《江苏省建设用地使用权配置合同三维附图规范（征求意见稿）》编制说明

江苏省测绘研究所 前言随着后工业化时代的到来和新技术革命的推动，功能单一的一方面，科技创新人群对于工作、生活、娱乐功能的融合和集成需求尤为迫切；另一方面，研发、服务和制造的边界开始融合，规模化的研发、服务和小规模的测试生产紧密结合，催生了大量都市工业的新形态，这些都对空间利用的综合性、灵活性等提出了更高要求。为适应新产业新业态发展用地趋势，鼓励土地节约集约复合利用，助推经济社会高质量发展，近年来，我省采取措施大力推动混合复合立体高效配置模式发展，取得了积极进展。2021年8月，江苏省自然资源厅印发《关于开展国有建设用地配置三维立体管理有关环节》，明确提出规划条件中水平投影范围、垂直空间范围等内容的三维空间界限，对于国有建设用地配置规范化、精细化管理具有重要意义。2022年1月，省厅印发《江苏省自然资源厅关于推动工业用地混合复合立体高效配置的通知》，鼓励以功能用途互利、环境要求相似或相互间无不利影响的功能混合和空间分层设置，推动在同一空间内整体或者分别设立地上、地表和地下建设用地使用权，形成功能多元、集约紧凑、有机链接、层次明晰的工业用地混合复合立体高效配置模式。在2022年全省自然资源重点工作任务中，明确要求积极探索推行混合复合用地立体高效配置方式，制定功能混合和分层复合用地三维合同附图标准。—2—为此，2022年6月，省厅启动《江苏省建设用地使用权配置合同三维附图规范》（以下简称《规范》）编制工作。自开展确定由省厅自然资源所有者权益处牵头并组织编制，由江苏省测绘研究所、江苏兰德数码科技有限公司共同参与讨论制定。《规范》创新了配置附图展示新模式，形成了权属空间明晰的国有建设用地使用权三维表达模式，实现了由二维到三维、由纸质到电子的转变，填补了行业相关规范空白，有效支撑了使用权配置三维立体全流程管理。一、任务来源2023年8月4日，江苏省市场监督管理局发布《关于下达2023年度江苏省地方标准项目计划的通知》（苏市监标〔2023〕173号），正式批准《建设用地使用权配置三维附图规范》（序37）为2023年度江苏省地方标准项目计划，江苏省自然资源厅提出归口并组织实施，起草单位为江苏省自然资源厅自然资源所有者权益处、江苏省测绘研究所和江苏兰德数码科技有限公司，二、编制概述为进一步适应建设用地混合复合立体配置发展趋势，规范建设用地三维立体空间表达方式和展现形式，增强建设用地使用权配置合同附图的可读性，有效支撑国有建设用地使用权配置方案编制、配置公告（公示）发布和有偿使用合同（划拨决定书）签订、履约监管全流程管理，编制《规范》。《规范》结合江苏省建设用地使用权配置组织实施工作实际，提出了三维纸质附图和三维电子附图两种建设用地使用权配置合同三维附图展现形式，并对其表达要素、表达方式等予以统一、标准化规定。其中，三维纸质附图在纸质图件中表达建设用地的三维立体空间位置、范围、权属性质、规划条件、地形现状等内容；三维电子附图作为纸质附图的补充，按照授权通过扫描二维码的方式，查阅建设用地使用权配置合同三维电子附图。《规范》主要内容包括4个部分：总则、三维纸质附图、三三维纸质附图表达示例、三维电子附图表达示例和用地类型字典三、编制思路（一）编制依据（1）GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定；（2）GB/T17986.2-2000房产测量规范第2单元：房产图（3）GB/T37346不动产单元设定与代码编制规则；（4）GB/T40771城市不动产三维空间要素表达；（5）GB/T27766二维条码网格矩阵码；（6）TD/T1001地籍调查规程；（7）TD/T1008土地勘测定界规范；—4—（8）CJJ/T8城市测量规范。2.指导文件（1）GB/T28174.1统一建模语言(UML)第1部分:基础结（2）CJJ/T157城市三维建模技术规范；（3）TD/T1015城镇地籍数据库标准；（4）DB32/4314不动产三维模型与电子证照规范；（5）《中华人民共和国民法典》；（6）《不动产登记暂行条例》；3.政策文件（1）《关于加强城市地下空间国有建设用地用管理有关问题的通知（征求意见稿）》（自然资源部自然资源所有者权益司2022.8）；然资源部自然资源所有者权益司2021.12）；（3）《江苏省自然资源厅关于推动工业用地混合复合立体高效配置的通知》(江苏省自然资源厅2022.1)；（4）《关于开展国有建设用地配置三维立体管理有关环节》（江苏省自然资源厅自然资源所有者权益处2021.8）。（二）编制原则（1）承前启后。认真梳理规划条件等工作基础，深入研究使用权配置全流程，准确把握上下环节衔接，确保使用权配置合同三维附图技术思路既保持连续性，又体现创新性。（2）围绕需求。准确把握新时期我省混合复合用地立体高效配置的新要求，尤其是对建设用地使用权配置合同三维附图标准规范的新需求。（3）科学务实。加强调查研究，认真总结经验，科学谋划思路，注重规范的落地实施，使规范具有前瞻性、科学性、可操四、编制过程为做好《规范》编制工作，在总结江苏实际工作的基础上，对此次编制工作进行了以下部署：（一）成立工作组2022年6月，为顺利开展《规范》编制工作，正确谋划使用权配置合同三维附图工作的开展，由省厅权益处牵头，具体编制单位配合，成立编制工作组。随后，工作组召开第一次讨论会议，会议确定了规范的主要制定原则、制定大纲、人员分工和进度计划等。同时，编制组组标准的结构和编写规则》及其他相关标准规范，结合标准制定工作程序的各个环节，进行了探讨和研究。（二）确定框架2022年6月，编制工作组人员收集了有关国家及省市法律法规、政策文件、国家、行业和地方标准，查阅了大量相关的文献资料，并结合江苏省建设用地使用权配置具体工作情况，确定了规范的基本框架。2022年7月，编制工作组内部多次召开研讨会，讨论完善框架内容。（三）规范编制与修改2022年8月-2022年9月，编制工作组根据基本框架内容，初步确立了规范内容，包括范围、术语和定义、基本要求、属性要素表达、空间要素表达等内容，并据此完成了规范草案（第一2022年10月-12月，编制工作组结合省厅权益处的相关要求和工作实际，修改了规范框架，确定了前言、总则、三维纸质形成了规范草案（第二版）。2023年1月-2月，编制工作组与省厅权益处进行了多轮次沟通会议，进一步修改完善规范内容，形成了《规范》草案（第（四）意见征求2022年10月-2024年8月，在《规范》编制过程中，注重听取吸纳各方意见和建议，增强《规范》的科学性、针对性和可行性。组织编制单位专家进行了研讨、论证，在试点设区市开展意见征求，进一步修改、完善，形成了《规范》（审查稿）。五、框架结构及主要内容《规范》以三维附图表达为逻辑主线，以三维纸质附图和三维电子附图的表达为重点，形成“1+2+1”的框架结构，共四个基本要求、空间位置关系、展现形式和附图制作主体。第二、三章节，分别规范三维纸质附图和三维电子附图的表达要素及其表达要求。第四章节对附图应用进行了描述。阐述规范的适用范围、规范性引用文件、基本要求、空间位置关系、展现形式和附图制作主体。1.适用范围本部分描述了标准的适用范围。2.规范性引用文件将正文中直接引用的国家标准、行业标准和地方标准作为规范性引用文件。3.基本要求规定了三维附图的基本要求，包括：（1）工作基础。阐述了三维附图制作的基础，即附图属性信息、空间信息的主要来源。（2）数学基础。规定了坐标系统、投影方式、高程基准等（3）计量单位。规定了长度、面积、体积的单位、保留位数等信息。（4）界址点编号。规定了三维附图主题的界址点编号规则。4.空间位置关系根据《物权法》及混合复合用地实际情况，将空间位置关系分为地表空间、地上空间、地下空间、地下及地表空间、地上及地表空间、地上地表及地下空间等6种类型。通过对此6种类型的分类表达，对建设用地三维附图主体进行制作。5.展现形式考虑三维附图的特殊性，将展现形式分为纸质附图和电子附图两种，此两种形式相辅相成，互为补充。6.附图制作主体描述了三维附图的制作主体。（二）三维纸质附图考虑与传统二维纸质图件的衔接关系，制作三维纸质附图，以图纸为媒介进行展示。本章节规定了三维纸质附图的表达要素、表达要求、空间几何关系表达、空间位置关系表达、规划允许保留的建筑表达。1.要素内容表达要素内容充分考虑了上下游衔接关系，对建设用地基本信息、规划条件信息等属性信息以表格形式进行展示，对界址点信息、空间形态等以三维图件形式进行展示。其中，区分二维图件主要体现在三维体块模型及其标注信息、整饰要素的表达。标注信息中，延续二维附图标注了限高信息，因三维展示优势，标注了界址点信息，以直观感受建设用地构成2.表达要求对附图的名称、视角、标注内容、图层样式、标注样式、图版样式等内容进行了规定。其中，考虑到三维纸质附图的局限性，单一视角无法全面展示建设用地相关信息，采用前视、后视、左视、右视等4个视角对附图分别进行展示。3.空间几何关系表达以“点—线—面—体”的逻辑关系，规定了建设用地空间的几何关系表达，即界址点构成界址线，界址线构成界址面，界址面构成空间。以界址信息为基础，构成权属空间及用途空间。4.空间位置关系表达规定了建设用地空间的六至范围表达方式。5.规划允许保留的建筑表达方式在实际工作中，存在建设用地空间范围内存在规划保留建筑的特殊情况，对此情形进行单独的表达说明。（三）三维电子附图考虑纸质附图展示的局限性，制作三维电子附图作为补充展三维体块模型、倾斜摄影三维模型等方式表达。规定了三维电子附图表达以扫描二维码的形式展示，根据GB/T27766-2011的相关要求对二维码也进行了规定。1.基于720全景表达分别对表达要素、表达方式、表达要求部分进行了规定。表达要素包括主体720全景图像，以及以720全景为底的建设范围展示、建设用地相关信息标注、属性信息的弹窗展示等。表达方式主要是对720全景、建设用地范围、标注信息、属性信息表达方式分别进行了规定。表达要求除基本的标注要求外，根据720全景图像自身特点，对其覆盖范围、视点、格式及其基本功能进行了规定。2.基于三维体块模型表达分别对表达要素、表达方式、表达要求部分进行了规定。表达要素包括主体三维体块模型及其相关属性信息、矢量底图等。其中，三维体块模型即为三维纸质附图中的体块模型。表达方式主要是对矢量底图、三维体块模型、相关标注信息的表达方式分别进行了规定。表达要求对其覆盖范围、标注要求及基本功能进行了规定。3.基于倾斜摄影三维模型表达分别对表达要素、表达方式、表达要求部分进行了规定。表达要素包括主体倾斜摄影三维模型，以及以倾斜摄影三维模型为底的建设范围展示、建设用地相关信息标注、属性信息的弹窗展示等。表达方式主要是对倾斜摄影三维模型、建设用地范围、标注信息、属性信息表达方式分别进行了规定。表达要求除基本的标注要求外，根据倾斜摄影三维模型自身特点，对其覆盖范围、精度要求及其基本功能进行了规定。（四）附图应用对于规范的应用者、应用环节、应用要求等进行了规定。包含术语和定义、空间形态表达示例、三维纸质附图表达示例、三维