江苏南海地块住商办项目建筑设计方案中标

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NChina

Haixing

Co.Ltd

Thefuture

of

south

Yancheng

seaCONVENTIONAL

RESIDENTIALPROJECT盐城兴海·南海未来城项目规划与建筑概念方案设计CHINAHAIXING

CO.

LTD.

THEFUTURECITY

OF

SOUTH

YAN

CHENG

SEACONCEPTPLANNING&DESIGN-2022-鸟瞰

/

BIRDVIEW鸟瞰

/

BIRDVIEW区位分析/REGIONALPOSITIONING项目基地位于盐城市盐南高心新区的核心地段，

南海未来城“中轴线”上，距离市政府仅5KM，毗临中华海棠园同时位于盐南高新区的核心商圈，地理位置优越。盐城北站盐城大洋湾南洋国际机场盐城客运北站盐城师范学院盐城市政府盐龙湖水利风景区SITE中华海棠园规划交通分析/

TRANSPORTPOSITIONING中华海棠园SITE城市公园绿地图例城市快速路城市主干道城市次干道城市支路本项目基地东侧临近城市次干道，南北西侧分别围合有城市之路，北侧隔城市绿地与南环高架相望，且临近高架入口，交通十分便利本项目基地目前仅东侧胜利南路为已建成道路，其余三边均为未开通规划道路资源配套分析/RESOURSE

POSITIONING聚龙湖公园项目位于盐城市南海未来城，盐城南新区发展辐射地世纪公园金鹰奥莱城盐城市初级中学紧邻中华海棠园，景观资源得天独厚盐城植物园银泰百货丽都公园盐城市第一人民医院盐城市工业职业技术学院江苏盐城技师学院医疗SITE1.5km基地北侧1.5km内有盐城市第一人民医院，配套医疗条件优越润都公园伍佑中学教育周边3km已建成涵盖盐城市初级中学，伍佑中学等多个学校，规划有八所中小学校教育资源丰富中华海棠园配套基地周边有多个市场、超市及品质型商业配套，满足日常生活所需商业设施教育设施医疗设施公园绿化冈中初级中学景观毗邻东侧城市公园绿地，南侧2km即达中华海棠园，自然景观极佳景观资源及干扰分析/

Resource

analyse外部城市绿地公园二级景观有地周边景观资源比较丰富，由内之外，景观可分为四个等级用地条件/

SITEANALYSIS路R2(二类居住用地）路丹•

用地性质：R2+A35(商住用地）地块用地面积：68108㎡棠环路•公•

容积率：2.6园南•

建筑密度：≤20%•

绿化率：

≥35%胜海绿利地R2+A35(商住用地）•

限高：商业100M，住宅80M南生路地块计容总面积：177080.8㎡（其中商办计容面积占总计容面积不少于20%，人才公寓计容面积占总计容面积不少于18%）•望产梨路路河棠R2+A35(商住用地）解安花R2(二类居住用地）放瑞吉南路R2+A35(商住用地）用地红线路R2(二类居住用地）建筑退让线用地条件/

SITEANALYSIS地块北侧，沿望海路（规划路）4km的长度上全部规划为生产研发用地。SITE土地价值分析/

LADN

VAULE

ANALYSIS•

基地南侧和东侧临近城市公园绿地，具有良好的景观条件，视线优越，利于提升小区的品质，地块中部可利用小区内部景观资源，且该处受道路影响较小，是高货值产品所在路路丹棠环路公胜园南•

本案北侧为规划望海路，临近城市绿化景观带与南环高架，会有一定噪音干扰，但其为主要的人流来向，是商业价值最高的位置海绿利地南生路路望产梨路河棠解安花商业价值：最高住宅价值：最高放瑞较高较高吉南路中低中低路规范解读/

STANDARD

ANALYSIS1建筑高度限制54m80m33m前置条件：住宅建筑限高80m，商办建筑限高100m。国标规范：住宅消防高度大于33m，需设置防烟楼梯间，防烟前室面积最小为6㎡，且需增加风井，10F标准层面积比11F增加约3.5㎡，得房率降低2~3%。住宅高度大于54m，每层需设置两个安全出口，标准层面积增加10㎡，得房率降低约3%综合考量：从得房率及去化及层高方面考虑，产品选择17F与26F两种2容积率与

建筑密度限制用地性质为商住用地，且其中商办计容不少于总计容的20%，人才公寓计容不少于总计容的18%，整体建筑密度≤20%综合考量：从节省建筑密度的角度考虑，商办与人才公寓应用足最大建筑限高，以节省用地，为住宅中心景观创造条件L≥1.39*(H-0.9-0.15+0.6)H34建筑间距L低多层住宅建筑间的间距以日照间距系数1.39控制，高层建筑最小间距控制40m，且应满足大寒日2小时日照时长S2阳台占比限制当地规范：1.

凹阳台其进深≤1.8m时，计一半投影面积。阳台及入户花园投影面积需≤10%套型面积2.封闭阳台计容为半面积，销售为全面积SS1≤1.8mS1+S2≤{S+1/2（S1+S2)}*10%上位总结

/

SUMMARY景观资源优越BUILDING

HEIGHTRESTRICTION?提升产品溢价

城市形象诉求UPTHE

LAND

VALUECITYIMAGE

APPEAL规划设计P

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N产品定位/PLANNING

DESIGN大高(26F)中高(17F)T4—

115+115+115+115——得房率79.5%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T4—

130+115+115+115——得房率80.1%T2—

143+160——得房率76.3%T4—

130+115+115+130——得房率82.6%T2—

130+130——得房率79.2%T2—

130+143——得房率81.1%T2—

160+160——得房率83.5%T2—

200+200——得房率86.3%T2—

200+200——得房率81.3%结合总图，配比，得房率，选择产品最强配置26F全26F17F要求配比115—25%130—35%143—20%160—12%200—8%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T2—

143+160——得房率76.3%T4—

130+115+115+130——得房率82.6%

T4（26F）—

130+115+115+115——得房率80.1%T2—

130+143——得房率81.1%T2—

160+160——得房率83.5%T2—

200+200——得房率86.3%T2（17F)—

130+143——得房率81.1%T2（17F)—

160+160——得房率83.5%T2（17F)—

200+200——得房率86.3%T2—

200+200——得房率81.3%规划设计/

PLANNING

DESIGN用地面积：68108㎡容积率≤2.6商办计容面积占总计容面积≥20%人才公寓计容面积占总计容面积≥18%31层最小占地面积：人才公寓层高：3.2m100m限高31层2300㎡人才公寓：32000㎡商业及办公：35416㎡27层100m限高27层商办层高：3.6m充分利用建筑限高，减少商办用地范围，释放更多住宅用地。规划设计/

PLANNING

DESIGN全26F强排方案全17F强排方案26+17F强排方案26+17+6F强排方案土地可能性较大除商业用地外，住宅用地较为宽松，本案不是紧张用地条件下的极限强排逻辑住宅强排研究/全26F花园最大无限可能下，26+17F追求景观尺度及产品均好？全17F产品溢价产品得房率最佳景观视线遮挡较多天际线无变化昭示性较差花园溢价拉高拍低引入洋房26+17+6F景观尺度小观景资源利用率低住宅强排研究/

PLANNING

DESIGN全26F排布方式——

花园尺度180M,天际线高耸微变，社区内部独享顶级花园OPTION

1OPTION

2OPTION

3正南北排布楼栋可法线错开，沿路排布，规划对称感强视线遮挡，中央公园尺度减小示范区位于南侧，侵占住宅用地南向景观花园未充分融入规划MAX顶级花园尺寸，尊享内部大景观出入口结合示范区打造社区大堂，尊享归家体验住宅强排研究/PLANNING

DESIGN26+18F排布方式——

花园尺度60M+100M,花园尺度与各产品面积分等级进行匹配，天际线舒缓变化OPTION

1OPTION

2OPTION

3OPTION

4正南北布置，景观视线错开沿胜利南路布置高层，天际线高低错落规划错动，给予每户最大景观资源垂直胜利南路布置沿梨花路布置高层北侧做住宅高层组团北向高层集中布置

均好性差视线重叠面较多板楼沿路，大高产品景观视线遮挡严重示范区位于东南侧，侵占住宅用地高层昭示性差

天际线变化展示欠佳多“园”社区花园之城空间灵动,

规划结合产品

定制景观尺度多点式布局，强调景观渗透超大尺度花园景观，空间完整景观产品均好，打造高溢价人文大宅优选方案一SHARED

DIVER

SPACE

COMMON

GREEN多样空间

共享绿活方案一推导/PLANNING

DESIGN动静分区办公公寓屏蔽北侧高架居中为尊喧嚣安静鸟瞰

/

BIRDVIEW方案一总图/PLANNING

DESIGN胜利南路西，望海路南地块经济技术指标项目用地面积数值681082524631770813200035416107475365047097121901010322单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注总建筑面积地上计容建筑面积人才公寓面积商业及办公面积地上住宅面积26F高层32000总计容面积20%17F高层配套用房面积物管用房地上地下总建筑面积4‰住宅计容总建筑面积3‰每百户20㎡以上其中业主活动用房养老服务用房公厕16260不小于60㎡其中消防控制室门卫4015其中开闭所配电房水泵房360120100地上不计容建筑面积PC面积奖励架空层16720其中其中16727371068398地下建筑面积机动车库面积人防面积=（总建面-人防面积）*0.07人防车库面积非人防车库面积非机动车库面积16516㎡其中51881531213622250035006144147820%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%建筑占地面积人才公寓占地面积商业及办公占地面积住宅占地面积配套占地面积密度其中容积率总户数2.6812户个个个个个个个个%机动车停车数地上停车位人防停车位230720商业地上停车其中其中435地下停车位（可售车位）人才公寓配置车位商品房住宅配置车位商业办公及配套用房配置车位非机动车停车数1832480总平面图1075752Site

Plan354235%绿地率优选方案一/PLANNING

DESIGN整体策略

SPACE

DESIGN社区运动公园策略绿地SPORTS

PARK利用东侧/南侧/绿地和西侧绿化带河流打造环抱社区的运动公园置入全新的生活方式让业主体验健康生活Introducing

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owners

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of

life.绿地优选方案一/

PLANNING

DESIGN整体策略

SPACE

DESIGN大视野策略WIDE

VIEW楼栋正南北朝向和错位布置形成良好视线关系楼王位置错落

给予其最大的观景可能性户户朝南

家家观景Maximizing

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faci

ng

south

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vi

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.优选方案一/

PLANNING

DESIGN整体策略

SPACE

DESIGN大中庭策略GRAT

GARDEN项目通过打造大中庭内环连廊

打造轻奢级归家组团增加项目溢价形成鲜明的标签The

proj

ect

builds

the

atri

umshapi

ng

the

uniquecharacteri

sti

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of

the

proj

ect

forming

l

abel

s优选方案一/

PLANNING

DESIGN客户分级200㎡户型（顶奢区域）125-135㎡户型（新贵区域）110-125㎡户型（白领区域）白领新贵轻奢改善160㎡户型（轻奢区域）高端尊享优选方案一/

PLANNING

DESIGN户型分布户型配比户型总套数234.00248.00170.0096.00套数比28.82%30.54%20.94%11.82%7.88%目标值25.00%115.00130.00143.00160.00200.00合计35.00%20.00%12.00%8.00%64.00812.00100.00%100.00%115户型130户型143户型160户型200户型根据景观资源优劣及产品面积段进行组团式产品分布分区公寓办公优选方案一/

PLANNING

DESIGN一级景观视线打造内部花园，利用周边水景，实现景观资源最大化二级景观视线三级景观视线城市绿化渗透生产河内部花园内部花园城市绿地公园城市绿地公园城市绿地公园优选方案一/

PLANNING

DESIGN27F26F17F17F17F沿胜利南路主要城市界面，天际线起伏高低有序Along

themain

urban

interface

of

Shengli

South

Road,

the

skylinerisesand

falls

orderly优选方案一/

PLANNING

DESIGN景观空间分级顶奢区架空层私密景观组团（一级）组团半私密景观（二级）组团半私密景观（二级）全区公共景观（二级）组团半私密景观（二级）组团半私密景观（三级）全区入口公共景观（三级）架空层及连廊全区公共景观（二级）组团半私密景观（二级）轻奢区架空层私密景观组团（一级）架空层示意架空层示意茶室示意优选方案一/

PLANNING

DESIGN挖掘潜在空间价值，赋予功能周边的活动场地相协调并可快速到达高度5.0米，宜人入户尺度作为室内外空间的景观延续The

potential

spacevalue

isexcavated,andthe

activitysite

around

the

function

canbecoordinated

andquickly

reached

to

the

height

of5.0

meters,

which

ispleasantto

the

householdscaleasthe

continuationof

the

landscapeof

indoorandoutdoor

space入户大堂茶室棋牌室洽谈区书法绘画区休息区儿童活动区瑜伽室

SPA理疗室优选方案一/

PLANNING

DESIGN交通分析图消防分析图住宅地下停车场入口住宅地下停车场入口消防流线人行流线车行流线消防登高面消防回车场日照分析/

SUNSHINE

ANALYSIS分析软件：众智日照12.0分析类别：多点区域分析分析地点：盐城日照标准：大寒日2小时时间间隔：1分钟分析时间：8:00-16:00日照计算规则：累计计算日照时间段，累计时间段不超过2段，每个有效时间不少于30分钟日照结果：满足大寒日2小时标准0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时地库设计/

PLANNING

DESIGN现行《汽车库建筑设计规范》中，坡道式停车库设计车型外轮廓尺寸表大柱网中柱网小柱网8.1mX8.1m，每个柱间可停3辆车7.9mX5m-6.1m，每个柱间可停3辆车5.3mX5.05m-6.5m，每个柱间可停2辆车优点：优点：优点：视觉体验：结构柱少，空间视觉通透性好；使用：车头在结构柱外，出车比较方便，停车舒适性佳视觉体验：结构柱少，空间视觉通透性好层高：采用小柱网比大柱网可减少梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm；成本：相对于大柱网，成本较节省层高：比大柱网可减少梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm；成本：用钢量节省，相对于大柱网，单方造价节省可达12%左右缺点：视觉体验：结构柱较密集，停车感受比较局促由于本项目定位为高端产品，建议采用中柱网方式，保证经济性的同时拥有较好的视觉体验；若要进一步压缩成本，也可采用小柱网方式，单方造价比大柱网节省12%左右地下车库/

Undergroundgarage豪华车位·

结合采光井及楼位周边布置·

增大车位空间尺寸至2600*5500·

提升车位售价地下车库-2F(商办区域）地下车库建筑面积：73710㎡其中：住宅地库面积：41401

㎡商业地库面积：32309

㎡地下总停车位数：2306辆其中：地下车库-1F地库大堂公共车道商办地库住宅停车位：1073商办及配套停车位：1232商办地库区域为地下一层局部及地下二层人防区域场地剖面/

PLANNING

DESIGN27F17F17F17F17F商业办公住宅住宅住宅住宅花园景观花园景观望海路瑞棠路3.6M3.6M3.7M住宅地库区域商办及人才公寓地库区域产品设计P

R

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I

G

N竞品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS玲珑河畔碧桂园凤凰城建筑类别：26F高层+6F叠墅+3F独栋容积率：2.0建筑类别：27F高层+10F洋房容积率：2.60绿化率：35%绿化率：35%主力户型：110-140㎡开盘时间：2020.04.18参考均价：整盘均价13000元/㎡距本案：4.5km主力户型：113-141㎡开盘时间：2020.12.30参考均价：整盘均价17500元/㎡距本案：2.3km层高：3m层高：3m35002900320032004200320036003200380038003000420028003300113㎡

三房两厅两卫

3面宽140㎡

四房两厅两卫

4面宽120㎡

三房两厅两卫

3面宽140㎡

四房两厅两卫

4面宽竞品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS名望府璞玥富力科技城建筑类别：26F高层容积率：2.5建筑类别：18F小高层+6F洋房+叠拼容积率：1.7绿化率：40%绿化率：40%主力户型：120-140㎡开盘时间：2021.05.28参考均价：整盘均价13500元/㎡距本案：7km主力户型：129-144㎡开盘时间：2020.05.06参考均价：整盘均价14600元/㎡距本案：4.5km层高：3m层高：3m3100280036002700380028003400350030005400610031003650120㎡

三房两厅两卫

3.5面宽129㎡

三房两厅两卫

3面宽140㎡

四房两厅两卫

3.5面宽144㎡

四房两厅两卫

4面宽竞品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS兴邦中央公园中海天钻建筑类别：26F高层建筑类别：26F高层容积率：2.0容积率：2.0绿化率：50%绿化率：38%主力户型：169-211㎡开盘时间：2020.01.16参考均价：整盘均价23000元/㎡距本案：2km主力户型：148-213㎡开盘时间：2018.12.22参考均价：整盘均价25000元/㎡距本案：6km层高：3m层高：3m1050

380053003550750

4000710035003850415033003850

3300465036004000320070003500169㎡

三房两厅两卫

3.5面宽202㎡

3+1房两厅三卫

4面宽145㎡

四房两厅两卫

3面宽165㎡

四房两厅三卫

4面宽215㎡

五房两厅三卫

4.5面宽115-130产品总结115-产品多为3房，3面宽常规户型；130㎡多为3房，

3面宽常规户型143-160产品总结143产品多为4房，3-4面宽常规户型；160㎡产品多为4房，3.5-4面宽常规户型；200产品总结200产品多为5房，4-5面宽常规户型从人性化的角度出发，精细化设计，尊重每一平米！2.1m2.5m2.5m2.5m传统核心筒升级核心筒1.面积43平米2.全明电梯厅3.私密性强1.面积47平米2.

电梯厅无采光3.私密性弱4

.电梯厅尺度小5.需设风井，成本提高4

.电梯厅尺度舒适5.无需风井，节省送风系统成本减少核心筒公摊面积得房率产品力优化产品拼接组合模式产品考量提高产品溢价值结合总图定制户型充足利用面宽资源将定制化作为产品设计的破题点!户型策略入户升级，灵活空间，南向大面宽采光独立电梯厅独立玄关双入户动线归家洁污分离干湿分离卫生间优化生活品质洄游空间增强趣味性角厅/宽厅提升景观价值尊享200㎡住宅产品创新270°×2星幕角厅上观浩瀚星海下瞰璀璨人生LOOK

UP

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VAST

STARRY

SEALOOKING

DOWN

ON

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BRIGHT

LIFE户型产品/PLANNING

DESIGN17F-200户型（5室2厅2卫）户型特点：1、南向5.5面宽2、采光电梯厅，独梯入户3、双入户流线4、洄游社交厨房家政动线生活动线5、角厅+双转角阳台6、270°×2观景面5600面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN200户型方案（5室2厅2卫）仪式轴线·交融互动

星幕角厅·无限观景多轴线相互融合互动品洄游社交厨房，打造家庭交流空间全周期户型，可改造为转角方厅角厅空间，空间视野宽阔5600270°环绕型客厅阳台户型产品/

PLANNING

DESIGN200户型方案（5室2厅2卫）豪华主卧·星幕角厅·无限观景卫生间5件套主卧转角阳台270°观景面南北通透改造后户型产品/

PLANNING

DESIGN200户型方案（5室2厅2卫）双入户·双动线·升级核心筒采光独立电梯厅，私密性更强，入户感受更佳家政流线，可兼做后疫情时期“消杀“空间生活流线，仪式玄关增加收纳空间，满足当地用户收纳需求户型产品/

PLANNING

DESIGN17F-200+200户型200200面积全赠送面积半赠送户型户型结构套内面积阳台面积套型面积得房率标准层面积销售面积2002005房2厅2卫5房2厅2卫165.04165.049.309.30191.35191.35200.65200.6586.25%382.70悦享143~160住宅产品精不止于全·

宽不止于度极限尺度全南卧室BEYONG

THE

NORMAL

MODEEXTREME

SOUTH

WARDSCALE户型产品/

PLANNING

DESIGN160㎡户型(4房2厅2卫)户型特点：1、全部卧室朝南2、南向极限5.5面宽3、采光电梯厅，独梯入户4、双入户流线家政动线生活动线55005、洄游方厅，极致空间感受6、豪华主卧套间7、南向三面宽阳台8、南北通透面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN17F-160+160户型160160面积全赠送面积半赠送户型160160户型结构4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积阳台面积7.47套型面积156.17156.17得房率标准层面积销售面积163.64163.64130.81130.8183.76%312.347.47乐享115㎡~143住宅产品户型产品/

PLANNING

DESIGN130㎡户型(3房2厅2卫)户型特点：1、南向3.5面宽2、采光电梯厅，独梯入户3、南向宽厅4、LDK一体化设计5、南北双阳台赠送6、主卧套间升级，步入式衣帽间6400面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN143㎡户型(4房2厅2卫)户型特点：29501、南向4.5面宽2、采光电梯厅，独梯入户3、南向宽厅4、南向三面宽阳台5、南北通透57006、主卧套间升级，步入式衣帽间面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN17F-130+143户型143130面积全赠送面积半赠送户型130143户型结构3房2厅2卫4房2厅2卫套内面积阳台面积6.10套型面积124.04139.62得房率标准层面积销售面积100.92112.95131.14146.4281.11%263.666.80户型产品/PLANNING

DESIGN115㎡户型（横厅3房2厅2卫)户型特点：1、南向3.5面宽2、餐客横厅3、南北双阳台赠送4、主卧套间升级，步入式衣帽间5500面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN130㎡户型（3房2厅2卫)户型特点：1、南向3.5面宽2、三分离卫生间3、洄游动线4、南北双阳台赠送5、主卧套间升级，步入式衣帽间5400面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN26F-115+115+115+130户型115115130115面积全赠送面积半赠送编号115130户型结构3房2厅2卫3房2厅2卫套内面积90.68套型面积113.36127.08阳台面积5.5得房率标准层销售面积118.86133.1880.08%467.58102.46.1优选方案二IN

PARK

·PARK

IN这一次，我们将“森林”植入到我们的家方案演进/

Design

Deduction城市天际绿化渗透用地NSITESTEP1:都市形象·城市天际STEP2:城市精神·绿化渗透北向打造百米公寓、办公塔楼、街角售楼处、公建化立面高低错落

城市天际屏蔽北向高架对住宅社区品质影响正南北排布，使绿化渗入社区融合缝合高品质社区STEP3:慢行绿脉·空间营造STEP4:架空·开放视线STEP5:阶级·人群定位在住宅塔楼围合营造中心花园空间，著重每栋楼视线，提升环境品质在地块内部创造核心，将住宅、绿化、景观串联融合，创造不一样的居住体验产品面积段分区设置，享受不同等级景观资源，寻找不同定位，不同气质的大社区鸟瞰

/

BIRDVIEW优选方案二/

PLANNING

DESIGN胜利南路西，望海路南地块经济技术指标项目用地面积数值6810825538417708132000354161074661074660单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注总建筑面积地上计容建筑面积人才公寓面积商业及办公面积地上住宅面积26F高层32000总计容面积20%17F高层配套用房面积物管用房21991022322地上地下总建筑面积4‰住宅计容总建筑面积3‰每百户20㎡以上一层架空其中业主活动用房养老服务用房公厕16060一层架空不小于60㎡其中消防控制室门卫4015一层架空其中开闭所配电房水泵房360120一层架空100一层架空地上不计容建筑面积PC面积奖励架空层45930其中45937371068398地下建筑面积机动车库面积人防面积=（总建面-人防面积）*0.07一层架空人防车库面积16707㎡一层架空其中

其中非人防车库面积非机动车库面积建筑占地面积51690531213622250043294593220020%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%人才公寓占地面积商业及办公占地面积住宅占地面积配套占地面积密度一层架空其中一层架空一层架空容积率总户数2.6800户个个个个个个个个%一层架空机动车停车数地上停车位人防停车位230720商业地上停车其中其中440一层架空地下停车位（可售车位）人才公寓配置车位商品房住宅配置车位商业及配套用房配置车位非机动车停车数绿地率1847480总平面图1075752Site

Plan354235%优选方案二/

PLANNING

DESIGN户型分布户型配比户型总套数20020017517550套数比25.00%25.00%21.88%21.88%6.25%目标值25.00%115.00130.00143.00160.00200.00合计35.00%20.00%12.00%8.00%800100.00%100.00%115户型130户型143户型160户型200户型根据景观资源优劣及产品面积段进行组团式产品分布分区公寓办公优选方案二

PLANNING

DESIGN打造内部花园，利用周边水景，实现景观资源最大化一级景观视线二级景观视线三级景观视线城市绿化渗透生产河内部花园内部花园城市绿地公园城市绿地公园城市绿地公园都市高端人群的独有精神Theunique

spiritoftheurbanhigh-end

crowd风雨连廊及物业分级管控

PLANNING

DESIGN采用了先进的分级管理系统提升了社区管理的安全性,体现了专属感私享花园邻里氛围浓厚,强调邻里交流组团景观私享花园组团景观景观庭院中央景观主入口人行入口保安亭公共入口景观私享花园组团管制点风雨连廊流线风雨连廊及物业分级管控

PLANNING

DESIGN规划核心价值点—圈层分级隐私Planning

thecorevalue

points

ofthe

circlelayer

classificationprivacy客户分级景观分级私密分级小面积段大面积段小尺度景观公共空间中尺度景观大尺度景观私密空间半公共空间高端社交下的精神满足圈层之上的认同，才是内心真实精神世界的满足The

recognition

above

thecircle

isthesatisfactionoftheinner

real

spiritualworld优选方案二/

PLANNING

DESIGN交通分析图消防分析图人行流线车行流线消防流线消防登高面消防回车场地下车库/

Undergroundgarage豪华车位·

结合采光井及楼位周边布置·

增大车位空间尺寸至2600*5500·

提升车位售价地下车库-2F(商办区域）地下车库建筑面积：73710㎡其中：住宅地库面积：41401

㎡商业地库面积：32309

㎡地下总停车位数：2306辆其中：地下车库-1F地库大堂公共车道商办地库住宅停车位：1073商办及配套停车位：1232商办地库区域为地下一层局部及地下二层人防区域日照分析/

SUNSHINE

ANALYSIS分析软件：众智日照12.0分析类别：多点区域分析分析地点：盐城日照标准：大寒日2小时时间间隔：1分钟分析时间：8:00-16:00日照计算规则：累计计算日照时间段，累计时间段不超过2段，每个有效时间不少于30分钟日照结果：满足大寒日2小时标准0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时产品设计P

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N户型产品/

PLANNING

DESIGN200㎡户型（角厅5房2厅2卫）户型特点：1、南向5.5面宽2、独梯入户3、双入户流线4、洄游社交厨房5、角厅+双转角阳台6、270°×2观景面7、豪华主卧套间家政动线生活动线71005300面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN26F-200+200户型200200面积全赠送面积半赠送户型200200户型结构套内面积157.36157.36阳台面积9.43套型面积193.63193.63得房率标准层面积销售面积5房2厅2卫5房2厅2卫203.06203.0681.27%387.269.43户型产品/

PLANNING

DESIGN160㎡户型（4房2厅2卫）户型特点：1、全部卧室朝南2、南向极限5.5面宽3、独梯入户家政动线生活动线4、双入户流线5、洄游方厅54006、豪华主卧套间7、南向三面宽阳台8、南北通透面积全赠送面积半赠送户型产品/

PLANNING

DESIGN26F-143户型（4室2厅2卫）户型特点：1、南向4.5面宽2、独梯入户3、舒适主卧套间4、南向三面宽阳台5、南北通透35005200面积全赠送面积半赠送户型产品

/

PLANNING

DESIGN26F-160+143户型160140面积全赠送面积半赠送户型户型结构套内面积阳台面积套型面积得房率76.75%标准层面积销售面积1431604房两厅2卫4房两厅2卫108.28119.766.827.64141.09156.04147.91163.68297.13多“园”社区花园之城优点：广阔视野

尊享景观大优点：产品得房率较高

花园尺度与产品等级相适配缺点：得房率较低

花园尺度略微失真26F+17F全26FT4

（26F）—

130+115+115+115——得房率80.1%T2（17F)—

130+143——得房率81.1%T2

（17F)—

160+160——得房率83.5%T2

（17F)—

200+200——得房率86.3%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T2—

143+160——得房率76.3%T2—

200+200——得房率81.3%公寓/商办P

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I

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N任务解读/PLANNING

DESIGN商办总量6.74W

限高100m办公需求沿街底商公寓需求占计容面积不小于20%(35416㎡)占计容面积不小于18%(32000㎡)高层办公人才公寓沿街底商点、线、面、体块街、巷、院、广场依托社区服务，提高空间效率，打造“全天候活力”的办公生活社区To

create

the

mostdynamic

"Sharing

Landscape

"central

community

in

Changsha品质+环境商办/公寓技术指标/PLANNING

DESIGN人才公寓办公&商业建筑高度：100m层高：3.2m建筑高度：100m办公层高：3.6m标准层面积：1300㎡商业层高：5.0m层数：37F层数：31F标准层面积：1000㎡公寓总量：32000㎡商办总量：35416㎡100m100m3.6m4.5m商业4.5m3.2m地下车库(-1F)地下车库(-2F)根据不同产品层高与层数的关系充分利用公寓商办100M限高。设计推演/PLANNING

DESIGN12【面积测算】【体块切割】打开沿街界面，减少对住宅对建筑体量做出总体推算。的压迫。34【立面构成】【细部推敲】丰富的空间变化。避免单一丰富体块的空间关系，优化的扁平化立面。体块之间的搭接错落。2.6.1

功能分析/PLANNING

DESIGN公寓31F32000㎡办公27F32916㎡配套商业2F2500㎡公寓办公配套商业2.6.2

交通分析/PLANNING

DESIGN公寓入口办公入口车行流线人行流线消防登高面立面设计理念/PLANNING

DESIGN立面生成逻辑：提取了水面浪潮的元素，作为立面的肌理纹路。立面设计概念：用建筑手的法演绎海浪的纹理，期许盐城在时代浪潮中奋勇前行。商业产品/

PLANNING

DESIGN围护结构大样LOW-E玻璃横向铝板线条灰色空调百叶公寓和办公塔楼使用窗墙体系，做出近似幕墙的效果，达到高端公建化立面的同时降低造价。节省成本。500mm400mm1200mm窗框代替窗墙体系幕墙体系单方综合造价700元/㎡单方综合造价1000元/㎡办公标准层/PLANNING

DESIGN办公办公办公办公使用率80.16%标准层建筑面积：1311.7㎡办公使用面积：1051.45㎡办公底商一层平面/PLANNING

DESIGN望

海

路便利店美发店面包房洗衣店梨花路办公大堂药房ATM健身房书咖服务商业书咖办公大堂健身房一层沿街商业以服务性社区商业为主，提供生活便利。办公底商二层平面/PLANNING

DESIGN景观露台健身房书咖服务商业书咖办公大堂健身房二层商业为餐饮书吧与健身房，提高社区生活品质。商业空间健身房ENVELOPE

DETAIL书吧美发沙龙两层通高办公&公寓大堂洗衣店烘焙坊完善社区配套，营造全天候生活办公活力圈公寓标准层/PLANNING

DESIGNBAAAAAAAAACAAAAAAB得房率86.2%标准层建筑面积：1032.25㎡A户型建筑面积：48.11㎡B户型建筑面积：65.64㎡C户型建筑面积：79.45㎡示范区P

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N示范区选址/DEMONSTARATIONSITESELECTION选址一：地块东北角选址二：地块中部选址三：地块东南角•

建筑沿街布置，形象展示面宽阔•

结合小区入口大广场••侵占住宅南侧高价值用地影响总图整体排布•

建筑沿街角布置，打造城市新形象•

与公建同一界面，对规划有利•

避开施工区，开发便利•

地库受影响较大，，建设成本高•

区位引流效力一般•

后期建筑改为配套，改造性强现有道路建议在地块东北角设置展示区，后期改做商业在建道路主要人流来向精致现代传承追求有品位的生活态度以现代的方式诠释经典寻找城市文化的记忆公共开敞

却又内敛聚合轻盈舒展

却又变换丰富高冷空灵

却又温润有度体块扭转Blocktorsion小而精形体生成/THEFORM

GENERATED42M27M15M103°15M1.放置基本功能体量2.推出前场3.与场地找关