《房产地税法的体系化反思探析综述》2100字

PAGE8房产地税法的体系化反思分析综述（一）房地产税体系“重流转、轻保有”我国目前的房地产税收体系主要是对流转环节中的印花税、增值税、契税等进行征收，保有环节主要对城镇土地使用税和房产税进行征收。观察我国的房地产税收体系（见表1），其总体的特点是“重流转，轻保有”，其流转环节的税收种类多，税负普遍较保有环节高；保有环节较流转环节来说税收种类少且税负低，特别是对于个人住房而言，除重庆、上海两地试点的房产进行征收外，其余房产均未征收。在国际上，房地产税作为一种财产税对于在保有环节征收的税种，在经合组织34个成员国中，开征房地产税的国家有31个申苗锋：《推进我国房地产税改革若干问题的思考》，载《濮阳职业技术学院学报》2申苗锋：《推进我国房地产税改革若干问题的思考》，载《濮阳职业技术学院学报》2018年7月第31卷第4期征收环节税种税率流通环节印花税定额税率5元；比例税率0.05%-0.1%契税比例税率3%-5%增值税商品在流转过程中产生的增值额城市维护建设税1%、5%、7%个人所得税20%企业所得税25%保有环节城镇土地使用税定额税率（0.6-30元/平方米）房产税累进税率（交易价格的0.5%、1%、1.2%），定额税率（交易价格的0.4%、0.6%）表1：我国房地产税流通环节和保有环节(二)重复征税问题的检思国有土地使用权经过出让、开发再至房产所有人持有，国家陆续收取土地出让金（地租）、房产税和城镇土地使用税。有人主张土地出让金是国家凭借所有权而收取的地租属于租金收入，房地产税是国家凭借政治权力向纳税人征收的税收，由此土地出让金与房地产税不能相互替代张学诞：《我国房地产税制要素设计及立法实施建议》，载《法治财政》2019年第1张学诞：《我国房地产税制要素设计及立法实施建议》，载《法治财政》2019年第12期吴秦雯：《房地产税立法研究》，载《合作经济与科技》2021年第10期(三)计税依据的公平性思考现行保有环节房地产税的计税依据往往是以交易的时点价和历史成本价为准，没有体现“时间价值”。但显然该计税依据其实并不科学，就算重庆、上海两地是使用的以交易均价为计税依据其实对未来或者过去的纳税人并不公平。房屋在保有环节作为商品，存在着供需波动，而供需的不平衡就必然会导致价格的波动，不管是以交易时点的历史价值还是以地区近几年交易均价作为计税依据其并没有完全体现时间价值，是不合理的。如房产税的计税依据是保有的自用房产原值和出租房屋的租金收入，房产原值不能反映房产的“时间价值”；房屋租赁如果租赁合同时间长，之前低价锁定租金，也不能反映租金的“时间价值”。城镇土地使用税是以纳税人占用的土地面积为计税依据，虽然定额征税中有土地级差，但与资源税从量征税的问题相同，没有体现公平税负的要求。由于保有环节房地产税的税负低，影响了地方税的收入，也加重了其他税收的税负，其他税种难以减税。(四）税率的正义性反思除上海与重庆推行个人住房房产税试点以外，我国对非经营性住房免纳房产税。即使囤房上百间，也无需缴纳任何税收，这对于无房户实在不公平。在税率方面，结构缺陷明显，我国在房地产流通环节和开发环节的税率较保有环节的税率较高且征收的税种较多，在保有环节持有大量住房的人房地产的持有成本相对于流通环节而言较低，因此宁愿空置房屋而不进行租售。此外，我国房产税的税率有别——房产余值1.2％，租金收入12％，差别税率的设置导致税法上的差别待遇。虽然租赁的税负较重，但其税负转移到了租房者，对大量持有房产的人来说这并不能导致其收益的减少。因此，在税率方面，应对保有环节进行改革实行累进税率，使得对于普通居民来说其税负不会加重其生活负担，对于持有大量房产的人让其持有成本升高、持有住房的税负增加。不管是从国内还是国外的经验来看，累进税率是最为合适定程度上能让房产市场降温。（五）沪渝房产税改革试点反思试点房产税虽属于财产税，但其财产税属性不足，商品税属性显著。无论是重庆还是上海，其征收对象均是对商品房进行征收，对作为财产形式存在的存量房产基本排除在外。同时重庆、上海两地的征收对象也存在不同，重庆针对独栋和高档住宅，上海主要针对第二套房产，但这些房产均属于商品房，对单位集资建房、城镇自留地建房等均未进行征收，征收范围过窄。其次，房地产税的税率也不相同，重庆采用累进税率，上海采用定额税率，税率的方式不统一，计税依据也不统一，各地的征税并没有体现公平原则。房地产税的征收对象在全国范围内应该统一且不仅要对增量房进行征收还要对存量房进行征收。仅仅对增量房或者部分存量房征收房地产税，并不能体现公平正义原则。对于重庆、