经济-调控（中央）此处输入章节标题NO.历时8年调控紧缩政策出现重磅转折，房地产调控风向从“托底”向“撑市”转变2022-2023年楼市急转直下，政策风向新变为托底2024年2019-2021年楼市再筑底，政策风向从托底转为撑市9月：首次明确“促进市场止跌回稳”；12月：中央经济工作会议发声将持续发力促房地产企稳回升。2016-2018年本轮楼市周期自2016年起，。楼市得到控制，市场规模稳中有升，调控呼声坚持。2022年：支持刚性和改善性住房需求。2016-2018楼市处于快速扩张2023年：适应我国房地产市场供求关系发生房住不炒。重大变化新形势，适时调整优化房地产政策。阶段，政策调控以遏制政策为主。22.5%17.3%全国商品房销售全年增速10.1%7.7%6.5%4.9%2.6%1.8%1.9%1.3%-0.1%-7.6%全国商品房销售面积（亿㎡-8.5%-14.3%-24.3%备注：数据来源统计局，2024年更新截止日期是11月稳楼市促经济-调控（一线）北上广深于国庆节前发送政策大礼包，广州全面取消限购，政策宽松力度最大，深圳、上海、北京因区施策降低限购门槛，因地制宜落实二套房首付优惠政策分区限购优化，首付下调非户籍外环外购房社保3改1/增值税5改2外围区域放开限购全面取消限购/取消限售北京上海广州深圳①首套15%；二套房20%(不再区分五环外)；①非户籍外环外购房社保3改1；②持《居住证》+积分达标准分+社保满3享户籍购房待遇；①取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策；①外围区域放开限购，核心区域社保年限3改1；②非京籍五环内社保5年改3年，五环外社保5年改2年；②取消限售；②二套首付15%。③在新片区工作、存在职住分离的群体可在新片区增购1套住房；④首套最低首付15%，二套25%，部分区域最低20%；③增值税免征年限5改2；④首套房最低首付比15%，二套房最低首付比20%。③通州区取消双限，与全市一致；④本市单身人士与未成年共同生活的，按已婚家庭限购。⑤增值税免征年限5改2。9月30日9月29日9月29日9月29日广州政策-特征总览2024年广州楼市政策宽松度处于历史级别2023因区施策，稳定楼市2024全市放开，止跌回稳限购首付限售取消

降存量利率利率下限契税非普宅增值税广州政策-政策汇总2024年广州政策调控更紧密且频繁，集中于“金九银十”前后，涉及范围更广，更坚决；5月多项政策并举救市，9月政策助力黄金周市场上行，11月各项金融指标调整，提高市场流动性，稳楼市预期1

2

3备注：

代表2023年该月有政策调控，右下角为2023年同月4调控政策大致内容限购

限售公积金

供应➢

120㎡以上住房不限购➢

公积金贷款上调最高156万➢

广州停止审批新增公寓➢

出租或挂牌可核减家庭套数➢

商服类物业不再限定转让对象5购房6个月社保金支付新房首付旧改门槛放宽6

7

8推行带押过户、南沙入户一年社保限购

限贷

限售利率

公积金限购公积金

户籍

过户➢

首套房首付最低15%，二套25%➢

取消利率下限➢

取消2年限售➢

非限购区2套以上结清可贷款➢

非户籍限购区➢

允许提取公积➢

配偶公积金可支付首付➢

港澳台及外籍人士120㎡以上户型不限购➢

花都买房即送人才绿卡➢

广州推行“购房即交房、交证”910二孩家庭提高公积金

11

1

2认房不认贷限购

限贷

利率

公积金购房落户

税率

利率

公积金

预售➢

南沙取消限购➢

公积金贷款上线二手房“带押过户”➢

广州取消限购➢

首套、二套商业贷款最低首付统一15%➢

存量房贷利率统一下调至不低于LPR-30bp➢➢➢➢➢广州七区拟购房落户商业住房贷款利率不低于3%契税下调，140㎡及以下户型契税征1%商品房与配建车位车库可同步销售取消非普住宅标准➢

公积金贷款额度上调最高224万非中心区不限购；5改2；首套利率下限破LPR南沙入户无需社保取消限地价；公积金20%首付；建筑设计新规广州政策-政策汇总目前广州楼市五限政策已基本放开，仅限贷有所保留，实际可通过核减套数等方式抵消，全力支持刚性和改善性住房需求现行五限政策现行公积金政策利率限贷可贷额度（最高）两人及

绿色建限购限售限价限签首付比例主要商贷利率二孩及以上家庭首付比例5年以下（含）5年以上一人以上筑首套二套3.0%首套二套20%2.35%2.85%15%备案价保留上下限，未明文取消全市范围内不限购3.1%已结清30%未结清40%80万160万192万224万结清无年限限制基本放松2.775%3.325%二套以上拒贷未结清（“租一买一”“卖一买一”可核减套数认定）二套以上拒贷现行契税、增值税政策契税增值税家庭首套家庭二套家庭三套企业购房非住宅面积税率≤140㎡＞140㎡≤140㎡＞140㎡不分不分不分不分面积证满2年：免征

证不满2年：5.3%1.0%1.5%1.0%2.0%3.0%3.0%3.0%贰574万㎡444万㎡供求规模较去年减少超3成，创近十年新低成交总建（万㎡）供应总建（万㎡）较2023年：↓41%较2022年：↓38%较2023年：↓31%较2022年：↓46%成交涉宅用地多位于中心区或近郊核心板块；房企求快求稳，成交地块体量小型化4.2%23.4%宅地篇郊区保障性住房项目地块供应明显增加溢价率流拍率较2023年：↓2.9pct较2022年：↑2.6pct较2023年：↓9.4pct较2022年：↑6.2pct涉宅用地供求NO.涉宅用地供求建面环比减少超3成；上半年土地市场冷清，下半年利好政策密集出台，房企拿地信心回升，土地市场热度回升明显；全年成交地块体量呈“小型化”特征◼

2024年广州涉宅用地市场供应574万㎡，环比减少41%；成交444万㎡，环比减少31%；溢价率4.2%，环比下降2.9个百分点。◼

2024年成交宅地平均建面9.03万㎡/宗，环比下降39%；房企投资求快求稳，体量小、总价低的涉宅用地出让数量增加，平均楼面价17408元/㎡，环比下降6%。◼

从全年地块成交时间上看，上半年广州土地市场冷清；下半年8月起，随着利好政策不断出台，广州楼市表现有所好转，政府乘势举行土地推介会，土地市场供求热度较上半年明显回升，下半年成交建面占全年成交超9成。近三年广州涉宅用地供求情况近三年广州成交宅地平均建面和价格变化2024年广州涉宅用地季度供求情况12001000800600400200020151052000030026517.079671851114.862379281740825032.8%63921814982015000149042001501005023.4%4445749.03100005000017.2%4951177.1134.2%2024年01.6%2022年0一季度二季度三季度四季度2023年2022年2023年2024年供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交宅地平均建面（万㎡）供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）溢价率（%）流拍率（%）成交宅地平均楼面价（元/㎡）备注：统计口径为涉宅用地（纯住+商住+综合）涉宅用地供求-行政区域NO.天河、海珠、番禺为商品住宅地块供求主力区域，白云、黄埔、南沙、花都出现多宗大型保障房地块出让◼

2024年，广州宅地成交热度主要由天河、海珠、番禺区支撑，三区为商品住宅地块供求主力区域，成交建面均超50万㎡，其中天河金融城CBD宅地溢价率33%，为全市年内最高溢价率；◼

其余区域宅地成交热度多较去年下降，其中白云、黄埔、南沙、花都四区回购型安置房、经适房等特殊用途涉宅用地成交占比较大，商品住宅地块成交占比相对较小。2024年广州各区涉宅用地供求情况中心区合计成交136万㎡，溢价率6%，为主要1501005015%10%5%近郊区合计成交141万㎡，溢价率1%，其中成交主力白云以保障房地块成交为主远郊区合计成交167万㎡，溢价率0.1%，其中成交主力南沙、花都区以成交保障房地块为主溢价和商品住宅地块供求区域00%供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)溢价率(%)区域越秀区天河区海珠区荔湾区黄埔区白云区番禺区增城区南沙区花都区从化区供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)溢价率(%)1.893.071.123.841.575.752.716.196.497.22.42.41.871.258.54.841.546.752.716.196.451.90.0%11.4%0.0%4.4%0.0%3.5%0.3%0.0%0.2%0.0%0.0%备注：统计口径为涉宅用地（纯住+商住+综合）典型成交-溢价地块NO.近两成土地溢价成交，除远郊回购型保障房地块外，其余溢价地块皆区位优越、配套齐全，且地价较周边项目具优势，项目盈利前景佳2024年共8宗涉宅用地成交有溢价，占比16%，除远郊盈利确定性强的回购型保障房地块外，其余溢价地块普遍位于中心城区或近郊核心板块，周边各项配套完善，交通条件较好，地价相对周边项目具有优势，项目盈利前景良好，其中金融城CBD的天河区临江大道地块区位、配套、景观等各项条件优越，溢价率33%排名年内第一。2024年广州溢价成交涉宅用地明细溢价率（%）建筑面积

成交金额

成交楼板价区域地块名称成交日期竞得人地块用途溢价原因（万㎡）

（亿元）(元/㎡)33.413.38.5地块位于金融城CBD，周边配套完善，坐拥一线江景，并为容积率新规试点项目，实用率达130%天河区

天河区临江大道北侧AT080722地块

2024/09/29保利发展综合17.563.282.583.943.013.05117.559.807.001.655.082.0666957地块位于白云天河交界，距离在建地铁18号线京溪站300米，周边各项配套完善，地价相较周边项目具明显优势白云区荔湾区南沙区番禺区南沙区白云区怡新路以南AB3101046地块

2024/09/30越秀地产纯住纯住29907271054187地块位于广钢新城成熟社区，为地块广佛线鹤洞站上盖，周边各项配套完善，地价相较周边项目具明显优势荔湾区鹤洞路以南AF040134地块2024/06/25保利发展2024/11/25中交集团2024NJY-8广州市南沙区榄核镇蔡新纯住（经适房/安置房）3.8政府回购型安置房地块，保本盈利有保障路北侧、滘新路西侧番禺区市桥街中银大厦南侧地块位于番禺传统居住区市桥，距离地铁3/18/22号线番禺广场站约200米，周边各项配套完善，项目盈利前景良好2024/12/17绿城中国纯住1690967382.0BC0612015地块2024NJY-9广州市南沙区涌岭路南侧、中建国际投纯住（安置房）2024/12/03政府回购型安置房地块，保本盈利有保障大涌东路西侧地块资1.5番禺区洛浦街新光快速东侧项目距离地铁18号线沙溪站约800米，中高层单位可南向番禺区南沙区2024/12/05亚伦集团纯住8.4112.369.46146915564BA0104082地块望江，地价相较周边项目具有较明显优势0.80.52024NJY-4广州市南沙区DH0102056、DH0102028地块中建国际投纯住（安置房）2024/08/2317.01政府回购型安置房地块，保本盈利有保障资备注：统计口径为涉宅用地（纯住+商住+综合）典型成交-“回炉”地块NO.“回炉”地块采取降低地块出让要求、缩减地块出让体量、更改用途等措施，重新挂牌出让；另加快盘活闲置土地步伐，对海珠、番禺商办闲置地块收储后调整控规再出让2024年广州“回炉”成交涉宅用地明细建筑面

成交金降低地块出让要求楼板价(元/㎡)区域地块名称成交日期竞得人积额溢价率出让条件主要变化（万㎡）（亿元）天河区金融城地块、海珠区东晓路地块华润+珠实地出让底价由42.38亿元降至16.06亿元，新增配建金额为22.40亿元的南沙体育馆要求、新增配建天河区中小学要求天河区金融城东区AT091415地块天河2024/10/30产+南沙交投

8.1616.06196720%+广州城投海珠区东晓路东侧出让底价由18.74亿元升至19.01亿元，取消5081㎡回迁房配建要求海珠海珠2024/12/03越秀地产2024/12/23越秀地产5.9019.01321980%AH0215007地块缩减出让体量，降低拿地门槛海珠区大干围AH101533地块6.0420.23335010%政府收储后，地块用途由商业调整为住宅番禺区亚运大道地块、南沙区横沥镇凤凰二桥东侧地块番禺区南站商务区番禺番禺番禺2024/12/15万科地产2024/12/15万科地产2024/12/15万科地产8.4511.50136140%BA0402105地块番禺区南站商务区BA0402074-2地块商改住，政府收储后调整地块规划，使其适合连片开发7.597.338.94117850%8.36114100%改回购型安置房番禺区南站商务区BA0402074-1地块花都区工业大道以北、广清高速以西地块地块由原番禺区广州新城停车场场站综合体地块拆分而成，较原地块总建面减少23.91万㎡，楼面价由11917降至10000元/㎡，容积率由2.24降至1.39番禺区亚运大道番禺2024/12/13广州地铁11.8411.84100000%BD0210116地块收储后优化控规2024NJY-2广州市南沙该地块由原2023NJY-6地块拆分而成，较原南沙

区横沥镇凤凰二桥东侧、2024/07/11中国中铁4.945.91119760%地块总建面和总价减半，并取消自持1.05万海珠区大干围地块、番禺区南站地块横沥大道南侧地块㎡商业要求工业大道以北、广清高花都

速以西CB0602003、

2024/12/16中建四局CB0602010地块规划总建面由7.03提升至11.41万㎡，出让11.414.5740030%底价由4.91亿元降至4.57亿元，地块用途由一般商品住宅变更为政府回购型安置房备注：统计口径为涉宅用地（纯住+商住+综合）涉宅用地-拿地房企分析NO.九成地块由国央企纳入囊中，保利、越秀收获颇丰，年末民企南通亚伦、混合所有制房企万科、绿城均出手拿地◼

近三年土拍市场基本由国央企“兜底”，2024年国央企拿地42宗，占比86%，其中保利拿地金额超250亿元、越秀拿地金额超百亿元，远超其余房企。◼

民企仅南通亚伦取得洛溪地块、顺居置业取得增江街道小型地块；另外，混合所有制企业万科取得番禺南站三宗宅地、绿城中国取得海珠南洲地块和番禺市桥地块，其中绿城中国为近三年来首个于广州中心城区拿地的混合所有制房企。2024年广州涉宅用地成交金额TOP10房企近三年各类型房企拿地宗数情况拿地金额（亿元）国央企拿地宗数排名房企名称12保利发展越秀地产广州城投珠实地产中交房地产华润置地中建国际投资广州地铁绿城中国万科地产253.77111.2685.0285.0256.0052.5142.8730.4429.2528.80混合所有制房企绿城中国万科拿地区域海珠、番禺番禺35040434222954262022年7民企拿地区域番禺2023年2024年8南通亚伦顺居置业9增城10备注：统计口径为涉宅用地（纯住+商住+综合）叁商品住宅新房先抑后扬，四季度成交翘尾一手住宅二手住宅同比同比供应-万㎡625↓18%↓3%//二手价格下探幅度加大，挤压新房市场成交-万㎡795价格-元/1030↓1%核心资产备受追捧，中心四区去化表现较好35705

↓6%27956

↓14%㎡楼市篇库存-万㎡1488

↑21%////新规产品使用率降维打击，突出重围周期-月23

+

4个月广州楼市速递>>>全市全年一手住宅供求量价齐跌，二手住宅成交量平价跌，商服物业仅公寓市场回升，办公、商业成交下降但价格结构性上涨；各类物业库存明显增加，去化周期延长商品住宅商服物业一手住宅二手住宅公寓办公商业同比同比同比同比同比供应-万㎡成交-万㎡625↓18%//47↓21%4232↑120%14↓48%795↓3%↓6%1030↓1%6134041262↑8%↑6%↓22%↑14%4428543684↓23%↑19%价格-元/㎡3570527956↓14%30325443164库存-万㎡周期-月148823↑21%+4个月////↑67%+18个月↑95%↑109%+118个月52+99个月187备注：数据标红表示趋势向好，标绿表示趋势向差前瞻性指标-来访认购NO.前三季度市场波动、回升乏力，国庆前夕央行、广州发放政策礼包，点燃四季度市场热情，翘尾收官1-2月受春节假期影响，市场热度降至年内冰点，3-9月政策持续出台呵护楼市但效果短暂，市场行情波动明显，回升发力，仅在“金三”、五一黄金周以及年中冲刺等重要营销节点出现升温，其余时间表现较为低迷；国庆黄金周前央行、广州相继发布重磅政策，助力四季度市场热度达到年内最高潮，整体表现远优于前三季度平均水平。2024年广州重点监控项目来访量周度走势（组）2024年广州重点监控项目认购套数及转化率走势60000500004000030000200001000004000350030002500200015001000500一季度二季度三季度四季度8%7%6%5%4%3%2%1%0%一季度二季度三季度四季度国庆放松限购港澳台及外籍人士放松限购全面解除限购取消限售120㎡以上解除限购降首付及利率五一年均转化率4.3%年中金三中秋春节0认购量转化率备注：来访认购量为CRIC每周实时监测新房住宅-供求走势NO.全年供求价齐降，成交量不足800万方，均价降至近三年低点，但整体呈先抑后扬态势，前三季度市场疲软，四季度在多方利好下市场热度回升，成交翘尾◼

近三年受大环境下行及经济不景气影响，广州整体商品住宅市场疲软，2024年全年供应625万㎡，同比下降18%，成交795万㎡，同比下降3%，均价35705元/㎡，同比下降6%。◼

前三季度供求量低位徘徊，其中二季度为前三季度高位，月均仅成交64万㎡，四季度在政策骤变宽松及经济复苏带动下成交翘尾，月均成交量超百万方。近五年广州商品住宅供求价年度走势2024年广州商品住宅供求价月度走势1400120010008006004002000400003500030000250002000015000100005000120100806040200450004000035000300002500020000150001000050001025.28：降首付、缩短社9.29：全市解除限购1.27：120㎡解限，挂牌核减套数64保/个税年限5742002020年

2021年

2022年

2023年

2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供应（万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）供应（万㎡）成交（万㎡）季度月均成交（万㎡）均价（元/㎡）新房住宅-区域对比NO.成交分化明显，中心五区及南沙成交量止跌回升，其余外围区成交萎缩，黄埔成交量下滑超四成；全年以价换量，除越秀外其他10区价格均同比下跌2024年各区成交量价变化情况2024年广州各区域住宅供求22供应(万㎡)成交(万㎡)量价齐升量跌价升越秀区海珠区天河区荔湾区白云区黄埔区番禺区增城区南沙区花都区从化区越秀区18141062成交量同比（%）-2-70-50-30-1010305070番禺区天河区-6从化区花都区黄埔区-10南沙区增城区-14白云区海珠区荔湾区量价齐跌-18-22量升价跌⚫

新房容量大小成交均价同比（%）新房住宅-项目排行NO.国央企项目受青睐，综合素质较优的高端、豪宅项目吸金，中低总价且有优质配套的大盘项目聚人气◼

越秀\华润\中海\保利四大央国企及万科包揽金额、套数双榜九成项目，国央企交付保障性较高，吸金能力恒强。◼

金额榜多为地段、配套、产品等多维复合俱优项目，高单价总价改善/豪宅盘为主，其中琶洲南TOD以86亿业绩夺冠；套数榜以大盘为主，普遍有教育优质、交通便捷、配套成熟等特征，套均价集中于300万以下，其中万科黄埔新城及理想花地均网签过千套。2

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0成交金额(亿)成交套数套均价(万)均价(元/㎡)成交套数成交金

套均价均价(元/㎡)排行项目区域排行项目区域额(亿)(万)12琶洲南TOD长隆万博悦府中海大境海珠区番禺区海珠区天河区荔湾区黄埔区86.0175.8774.4465.9456.1839.4039.2638.2632.5331.2435786255449011091222244277537605240988012590862067809198527847557325858428185089605962538712万科黄埔新城万科理想花地长隆万博悦府广州亚运城黄埔区荔湾区番禺区番禺区增城区白云区增城区花都区番禺区荔湾区1222110986286285976576375773171339.403223258547557620672605216708355672027317811299884338956.1875.8725.2112.8422.8214.2412.8818.1127.7250788029215029818717024838931344134650734保利天瑞45万科理想花地万科黄埔新城5金茂万科都会四季保利云境632267华润置地白鹅潭悦府

荔湾区160913816067华润置地·公园上城中旅·名门府8越秀观樾天河区海珠区南沙区89保利燕语堂悦阳光城丽景湾9越秀大学星汇锦城中海浣花里1051610备注：阳光城丽景湾为阳光城收购前早期别墅产品集中补签上榜新房住宅-库存去化NO.抵押房源纳入可售库存口径，年末全市存量1488万㎡、去化周期23个月，均达各年历史峰值；前四个月去化周期攀升，5月、8月受抵押房源纳入库存影响存量跃升，四季度去库存加快截至年末，全市商品住宅存量1488万㎡，为近十年峰值，去化周期23个月，达历年最长，整体去化速度较慢；今年前四个月去化周期持续攀升，5月及8月受“带押过户”政策影响，此前抵押房源纳入库存拉升去化周期，9月多盘取证备战黄金周带动存量上涨，四季度去库存加快。近五年广州商品住宅库存及去化周期年度走势2024年广州商品住宅库存及去化周期月度走势1600140012001000800600400200025.020.015.010.05.0180015001200900600300030.025.020.015.010.05.0148828.322.526.7133821.025.925.625.2123218.124.124.0119722.5111520.920.118.517.612.412.10.024012402240324042405240624072408去化周期24092410241124120.02020年

2021年

2022年

2023年

2024年库存（万㎡）备注：5月及8月官网分别将抵押状态的未售期房及现房房源纳入可售库存统计，大幅拉升该月库存量开盘推新-推售走势NO.开盘推新认购、去化率指标同比下滑；政策利好为楼市送暖，四季度去化率有所回升2024年推货量：30025套

↑1%认购量：3408套

↓35%去化率：11%7pct广州全市开2024年广州开盘市场表现低迷，虽然推货量同比微升，但首日认购量同比下降超3成，全年整体去化率仅11%，创近五年新低。春节后市场营销恢复，推货峰值分别在3月和9月，尤其是国庆前一周推货量达3千套，930广州取消限购后，四季度去化率波动上升，年末回升至2成以上。80000600004000020000042%50%40%30%20%10%0%39%25%18%11%2020年2021年推货套数2022年2023年2024年成交套数去化率近两年广州全市开盘加推月度走势23年Q1：23%23年Q2：17%23年Q3：13%23年Q4：17%24年Q1：12%24年Q2：10%24年Q3：7%24年Q4：17%600050004000300020001000035%29%27%26%30%25%20%15%10%5%24%23%18%17%16%15%15%14%14%13%12%12%12%11%10%8%9%7%6%6%5%0%23.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.0724.0824.0924.1024.1124.12推货套数

成交套数

去化率

季均去化率开盘推新-去化分析NO.开盘加推低去化率成常态，新规项目在产品力加持下更易突出重围2023-2024年开盘/加推项目分去化率-成交套数占比低去化率项目占比高开盘首日去化40%或成交70套以上0102开盘/加推项目24年楼市观望情绪仍存，中心区资产更受购房者青睐，加上新规项目利用产品优势进一步挤兑市场，使得部分旧盘及外围项目去化艰难。当日去化率招商林屿境越秀云悦90%-100%80%-90%70%-80%60%-70%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%10%-20%10%以下琶洲上品二期（45%）保利珠江天悦（43%）越秀云悦（86%）越秀珑悦西关（61%）招商林屿境（94%）新规项目获市场青睐热销项目中有7个为新规项目，高实用率叠加项目区位配套优势，市场认可度较高。保利云境（110套）中海大境（70套）保利招商华发中央公馆（85套）中建玖合·未来方洲（112套）0%5%10%15%20%2023年25%30%2024年备注：加粗为新规项目二手住宅-市场容量NO.楼市进入买方市场，二手住宅凭借“所见即所得+价格优势”，成交量再超一手住宅2024年广州二手住宅成交量为1030万㎡，连续两年大幅超越一手房，买方市场格局下业主低价出货，成交均价同比大幅下滑14%；与新房市场相比，二手房价格优势明显且确定性高，更受刚需购房群体青睐。万㎡2020-2024年广州一、二手住宅成交量价年度走势元/㎡万㎡2024年广州一、二手住宅成交量价月度走势元/㎡14004000014045000400003500030000250002000015000100005000央行降息港澳台及外籍人士放松限购、央行降息降契税、增值税，放松购房落户35000300002500020000150001000050000120010008006004002000120100806040200120㎡以上公积金贷款额度提高全市取消限购、公积金贷款二手房带押过户解除限购放松限购、取消限售、降首付及利率央行降息02020年2021年2022年2023年2024年2401

2402

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2411

2412一手成交面积

二手成交面积

一手成交均价

二手成交均价一手成交面积二手成交面积一手成交均价二手成交均价备注：数据来源CRIC、广州市房地产中介协会，截至报告发布日12月成交均价未更新二手住宅-区域市场NO.成交均价普遍下跌1-2成，番禺成交蝉联榜首，黄埔、南沙市场活跃度提高2024年广州二手房各区域成交量同比去年涨跌不一，其中番禺持续领跑全市，黄埔、南沙由于区位及性价比优势，市场活跃度提高，成交面积/套数双双上升，而天河、花都则下跌近1成；由于全市放开限购及“以旧换新”政策推动，市场挂牌房源剧增，加上新房新规产品打压，业主被迫降价出售，各区域成交均价普跌，降幅多为1-2成。2024年广州各区域二手房成交量价情况2023-2024年广州二手房各区域成交面积占比成交面积(万㎡)成交套数成交均价(元/㎡)区域同比同比同比(套)番禺区增城区花都区海珠区天河区白云区越秀区荔湾区黄埔区南沙区从化区全市148.45112.02103.7395.3290.0180.5971.6662.5654.8749.7243.81912.74-4%2%147391054496012%7%240591222312285399435514728673481393358625681171689269-12%-17%-10%-13%-17%-11%-8%5%5%6%5%16%16%-13%-10%-14%-7%-1%-2%16%13%-4%-4%-9%-3%-8%-5%3%6%5%12605102689287番禺区增城区花都区海珠区天河区白云区越秀区荔湾区黄埔区南沙区从化区7%7%8%12%11%8%96289%78940%-10%-17%-15%-10%-14%12%11%605817%25%-4%0%9%11%10%11%10%477139169931127956备注：内圈为2023年，外圈为2024年备注：数据来源CRIC，2024年数据截至11月商服市场-市场概况NO.年度政策盘点土地市场供求齐跌，价格环比腰斩，增城区商服用地交易活跃，密集社区周边的商用地高溢价成交放开商服类物业销售限制1月27日，《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》在调整住宅限购政策的同时，明确了商服类物业不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。公寓市场供应持续走低，成交量价维稳，成交集中在地段优越、配套成熟的海珠区停止审批新增公寓4月2日，《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》发布：商业市场1.在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。供应腰斩，供应量主要由外围区商业综合体支撑，成交中心少外围多，以商业综合体集中成交为主2.已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。3.按照鼓励商业、办公及新型产业类项目自持经营的原则，在土地出让时，原则上需设定自持比例和自持年期，并在土地出让合同中约定。4.严格规划许可审查审批。平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。办公市场天河金融城、黄埔科学城、番禺汉溪万博、白云机场路等板块多个全新办公项目入市带动供应翻倍，金融城、汉溪万博板块交易活跃商服市场-商服用地分析NO.供求齐跌，价格环比腰斩，增城区商服用地交易活跃，密集社区周边的商用地高溢价成交2024年度广州商服用地总供应278.38万㎡，环比减少19%，共成交42宗，合计建面225.71万㎡，环比减少38%，成交楼板价3308元/㎡，环比下降51%；商服用地交易主要集中在增城区（20宗，占全市48%），除了增城成交7宗溢价商服用地，其他区域均是底价成交。溢价最高的新塘镇凤源路南侧地块，溢价率高达75%，地块周边业主近30万，包括碧桂园凤凰城、合生湖山国际和翡翠绿洲等，居住氛围浓厚。广州市2019年-2024年商服用地供求走势广州市2024年商服用地成交区域分布广州市2024年溢价商服用地成交明细总建面积

成交总价

溢价率800120001000080006000400020000土地名称区域板块受让方(万㎡)(亿元)（%）越秀区花都区天河区70060050040030020010002%2%增城区新塘镇凤源路南侧地块5%增城区

新塘镇

福棉实业增城区

荔城

荔程能源1.060.7075.38从化区5%增城区荔城街迳吓村北绕线西侧地块0.784.770.371.6123.3320.98增城区永宁街汽车城大道南侧地块黄埔区增城区

新塘镇

富汇商贸9%增城区48%增城区永宁街站前路北侧号增城区

新塘镇

敏于行管理

0.720.221.194.811.71海珠区12%增城区永宁街汽车城大道南侧地块增城区

新塘镇

永利企业3.920202021455202239320233442024278白云区增城经济技术开发区核心区创新大道

增城区

新塘镇

启德商业南侧地块供应总建(万㎡)69017%2.970.641.291.580.78成交总建(万㎡)487459385350226楼板价(元/㎡)71899862665767043308增城区永宁街汽车城大道北侧地块增城区

新塘镇

捷曜昇投资

4.27商服市场-公寓市场分析NO.供应持续走低，成交量价维稳，海珠公寓市场表现活跃2024年公寓供求量价与同比供应量：47万㎡21%供应：公寓供应逐年递减，全年供应47.28万㎡，环比减少21%，受4月广州停止审批公寓产品政策影响，未来公寓供应将逐步收紧。成交：全年共成交61.03万㎡，环比增加8%，成交集中在地段优越、配套成熟的海珠区，其中保利琶洲四季位处琶洲中心，凭借媲美住宅的综合质素吸金31亿元登顶，天河区大平层公寓凭借单价高的优势2盘位列前三，而广州足球公园由城投接手后批量网签，成交金额排名第四。成交量：61万㎡8%6%成交均价：34041元/㎡2024年广州市公寓区域成交情况2024年广州市公寓项目销售金额榜单近五年广州公寓供求走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）16014012010080400003500030000250002000015000100005000成交金额成交均价区域排名项目名称区域成交套数（亿元）（元/㎡）海珠区番禺区白云区南沙区天河区荔湾区增城区黄埔区花都区从化区越秀区8.166.9717.904.503.372.160.004.020.000.000.2016.179.808.746.205.144.353.162.992.331.270.884280822110284191565110713224780947534041123保利琶洲四季广州·鹏瑞1号合景ONE68海珠区天河区天河区30.9822.3119.93537204284623668811020431997105267569411622438206351344广州足球公园番禺区13.0210462376261576056中央海航酒店广场

白云区10.9510.6410.028.2516102023093123619413373718712762546154256759840粤海云港城星汇海珠湾晓庐白云区海珠区海珠区海珠区海珠区7264604772017033193439673800202020212022202320249琶洲·樾7.28437451供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2998510越秀天荟江湾5.93商服市场-商业市场分析NO.2024年商业供求量价与同比供应腰斩，成交中心少外围多，以商业综合体集中成交为主供应量：14万㎡48%成交量：44万㎡23%19%供应：全年供应仅13.62万㎡，环比腰斩，供应量主要由番禺、黄埔、增城三区的商业综合体支撑，中心市区微量供应。成交：全年共成交43.93万㎡，环比减少23%，成交均价28543元/㎡，环比上升19%，整体呈现中心冷外围热，从榜单来看，上榜项目大部分为商业综合体，黄埔和增城两区成交活跃。成交均价：28543元/㎡2024年广州市商业区域成交情况2024年广州市商业项目销售金额榜单近五年广州商业供求走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）成交金额成交均价区域排名项目名称区域成交套数7060504030201003000025000200001500010000500006325409（亿元）（元/㎡）2854344黄埔区增城区番禺区南沙区白云区海珠区从化区天河区花都区荔湾区越秀区1.692.132.512.441.990.220.590.711.190.150.0013.849.945.103.983.082.101.951.871.220.590.26318821877129792236743292230498158715028516743914425753357123456789保利鱼珠港万科尚城黄埔区黄埔区增城区黄埔区番禺区南沙区14.6510.057.015.614.683.972.692.192.112.071879459906327162302317425209933960418111640269324244173224756239872179145合景誉山国际萝岗奥园广场正太广场20824319273624742灵山岛金茂湾2826力迅商业楼商业

荔湾区岭南新世界家园

白云区133514港航中心黄埔区6720202021供应面积(万㎡)2022成交面积(万㎡)20232024成交均价(元/㎡)10

大湾区·诺德云城

白云区97商服市场-办公市场分析NO.2024年办公供求量价与同比全新项目入市带动供应翻倍，金融城、汉溪万博交易活跃供应量：42万㎡120%供应：全年供应41.90万㎡，环比增加120%，天河金融城、黄埔科学城、番禺汉溪万博、白云机场路等板块多个全新办公项目入市，拉高本年供应量。成交：全年成交32.36万㎡，环比减少22%，成交均价30325元/㎡，环比上升14%，番禺汉溪万博、市桥南板块以及天河金融城板块为成交主力，其中紫荆文化集团于2022年买入的城投湾区金融港2-3F以及24-28F超2万㎡写字楼物业，于今年11月整体网签，排名年度榜首。成交量：32万㎡22%14%成交均价：30325元/㎡近五年广州办公供求走势2024年广州市办公区域成交情况2024年广州市办公项目销售金额榜单成交金额成交均价12010080604020035000300002500020000150001000050000供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）排名项目名称区域成交套数区域（亿元）（元/㎡）303251234广州城投湾区金融港

天河区14.1313692486023741120133417762969626586番禺区天河区黄埔区白云区南沙区荔湾区增城区从化区海珠区花都区越秀区7.305.897.0915.590.040.000.000.005.990.000.008.876.555.273.812.131.931.350.870.610.500.48247974477432191304752254926381198285840IMC越秀·南方智媒大厦

黄埔区12.8710.866.49230742475万科世博汇番禺区天河区192392216793保利南方财经大厦汇金国际金融中心天河区5.141024247699542324267荔胜广场荔湾区白云区4.844.491041927114353296754益云晟云台198保利大都汇白云之窗番禺区白云区3.0345328864031217224384792020202120222023202492.792.3726114804328386供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)10思科智慧城·12光年

番禺区肆政策：从“促进”到“持续用力”土拍：推新优质地+盘活存量土地楼市：供需端双管齐下，推动止跌回稳热点：流行“小而美”，新规项目蜕变价格“稳定器”产品：从好设计向好房子过渡展望篇2025年看点1“力”剑出鞘政策迎来重磅级转折节点从

促进

到

持续用力市场止跌回稳2024：促进市场止跌回稳

、宏观组合拳应出尽出住房需求潜力⚫

经济步入修复轨道，房地产投资承压不止，地产重返“去库存”时代。政策面现“重大转折”，四季度宏观举措频出，楼市调控由松绑转激励，四大一线城市齐“添柴”，共促市场回暖，全年GDP增速目标5%有望实现。增速走势2025：稳住楼市股市、提振消费

驱动经济稳健增长⚫

2024年12月，中央经济工作会议定调明确，持续发力促房地产企稳回升、旧改等多“力”齐发。展望2025年，行业政策宽松基调延续，且政策力度还会加大，多措并举形成政策叠加扭转经济与房价下行预期，激发行业活力，驱动经济稳健增长。新房、二手4.8%

5%房价前三季度GDP增速2024年GDP增长目标2025年看点2严控增量、盘活存量、提高质量广州2025年度首次重点地块吹风会各区计划供应地块宗数15105111043211•

2024年12月27日，广州举行2025年度首次重点地块吹风会，会上共推介32宗涉宅用地，计划供应地块整体质素较高

多数地块位于热门板块

普遍区位条件、周边配套、交通条件较好，非热点板块地块周边均具有特殊景观资源，其中天河、白云区计划供应宅地10宗及以上，为供地主力区域。市场回升情况下，优质地稀缺性及可控性将带动房企拿地积极性0天河白云荔湾番禺宗数海珠增城从化广州2024年末各区库存去化周期10050077.532.927.227.026.525.921.521.315.013.712.2