TOSPUR南京-2024年南京房地产市场年报(水印版)

一

、

宏

观

策

环

境3环境

|居民消费及较弱，政策刺激效国际复杂多变，，M1、M2

刀差虽Q4收窄济刺激的政果仍需进一续发力支撑社融，短期经相对较弱，市场贷款意愿少，信心不•

M1-M2剪刀差经历了从1月.2%，然后开始收窄到12月份的窄，前期经济刺激的政策效果初•

2024年社融存量增速强，短期经济内生动融端贷款端存量隐形债务，企业中长期贷款大力仍持续较弱4年全年人民币同比变化指标2023年全年变化-4.66其中.09万亿0.4722.75万亿1.78万亿2.55万亿3.92万亿13.57万亿亿住中长期贷款亿亿-3.49万亿企（事）业单位15700亿2855亿3410亿1928亿融机构贷款4环境

|全国新政发房地产市场止跌回517“下调926首提“回稳”、11政策表明救市决心止跌回稳024年房地产

策调整频大，宏观政策持续发力，4

299.249.26中共中中共中央政治局央行、金融ü

取消住房ü

首套、二5个百分点民银行ü

要范化解重ü

降存量房0.17下调ü住建部、自然ü

四个ü

四个ü

两个增通住宅和非普通住宅标准，城市调控自、首付比例、存城中村和危旧房税费负担目的信贷规模üü

地①、三加6万亿元地方②、2024年开始，连专项债券中③、部区改造隐性债2个点、2年以上大务2万偿还型免5个点的增值税5环境|南京整体政松绑加力提速，加随全国政策效落实房票置、住房以、限售部分取消等政策、从需供应端出发定市场预期、场信心，加化Ø

南京安居集团于4月276月7日“以旧换新2.0”大，含两江区域，鼓励非新活动Ø

二房满足一下条件可解除限购买新建商品房后，名上市交易扩Ø

南贷自主开展以旧Ø

公积收取居住证明Ø

取消首次首套限制Ø

目前首套利孩家庭且有未成年子女的，名下处Ø

江宁区、建邺区存量房“以旧换新至2024年12月31日结束限售期的二手房也可上市交易房票安置及补贴公品质提升以旧换新政限售部分取消策印发《南京市住宅品质提升设计指引》秦淮区、栖霞区、六合区、建邺区等区域于支持我市住宅品升优化规划服务管理若分别发政策细则5月31日出让的地开工和竣理土地干措施的通知淮区、雨花台等区域分安居政策细则工时间有明确利Ø

江北新善提升规划指导意见》、挑空平台等对住宅提出宽落户条件6政策|四限政策宽需求，满足不同客当前四策宽松，20部分放开，限贷持续优降低，首/二套首付最人才户和积分落进一步降低落门槛，吸限贷政策放松、限售、限价政策放松限售南京最新按揭贷贷款状态全面放开限购

自9月8日起，玄武区新房网签满3年销售建四区范围内购买商品执行利率手房以办证时间为准足一下条件可解除限售：•

①、买房人购买新建商品房于限售期的二手房可出售无贷款记录或贷款已结清首套15%首套15%城四区鼓楼、建邺、玄武、秦淮1套贷款未结清3.3%②、二孩及多孩家庭宽人才落户条件名下处于限售期的二手市交易大专学历毕业生，正常南无贷款记录或贷款已结清限价其他区域•

住宅不限价，根质等核定售价取消土拍最高限价高者得1套贷款未结清%积分落户条件为价职工社会保险不少于12开始加分款未结清拒贷，南京买房无贷或者已经结清，在南京贷款买房都算外地贷款情况7环境小结观

经

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2差虽Q4收窄，但前期经需进一步观察下

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存“止跌回稳”、1113契稳价格”策救市决心•从供

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款愿没有增加反而减少，信宽，房贷利率处历史低位，度创历史之最期、重塑市场信心当经济形势与处低位，“”“保交楼创新高，彰显国家层从需求端和布放松政双管齐下政策现阶段新房市场作用不8二

、

土

地

场

分

析9整体分析

|土地近远郊主力供销拉202持续趋冷，

价率受近远郊影响结构性

降显，两江板块及高淳、溧力，城中、河西板块溢价近远郊区域

溢价年度供求土地供应同比↑6%分板块主城范围仅11%，近远郊绝势成交楼面%，溢价率分板块城中溢价高，、江北新区、高10特征①

|低容积率/资源优越区域设置1.05）2

0年至今南京成交平均容

率逐年降低，涉宅土地成积率仅为1.7京共成交136

涉宅用地6以下土地占

近8成，容主城6区仅占比3成明细（容积率≤1.05）成交总建

成交楼面价序号区域土地性质（万㎡）（元/㎡）1老山NO.2024G685.266482大江北国资江浦口区0%23456江浦老城城6.973.922.193.964.691021220165307004388813081鼓楼区建邺区栖霞区1.051.050NO.2024G11N住宅体建设南通万南灵山13%784.333.111033011997将4G58住宅住宅江宁交通建设江宁区9将军山汤山NO.20.697.69.1120085961230幅10111.0110%0%10331发12城南NO.溧水2024G24.624.361.364934569630567置业1314溧水区开发区润宅1.0211特征②

|起始楼面拿地成本，定向收2

4年典型板块023年不同

度降低起拍楼少开发商拿

成本，稳定市商追捧2024年溢价

交地块仅137%，定向收购地块溢价2024年与2023年对比情况2024溢价成交12个2024年起拍楼片区变化98交地块19个滨江兴智中心南站285871280↓1860↓10110427338溢价成交地块明细城南成交总建（万㎡）成交楼面价（元/㎡）软件谷开发区江心洲193113序号土地性质2960397345北片1.441.313.9632571350844388821%西北片南片↓847↑4568101.28087住宅中央商务区定向河研创园上秦淮东山18013沉67NO.2024G32NO.溧4.696.98130815776香府355269城南新区城5%5天利置业1347218181.021.36305↓5311387637江宁825城南新区城南中心江浦老城桥林522902536120189551112滨江3.924.9520165100910.4%绿城↓2223↓43221.6仙林仙林湖807注：标红地块为区管委会12特征③

|城投托底建/代销逐渐成为地2024年城遍，有效出

面积下降，相拿地/参与

拍热情高新模式城投拿地+品

开发商代开发商合作拿地逐渐成为②开发商代建/代销模式①拿地性质对比实际板块名称拿地时拿地开发商开新居26.749新居建设新居建设北联建设江北建投南通亚伦帝业万科开发管理023年涉宅地块拿地房企性地块拿地房企性质2.6万23.09202318046企北建投G0520中建东龙湖代建代销66.879浦口老城2.2国、央企261.119036江宁城建万③、城地，后续开发商操盘城投67%城投75%Ø

江/㎡块以6.72亿房企为南京中交，成交楼面价慧绿岛开发建设司;Ø

NO.新区2024G成交，成交楼面价为南京新居建设集团;11997元13排行榜|城投托底额TOP10下降，拿20年拿地金额T面TOP10在扬子国投、淳保障房等地方城投企拿地金P10门槛：140亿元、排行榜交趋势房企拿地金额TO地建面TOP10成交金额成交建面成交建面成交金额成交宗企业名称称金额占全市土地成交金额的43%(亿元)62.3438.0526.15(万(万㎡)(亿元)地金额门槛17.40元，23年拿地金额门槛1691高淳区保83.4226.15同比下60.283.4289.7362.34房建设60.2140.8140.454.1538.0525.8723.7026.148南京六合市政公用设发426.143盐城海锐置业P10房企拿地建24年拿地土地成交面积的52%56南京六26.0125.8723.7029.，23年拿地建面门槛40.8140.454533.2714.6234六合新城建设地特征823.506浦口区保障房31.5131.2429.296.7010.489.39全市拿在扬子国投、新剧建设降，设922.9317.4012.73.96建设14小结企

表

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地

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交投托底现象普遍，有效出年土地市场持续趋冷，溢受

近

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底下年南京共成交136幅涉宅用其中容积率1.6以下土地占5以下主城6区仅面积下降，相较于23年民参

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水销板块/片区相较

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旨减少开发商拿地成本，稳额

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，中在扬子国投、新居建设、高保障房建设等地方城投公司间分化明显土地供销低密地率受近远郊低价地块影拿地普遍建/代销逐渐新模式定向收购地块热度高（15三

、

住

宅

场

分

析6量价|全年住宅同多重政策叠加刺激2024宅供求齐降套，同比下9%，成交3200万㎡，集签约、补下降29%交均价2823、降首付、利率等刺激下响Q4成交量升南京住宅市场大数年2024年套22125套-49%成交591套35603㎡28236元/㎡-2%2024年一季度成交58万方市场需求降低，客户观望202成交111万方“517”及“924季度季度冲刺61万方贴到期、集中签约等因素影响24年1月2月5月6月7月10月11月成交套数1315113025743472318548134414561417块量价

|供应减少为明显，以价换量各板两年供求量价为成交主城中、河西板块分化明

，以价换量现价格下跌比23年，仅

东板块成西、城北、江

均价略微板块城中城东▼12%▲11%▼7城北仙林浦口合溧水▲817%8%▼2▼63%▼42%▼14%▼▼56%▼54%▼29%▼12%▼55%▼32%▼▼30%6%▼36%均价▲1%2%▼10%18结构

|分单价段各刚需&刚改

品占绝对主力㎡逐年放大4-5万板块1

4-200㎡产改善进阶，6万以上的板块对主力2020-2024年住宅各单价段历年面%2%

3%

3%3%

1%

1%4%3%23%4%3%%5%

5%54%10%10%46%1218%39%21%20%改善进阶，豪主100-144㎡产品放大144-200㎡占比提升32%1%47%

49%%48%63%年占比4%50%改善进阶5759%72%

7改98%

200㎡以上占比63-98%77%70%

70%刚需产品绝对主力41%17%年占比61%63%100-144㎡占比41-69%%

47%44%443%42%30%35%3419%29%100㎡以下产品收缩8%5%

5%2%0%

0%0年

21年

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24年20年

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2年22年

23年20年

21年

223万以下板块3-44-5万板块6万以上l

刚需产品为主，100㎡以下产品逐l

改善进阶，主力产品面积100-14400㎡

l

改善进阶，豪宅为主，144-2年降低，100-144㎡逐年提升以下㎡，144-200㎡产品占比放200㎡以上收缩较大产品占比收缩，200㎡以上19分析①

|受四代宅，下半年去化率提断层刚需&刚改

品占绝对主力㎡逐年放大4-5万板块1

4-200㎡产改善进阶，6万以上的板块对主力4年平均开盘去化率半年度项目数量摇号次数去化率21%1181112416911%2024年H14298%40↓13↓15%↑70%去化率70-90%去化率注：数据来自同策监测整理20分析②

|核心板块代住宅/洋房等低密化率高024年南京全天基本售罄

目主要为首扬子保利·

韵瑧悦洋房基于核块/片区断供/洋房等低密态的项目高住宅项目开盘当天认购率/去化率序号开盘时间区属商项目名称

加推OR首开

物业户型推出套数认购套数24/6/29鼓楼江首开、金茂首开加推加推首开加推加推加推首开加推首开17F小高15F小高层6F洋房6581570143、1961/8/18024/11/72024/11/304/11/29鼓楼鼓楼滨江精装精装28129175328242646210浦口建邺浦口建邺建邺浦口区鼓楼浦口江北新区直管2100%悦10层小高层24层5、225㎡4招商·金陵序110保利、扬子国投韵区24F高8007408105、111/12河西中21F高层装80去10层小高层、24层高层24/12/262024/12/2024/9/21河西精装075%龙湖亚伦·央璟颂816-17F小17F小高54㎡143、18562首茂首开、金茂保08到低6F洋房、高层/10/3江区中央商务区装38383615F小高层22F高层024/8/31024/10/4江宁秦淮江宁首开首开精装24593758%12会展中中信泰富·庐17F小25、150㎡心保利、扬4/10/2111/18浦口建邺建邺央商务区江心加推首开加推16F小高8-10F小高22F高层387003370205河西河西精装5448%金陵2024/7/242月华注：数据来自同策监测整理21特征①

|24年新推应较以往年度翻两2018房比高层溢3%，2022-于供应、货2024年新开价6%，最高溢价15%目与以往年份洋房项目溢价对比2018年至今洋房39洋房价格高层价格（元/㎡高层成交价格（元/㎡）/项目名称（溢

高层）6F3403624F30657350002024新开带洋项目18F34451悦著九华著兰印悦府+%7F5338217F4660318F45055%2020202销洋房6F4503115-20F42415250002019年0.18%2022022年4年18-27F24013%0.533.06%%注：数据统计全市不含高淳溧水六合，洋房22特征②

|经济下行市场需求稳定，豪上升五年南京豪宅）成交金额逐年增加，2占比15.71比提升54%下跌2024年南京豪宅成0万以内提升明显，352020年至今金额及占比0万以上各总价宅成交金额占比变化024年成交金额占比4.11%成交金额变化总价2024-202.56%2.07%0.15%00-1500万13.37%1.84.95%1.70%2.34%-3000万3000.61%0.30.29%0.11%0.03%以上0.00%-0.合15.71%5.50%23特征③

|四代宅项较高，未来四代宅目前，南京规划四代宅项数目前为24个8个，待售，调整规划3接受度更高经开盘四代宅项目去化南京整体住宅开盘去化南销许价（万元/㎡名称户型南河西北河江南玖00-385㎡房150-220㎡，190-268㎡7.37.37.33.43.03.84.92.50（82%）15（34%）宁16-18F高层，98-143㎡在8栋15-17F小高，133-154㎡江韵瑧悦悦悦著九章金茂5栋16-24洋房，105-143㎡G02滨江G13

中建G05层，137-140㎡9-143㎡玖印府央璟颂上坊）珑樾府金陵序河西北层，1栋7F洋房，面积147、180㎡31栋4-5洋房产品，面积185、230㎡5栋5-8F洋房，面积120、140㎡，3栋9F小高、20栋4-6F叠墅，面小高，2栋7F洋房，面积120、1396栋30F高层，面积待定业G18奥体G88和玺东5栋2中建江核G05滨江金基江南玖序金茂晓江核九章金宁风待售五塘房+小高层+高层，面积112-169㎡待定2栋高层，面积143-195㎡栋15-17F高层，面积200㎡起步洋房+小高层，面积143、179、211栋5F洋房产品18奥体建设G88经仙林湖城中5栋4F低密住宅产品待售16#、18#-23#共10栋住宅楼，规划户型为88、98、项目剩余A地块7栋高层将全部升级为四改规划龙湾对I分区4栋楼住宅楼进行规划调整，增设露台、24特征④

|四代宅项与溢价高，墅厅与速低南京目前的特征是附台（奇偶互挑/错层分露台赠送种形式较于不赠送流速增加2提升5-9%；挑空+露台②：四代露台溢价在6-10%：四代住宅：露台月均流速：月，成交均招商·金陵序首开时间：2024/11月均流速：41（平层）20套/月成交均价：6交均价：58743，奇偶互挑的设计75/305（墅厅）+厅）+270（平层）平层)+200（平层）月均流速：+价9%）扬子保利·江首开时间：2月均流速：54成交均价：30977元/㎡（高层、小高层）利扬子萃云台首开时间月VS70°全景大露台，奇偶错层分布中海·江月均流速月，成交均%275㎡墅厅（挑空+露台㎡平层5.7-6万）悦著九章首开时间：2024/10月均流速：2305㎡墅厅7.1-7.6万70㎡平层6-6.2万（送露台）03套/月均价：38297元/㎡10%，墅厅因高总价流速较平层成交均价：25分析

|狭义库存持库存及去化分化严024年以来持截止12月底

全市库存574期17个月，

块分化明显期相对较短存主力集中在

宁、城南、块，城南、江

新区直管2024年12月南京全去化周期（月）90.2559.56城北6仙林26.918.1管区33.5758.16水高淳备注：去化周期按照12个月计算26排行榜|优质/高去化有保证，成交2024OP10项目主桥、河西中燕子矶、大校质或高性价片区，客户认其TOP10成.00万方，成金额门槛排行榜交趋势住宅成交面积TO交金额TOP10成交面积（万方）成成交金额（亿元）成交套数（项目名称片区片区占全市总销面积的14%交面积门槛5.0方，23年成交面积门同比下铁心桥河西中燕子矶科学园东山8.047.256.566.476.465.935.745.545.215.001金中50.5827.1527.0824.3722.4322.0121.9919.9719.9019.7769799桥大校场东山7燕璟和颂41748璀嘉和华府P10成交金额占24年成交金额的21%，23成交金额门槛22.5场雨核370915262文璟和颂大校场燕子矶高新区铁心桥茂府首开桃园金大校场江势89全市成心桥、河西中、城北燕区，客户接受度较高、783305武峰燕子矶61927场|市场以价换量=1：2.79，一二手率20年南京二手房70890套，牌量价稳定；房成交993，同比上涨年新高二手成交占比全年（新房+南京二手房市场大数政策刺激以及税政策落7万套=1：1.3520.新房：二手万套1：1.79年2023年13.5新房：二手12.8万套新房：9333套89837套928987元/㎡-14%南京全市2024价走势上年50689套备注：二手房挂牌数据来源我爱我家28场

|板块置业两江市场客户信心提升2024年两江主力，主流

求仍以刚需为外溢，河西

块价格最高底盘整叠加政策利

刺激房源平短，成交议价

间四季度江宁成20%江北成19%客户平均成3.8天）天（同比缩短2.4天政策出台等刺空间回到9%以内房源平均成交备注：二手房房源/客源、议价空间数据来源我爱29量价|低密物业供体墅类低密产品库2024供销同比齐降不应求状态低密物业市场售/郊区项目推，全年，成交9.8㎡，同比下降㎡，同比下降3%市场需求集中释放，多数南京别墅市场大数年2023年㎡11.76万方-47%-13%成交9万㎡18.55万㎡32390元/㎡12月越城天地加推30排行榜|成交集中资源或地段优质片）4年TOP10项城中南、淮、汤山片区项目成交面金额遥遥领其中TOP10成.19万方，成金额门槛排行榜交趋势别墅成交面积TO交金额TOP10成交面积（万方成成交金额成交套数项目名称片区片区占全市总销面积的62%，成交较为集（亿元）（TOP10成交面门槛0.19万方，TOP30.66万方，榜首榜内项目成交存在一定心城中南片上秦淮1.771.020.660.61越城南片10.702.731.601.551.211.190.960.780.740.6026698淮4泉康养小汤山院江浦老城龙池汤山26镇金隅金隅紫京叠院浦老城湖P10成交金额占2024年T金额的79%，成交较槛0.60亿元，TOP3成内项目成交差距较大40.550.400.360.280.230.191581园岱山方山23817山12景枫加州城玫瑰园林语山岱山向河池势定向河仙林湖谷里8全市成中南、上秦淮、汤山片537541越城天地、芳原、汤山泉小镇占栖和占大头江心洲3院31小结房

住

宅

市

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场换量，新房：二手=1：2.79年

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4200，集中签约、补成交9套，同比上涨1板

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主为主成交，同比下降47%项目主力集中在交量提升•、片

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等项目整体去化率高片区，越城天地项目成交金额遥遥领先策

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周新推洋房的溢价效应，豪宅客定，四

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度手房整新房住宅市，开盘热度低位波动，板代宅项目接受度高，豪需客群占主力，当前以较为稳定二手房市场32四

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析3量价|公寓市场供交量下跌，均价同2年公寓市场，成交近1主要是万象万方，同比格17356元，同比微涨1际中心加成交1.14万方年供应量上市之窗、华南京公寓市场大数年2023年㎡15.50万㎡14%成交1万㎡22.03万㎡17185元/㎡1%7月融信城市之窗、贸国际中心加推月底万象天地加推4月首创34排行榜|首创天阅&金额双冠王10项目成积门槛0.40万0.66亿元首创天万方&6.04亿占据双榜排行榜交趋势京公寓成交面积2成交金额TOP10成交面积（万方成成交金额（亿元）成交套数（套项目名称片区片区占全市总销面积的65%成交面积门槛0.4万方，2023年成交面积同比下河西南片高淳3.330.980.960.71首创片6.041.881.621.371.241.191.020.900.680.6669024·云上润府雨核城中北片70中心·云上润核矶48万燕子矶灵山P10成交金额占2024年成金额的70%府元，2023年成交金额门0.710.520.450.451龙池86542446华侨城欢乐滨江河西南片滨江河西南片谷势马群89南京地铁小全市成西南、城中、雨核、燕度较高城中南片0.410.402592212行荟软件谷玄武8035量价|商业市场供，成交量跌价升2年商业市场同，成交52.9方，同比下跌2024万方，市场成交表现相对价17135元，同比微涨南京商业市场大数年2023年㎡49.43万㎡-44%成交5万㎡58.24万㎡16948元/㎡1%12月卓越景远洋国际中4月亚东滨都会上城集中签约36排行榜|远郊以价OP10门槛同比上升10项目成积门槛1.20万1.92亿元越景枫蔚蓝、越城天地中以4.09亿排行榜交趋势商业成交面积TO交金额TOP10成交面积（万方成成交金额成交套数（亿元）（套目名称片区片区占全市总销面积的31%成交面积门槛1.2

万方，2023年成交面积同比上溧水开发区江浦老城新玄武2.932.121.771.61越城天片4.09118513.793.762.532.512.492.402.321.971.924心·臻新玄武76境世茂外滩新城亚滨江城48越城心城中南片城中南片鼓楼滨江科学园P10成交金额占2024年成金额的30%元，2023年成交金额门1.681.351.281.251871139武夷绿洲科学园发区势卓越景枫蔚蓝郡南站南站全市成溧水远郊板块及城中、禄口1.241.200741159量大，核心区人流量多

受众广，城江北核心区站5537量价

|办公市场供，成交量价齐跌024年办公市，成交35.82024年方，同比下跌514元/㎡比下跌8%方左右，以大宗交易成交南京办公市场大数年2023年㎡76.14万㎡-49%-8%成交3万㎡38.79万㎡14687元/㎡星寓集中签约天地、云推38排行榜|产业支撑热销重要因素10项目成积门槛1.12万1.27亿元南京城际空方、仁恒星寓4.09亿元排行榜交趋势办公成交面积TO交金额TOP10成交面积成（万方成交金额（亿元）成交套数（套目名称片区片区占全市总销面积的48%成交面积门槛1.1

万方，2023年成交面积同比上1南站麒麟3.412.881.871.61仁恒4.904.762.832.231.921.871.671.561.431.271700036宝龙广场龙池大校场1414复地宴大校场河西南片河西中片南站欧洲城片P10成交金额占2024年成金额的50%元，2023年成交金额门1.501.221.211.2518277491中交锦致葛洲坝心滨江势8迈皋桥五塘南京金融城片全市成麟、南站、大校场、河项目较为热销1.201.12820609新尧新城站739小结公

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槛&成交金额1.27亿元万方&成交金额1.92亿元0.40万方&成交金额0.66亿公寓市场供交量下滑严重，TO场供销量

处历年低位，大槛提升明显40五

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望1展望5年南京政策利率及交费降低等有望力，充分住房需求潜力一步发力024年首提1

万套城中造，不同于棚

，有望在民生力度费专项行动投资有效带动社就业和新就业落实好产业、就保障增加中央预算内投资，展全面绿色转型②建设现态文明体制改革造绿色低碳产业加强基础以科技创育绿色建筑等新增长点.11-12生产力发展③推动标志性改革举措央经济工作会议展战略、主体功

区战略的叠加效应经济发展优势区

辐射带动作用制定发指引改革牵引作用④稳有序扩大自主开放和深⑤牢牢守住不发生系统性风格耕地占补平衡宜推动兴业、强理机制改革发展动房地产市场止跌城中村和危旧房改造分释放刚性和改善性住房需求合理控制新增房地产用地供应，盘活存42展望全年

划供应超额完限于近年土

供大于求及城产业/地缘性

口支撑性压，预计2涉宅供应持续出让缩量提

，常态小体土地成为争

点品住宅出让计划（公顷）已出让占(公顷区属12171732246.9316.029.26%