学校物业管理服务投标方案投标文件（技术方案）

学校物业管理服务方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.《一份好的投标文件，至少让你成功了一半。》HYPERLINK\l"bookmark1"第一章、总体服务设想和目标 8HYPERLINK\l"bookmark2"第一节、项目定位 8HYPERLINK\l"bookmark3"第一条、树立高起点、高品位管理服务模式 9HYPERLINK\l"bookmark4"第二条、树立品牌管理、特色管理服务模式 HYPERLINK\l"bookmark5"第三条、树立“人性化”管理服务模式 HYPERLINK\l"bookmark6"第二节、总体服务设想及思路 HYPERLINK\l"bookmark7"第一条、学校物业管理的特点 HYPERLINK\l"bookmark8"第二条、项目管理的整体设想及规划 HYPERLINK\l"bookmark9"第三节、管理目标及各项管理服务指标承诺 HYPERLINK\l"bookmark10"第一条、管理目标各项服务管理指标承诺 24HYPERLINK\l"bookmark11"第二条、服务质量保障措施 HYPERLINK\l"bookmark12"第四节、重点难点分析及解决措施 HYPERLINK\l"bookmark13"第一条、学校的特点 HYPERLINK\l"bookmark14"第二条、学校的难点分析 HYPERLINK\l"bookmark15"第三条、针对学校的特点难点对应的管理措施 HYPERLINK\l"bookmark16"第五节、对学校的管理方式及计划方案 HYPERLINK\l"bookmark17"第一条、物业管理服务方式 HYPERLINK\l"bookmark18"第二条、工作计划 HYPERLINK\l"bookmark19"第二章、组织机构、人员配置、管理和培训方案 75HYPERLINK\l"bookmark20"第一节、组织机构设置 2HYPERLINK\l"bookmark21"第二节、人员配置 HYPERLINK\l"bookmark22"第三节、管理和培训方案 HYPERLINK\l"bookmark23"第四节、员工素质标准 HYPERLINK\l"bookmark24"第五节、员工稳定性措施 HYPERLINK\l"bookmark25"第六节、奖惩制度 HYPERLINK\l"bookmark26"第三章、档案资料管理方案 HYPERLINK\l"bookmark27"第一节、管理制度 HYPERLINK\l"bookmark28"第二节、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark29"第三节、管理措施 HYPERLINK\l"bookmark30"第四章、秩序维护工作管理方案 HYPERLINK\l"bookmark31"第一节、重要会务安防 HYPERLINK\l"bookmark32"第二节、重大接待 HYPERLINK\l"bookmark33"第三节、上访事件秩序管理 HYPERLINK\l"bookmark34"第四节、消监控安全管理 HYPERLINK\l"bookmark35"第五节、车辆秩序管理 HYPERLINK\l"bookmark36"第六节、突发安全事故等服务保障方案 HYPERLINK\l"bookmark37"第七节、秩序门岗及车场岗岗位服务手册 HYPERLINK\l"bookmark38"第八节、保安管理服务思路与策略 HYPERLINK\l"bookmark39"第九节、安保管理工作流程 HYPERLINK\l"bookmark40"第十节、巡逻及交接班管理 HYPERLINK\l"bookmark41"第十一节、保安管理规范 HYPERLINK\l"bookmark42"第十二节、停车场服务方案 3HYPERLINK\l"bookmark43"第十三节、保安员紧急集合方案及应急计划和措施 HYPERLINK\l"bookmark44"第五章、绿化养护服务方案 HYPERLINK\l"bookmark45"第一节、绿化养护人员安排 HYPERLINK\l"bookmark46"第二节、区域划分 HYPERLINK\l"bookmark47"第三节、工作时间安排 HYPERLINK\l"bookmark48"第四节、岗位职责 HYPERLINK\l"bookmark49"第五节、工作内容 HYPERLINK\l"bookmark50"第六节、植物修剪程序、方法及注意事项 HYPERLINK\l"bookmark51"第七节、绿植的养护管理 HYPERLINK\l"bookmark52"第八节、绿化补植方案 HYPERLINK\l"bookmark53"第九节、质量保证措施 HYPERLINK\l"bookmark54"第六章、卫生保洁管理方案 HYPERLINK\l"bookmark55"第一节、保洁人员配置 HYPERLINK\l"bookmark56"第二节、保洁人员责任区域划分 HYPERLINK\l"bookmark57"第三节、不同材质地面、墙面的不同清洁办法 HYPERLINK\l"bookmark58"第四节、工作时间安排 HYPERLINK\l"bookmark59"第五节、岗位职责 HYPERLINK\l"bookmark60"第六节、工作内容 HYPERLINK\l"bookmark61"第七节、工作范围 HYPERLINK\l"bookmark62"第八节、保洁周期工作计划表 HYPERLINK\l"bookmark63"第九节、操作规程 HYPERLINK\l"bookmark64"第十节、卫生标准及质量检查标准 4HYPERLINK\l"bookmark65"第十一节、学生公寓保洁服务方案 HYPERLINK\l"bookmark66"第十二节、垃圾处理方案 HYPERLINK\l"bookmark67"第七章、病媒防治方案(含疫情防控消杀) HYPERLINK\l"bookmark68"第一节、岗位职责 HYPERLINK\l"bookmark69"第二节、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark70"第三节、xx学校疫情防控、病媒生物防制管理目标1064HYPERLINK\l"bookmark70"第四节、工作内容 HYPERLINK\l"bookmark71"第五节、计划及检查标准 HYPERLINK\l"bookmark72"第八章、各类处理突发预案 HYPERLINK\l"bookmark73"第一节、大型会议接待应急预案 HYPERLINK\l"bookmark74"第二节、台风、暴雨、雪灾、防雷等灾害性天气应急处置1154HYPERLINK\l"bookmark74"第三节、反恐防范应急预案 HYPERLINK\l"bookmark75"第四节、办公场所人员紧急疏散应急预案 HYPERLINK\l"bookmark76"第五节、盗窃事件应急预案 HYPERLINK\l"bookmark77"第六节、斗殴等暴力事件应急预案 HYPERLINK\l"bookmark78"第七节、消防应急预案 HYPERLINK\l"bookmark79"第八节、地震灾害应急预案 HYPERLINK\l"bookmark80"第九节、防火应急预案 HYPERLINK\l"bookmark81"第十节、智能化系统运行应急预案 HYPERLINK\l"bookmark82"第十一节、空调系统应急预案 HYPERLINK\l"bookmark83"第十二节、绿化养护应急预案 HYPERLINK\l"bookmark84"第十三节、环境卫生应急预案 5HYPERLINK\l"bookmark85"第十四节、突发事故处理和破坏性事故处理工作流程图1311HYPERLINK\l"bookmark85"第十五节、触电事故应急处置预案 HYPERLINK\l"bookmark86"第十六节、危险品泄露应急处置预案 HYPERLINK\l"bookmark87"第十七节、人员意外及伤害应急处理方案 HYPERLINK\l"bookmark88"第十八节、公共设备故障类事件应急预案 HYPERLINK\l"bookmark89"第十九节、停水、停电应急预案 HYPERLINK\l"bookmark90"第二十节、雨、污水管及排水管网堵塞应急预案 HYPERLINK\l"bookmark91"第二十一节、建筑物(外墙)突发安全危险应急预案 HYPERLINK\l"bookmark92"第二十三节、发生偷车应急处理 HYPERLINK\l"bookmark93"第二十二节、突发公共卫生安全事故应急预案 HYPERLINK\l"bookmark94"第二十四节、交通意外处理应急预案 HYPERLINK\l"bookmark95"第二十五节、水浸处理应急预案 HYPERLINK\l"bookmark96"第二十六节、高空坠物应急方案 HYPERLINK\l"bookmark97"第二十七节、疫情应急处理程序 HYPERLINK\l"bookmark98"第二十八节、疫情防控突发公共卫生事件应急预案 HYPERLINK\l"bookmark99"第九章、设备设施维护方案 HYPERLINK\l"bookmark100"第一节、岗位职责 HYPERLINK\l"bookmark101"第二节、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark102"第三节、工作内容 HYPERLINK\l"bookmark103"第四节、计划及检查标准 HYPERLINK\l"bookmark104"第五节、工具配备情况 HYPERLINK\l"bookmark105"第六节、物业设备设施维护思想方针 6HYPERLINK\l"bookmark106"第七节、物业设备的构成 HYPERLINK\l"bookmark107"第八节、设施设备人员的工作制度 HYPERLINK\l"bookmark108"第五节、应急预案处理 HYPERLINK\l"bookmark109"第十章、劳动工具配备和使用及其他服务方案 HYPERLINK\l"bookmark110"第一节、劳动工具配备的合理性和工具使用、管理的具体性HYPERLINK\l"bookmark110"方案 HYPERLINK\l"bookmark111"第二节、管理规章制度 HYPERLINK\l"bookmark112"第三节、交接方案 HYPERLINK\l"bookmark113"第四节、安全管理措施 HYPERLINK\l"bookmark114"第十一章、节能降耗管理服务 HYPERLINK\l"bookmark115"第一节、关于公布2019-2020年节约型公共机构示范单位和HYPERLINK\l"bookmark115"能效领跑者名单的通知 HYPERLINK\l"bookmark116"第二节、提倡节能减排 HYPERLINK\l"bookmark117"第三节、物业节能降耗方案与措施 7第一章总体服务设想和目标8经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向xx学校或师学校物业公司的定位还应超越学校的范畴来认识和理会的大环境中去定位和思考不仅要主动适应学校的发展也9第一条、树立高起点、高品位管理服务模式xx学校配有完备精良的设施、设备和高标准的安全智能化弱电系统，同时配有管理。综观以上情况，该项目必须树立高起点、高品位管理服务的模式。那么高起点、高品位服务应从以下方面出发：1、制订高质量的服务标准。我们以物业管理服务标准为基本依据，同时参照全国物业管理标准及考核细则，结合个性化专业化制订好此次物业的每项服务标准及细则，使学校各项管理及服务项目，有标准可依，有细节可考，有细则可追。从而达到高质量的服务标准。2、做好质量控制。我公司严格遵守国际质量管理标准体系，并达到9001,执行好学校物业中应有的各项管理，并加以规范化程序。严格按各项管理制度和操作规程办事，坚持项目跟踪检查，进行评价，全面实行《奖惩条例》,持续改进服务，使我们的每项服务都达到制订和承诺的标准。3、配备高质量的管理服务队伍。高质量的服务依托靠高素质的人才进行匹配。我公司将发挥人才优势，利用好骨干储备资源，选配优秀的物管处主任，以及各岗位的岗位主管。合理合法搭建人才储备库，并向社会择优招聘，通过岗前、岗位培训，配齐、配强、安排好管理服务队伍，落实好工资及福利待遇，最大限度地调动各员工的积极性、创造性。管理好物业服务，服务好业主单位。做到高质量管理服务。4、抓好开局，一贯以之。根据我们的从前丰富的物业管理经验，一个项目想切实管理好，则抓好开局尤为重要，严格抓好起步要求，从严管理，落实服务。具体做到：(1)制订、准备好一套完整的业主资料；(2)协助建设单位拟制好符合法规、切合实际的《管理规约》,并做好宣传解释工作；(3)抓好岗前培训，特殊工种持证上岗并另购买保险；(4)严格按规程办事，办好、办齐各种手续；(5)落实到管理处的每一部门，从一开始即严格管理，严格制度，严格各项服务的标准，持之以恒，从而转入常规管理。第二条、树立品牌管理、特色管理服务模式树立品牌服务一直是我公司发展性战略之一。我们靠好的口碑，将产品品牌化，使得我公司业务范围不断扩大，市场不断拓展，增强了美誉度。xx学校是我公司市场延伸的一个标志性重要项目，是我们树立品牌，打造品牌的极好契机。因此，我们在对该项目的管理中，牢固树立品牌管理、特色管理服务模式。在管理服务的实践中，做到特色化管理。具体表现：1、在本公司管理服务的队伍中，不断灌输品牌服务的思想。利用岗前培训，讲评工作，思想教育等一切机会，认真进行品牌战略思想的教育，使公司全体人员以实际行动，为维护品牌，树立品牌出谋划策，奉献出力。2、建立形象化标识系统。首先建立公众标志，如道路指引标识、消防标识、绿化标识、建筑物标识、设备设施标识、景观标识、安全防范标牌标识等，其次，设立服务标志，如公司标识、服装标识，工作牌、办公标志等。3、坚持富有公司传统特色的管理办法。如我公司在内部管理方面坚持的“基本工资+效益工资+奖惩”的分配制度，“社会招聘骨干和内部骨干同时竞聘上岗”的用人制度，“日检、周检、月检”制度，“管理处一日基本活动”制度，根据具体情况的变化和形势要求的发展，进一步发扬光大，使我司的特色更加鲜明。4、在全面提高服务质量的基础上，根据该项目的特点，搞好更富有特色的服务，以进一步提升物业的形象。要体现相互独立性，既有共同性服务，又要体现服务于不同的形态，使不同的业主都能获得新体验。第三条、树立“人性化”管理服务模式物业管理，管理的是物，服务的是人。“人性化”管理服务是“以人为本”科学发展观在物业管理中的具体体现，是物管行业发展、人们日益增长的需求的必然要求，也是我从本质上讲即使我们管理服务更符合人的需求，符合人的发展的需求，更提升人的生活价值。我们在管理服务中，在全面提高常规项目管理服务质量的同时，在以下方面给予进一1、始终把服务态度放在重要位置。物业管理服务在很多方面需要人与人的交往，好的服务态度则是人们最直接的需求。我们公司的所有服务人员都要严格遵守着装、仪容仪表、接待服务用语，行为举止规定，尊重业主、理解业主，热情耐心接待业主投诉，认真负责处理好问题，全心全意为2、放大特约服务功能，增加个性化服务内容。专门配备客服人员，树立先进的客服理念，放大客服范围，优化客服质量。适当增加维修服务人员，对业主自用设施、设备的维修，采取业主购买材料或根据业主要求代为购买的形式，免去人工费用。如业主使用管理处的材料，只收取材料成本3、“人性化服务”是我们物业管理中一个极其深刻和永恒的课题，我们将在具体的服务实践中，不断创新服务，增加内涵，使我们的服务更加亲情化。我们对项目的总体管理目标为：成立物业服务中心，成为我市执行物业管理法规和服务标准的典范；为广大学生、教职工提供“安全、舒适、温馨”的办公、学习环境，为学生、教职工提供良好的服务。第二节、总体服务设想及思路第一条、学校物业管理的特点学校物业管理同社会一般的物业管理相比，有其自身的特点，即教育属性、特定的服务对象、特定的校园文化氛围。这些特点决定了学校物业管理主要应是以保证教学和师生生活为中心，维护房屋及其设施设备的完好，提供多元化服务，营造良好的育人氛围，维持正常的教学秩序。为此要加强管理手段和队伍素质建设、接受国家教育主管部门的指导。随着物业管理行业的发展和学校后勤社会化改革的推动，学校物业管理成为学校后勤的一种新模式。近几年我国学校的快速发展，许多高教园区的建立、再加上学校新校区的扩建，使学校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析学校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好学校后勤，办好学校有着十分重一、学校物业管理的特点一、学校物业管理的特点学校物业管理除了具有社会一般物业管理的特性，即服务性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有((一)教育属性学校物业管理作为学校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与学校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为学校培养人才的有机组成部分。(二)特定的服务对象(二)特定的服务对象社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而学校是一个高层次、高学历的上层建筑，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式；秩序维持和学生安全显得特别重要。(三)特定的校园文化氛围(三)特定的校园文化氛围由于高等教育在我国经济建设和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了学校特有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，学校物业不同于其他物业的这一特性，决定了学校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。学校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。(四)物业服务费用标准具有不确定性(四)物业服务费用标准具有不确定性商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，学校的业主委员会与物业公司协商制定，务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因而不是“市场计费标准”,因而与社会平均的同等档次的物业根据上述特点，学校物业管理应该是服从服务于“以教学为中心，以育人为宗旨”的大目标，坚持以人为本的服务理念，运用现代化的管理模式和方法，维护房屋及其设施设备的(一)加强房屋设施养护，确保教学和师生生活(一)加强房屋设施养护，确保教学和师生生活房屋及公共设备、设施(主要包括水电暖等)是保证教学大修要合理计划、规范实施。严格参照物业管理行业的维护标准，的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。完善日常管理的各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保持物业持续(二)提供多元化、实效性的服务(二)提供多元化、实效性的服务服务特有的功能，这也是学校物业管理的特色所在。在学校未实行物业管理以前这项工作一般属于教务处的职责，这让本身主要履行确保教学质量的学校职能部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事。实行物业管理后，物业管理部门应该主动承担和履行教学服务的职责。具体的内容可以涉及协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。在具体操作中，根据教学的需要，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。为师生生活提供全方位服务，让广大师生在文明、雅致、方便的生活空间里更一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨的、人文化的服务。二是根据学校的情况及学生的需求适时开展各种特色活动及宣传教育活动，这不仅有利于疏通与广大师生的关系，取得师生的理解、合作和支持，而且通过活动的开展，能够提升物业管理部门的知名度和服务品牌。例如，在新生军训之前，针对新生适应力差的问题，组织举办健康咨询活动，以保证新生能以良好的心理和身体准备去迎接军训。随着社会的进步和学校的发展，学校物业管理的内容应得到更快、更新、更广的拓展，服务项目不仅包括常规的物业服务项目和上述具有学校特色的教学后勤保障和学生多元化服务等，还应随着学校发展的要求及师生的需求不断延伸、扩展、调整和优化，努力实现先进的物业管理理念与现代学校教育、管理理论完美结合；物业服务与学校育人环境的营造有机、和谐、自然的统一，更好地实现学校物业管理目标。(三)营造良好的育人氛围(三)营造良好的育人氛围育人是一项综合工程，它不仅是专职教师和专职思想政治教而主要是影响。首先，物业管理人员通过营造整洁优美、特色雅致的校园环境，让学生在环境的熏陶中得到教育和启发，增长见识、开阔视野、陶冶情操，在潜移默化中改变不良行为习惯，最终达到改变人的心灵，提高素质的目的。学校的环境营造不仅标准要高还要有特色、有内涵。其次，找到服务的切用温暖和友情滋润美化学生的心灵。再次，提升物业管理的科学内涵和人文品位，营造有文化特色的氛围。可通过在校园设置规范而又温馨的文明礼貌用语提示牌，在食堂、宿舍、教学楼等处开设一些文化宣传栏，在校园网上开设各种各样的栏目不断分析和探索营造文明育人环境的新途径和方式，与学校整体育人环境形成相得益彰的效果。同时，物业管理中严格的规的作用。(四)维护正常的教学秩序(四)维护正常的教学秩序校是一块十分敏感的区域，维护公共秩序，保证安全直接关系到学生的切身利益，关系到教学的正常进行和学校的稳定发展。在维护公共秩序中，一是保持高度警惕，加强平时检查，把安全防范放在第一位，及时发现和排除事故隐患，预防为主，防治结合；二是重点防范与一般管理相结合，重点区域(教学区、学生公寓)、重点部位(贵重物品存放处)、重点时段(早中晚、节假日)重点维护和防范；三是保安人员要文明执勤，既要严格执行制度又要热情为师生员工服务，帮助排忧解难，融洽关系，加强沟通、取得其积极配合，充分发挥广大师生员工在秩序维护和安全防范中的作用，实现专业防范与群防群治相结合；四是加强保安队伍及其相关管理制度建设，配备完善必要的监控、防范、通信等安全设施设备和工具。第二条、项目管理的整体设想及规划一、物业管理思路(一)建立优化的治理机制公司将以“教学比天大”“师生最重要”的服务需求着眼，建立符合学院品牌建设需求的服务供给体系；从满足日常教学、生活需求着手，为校区提供优质物业治理服务。(二)推行适合的治理模式(二)推行适合的治理模式坚持“以人为本，市场为源，治理为基础，质量为生命”经营理念，实施“双向式”治理模式，突出超前的主动治理与服务。推行网络化办公，设立网络信息，收集、传输治理信息，为师生提供服务方便，优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，节约治理成本。(三)坚持一贯的服务理念(三)坚持一贯的服务理念坚持“奉献真诚服务，追求卓越治理”的服务宗旨，尽力为宽敞师生打造“安全、和谐、舒适”的学习办公居住环境。我司将秉承“以人为本、高效规范、持续改进、顾客中意”的质量方针，携全体职员和合作伙伴，为校区提供学校中意、师生中意、社会中意、企业中意的优质的物业治理服务。(四)运用快捷高效的网络平台(四)运用快捷高效的网络平台公司将运用广域网物业治理软件，建立物业治理远程计算机网络支持平台。公司的各远程治理点已实现联网办公。如接管学院，治理处即可通过网络与总部取得联系，公司总部及院方相关部门及人员通过网络平台可及时了解掌握机电设备运行信息、治理处的各项治理情况，幸免治理产生的治理脱节、公文传递速度慢、信息失真等问题，大大提高了治理效率及服务的透明度。一旦现场出现运行和治理的重大问题，利用网络短信平台预设的预警系统可直接将相关信息以短信方式同时发送各相关人员及总部领导，可及时得到公司总部强有力的各种关心，确保物业服务的正常运行。二、物业管理目标二、物业管理目标结合学院新校区项目实际情况，其治理目标定位为：以服务教学，服务师生为已任，提供优质、安全、高效、有序的服务和治理，使学院新校区在教学保障、校园环境保障、学生公寓保障、文化氛围营造、服务治理水平等方面成为高等院校物业治理的典范。该物业一经全面接管，公司将按专业化的标准经营，按IS09001国际质量保证体系进行规范化运作，(一)物业治理目标(一)物业治理目标1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到本市物业治理示范校区的治理标准。2.在全面接管后二年内，该物业达到全国物业治理示范校3.在甲乙双方共同努力下，制造共赢的经济成果。三、管理模式三、管理模式构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学校物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：1.狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。2.采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。3.在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。1维修工程质量合格率加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行作较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收；维修工程实行业主/住户质量验收制严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。2维修服务回访率建立回访制度，保证反馈渠道畅通，以3绿化完好率编制合理的绿化养护计划，并严格执每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之一；实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏、无践踏；定期开展环保宣传，绿化地设有宣传4清洁保洁率坚持保洁责任制，严格执行清洁工作标准，提倡全员保洁意识；加强巡视，发现问题及时处理，建档记配备完善垃圾收集、处理设施，方便使用，加强宣传教育，提高保洁意识；垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污建立消杀工作管理制度，有效控制鼠、4公共设施、休息设施完好率(1)制订详细的维修养护计划，并严格(2)保洁员每日保洁；(3)日常巡视与定期维修相结合，确保5治安案件发生率以下明确责任区域，全方位的监控管理，采用巡逻方式作为有效补充，建立完善的安全保障体系；(2)实行半军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力；(3)树立"全员防范"的安全防范意6道路完好率及使用率(1)加强日常交通管理，对路面及时检查和修复，完善有关标识系统；(2)制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养；(3)道路停车场每周检查一遍，发现问题及时维修；(4)市政工程进入辖区时，管理处派7房屋完好率(1)按时编制房屋大修、中修、更新、据计划组织实施；(2)房屋主体承重结构、内外墙面、(3)日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠；(4)严格装饰装修管理，杜绝损坏房8消防设施完好率消防设备设施按法规实行专业化维保，每月定检二次；日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。9管理人员专业培训合格率(1)建立严格和详细的培训计划；(2)管理人员按规定培训取证、并执有效上岗证书；(3)建立理论与实操相结合的考核制度，不断提高员工整体素质。违章发生率下(1)引导凝聚广大业主对物业条例法规的学习、认识、培养全民参与管理意(2)实施"阳光操作"使业主知晓，明了物业管理内容。(3)实旋“管理无时限"模式，“人人都是物业管理人",激发和增进“物业人"良好的职业道德，使其在言行举止上符合工作的要求，在工作中及时发现问题及时处理。(4)管理人员在日检工作中对公共设施设备，走廊天面，道路等进行检查，保证其正常使用。(5)采用情理手段、经济手段和法律违章处理率(1)实旋“管理无时限"模式，“人人都是物业管理人",激发和增进“物业人"良好的职业道德，使其在言行举止上符合工作的要求，在工作中及时发现问题及时处理。(2)管理人员在日检工作中对公共设施设备，走廊天面，道路等进行检查，保证其正常使用。(3)采用情理手段、经济手段和法律用户投诉率下(1)不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质服务；(2)建立投诉处理制度和流程；(3)设立投诉电话和投诉邮箱，及时、和缺点，提高物业服务品质。用户投诉处理率负责受理各类投诉，值班员实行首问责任制，做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任组并跟踪最终处理结(2)各责任组接到投诉后应立即采取措施，并在预定时间内向投诉人回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并进行解释；(3)投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的重要指标。客户满意率95%以上(1)向业主公示物业管理服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于客户监督之中；(2)设立总经理信箱，接受投诉、意见建议。每年作二次业主单位满意率征询，由管理处项目经理主持对调查结果及业主单位反馈意见进行分析，对不合格项提出纠正和预防措施，及时调整和其他资料收集率建立完整的档案资料管理制度；分年度、分类目归档；(3)编制资料档案目录安全保管。日常巡查率采用分层负责，责任到人与管理处不定时抽检、巡查相结合的工作办法，及时掌握项目物业情况日常水电设备的完好率做好水电木设备的巡查维护；(2)服务人员日常发现损坏情况立即上报并通报工程部修缮；(3)工程主管做好工程巡查维修检查(4)项目主任定时不定时检查水电木设备的日常巡查维护记录。水井、由技术部门负责，坚持对各种公用设施进行日常巡查，和定期保养，建立健全档案记录。确保公用设施完好并正常使管、明暗沟完好率(1)制订详细的排水管、明暗沟维修养护计划，并严格执行；(2)排水管、明暗沟的巡查、保养落实到人；路灯完好率及使用率(1)制订详细的养护计划，并定期组(2)发现有损坏的路灯，及时维修，保证项目正常路灯照明情况。管理人员专业培训合格率进行定期自办培训，聘请专业教师授火宅发生率(年)以下(1)定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意(2)实行全员义务消防员制，制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习；(3)定期对消防设施、设备进行巡查、检查，发现问题及时解决；(4)分区分责任定期检查消防安全，提示注意防火；(5)定期进行安全用电检查的检测，及时消除隐患。第二条、服务质量保障措施管理服务全面推行ISO质量管理体系，把管理目标落实到各部门的具体人员并通过监督检查，使工作服务质量全面提升，达到客户满意的效果。通过质量管理体系标准，对管理职责、资源管理、服务实现、分析与改进四大质量控制部分实现闭合式运作，滚动式提高。在项目服务过程中，坚持ISO质量管理体系的持续改进。落实岗位责任制，目标责任制及各项管理规章制度，使项目服务工作规范化、制度化和科学化。同时运用员工激励机制、考核机制使员工具备良好的职业道德，发扬“敬业、奉献、求精、创新”的企业精神。我司十分重视对接管项目的品质管理与EHS管理，在各项管理服务中，严格遵照三体系(IS09000、ISO14000、OHSAS18000)及EHS管理体系认证要求，不断提升，力求为服务单位打造出一个安心、省心、舒心、开心的工作环境。一、“三位一体”品质监督体系一、“三位一体”品质监督体系为了确保学校管理的各项目标能够按时有效地落实，保证管理成效，必须明确各管理部门各自的职责和承担的作用，对位一体”式的管理机制和管理体系品质监督体系。二、严格遵守质量三体系认证要求二、严格遵守质量三体系认证要求量管理体系标准。ISO14001是国际标准化组织(ISO)制定的环境管理体系标准，是目前世界上最全面和最系统的环境管理国际化标准，适用于任何类型与规模的组织。OHSMS(包括OHSAS18000)是国际标准化组织(ISO)制定的职业健康与安全强调以客户为中心的理念，明确公司通过各种手段去获取和理解客户的需求，通过体系中各个过程的运作满足客户需求甚至超越客户需求，并通过对客户满意度的测量来获取客户满意程序的感受，以不断提高公司在客户心中的地位，增强客户的信三、管理监督运行机制三、管理监督运行机制项目管理执行机构——管理处，作为负责项目管理的具体实施机构，保证项目管理的各项工作及环节均达到学生、教职依照我司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工在各项管理服务中，严格遵照三体系的要求及程序。对各项管理服务环节和管理服务目标负责。作好各项详细的管理质量记录。及时处理学生对项目管理工作的各种意见和建议。在内部管理运作上，项目服务中心采取将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的模式，注重管理程序的封闭性，形成有效的管理运作流程(指挥、执行、监督、反馈)。项目管理责任机构，落实项目管理服务目标的最终责任人，负责对项目管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。制定综合管理服务计划和综合管理服务目标。组建精干高效的管理机构和员工队伍。定期向学生、教职工行政部各级领导、工作人员以及项目客户部门进行满意度调查，听取各方对项目管理工作的意见和建议，总结管理状况，不断提高服务管理水平。项目管理监督部门为确保管理执行的有效性，客户可以通过以下渠道，对我司和管理处的管理服务行为进行监督。审核管理处呈交的工作计划。组织对管理服务工作的抽验，检查，审查管理效果。可通过与管理人以会议或其它的形式沟通，评审项目管理服务状况，交流管理服务意见和建议。可实时就管理服务中存在的问题向管理处投诉。四、规范的项目服务提升机制四、规范的项目服务提升机制通过三体系认证的公司质量管理体系，全面涵盖内部管理和业务管理各个领域，各个层次，各个环节，使管理和服务工所值的服务。(一)专职部门，专业团队(一)专职部门，专业团队公司设立有专职负责质量管理体系全面推广运行的部门一综合管理评审，提出改进措施，进行技术指导，为客户提供物负责公司品质督导检查与项目管理专项检查的全面组织与协调工作；审核并发出各部门/服务中心提出的不符合项/潜在不符合对检查中发现的共性问题或重大质量安全事故(包含事故隐患),提出纠正和预防措施，并在全公司范围内进行通报、宣讲；督促各项目就检查问题点按规定时间节点进行纠正与改进，并组织验证，力求各项目服务中心的工作能够不断进步与(二)三级督导，精细管理(二)三级督导，精细管理为保证项目服务满足规定要求，并持续改进服务质量，建立了公司内部的三级督导机制，包括：品质管理部、综合项目事业部、服务中心。品质管理部督导：品质管理部对各项目项目服务中心的监督检查采取不定期的全面检查并考核的形式进行：定期督导检查：由品质部组织公司督导检查小组，制定督导检查计划报公司管理者代表批准后实施，检查时间为当月/季度任何时间。根据各级创建评优进行的迎检考评专项检查；节(每年各重大节假日)前消防安全大检查；每年季节性防自然灾害大检查；配合行业专项活动或公司专项活动所进行的专项检查等。(三)检查指标的定义(三)检查指标的定义观察项指潜在的不符合项。首次发现的，未按照体系标准、法律法规和规范性文件实施操作和偶然、孤立的问题；问题的存在可能影响到组织的(公司/项目服务中心)整体管理体系运行，且存在潜在的不安全因素，但通过必要的整改即可消除的(四)一般不合格项(四)一般不合格项>与管理体系标准要求轻微不符合或违反管理体系要求的孤立(偶然)的轻>同一问题在同一项目或多个区域重复出现，严重影响管理体系运行的问题；在内部质量审核、外部质量审核、管理评审及督导(专项)检查中发现的观察项未按规定要求整改完成的。>与管理体系标准要求严重不符合，可能导致管理体系失效或不能确保所提供的产品(服务)的质量，或会产生严重后果，违反管理体系要求的一般性不符合项>上次检查定性为一般不合格，在规定整改时间内没有完成整改或未能提供整改证据的问题；>在内部质量审核、外部质量审核、管理评审及督导(专项)检查中发现的不合格项，没有按照规定要求公司建立了完善的员工培训体系，将员工岗前培训、强化培训、在职培训、升职培训、专题培训等培训工作常规化，确保全员深刻理解全面质量管理要求。7)系统管理评审，实现定点超越每年开展全面、系统的管理评审，通过科学的方法，将客户满意度、客户投诉、紧急事件、内部管理、财务指标等各项工作进行量化，激励公司上下继续前进，实现定点超越。本公司本公司管理处和质量环境管理处各责任部门<工作责任人本项目相关管理部门兼容体系一内部监控管理机制山尚市核服务需求服务合同各项服务标准8应急外卫保消服芳Q反馈最终控制效果示意图管理处内部改进信息管理处内部改进信息客户信息或要求改进提高第四节、重点难点分析及解决措施第一条、学校的特点xx学校由于其使用人及使用功能的特殊性，这就要求物业公司必须针对其特点提供相应的服务，不能照搬一般类型的物一、管理服务的特点一、管理服务的特点为xx学校提供物业管理服务的企业除要为学生、教职工单职工单位做好对外形象的展示，要求现场物业人员既要是一线的服务员、个别时候还要是学生、教职工单位对外咨询的窗口二、学生、教职工单位的工作特点二、学生、教职工单位的工作特点日常工作中我方配合学生、教职工单位做好学生的迎新、放假、活动等工作也是学校需要面对的事情。我单位在进驻后即对物业内部各区域的办公特点进行详细掌握，合理安排不同类别工作事项的作业时间，对作业流程进行科学合理的设三、三、xx学校的使用特点。xx学校的物业管理服务是很有特点的，因为物业的特点决定了其特色的物业管理服务。xx学校物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而xx学校还有很多xx学校项目物业特有的服务内容。有如下几个重点和难点，需要物业服务企业具备相应的解决能力与应对方案：教职工提供放心的服务?这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。首先，物业管理企业为学校物业配备的所有工作人员其次，在具体工作上也应该有相应的措施，比如在入室保洁工作时应该做登记；最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度，一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养倒水，还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且，根据会议性质的不同，对会议服务的要求也会不同，如何为xx学校学生、教职工提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。迎新、放假等活动是学校每年必须的程序，我单位需积极配合甲方完成相关的工作三、沟通的重要性三、沟通的重要性这就要求物业管理人员想学生、教职工所想，做学生、教职工想做。工作往往是具有连贯性的，很多事情是一环扣一环地进行的，如果物业管理企业没有和学生、教职工单位做好良好的沟通，不能全方位地了解情况，就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误，可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来，其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题，还可能严重影响或阻碍xx学校的正常工作，这样怎么让学生、教职工单位再选用物业管理企业为其服务?所以，物业管理企业在管理过程中一定要做好与学生、教职工领导的沟通工作，不仅物业管理领导要和学校领导沟通，物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作，这样才能保证物业管理工作的万无一失。只要物业管理企业根据学校物业管理工作的特点，制定各种有效的管理措施，培养出一个适合xx学校物业管理工作的团队，一定能为xx学校学生、教职工提供一个良好的工作环境、得到长足的发展。四、设施、设备的保障是学校物业管理服务关键四、设施、设备的保障是学校物业管理服务关键xx学校此次的物业管理招募内容概括起来讲主要是“管理、保障和服务”三大内容，管理是核心，保障是目标，服务是基础，三者相互联系、相互促进，而其中保障工作的地位则显得十分的特殊和重要，尤其是对于设施设备的保障工作，它不是中心影响中心，不是大局影响大局。从广义上讲，学校设施设备的构成主要包括四个方面：安全警戒设施、房屋建筑、场地及配套设施设备。完善物业设备设施管理，提升物业管理水平。设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的理解问着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理。实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理规程和适宜的技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设备的安全、着眼于预测预防，坚持日常巡查与定期检测相结合。贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养。保养重于维修，任何故障都有一个从小到大积累的过程，许多重大事故都是由细小问题引起。础勤保障及物业管理服务工作，对外树立起良好的形象，增强社物业公司都要有较为完善的制度和规定来约束员工的行为、明确工作的标准，如何使现场的物业管理服务工作能够与之快速、高效、细致的标准匹配，这将是对物业服务企业的一个重大考验。针对学校物业管理服务的需求和专业细分，我们将建立以物业中心为核心的物业管理服务质量保证体系，通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供施过程中，我们将一如既往地推行全员质量管理，并根据项目中加以完善，并不断摸索，使xx学校的物业管理不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。真诚合作：尊重学生、教职工、依法服务、重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调工作，真诚地为物业使用者提供专业服务，为社会创造价值。专业力量，体现专业，保障效果。长远承担：注重合作的长期性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。加强内部队伍服务管理水平(一)xx学校物业管理工作专业性强，卫生保洁较高，服务内容要求不一。环境管理与服务严格遵守保持安静的工作环境，随时做好清洁工作。只有我们服务好，才能得到广大学生、教职工的对我们服务内容的认可，才能在广大学生、教职工心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高本公司良好的声誉，增强本公司的1.1从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提1.2加快公司人才的培养，形成具有专业化服务业技术力量。任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引过培训、定期检查、绩效考核等方式，提高物业管理企业自身部运作机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员用，保证拥有专业技术的人员在公司能够得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使(二)规范服务或专业服务行为(二)规范服务或专业服务行为2.1物业管理服务内容很多，涉及的保洁、财务等与学生、教职工打交道。在这些打交道的过程中，相关人员的服务行为亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足广大学生、教职工的服务需求，也才2.2在日常学生、教职工服务管理工作中引入IS09001质量体系，加强内部队伍服务管理水平。物业管理自身的工作项职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中引入IS09001质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切不是说，只有通过质量体系认证，才能保证该物业公司是一个服务好的物业管理企业，但是，通过质量体系谁的物业管理公司一定是一个服务水平较高、管理完善的企业。2.3做好对外宣传工作，加强与学生、教职工的正常沟通。物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与学生、教职工的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有哪些意见和建议。解决好学生、教职工投诉并及时给予回复，让学生、教职工知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解学生、教职工的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。同时，物业公司在加强服务工作的同时，也要加紧对学生、教职工的实施学生、教职工之所想、帮学生、教职工之所忙、急学生、教职工之所急”,做到既让学生、教职工了解我们的工作内容，又使学生、教职工对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。针对物业公司如何提高服务质量，提高学生、教职工的满意度，满足学生、教职工的工作及生活需求，同时，也使物业公司取得了重大的社会效益和良好的信誉，确保了企业无形资产的保值增值。物业管理企业通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，完善自身的管理机制，充分地了解市场，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好，势必会带动物业管理水平向着更高更好的方向发展。二、积极配合二、积极配合xx学校，打造一流的管理现场1.为配合xx学校做好对外形象的树立与内部环境文化建生产、经营、服务及其他活动中考虑其对环境的影响，减少环境负荷；使企业获得进入国际市场的“绿色通行证”,增强企业员工的环境意识，使企业节约能源，再生利用废弃物，降低经营成本；并促使企业加强环境管理下大力做好环境卫生工职业健康安全管理体系来规范现场管理服务：为避免不同物业类型、不同管理项目和人员对服务工作质量不同、现场管理参差不齐的现象，我们将严格按照我司已通过的IS09001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系三项认证文件为依据，结合xx学校的实际情况，建立“现场标准化模型”,结合实际将以往的管理经验和涌现的新创意，以彩图、样表填写、赋以文字等结合的直观方式，按清洁等管理类型收集、整理和编制，并定期以现场检查、会达到各物业工作及人员表现一致的目的。从而对学生、教职工2.1工作流程制度化。依照工作要求，拟订工作开展程序和2.2巡视检查多样化。在严格按照公司质量体系的要求组织各班组、岗位人以定期和不定期相结合的方式进行巡视检查现问题，及时记录，并对结果跟踪落实；2.3质量记录规范化。确立质量记录填写的规范性和真实检查、部门内部自查等方式来考核各项工作的落实情况；2.4公开监督透明化。公开合同、物业服务中心的投诉电3、增进与学生、教职工方的交流互动与黏性，营造优雅舒适的环境3.1制定可行的日常保洁方案；3.2配合学生、教职工方在节假日做好得体的环境设计与3.3以学生、教职工为中心，把学生、教职工方的需求(包括潜在的需求)作为我们物业管理服务工作的输入，在服务中最大限度地使学生、教职工方感到满意。以问卷等形式征询学生、教职工方和广大工作人员对物业管理服务的需求，至少每半年向用户征询一次意见，不断提高、改进我们的管理方法、标准；3.4与物业管理主管部门及学生、教职工方的后勤主管部解、融洽关系的目的。3.5建立回访工作制。对处理完毕的问题，尤其是学生、教4、运用先进的辅助管理工具，提升工作效率公司的质量体系经过近十余年的实际运作，具有很强的生们建立了一套完善的基于项目管理的绩效管理体系，针对每一个岗位设定了岗位说明书和绩效考核指标，每月对每一位员工织绩效。为实现项目的有效监管和反馈，实现信息快速流转和高效服务实施，确保物业服务中心内部流程的正常运作以及持续提众所周知，物业服务主要是对人的服务和对物的管理来实服务企业能否实现投标xx学校的物业管理服务水平能否达到人性化与制度化的方式来解决这一难题。在xx学校的物业管理服务过程中，我们将以关注员工的不同需求强调企业管理制度5.2、主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间5.4、为员工创造公平、公正的工作氛围，实现“能者上、平者让、庸者下”;5.5、为员工设计职业生涯，通过培训使每一个物业管理员可以成为物业服务中心主任、职业经理人；5.6、规范员工言行，严肃工作纪律，使员工养成良好的工作习惯；保密工作是xx学校后勤管理服务的重点工作之一，在日常保密管理中除了强调各种建筑资料、办公及出行规律资料的保密，还应该强调领导个人信息的安全保密。为此，物业服务企业应当特别制定安全保密制度，从业人员的选聘要求历史清白，无犯罪记录，并有相关担保人担保，日常管理中要加强人员的保密教育，做到“不该听的不听，不该看的不看，不该问的不问，不该印的不印，不该照的不照”,加强保密信息和文件的传达控制。在具体工作上也应该有相应的措施，最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度，这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。1、加强组织领导，着力落实保密工作的领导责任。加大保密法制宣传教育力度与落实保密工作领导责任制相结合，推进行保密工作的自觉性和主动性。公司将经常组织保密教育培训，物业服务中心负责人自觉学法守法用法。2、加强对涉密人员的宣传教育，着力提高保密知识技能。我们将重点推进保密宣传教育的系统化。按照“让员工明晰涉止性规定和泄露国家秘密罪立案标准等内容进行宣传，增强员工的保密意识和责任意识。加强可能涉密岗位的人员上岗、在育与涉密资格认定、保密承诺、离岗保密提醒、脱密期管理相3、加强对涉密介质、纸质文件的管理。对涉密区域做到专工作程序上不疏漏。四、强化内部监督制约，注重制度的落实和效果四、强化内部监督制约，注重制度的落实和效果1、加强员工培训与引导加强培训，强身固本，以提升素质求突破结合企业发展及新知识、新技术在物业管理上的广泛应用，公司开展了创建学习型企业，争做学习型员工活动，采取多种形式加强员工的素质教育和培训，不断提升员工的业务素质、管理水平和工作能对派驻现场的管理服务人员定期和不定期地开展有关法律法规及相关规章制度的学习，在工作中严格按照有关规定执行。优先改善基层员工的工作、生活环境，丰富他们的物质文化生过正确渠道和途径发泄内心不良情绪；注意及时发现并尽心解决员工在工作、生活中遇到的实际问题，为他们排忧解难，从而调动其工作热情和积极性，消除懈怠、不满心理。加强思想政治工作的方法和措施，通过以案说法、诫勉谈话等，深入开展价值观、权力观、执法观教育，让每一名员工牢固树立精品意识，切实履行责任和义务，高标准完成岗位工作任务。2、增强人员配备，优化岗位设置。A在条件允许的情况下，打破一人单岗的工作局面，对关键岗位、关键环节实行B岗制度，加强监督制约。同时，建立健全关键岗位的轮岗制度，避免因长期在同个项目、同一岗位而出现的工作态度逐渐消极懈怠、管理服务行为逐渐僵化失范甚至影响企业的品牌和信誉。3、强化内部监察，定期自查自纠。形成规范化的员工不定期沟通、谈心制度。经常开展员工谈话教育学，认真分析项目管理动态，对发现的问题及时汇报、及时进行调查，决不拖延处理。公司和现场设立的物业管理服务中心将会加大对基层管理、服务人员的监督检查力度。建立一对约谈、定期座谈等工作制度，随时、全面掌握员工的思想动态法规和xx学校的相关要求对各职能岗位的规范服务情况进行4、加强制度建设公司将进一步加强规章制度建设，保证各种规章制度的健突出检查监督的重点部位与环节，优化监督的手段和形式善物业服务中心员工约见制度、公司领导对学校的员工接待日务人员充分了解公司的各级检查工作，信任公司及物业服务中心的各级检查人员，及时发现管理服务过程中出现的各种违规、违法甚至是职务犯罪问题；主动邀请公司其他项目、企业内部特约监督员、外委的神密学生、教职工到学校检查指导工作，加大社会各界对学校内物业管理服务工作的了解。第五节、对学校的管理方式及计划方案第一条、物业管理服务方式我公司将在物业管理服务合同期内，严格遵循管理标准，坚决落实管理制度，切实加强管理，热情周到服务，营造“安全、文明、有序、优美、洁净、舒适”的工作环境，努力实践“资源节约型、环境友好型社会”的目标，实现各项物业服务让甲方满意的公司目标。公司将竭诚提供专心、专业服务。为学校物管项目创造舒适、整洁的办公环境；保证区域内安全和谐、井然有序；公共设施、设备管理及其维修维护规范到位。保持与甲方的联系沟通，和接受甲方提出的宝贵意见并不断改进完善我们的服务。一、物业管理模式一、物业管理模式1、实行公司领导下的项目经理负责制。在管理处内部实行2、推行晨会制度。每天上班前组织召开工作晨会(时间为负责人必须跟踪到底，直至工作完成(重要情况要及时汇报主项管理服务工作按公司体系文件和量化工作手册的规定运行。5、推行目标化管理。管理处根据实际情况制订各岗位工作目标(量化),严格执行考核制度，通过日检、月检、专项检查以6、公司总部月度工作督查制，公司督查小组对项目工作进行暗查，对不合格项实行考核制度与工资挂勾。屡次不改者淘汰，以此保证服务质量。二、管理处设置：设置管理处，配置办公设备设施二、管理处设置：设置管理处，配置办公设备设施1、项目经理持证上岗。2、值班人员穿着公司统一服装，挂公司牌上岗。周一至周日在管理处进行服务接待，认真落实与完成甲方领导安排交1、设立服务电话，24小时受理、记录甲方领导或甲方工作人员服务要求和投诉，并及时安排相关人员处理、回复。2、对学校甲方领导及甲方工作人员提出的投诉在三天内3、根据公司财务制度，协助财务部对物业服务费的收支进行管理，做到运作规范，账目清晰；4、建立物业项目各项物业管理工作档案(包括甲方基本情况资料档案等);5、按公司安排，制定安防、保洁、绿化服务工作计划，6、每月采取书面形式对整月物业管理服务情况进行满意度调查考评，对反馈意见和建议及时落实、改进；7、贯彻公司项目点内部管理制度和考核制度，协助运营部对学校物业项目的工作人员进行绩效考核；8、管理处服务窗口应公开办事制度、办事纪律。根据甲方的要求做好广告宣传规划及其管理；9、服务窗口提供代收包裹、报刊等特约服务。第二条、工作计划一、前期介入计划专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对学校，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入学校的前期物业管理工作。(一)前期介入人员安排(一)前期介入人员安排组长：公司总经理兼任副组长：学校项目经理其它成员：公司本部其他人员。(二)工作方式(二)工作方式1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项2.副组长全日制现场办公，负责学校现场工作的协调与安3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。4.工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。5.组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项6.副组长全日制现场办公，负责学校现场工作的协调与安7.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。8.工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。(三)工作内容(三)工作内容内容完成时间落实部门备注一前期工程监督审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组从物业管理角度向甲方提供建议工程部、工作组按工程合同承诺标准，编造验收表格工程部、工作组制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组向甲方提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、工作组人事物业服务中心架构制定及讨论审定市场部、工作组管理级员工的招聘各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批市场部人事管理制度、员工手册的讨论审批市场部A公开招聘市场部B市场部C聘用及入职培训市场部D熟悉物业服务中心运作及在职培训市场部、物业服务中心设立学校物业服务中心设立及装修物业服务中心工程部、工作组办公设备及工具设备的采购市场部、工作组现场清洁及布置物业服务中心管理文件中心公约、服务手册制定及审批市场部各类文件、表格的制定及印刷质量部、市场部管理预算、启动预算及财务安排制定初步管理预算、财务部启动预算及讨伦管理费及各项费用制定及申报市场推广部各项财务管理制度制定财务部楼宇基本设备预算设计及审定各类标牌、指示牌市场部采购、制作及安装市场部物业验收之准备楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定工程部、工作组楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组楼宇接管安排制定接管计划工作组安排准备各类文件质量部、工作组人员安排工程部、工作组接管培训工程部清洁开荒物业服务中心现场氛围布置市场部、物业服务中心进行接管工作工程部、物业服务中心遗漏工程跟进整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、物业服务中心维修后复检、通知甲按工程进工程部、物业方再次验收度服务中心现场施工方的管理讨论品质部、物业服务中心各服务项目检讨物业保险事宜之建议物业服务中心检讨物业管理人力资源市场部、物业服务中心检讨保安安排物业服务中心检讨清洁服务之安排物业服务中心检讨维护保养服务之安排工程部、物业服务中心检讨处理客户投诉之程序品质部、物业服务中心检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、物业服务中心检讨公共关系之安排市场部、物业服务中心管理前期介入的规定，进入有关工作程序，由甲方组织勘察现期介入中的工作内容、工作方式及所承担的责任与义务，并确定三方相互沟通的方式和具体联系人员。通过前期介入，一是便于在前期介入中发现问题能及时反馈到有关单位，争取得到理解并及时解决，二是便于以后在物业使用维修管理中，使其是参与设备调试，充分了解，熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。同时，我们将根据甲方对物业管理的要求、愿望，了解甲(一)施工期的前期介入(一)施工期的前期介入工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整2.工作方法(1)掌握设计思路学校涉及的专业技术很多，为便于今后的物业管理，要求物业管理专业技术人员须掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图等等。(2)掌握各专业施工方法日后的物业管理维修工作，必须在了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修，如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输出参数等，因此，物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各专业施工工序及方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通迅地址。(3)提出整改合理化建议我公司将根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题(如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等)与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交甲方处理。(4)制定切实可行的管理方案学校功能齐全，且面向公众开放，来往人员复杂，管理难度很大，保障安全更加重要，物业管理人员必须尽早熟悉物业(二)楼宇和公共区域的前期介入(二)楼宇和公共区域的前期介入前期介入任务是：了解办公室、各功能会议室结构上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制订办公室、功能(1)了解办公室、各功能会议室内部结构的特殊性；(2)掌握与之配套设施设备的技术参数、技术标准；(3)掌握消防安全设备设施的配套情况；(4)制定应急情况时人员的疏散方案；在装修中特别注意控制材料的质量，严禁使用易燃或劣质材料，在消防施工中确保安全，会同施工、监理方一起严把质(三)室外绿化及园林小品的前期介入(三)室外绿化及园林小品的前期介入种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一毓知识和技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地要求平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并根据园林设定，同时对绿化人员进行培训，了解园林小品的设计意图，掌(四)地下停车场与道路的前期介入(四)地下停车场与道路的前期介入学校来往办事人员及来往车辆多，地下停车场的前期介入泊车位数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措水沟、井的污水排放设备设施的施工与安装，发现有影响日后管理或影响行车安全的情况，及时向甲方有关部门汇报并提出行驶及车辆管理制订有关制度和措施，为日后停车场的管理提供依据。(五)物业入伙的管理(五)物业入伙的管理接管验收后至物业入伙，此间约为一个月时间，事务所将围绕入伙做大量的准备工作，重点做好物业成品保护、各部门木地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。避免使用有腐蚀作用(1)跟踪竣工验收入接管验收中检查出的问题的整改情(2)建立健全各项规章制度及管理制度。(3)向甲方提交关于大楼相关配套设施配置的建议，诸如：室内公共区域垃圾桶配置，公共洗手间垃圾筐、纸巾盒的配置。(4)做好电梯轿箱、地面瓷砖、灯体、墙面等物业成品的(5)协助甲方完成各类标识牌制作后的安装、停车场划线。3.协助甲方完成搬迁工作(1)了解入伙各部门的办公场所。(2)了解搬迁日期与时间。(3)提供搬迁路线及停车地点。(4)安排好电梯操作人员值班。(5)事物所协助做好现场物品的看护、引导、协助搬运、整理物品等工作，做到整个搬迁过程中物品不丢失、不损坏，(6)做好电梯等运输工具的保护工作，防止在搬运物品过程中造成运输工具和设备的损坏。(7)做好礼仪接待、宣传、美化环境工作，如挂彩旗、摆(8)协助甲方举行入伙仪式因搬迁仪式来宾众多，车辆进出量大，安全保卫工作至关重要，既要疏导交通，维护交通秩序，又要做好大楼内部安全，保证水电正常供应，保证其它设备设施运行正常，届时，我们将在人力物力上全力以赴，科学安排，圆满完成入伙仪式。(9)建立良好的外部公共关系，以利今后工作的开展。(六)其它前期准备工作(六)其它前期准备工作1.前期介入的办公场所在中标后，公司即与甲方商议事务所在前期介入阶段的办公场所及仓库，以便前期介入的正常开展。2.物资装备在公司介入前期介入后，将着手准备用于管理的工具、设备、检测仪器、仪表等。3.常用备品备件的准备工作设备设施接管验收后，事务所将施工单位移交的专用工具、备品备件、易损件建帐入库后，还应根据运行管理经验制定设备的备品备件的采购计划并购买，对于一些常用易损备件应有一定库存，防止设备缺件停运，造成重大影响。4.做好收尾工程施工人员及施工材料的管理，整个大楼竣工后还有部分零星工程须进行整改，有关施工人员及施工材料进入大楼时，管理处将专门派人进行监督与管理，从安全保护、噪音防护上采取措施，减少对大楼工作人员工作与生活影响。三、物业服务交接项目三、物业服务交接项目4.安全保卫6.电梯维保8.其他物业管理服务方案第二章、组织机构、人员配置、管理和培训方案第一节、组织机构设置XX公司成立于2016年4月，注册资金伍佰万元人民币，是一家综合型实业有限公司，主营业务有物业管理服务、家政服务、工程建设、灯光亮化等。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现设立八个部门：综合行政部、项目管理部、财务部、业务拓展部、采购部、维修部、售后服务部、法务部。拥有员工600余人，中高级管理人员40人，是一支会管理、精业务、高素质、服务优的管理队公司从建立