合生创展北京通州地块住宅项目概念规划建筑方案设计文本

合生创展万福住宅项目17号地项目概TONGZHOU

WANFU

PROJECT

DESIGN概

念

方P

R

E

L

I

M

I

N

A

R

YP

L

A

N上海柏涛及北京事业部简介About

PTArchitectsPTA上海柏涛是柏涛®设计PT

DESIGN中国机构创始成员，及全球知名设计品牌澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司中国合作机构。上海柏涛目前共有1500余名设计业界精英，全建筑方案设计团队

;

PTA上海柏涛北京事业部成立于2016年，目前有近150名优秀方案建筑师，

经过5年多的发展，现已成长为北方区域的地产设计行业头部企业，同时进一步关注城市商业综合体及特色文旅小镇的规划运营与设计。北京事业部深耕北方区域，在北京和北方区域已设计上百个高品质项目案例，包括近杆项目，近期作品有

中海

·

京叁號院

（2020年北京年度地王）、

融创

·学府壹号院树村地块）、万科

·翡翠华章

（环京首个翡翠系作品）、首创

·

天津

·光年城（龙湖

·天奕

（河北顶豪）、

郑州

·北龙湖金茂府（郑州地王）等；同时，北京事业部设有专门的公建和文旅设计团队，在商业和文旅小镇领域形成自己营开发商合作，全国完成及在建的落地文旅小镇项目超过30个，近期项目有：伟光汇通通

·

济南宋风古城、

伟光汇通

·

云南傣族古镇、

建业

·

十里湖山

、

远洋

·

秦皇岛河

·栖樾台、

中冶

·承德

·红石郡等项目；所获荣誉经过十数年发展，PTA上海柏涛已经成为业界最卓越的方案设计单位和中国最知名的设计机构之一，主要奖项及荣誉有：

连续五年获《DI设计新潮》境外设计排行榜排名第一中国地区居住类设计境外第一品牌中国百强开发商首选设计服务商中国地区高端居住最专业设计服务商被多家专业开发企业评为战略合作伙伴并获得各类卓越评价：累计获得百余项国内外各类奖项：国际奖项

:包括2020美国A+

Awards、2019-2020国际房地产大奖The

International

Property

Awards、2020中国建筑年度大奖ArchDaily

China、2019美国国际设计大奖InternationalDesign

Awards、2019A&D香港建筑设计奖、2019英国蓝图设计奖Blueprint

Awards、2019

美国建筑大师奖ARCHITECTURE

MASTERPRI等。国内奖项

:PTA上海柏涛近年参与了多项国内重大奖项评选，获奖均名列前茅，如行业较有影响力的中国地产设计大奖CREDAWARD的评选，已连续3年建筑方案类获奖数目均稳居国内第一。CUSTOMIZATION

OF

HIGH-ENDRESIDENTIAL

豪宅定制中海

京叁號院，北京（2020年北京年度总价地王

）CUSTOMIZATION

OF

HIGH-ENDRESIDENTIAL

豪宅定制CUSTOMIZATION

OF

HIGH-ENDRESIDENTIAL

豪宅定制中海

·京叁号院，北京

（2020北京年度总价地王

）CUSTOMIZATION

OF

HIGH-ENDRESIDENTIAL

豪宅定制融创

学府壹号院，北京

（2021年度北京总价+单价地王）CUSTOMIZATION

OF

HIGH-ENDRESIDENTIAL

豪宅定制融创

学府壹号院，北京融创

学府壹号院，北京HONOR

荣誉国际奖项国内奖项-2021-•

江苏省第十八届优秀工程设计二等奖•

2017年省城乡建设系统优秀勘察设计一等奖•

第十一届“上海市优秀住宅”房型设计奖•

第十一届“上海市优秀住宅”住宅产业化奖•

第十一届“上海市优秀住宅”综合奖金奖•

2020精瑞科学技术奖住宅全装修•

2020第五届REARD®GLOBAL

DESIGN

AWARD全球地产设计大奖居住类金奖•

2020第五届REARD®GLOBAL

DESIGN

AWARD全球地产设计大奖商办类金奖•

2020第五届REARD®GLOBAL

DESIGN

AWARD全球地产设计大奖居住类铜奖•

2020第五届REARD®GLOBAL

DESIGN

AWARD全球地产设计大奖城更产城类铜奖•

2020第五届REARD®GLOBAL

DESIGN

AWARD全球地产设计大奖居住类佳作奖•

DNA

Paris

Design

Awards•

Gold

NuggetAwards•

A'

Design

Award&

Competition•

美国International

Design

Awards•

IFDesign

Award•

Architizer

A+Awards•

Design100

-

MELBOURNE

DESIGN

AWARDS•

Design100

-

BRISBANE

DESIGN

AWARDS•

TheAsiaInternational

PropertyAwards•

……-2020-•

Pro+普罗奖•

WAN世界建筑新闻网大奖•

第8届

美国

Architizer

A+奖•

ICONIC

AWARDS:

INNOVATIVE

ARCHITECTURE德国标志性建筑设计奖•

2019-2020第六届地产设计大奖·中国居住地产类银奖•

2019-2020第六届地产设计大奖·中国居住公建类优秀奖•

2019-2020第六届地产设计大奖·中国居住地产类优秀奖•

2020美尚奖地产人居类-极致建筑美学-优秀奖•

2020年度万科杭州公司最佳交付区实践奖•

2020世界人居建筑规划设计方案竞赛建筑设计金奖•

2020年度儒辰集团最佳服务战略合作奖•

2020年度东方今典集团2019年度优秀合作单位•

融信集团2019-2020年度融信集团战略合作伙伴•

正荣地产2019年度正荣地产匠心品质奖•

东原集团2019最佳产品设计奖•

GermanDesign

Award德国国家设计奖•

World

Design

Awards

世界设计奖•

A&D

TROPHY

Awards

香港建筑设计奖（中国）•

London

Design

Award

伦敦设计奖•

New

York

Design

Awards纽约设计奖•

LOOP

Design

Awards

Architecture•

WA

Awards土耳其

35届世界建筑社群网大奖•

International

Design

Awards美国国际设计大奖-2019-•

东原集团2019最佳产品品质奖•

Blueprint

Awards蓝图奖•

招商蛇口华东区域2019年度优秀合作伙伴•

中南置地2019年度建筑设计战略供方•

中南置地2018年度中南置地设计合作优秀供方单位•

绿地集团2018年度优秀合作伙伴•

DFA亚洲最具影响力设计奖•

London

Design

Awards伦敦设计奖•

PropertyGuruAsiaPropertyAwards亚洲房地产大奖•

TheAsiaInternational

PropertyAwards国际房地产大奖（亚太区）•

绿地集团2018最具价值合作伙伴•

绿地集团2018绿地集团年度最佳自主创新研发金奖•

阳光城集团2018年度优秀建筑设计合作伙伴奖•

绿地香港江苏公司2018优秀合作伙伴•

金地集团2018年度战略设计单位卓越奖•

……•

A&D

TROPHY

Awards

香港建筑设计奖（中国）•

A&D

TROPHY

Awards香港建筑设计奖•

International

Design

Awards美国国际设计大奖•

Architecture

Masterprize美国建筑大师奖城市中央的公园大宅超尺度的景观公园，反复推敲的规划布局，在通州核心地段营造公园大宅居住越简约

越奢华用

优雅克制

的手法

打造

典藏大宅从

高冷灰

到更有

温情感

的色彩运用更强调住宅给人的关高

冷

灰温

度

感办

公

化精

工

高

成

本酒

店

感新

材

料

运

用材质的传承感

和

人文价值感新的传世经典应在未来和谐共生的发展下，从材质入手进一步体现传世感极致仪式感

的

归家体验通过对顶层客户的礼仪和新生活功能的深入挖掘，全面升级归家入户系统以人为中心的多元化会所和多管家服务全面考虑运动、社交、服务的多元化会所，和满足不同类型的需求的多管家服强调艺术气质

和

生态活力的社区空间不仅是仪式感升级，更从艺术感，运动休闲，生态健康等多方面提升社区空间运用未来新奢主义全面打造的室内空间从奢华到悦己主义，室内空间更强调时尚个性和多元化的功能融合R

E

P

O

RT

CO

N

T

E

N

T目录1

2

3

4

56

7背景分析

项目愿景

案例镜鉴

规划设计

内层酒店化产品设计

立面策略01背景分析SITE

ANALYSIS区域解读

Regional

interpretation北京城市副中心运河商务区通州印象著力打造国际一流和谐宜居之都城市示范区文化商务、综合服务、高端商住的北京新商务中心区最佳文化旅游目的地环渤海经济圈核心枢纽《中国国家旅游》最佳目的地素有“一京二卫三通州”之称区域板块

Regional

Plate宋庄艺术创意小城镇朝阳燕郊中心城区SITE北京城市副中心潞城生态智慧小城镇台湖演艺文化小城镇亦庄新城（通州部分）张家湾文化休闲小城镇区域板块香河北京城市中心向东迁移，马驹桥科技服务小城镇项目地处城市副中心辐射片区；在亦庄新城和城市副中心共同作用下，带动周边地区文化、艺术、科技、生态全面进步，未来远期发展潜力巨大大兴区域机遇

Regional

Opportunities高线公园SITESITESITE《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）》通州副中心发展目标：创新之城、活力之城、未来之城、绿色之城、人文之城、和谐宜居之城用地紧邻运河商务区，位于规划的基础设施服务环上，占据重要节点位置，资源价值极为稀缺，不可复制，未来势必成为引领新生活方式的社区标杆。城市发展

Urban

DevelopmentSITE项目地处通州最稀缺地段——运河商务区仅剩的住宅用地项目区位

Location北京首都国际机场望京商圈物资学院站通州北关站CBD商圈SITE北京市政府广

渠

路北京站北京西站基本区位北京南站四

环本项目位于北京市通州区，地理方位优越，距离北京市新政府直线距离仅6KM；距离CBD商圈16KM、路望京商圈直线距离17KM；五

环路向北距离首都机场直线距离19KM、大兴机场直线距离50KM；六

环路地铁6号线通州北关站距离本项目750m北京大兴国际机场交通分析

TrafficAnalysis物资学院路通燕高速通州北关站通惠南路SITE交通分析通州北苑本项目位于北京市通州区，基地南临永顺南街、西侧靠永顺路，东侧为城市干道距离地铁6号线通州北关站750m、物资学院路站1.7KM，运通隧道通朝大街距离地铁八通线通州北苑站1.9KM配套设施分析

Supporting

Facilities

Analysis北京物资学院北京工业大学北京胸科医院永顺城市公园北京财贸职业学院SITE中国人民解放军总院京东治疗区永顺小学西海子公园贡院小学北关中学爱琴海购物公园通州区第四中学万达广场配套设施分析大运河文化旅游景区首都师范大学附属中学项目3KM范围内教育资源优越，满足全龄段教育所需；BHG购物中心北京潞河医院通州区第六中学北京市政府医疗配套设施保障近距离就医需求；仅2KM内有三家大型购物广场，休闲娱乐设施丰富；通州运河公园通州区潞河中学附近有多处公园，景观资源丰富；距离北京市政府仅6KM学校医院商场公园周边现状Site

Conditions13永顺镇政府645财富东方绿地中央广场5永顺113号院31永顺小学2永顺南里基地周边500m内南侧为永顺小学、永顺南里1号院，因小区年代较长、底商杂乱，沿街风貌相对较差；北侧为高层住宅东阁雅舍小区，西侧为永顺路113号院；东侧为正在建设中的绿地中央广场，未来建成沿街风貌较好。现状总结

Summary本案资源分析区位地段

交通条件

配套设施

发展前景

景观资源

品牌位于北京市通州区，属于北京城市副中心运河商务区，发展前景巨大周边交通便利，临近城市主要干道，紧邻地铁站周边配套完善，优质商业、教育、医疗资源环顾周边，伴随城市副中心的发展，配套将进一步完善运河商务区核心区唯一住宅用地，具有豪宅特质临近北运河，周边公园绿地较多，但可直接利用资源较少，需考虑景观内部突破结合合品牌的势，打豪宅项优越

便利

完善

稀缺

重塑

出地块特征：稀缺资源型用地02设计愿景PROJECT

VISION如何在运河商务区中创造高密度城市里的时

尚

艺

术

顶

奢

产

品

？理念来源

Source

of

Ideas借鉴纽约中央公园顶奢生活圈层THE

CENTRAL

PARK时尚，艺术，奢华的生活圈层理念来源

Source

of

Ideas纽约中央公园周边客户特点：占有更高的资源沉浸式体验Experience理念来源

Source

of

Ideas纽约中央公园

AMAN

NEW

YORK

奢侈品时尚品牌

MOMA艺术博物馆

苹果第五大道体验店酒店自然

私属

时尚

艺术

智慧生态

定制

生活

气质

生活超尺度的花园

开阔的视野

专属定制的尊享体验周边都市的时尚感科技前沿的智慧生活浓厚的艺术氛围设计愿景

Themeof

ideas未来新奢主义——

森林公园里的艺术生活BUILD

WITHIN

THE

TOP

LUXURY

RESIDENTIAL

AREA

PLATE中央森林公园

曼哈顿之心

时尚生活馆

MOMA艺术花园

森林秘境03案例镜鉴DESIGN

STRATEGY案例镜鉴

CaseStudy国际个性化社区新加坡丽敦苑新加坡公爵夫人公寓自然渗透

未来引领

酒店空间理念立体花园

静谧绿中鹰黑森林Themarq超级尺度景观

顶级科技配置时尚加持

艺术气质

空中别案例镜鉴

CaseStudy新加坡-丽敦苑社区酒店空间理念景观渗透，洄游空间这是一处僻静的绿洲——静谧、尊贵、祥和、典雅。园林景观与建筑和室内空间融为一体，使私人案例镜鉴

CaseStudy新加坡公爵夫人公寓隐密奢想空间超大尺度，立体景观项目创造了一个三维动感的景观，呼应场地起伏地形的同时，通过退台种植空间、空中天桥，曲水瀑布等创造一个郁郁葱案例镜鉴

CaseStudy中鹰·黑森林生态智慧人居森林生态，奢阔景观上海中环唯一森林豪宅，12万方原始森林，每户皆可开窗见树，包豪斯极简立面，室内智慧家居，一键实现温度湿度、窗案例镜鉴

CaseStudy新加坡the

marq公寓艺术时尚气质时尚标签，景观最大从餐具到艺术品的选择全部

在寸土寸金的核心区创造多由奢侈品牌爱马仕提供

进院落空间。通过架空只用不到20%的建筑占地面积。

15米健身泳池别墅般爱马仕打造的新加坡第一高级私人公寓，全装修装饰由法国奢侈品牌爱马仕提供，架空住宅底层，景观空法，层高高阔，拥有私家悬臂泳池设计原则

Designprinciple聚焦全球视野，从高端的圈层体验出发，为副中心打造定制化城市中央森林艺术大宅中央森林体系内层酒店化圈层体验艺术时尚气质智慧健康生活为核心04规划设计PLANNING

DESIGN设计灵感

Source

of

ideas这一次，我们先打造一片森林然后，将住宅嵌入森林之中用地条件

Site

Conditions项目用地芦庄南街25m用地性质：R2二类居住用地居住用地面积：5.27h㎡容积率：2.85m5m建筑密度：

≤30%153m永顺路198m绿地率：

30%≥建筑控制高度：80米300m建筑退线东侧、西侧、北侧需退用地红线5米，南侧需退规划地铁边界线30米25m图例用地红线建筑退线坊间路口规划地铁周边日照条件

SunlightConditions规划24班小学（冬至2小时）规划养老设施（冬至2小时）规划12班幼儿园（冬至3小时）芦庄南街考虑高度影响考虑高度影响降低高度永顺路降低高度用地周边日照条件苛刻，需考虑现状因素有：西侧现状多层住宅、北侧现状塔楼住宅；需考虑对规划建筑的日照影响有：规划建筑北侧12班幼儿园、24班小学和东北角养老设施。现状住宅考虑日照影响楼栋（日照降效）方案推演

Scheme

demonstration

户型南北向

户型南北向不足：无中心花园社区形态较差不足：高低分区之间无过渡建筑形态不好265户型225户型180户型160户型265户型225户型180户型160户型如政府要求东西向围合

可选推荐方案

户型极奢，产品面宽大

有中央花园，景观视野好不足：西地块存在东西向户型

有中央花园，景观视野好

户型全南北向145户型265户型225户型180户型160户型265户型225户型180户型160户型推荐日照分析

SunlightAnalysis日照计算标准:住宅部分：日照基准年：公元2001年；日照标准日：大寒日；日照起算点：8:00~16:00；幼儿园、小学和养老设施部分：日照标准日：冬至日；日照起算点：9:00~15:00；其他标准：扫掠角12°，最小连续时间15.0min，时间间隔1.0min结论：住宅：对内满足大寒日两小时满窗日照，对外无降效。幼儿园：满足冬至日三小时满窗日照要求。小学：满足冬至日两小时满窗日照要求。养老设施：满足冬至日两小时满窗日照要求。图例：0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时总平面图

Scheme

Plan技术经济指标N项目可规划建设用地面积

52719.18总建筑面积

225531指标单位

备注及规划要求㎡㎡地上建筑面积

147613.71

㎡商品住宅面积

147219.71

㎡165

31020.00190

51300.00230

34159.71265

30740.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中

其中配套服务设施地下建筑面积200779182000地下会所普通车库面积46566㎡地下两层车库其中十层以上民用建筑，按照不低于首层建筑面积计算，其他民用建筑按照地上面积的5%计算人防车库面积8352㎡住宅储藏室地上容积率规划户数规划人数建筑密度绿地率210002.80722㎡-户人%231020.330.03.2人/户建筑密度≤25%商品房1：2设置，配套商业设施0.6辆/100㎡机动车停车数量1445辆地面停车数量其中

非人防车位人防车位0辆辆辆地面不设置车位1236209人防车位40㎡/辆户型分布

Technical

Index户型配比套型165190230265合计户数

户数占比

面积

面积占比

营销占比19426814811672626.7%

32010

21.7%

25%36.9%

50652

34.4%

35%20.4%

34012

23.1%

25%16.0%

30740

20.9%

15%100%

147414

100%

100%265户型160户型230户型190户型空间分析

Space

Analysis空间围合分析各幢住宅与配套设施沿用地周边布置，角部适当错动增加围合感，使得中心形成比较大的中心花园280M图例：住宅围合空间配套设施整体鸟瞰

Perspective整体鸟瞰

Perspective天际线设计

Skyline

design考虑周边已规划地块协调共生的天际线设计天际线设计

西侧沿永顺路城市风貌，由南至北高低错落又相互呼应的城市界面，增加城市的风貌层次天际线设计

Skyline

design考虑周边已规划地块协调共生的天际线设计天际线设计

南侧沿永顺南路城市风貌，由西向东实现了平缓自然的住宅区到高耸滨河商务核心区的城市天际线过渡街坊路分析

Analysisof

Neighborhood

Road街坊路分析基地内设置两条街坊路，可作为项目的消防通道使用。其中北侧路口与北侧规划路开口对应。图例：城市道路街坊路街坊路开口位置人行流线分析

Pedesdrain

Analysis人行流线分析人行归家流线结合景观及活动场地设计，提升归家体验。人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口图例：城市道路街坊路人行出入口健康运动跑道人行流线车行交通分析

TrafficAnalysis车行交通分析地库出入口对小区外部，地上无机动车位，仅设置消防车道，实现完全人车分流景观铺装结合消防登高面设计。街坊路可作为本项目的消防通道使用车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口图例：城市道路消防流线地库出入口车行出入口消防登高面车行流线配套分析

Supporting

Facilities

Analysis社区配套分析满足配套要求的基础上合理布局配套设施，结合主入口设置，方便居民使用。小型商服+物业服务用房共200㎡地下星级会所2000㎡社区门岗图例：配套设施05内层酒店化设计FUTURE

LIFE内酒店化礼序与客制化管理回家的体规划策略

Planning

strategy酒店式礼仪归家流线一级

二级

三级

四级

五级

六级落客门厅

社区大堂

中心花园

中心花园

庭院空间

入户门厅

单元大堂归家动线

Basement

strategy归家礼仪的进一步升级归家动线

Basement

strategy通过地库归家业主通过闸机归家通往地下会所进入地库落客区通过闸机经风雨连廊归家会所客人流线业主归家流线社区大门流线地下会所流线车行流线会所策略

Basement

strategy社区大堂打造原则：酒店式落客多动线整合复合人性化功能地上地下联动无接触归家8智能通行7候梯厅69卫生间3温馨等待区快递区中央客厅54值班室2酒店式落客区功能分区1叠水景观叠水景观卫生间12酒店式落客区候梯厅3

中央客厅4

值班室智能通行温馨等候区5

快递/外卖区社区大堂功能布局会所策略

Basement

strategy4SPA地下会所地下星级会所

配备健身、恒温泳池、SPA

、桑拿、读书俱乐部、私人宴会厅、多功能艺术大厅、私人医疗会所美容3

多功能艺术大厅5高端医疗8室外下沉庭院2

私人宴会厅6观景健身房功能分区7恒温泳池观景健身房接待大堂12接待大堂私人宴会厅3

多功能艺术大厅4

美容S

PA室外下陈庭院1恒温泳池5

高端医疗地下星级会所功能物业服务定位

Property

Service星级会所设计DOUBLE

MEMBERCLUBSERVICE业主地下会所

健身、恒温泳池、

S

PA

、桑拿

读书俱乐部

私人宴会厅

多功能艺术大厅

私人医疗会所物业服务定位

Property

Service三管家服务TRIPLE-BUTLER

SERVICE集合了英式管家服务方式和内容、高端会员制俱乐部、酒店的服务理念和品质标准，专为高端公寓业主的生活需求提炼而出1.以物业为平台的客服管家服务

秩序维护、消防、停车管理、公共区域保洁、设备维护维修、园林绿化、日常接待等2.以会所为平台的客服管家服务

业主生活所需各个领域的增值服务，例如餐饮、客户服务和康体等常规服务

私宴定制、空置房照看等超常规增值服务物业服务定位

Property

Service三管家服务TRIPLE-BUTLER

SERVICE3.以个人为中心的管家服务

为业主提供

24小时不间断的全球服务，并送上臻选推荐信息和优先预定等尊贵礼遇。从搜寻完美礼品到进入私属活动和珍贵体验，所有的要求都能得到满足。业主的私人助理具备独到的专业素养和知识，使命必达。业主的美食专家业主的时尚造型师业主的专业顾问业主的健身教练业主规划策略

Planning

strategy尊崇体验

美好归家尊贵地上归家+无忧地下归家，不经意间，尽是惊喜地上归家路礼仪大堂下沉庭院奢华会所风雨连廊空中连桥宅前庭院入户大堂地下归家路缓行坡道

对景光庭品质停车大堂前区

观景庭院地下大堂（楼座会所）社区地下大堂规划策略

Planning

strategy社规划策略

Planning

strategy社规划策略

Planning

strategy为访客及业主设置温馨等待区，愉悦观景，畅快社交规划策略

Planning

strategy充满艺术感的楼梯引入地下会所规划策略

Planning

strategy酒店化下沉景观

仪式感归家体验规划策略

Planning

strategy对景光厅，沉浸式亲水观景体验规划策略

Planning

strategy专业的阳光健身房，畅快运动，释放能量规划策略

Planning

strategy多地下艺术会馆，让客户体验住宅之外的豪宅真实附加功能规划策略

Planning

strategy中正大气入口，酒店化温馨入户规划策略

Planning

strategy尊贵单元门厅，艺术对景，休憩漫谈，心悦神怡中央森林体系

Central

forrestsystem中

鹰

·

黑

森

林本

案现

有

豪

宅EXISTINGMANSION设计方案THECASEDESIGN森林外，看森林森林里，享森林RESIDENCE

AT

THESIDE

OFTHEFORESTRESIDENCE

INTHE

FOREST规划结构分析

Planning

structure

analysis规划结构分析两园两带六心规划体系两园：中央森林公园及活力运动公园两带：活力景观带及运动景观带森林之心活力景观带运动景观带六心：森林秘境、

MOMA艺术花园、曼哈顿之心及包含地下庭院与地下会所的时尚生活馆、适宜青少年运动的活力运动场及全龄共享的健康运动场构成了“六心”森林秘境时尚生活馆健康运动场中央森林公园活力运动公园艺术花园活力运动场图例：活力景观带运动景观带中央森林公园景观节点活力运动公园景观节点森林秘境林下主题空间NEIGHBOR植物组团

休憩

幽静邻里艺术花园艺术展廊NEIGHBOR精致空间

简洁

艺术邻里森林之心园艺游赏NEIGHBOR艺术花园

奢想空间邻里时尚生活馆乐享空间GAME多功能艺术馆

图书博物馆游乐活力运动乐园儿童活力乐园GAME成长

自由

童趣游乐健康运动场全民健康氧吧GAME休闲

充能

氧吧游乐规划策略地下车库体验感升级地库出入

阳光入库

社区地下大堂

艺术地库

地礼宾式入口

天窗式采光

仪式感地下景观化处理

阳光入库

大堂落客清晰标识前卫艺术

专属地库人行道后勤区域采光大堂地库策略

Basement

strategy地下车库轮廓线沟通后，如可突破30m控制线退地铁边界5m，地下车库可设置二层地铁30m保护控制线地下车库一层平面图地下车库二层平面图地块地库首层面积:

24700㎡地块地库二层面积:

30218㎡停车技术指标表地库设计原则地下总建筑面积

77918人防车库面积㎡㎡㎡㎡㎡辆图例：835246566210002000机动车位设备用房非人防车库面积储藏室面积地下会所地下停车位净尺寸为:2600×5500（mm）地下车库轴网尺寸为：8400×5200（mm）车位配比达到1:2，车库层高3.9m，3.6m其中地下会所地下车库出入口特大型车位人防范围（8352㎡）总车位数1445规划策略

Planning

strategy酒店阳光入库

尊享礼遇地库策略

Basement

strategy地下入户大堂设计原则阳光观景大堂奢华落客大堂，展现高品质全体系设计设置采光井及采光天窗，打造阳光品质地库，提升归家体验。人行通道#大堂人性化设计4临近大堂设置无障碍车位，地下大堂门厅朝向车道敞开，

入口前设大堂前厅，界定入口空间。采光井采光井#无接触归家3设智能人脸识别系统，健康、便捷归家。#贴心功能部品设手推车区，独立垃圾间，大堂内设置便民服务区（自动贩卖机、储藏柜、信报箱）及休息等候座椅，处处精心。地下大堂

#2滴滴临时停车区储藏间#归家流线存储流线垃圾流线1滴滴临时停车区规划策略

Planning

strategy地下地下单元大堂地库策略

Basement

strategy地下归家

智能化无感通行地库出入口私家车位专属标识地下光厅人脸呼梯智能灯光指引专属标识系统智能灯光指引地下光厅地下电梯厅地库策略

Basement

strategy服务流线

酒店式后勤服务访客专属车位快递外卖便捷垃圾消毒清运搬家预约服务访客停车位外卖服务住宅垃圾管理搬家预约06产品设计PRODUCT

DESIGN友商对标

ProductsForStandard2石榴·春和景明合生·41容积率：2.20

类型：小高层面积段：155-225㎡容积率：2.80

类型：高层面积段：125-195㎡13SITE4

56学府壹号院2世茂·5容积率：1.60

类型：多层面积段：170-284㎡容积率：2.80

类型：高层面积段：145-215㎡鑫苑·盛世天玺3合生·6容积率：2.23

类型：小高层面积段：135-169㎡容积率：2.80

类型：高层面积段：198-257㎡选取北京市范围内，150㎡及以上面积段产品的项目进行调研友商对标

ProductsForStandard石榴·春和景明开盘时间：2021年10月地址：通燕高速耿庄桥出口西北角类型：小高层面积段：155-225㎡售价：69500

元/㎡占地面积：33514.6㎡建筑面积：73732.12㎡容积率：2.2绿化率：30%户型以三面宽为主整体格局方正明卫居多且干湿分离三室两厅两卫四室两厅三卫四室两厅三卫155㎡

三面宽180㎡

三面宽225㎡

四面宽（宽厅户型）友商对标

ProductsForStandard学府壹号院开盘时间：2021年10月地址：海淀杏石口路类型：多层面积段：170-284㎡售价：110000元/㎡占地面积：109707㎡建筑面积：175531㎡容积率：1.60绿化率：30%以三面宽为主＞280㎡为四面宽明卫较多且干湿分离设置多功能活动厅三室两厅三卫五室三厅三卫五室三厅五卫171㎡

三面宽251㎡

三面宽286㎡

四面宽友商对标

ProductsForStandard鑫苑·盛世天玺开盘时间：2021年10月地址：通州梨园云景南大街北侧类型：洋房面积段：98-143㎡售价：65000

元/㎡占地面积：35683㎡建筑面积：112025㎡容积率：2.00绿化率：30%面宽舒适洄游空间全明卫四室两厅三卫四室两厅三卫128㎡

三面宽143㎡

四面宽友商对标

ProductsForStandard合生·金茂东叁金茂府开盘时间：2021年1月地址：分钟寺桥南类型：高层、小高层面积段：125-195㎡售价：107000元/㎡占地面积：35782㎡建筑面积：104400㎡容积率：2.80绿化率：30%户型以三面宽为主明卫较多且干湿分离但玄关空间局促三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅三卫四室两厅三卫125㎡

三面宽145㎡

三面宽175㎡

3.5面宽（边厅户型）195㎡

三面宽（宽厅户型）友商对标

ProductsForStandard世茂·天誉开盘时间：2021年2月地址：东三环地铁10号线分钟寺东类型：高层面积段：145-215㎡售价：125000元/㎡占地面积：29800㎡建筑面积：88500㎡容积率：2.80绿化率：30%户型南北通透性较好边厅附转角大阳台双南向卧室卫生间干湿分离三室两厅两卫四室两厅三卫四室两厅三卫145㎡

三面宽185㎡

三面宽（边厅户型）215㎡

3.5面宽（边厅户型）友商对标

ProductsForStandard合生·缦云开盘时间：2021年4月地址：东三环地铁10号线分钟寺东200m类型：高层面积段：198-257㎡售价：130000元/㎡占地面积：20000㎡建筑面积：85000㎡容积率：2.80绿化率：30%中西厨独立餐厅边厅设宽景阳台动静分区明确户型均以三面宽为主四室两厅三卫五室三厅四卫198㎡

三面宽（宽厅户型）251/257㎡

3.5面宽（边厅、宽厅户型）友商对标

ProductsForStandard石榴·春和景明学府壹号院鑫苑·盛世天玺合生·金茂东叁金茂府世贸·天誉合生·缦云户型（㎡）容积率：2.20容积率：1.70

容积率：2.00容积率：2.80容积率：2.80容积率：2.80均价：

6.9万元/㎡均价：

11万元/㎡均价：

6.5万元/㎡均价：

10.7万元/㎡均价：

12.5万元/㎡均价：

13万元/㎡140-160四室两厅三卫

143㎡

四面宽4室2厅2卫

145㎡

3面宽3室2厅2卫

145㎡

3面宽3室2厅2卫

155㎡

3面宽160-190190-230250-2804室2厅3卫

180㎡

3面宽3室2厅3卫

171㎡

3面宽4室2厅3卫

175㎡

3.5面宽4室2厅3卫

185㎡

3面宽4室2厅3卫

225㎡

4面宽4室2厅3卫

195㎡

3面宽4室2厅3卫

215㎡

3.5面宽4室2厅3卫

198㎡

3面宽5室3厅4卫

254㎡

3.5面宽5室3厅5卫

286㎡

4面宽竞品总结1、由于项目周边竞品较少，所以将竞品范围扩大到北京市内，涵盖高端、顶级豪宅，临近城市核心商务区，交互自然的生活环境，打造私人业主专享会所，创新科技慧体系。2、项目容积率偏高的项目，高容积率下产品面宽普遍偏小。3、项目大部分用地周边情况简单，用地复杂的项目存在东西向产品，且面宽较小，4、竞品户型以160-230面积为主，再加少量的250平方米以上的顶奢产品。圈层化时尚化酒店化主题化新奢主义人性化人文（210M²/1700万）（235M²/1995万）圈层定制地标时尚新派私享圈层ICON未来智能人性纯粹极致品味产品设计策略

Designstrategy5大豪宅设计概念尊享礼仪空间

空间效率体验

三大流线空间

收藏弹性空间

多功能可变空间未来新奢主义豪宅功能配置等候厅、起居室、会客厅、沙龙区、书房公区餐厅、早餐厅、厨房、酒窖、食品储藏、冷藏、服务室电梯厅门厅主卧套房（卧室、休息区、书房、男衣帽、男卫生间、女衣帽、女卫生间）次卧套房（卧室、卫生间）私区家庭厅（多功能房）保姆房、洗衣房、家政房后勤区产品设计策略

Designstrategy尊享礼仪礼仪轴线

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艺术展示

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大玄关260㎡户型豪宅设计概念展示产品设计策略

Designstrategy空间效率洄游空间-

多重流线-

可变空间260㎡户型豪宅设计概念展示产品设计策略

Designstrategy三大流线洄游空间-

多重流线-

可变空间260㎡户型豪宅设计概念展示产品设计策略

Designstrategy收藏弹性空间主卧大收藏空间-

空间细分260㎡户型豪宅设计概念展示产品设计策略

Designstrategy可变空间开放式功能-

私人定制空间260㎡户型豪宅设计概念展示娱乐厅老人房儿童房娱乐室酒吧室空间整合功能放大产品设计策略

Designstrategy餐厅空间DINNINGROOM双餐厅结构

中餐厅+西餐厅18㎡360018㎡4500产品设计策略

Designstrategy厨房系统KITCHEN五大厨房系统酒柜冷藏西厨食品储藏

中厨产品设计策略

Designstrategy双套房设计DOUBLE

BEDROOM南向双套房超大主卧套产品设计策略

Designstrategy多功能可变空间MULTI

FUNCTION

ROOM不同人生不同空间私人定制6.5㎡250022㎡3700娱乐厅，玄关柜老人房，儿童房，娱乐室，酒吧产品设计策略

Designstrategy极致宽厅DELUXE

LIVING

ROOM下跃超大赠送/极致大宽厅95009000产品设计策略

Designstrategy阳光会所SUNSHINE

CLUB地下共享阳光楼座会所/私家车库景观庭院景观庭院瑜伽室,健身房

私家车库

地下大堂,休憩会客

共享办公室,水吧,儿童游乐区产品设计策略

Designstrategy屋顶泳池ROOF-TOP

SWINNING

POOL顶跃屋顶泳池观景露台5200产品展示

Productpresentation小高T2:

165*2

(3+1室2厅3卫)户型特点：独立入户玄关

/主卧套房设计/餐客厅一体化设计/

中西厨标准层平面图产品展示

Productpresentation洋房T2:

165*2

(3+1室2厅3卫)户型特点：独立入户玄关

/主卧套房设计/餐客厅一体化设计/

中西厨标准层平面图产品展示

Productpresentation大高T2方案1:

190*2

(4室2厅3卫)户型特点：南向看景大横厅/独立入户玄关

/主卧套房设计/餐客厅一体化设计/

中西厨标准层平面图产品展示

Productpresentation大高T2方案2:

190*2

(4+1室2厅3卫)户型特点：南向看景大横厅/270度转角观景/独立入户玄关/主卧套房设计/餐客厅一体化设计/中西厨