房地产市场报告 -中国房地产研报：盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长

所有©克而瑞集团·研究中心1/7克而瑞观点盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长文/俞倩倩2024年已过，盘点各城市楼市2024年“成绩单”，深圳表现可谓“可圈可点”，不仅是新房成交面积、金额TOP10中唯一同比双正增城市，同时一二手房总成交规模增幅高达46%居各城市之首，究竟深圳缘何独领风骚，又是哪些项目托举了市场热度？2024年深圳楼市实现“逆袭”，新房成交面积、金额均位列全国TOP10，且成为榜单中唯一实现双正增城市，二手房成交金额位列全国TOP2，仅次于上海；且从一二手成交规模来看，全年同比正增46%，涨幅居首。表：深圳2024年一二手房成交面积、金额变动情况（单位：万平方米，亿元）分类绝对量新房成交面积490新房成交金额3028二手房成交面积54662%二手房成交金额3104一二手房成交面积46%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从一二手房月度成交数据来看，我们发现，929新政是市场热度提升的直接引爆点，因放松限购、降首付、取消限价限售、增值税“5改2”等多重利好加持，自2024年10月以来，一二手房成交面积节节攀升，2024年四季度成交面积占全年比重分别达到了49%和39%。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统新房成交结构呈现出典型的刚需、顶豪“两头翘”特征：刚需70-90平、300-500万元占比约4成且较2023年占比持增，顶豪200平以上、3000-5000万2024年成交占比均较2023年上升1pcts。成交主力区域也集中在龙岗、龙华、宝安等刚需刚改片区。面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为36%且较2023年持增1pcts，此外小面积50-70㎡和200㎡虽占比不足5%，但均较2023年占比上升1pcts。数据来源：CRIC总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比由2023年35%增至41%，增幅高达6pcts,此外100-300万元，800-1000万元，3000-5000万元2024年成交占比均有了1pcts的增幅。数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、龙华和宝安区，2024年成交占比均在2成左右，其中龙岗和龙华占比上升显著，分别上涨了5pcts和2pcts。此外，光明区2024年成交占比为24%，较2023年也提升了1pcts。数据来源：CRIC二手房成交主力面积段集中在70-90平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，差异在于购买力降级，300万以上总价段成交占比或持平或回落，仅100-300万占比上升7pcts。面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为34%且较2023年持增1pcts，此外小面积50-70㎡占比次之，达到了16%，较2023年占比上升1pcts。数据来源：CRIC总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比高达34%，不过购买力持续降级特征显著，以300万为分界线，300万以上总价段2024年成交占比均呈现持平或回落，其中500-800万降幅显著，2024年较2023年下降6pcts,而300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、福田，2024年成交占比均在2成以上，刚需片区龙岗占比仍有持增态势，2024年成交占比较2023年微增1pcts。福田、南山等改善片区成交占比不增反降。数据来源：CRIC细化到单个项目来看，下表我们罗列了深圳2024年商品住宅成交面积TOP10项目，主要集中在南山、龙华和宝安区，同样符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，项目均价基本都在8万元/平方米以上，其中前海时代、金众云山海公馆等项目年销量均超500套。宝安项目侧重刚需，鸿荣源珈誉凭借高性价比实现热销，年销售规模超20万平方米位列深圳年度销量榜首。排行项目板块成交面积成交套数成交均价1鸿荣源珈誉宝安区新桥板块20.302176545482中洲迎玺花园龙华区民治板块12.24724253绿海山河里龙岗区园山板块10.08953436744深湾玖序花园南山区红树湾板块9.913875满京华金硕光明区新湖板块9.19869469506鸿荣源尚云花园龙华区民治板块8.99646287万丰海岸城宝安区新桥板块8.79670552958宏发悦见龙华区龙华板块8.58858551739中海时光境光明区凤凰板块8.5095846511前海时代南山区前海板块8.2755298530拾悦城宝安区沙井板块7.9576545155金众云山海公馆南山区招商板块7.7062288598润宏城光明区凤凰板块7.1072344586信义金御山居龙岗区园山板块6.3971040659绿景白石洲璟庭南山区华侨城板块6.14493云上润府宝安区沙井板块6.0958047646龙华区大浪板块6.0659554882会展湾雍境宝安区沙井板块5.7667048376卓越珺奕府龙华区大浪板块5.666405632320深业世纪山谷南山区华侨城板块5.44数据来源：CRIC反观二手项目，成交套数居前多为刚需项目以价换量，热销项目多集中在龙华和龙岗片区，2024年成交均价较2023年降幅均在10%以上。项目名称板块成交面积成交套数成交均价价格同比降幅龙珠花园(龙岗区)龙岗区布吉板块29044-14%益田村福田区福保板块60457-13%金地上塘道(一期)龙华区民治板块0.9454983-13%龙光玖钻龙华区民治板块0.7236198-23%鸿荣源壹成中心(第六区)龙华区龙华板块56642-12%京基御景华城福田区南园板块0.5855367-14%阳光花园龙岗区吉华板块0.7234291-12%中兆花园龙岗区南湾板块0.6232229-15%观山盛苑罗湖区东湖板块0.769940763-18%英郡年华龙岗区南湾板块0.759938514-10%远洋新干线(一期)龙岗区龙岗板块0.649926827-18%特发和平里(二期)龙华区民治板块0.949352254-18%锦荟park龙岗区横岗板块0.929236153-11%华强城宝安区福海板块0.809243552-16%数据来源：CRIC总体来看，深圳2024年楼市成交“独领风骚”，929新政是直接催化剂，新政后四季度一二手房成交占比全年4-5成，而从成交结构来看，一二手房成交结构趋同，主要以刚需产品为主，略有差异在于新房顶豪200㎡以