XXXX衡水项目花香维也纳营销策划报告(上)

衡水项目评估汇报项目解读与分析营销策划思路衡水地产市场分析衡水市位于河北省东南部东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界，户籍人口436万人。铁路：衡水境内有京九、石德、邯黄三条干线铁路在此交汇，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连、武汉等全国各大中城市的共计一百多对旅客列车。公路：石黄高速、衡德高速、大广高速，国道有G106、G307以及10余条省道贯穿衡水，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。京九铁路衡水市目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/衡水概况/衡水市按照“以人为本、以水为魂、以河为脉、以湖为韵、以业兴城”的原则，构建“水市湖城”城市空间发展框架。明确“打造中国北方滨湖休闲度假城”的定位。城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖；衡水城市未来的发展方向初步界定为以桃城为中心向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南发展文教、旅游服务和生活居住等职能。向西和向东适当控制发展。本案处于城市中心地带，坐享城市升级的优势带来巨大投资价值。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/衡水发展方向/衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、河东区和路北区五个主要区域，具体如下图所示：本案开发区板块河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。目前该区域楼盘的现房价约为3500元/平米左右，期房价格为3000元/平米左右。路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，如生化农药、石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内多层产品较多，多层产品均价约3000元/平米左右，高层期房价格为2800元/平米左右，高层现房价格为3300元/平米左右。开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。区域内物业形式多样，多层、高层、小高层并存。该区域销售均价为3800元/平米左右，主力消费群体包括市区中高端客户及周边市县富裕阶层。本案位于河西区，河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。该区域市场认可度高，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价约4100元/平米左右。滏阳河:区域包括河西区与河东区的一部分，随着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均价居衡水各版块之首，约3900元/平米。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/板块格局/衡水市区县GDP排名序号河北省排名地区人口主导产业147冀州市37万人汽车配件、化工、玻璃钢248深州市57万人棉、粮食、石油、天然气349景县50万人厨房设备，通讯器材，橡胶化工，机铁制造452安平县32万人丝网560枣强县37万人皮毛产业662故城县48万人皮毛皮革、玻璃钢、钢丝绳770饶阳县30万人农副果业、大棚蔬菜、饲养业883武邑县31万人金属橱柜、硬木雕刻、节水设备992武强县21万人化工、线缆、乐器、玻璃纤维1095阜城县33万人加工业、粮保器材业小结：通过对衡水GDP前十县的初步考察，可以根据城市规模、建设程度、房地产发展程度、数据分析等将这些县划分为三个梯队：第一梯队冀州市、武邑县、深州市；第二梯队安平市、枣强县、故城县；第三梯队阜城县、武强县、饶阳县；第一梯队房地产发展迅速、房价存在少许泡沫；第二梯队房地产处于发展阶段、房价基本无泡沫、城市人口多，发展潜力大。第三梯队经济发展缓慢，城市人口少，房地产发展缓慢。根据我司对衡水周边各县做的初步调查，按级别为分三类，以便于本案后期推广做出合理安排。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/区县经济/深州市地理位置及概况深州市位于河北省东南部，总面积1252平方公里，历史悠久，汉初设县，隋初置州。1994年6月，撤县建市；深州地处国省干线、高速公路、铁路动脉的“黄金十字交叉点”京九铁路、石德铁路，交通区位优势明显。重要商场：时代商厦、苏宁电器等GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业71.57189557.238%机械制造、化学工业、丝网加工机械制造业，是深州市的传统行业，主要包括缸体、滤材、变速箱、方向机等机动车零部件等。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/深州市/冀州市地理位置及概况冀州市隶属河北省衡水市，地处华北平原腹地，北距首都300公里，西距省会石家庄110公里，辖区总面积918平方公里；重要商场：天泰百货GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业58.8243036.743%汽车配件、化工、玻璃钢河北省冀州市银河化工有限责任公司属股份制企业，年销售额近两亿元。主要产品是甲醛甲缩醛、多聚甲醛、乌洛托品等化工产品。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/冀州市/武邑县地理位置及概况武邑县位于华北平原的河北省中南部，所辖6镇3乡，545个行政村；人口密度为每平方公里385人。全县总面积830.1平方公里。重要商场：泰和购物中心GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业46235531万48%金属橱柜、化工、硬木雕刻、节水设备全县共有工商企业350家，其中国有及规模以上企业（年销售收入500万元以上）43家。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/武邑县/安平县地理位置及概况安平位于冀中平原，因地势平坦安居乐业而得名；安平县隶属河北省衡水市，东接饶阳县，西邻深泽县，南抵深州市、辛集市，北靠安国市、博野县。总面积493平方千米。重要商场：金缘百货GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业62.2290332.533%丝网安平丝网是安平的特色主导产业，也是安平的支柱产业。经过多年的发展，丝网业在安平已经焕发出巨大的生机和活力，成为省级八大龙型经济之一，并先后被国家命名为“中国丝网之乡”。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/安平县/枣强县地理位置及概况枣强县位于河北省东南部，衡水市南端。枣强县是国务院确定的对外开放县。现辖5镇6乡，总面积829平方公里。重要商场：新天下购物广场GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业38.5170637.621%裘皮业、玻璃钢工业枣强县大营镇是裘皮业的发源地，不仅是枣强县经济的支柱，而且成为全市乃至河北省重要的区域特色产业之一；枣强县是中国玻璃钢工业协会命名的全国唯一“中国玻璃钢工业基地县”，全县玻璃钢总产量达58万吨。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/枣强县/武强县地理位置及概况武强县南临衡水，北通京津，东接沧州，西距省会石家庄市135千米。地处河北平原，滏阳河、滹沱河、天平沟穿境而过；

307国道横贯县境中南部。武（强）武（邑）公路、武（强）饶（阳）公路在境内与307国道交会。重要商场：欣荣购物中心GDP（亿元）人均GDP（美元）总人口（万人）城市化率主导产业29.1202321.822%电线、电缆、化工、乐器电线电缆行业起步于二十世纪七十年代，现已成为县域经济的支柱产业，拥有河北北方线缆集团、沈强线缆集团、武春线缆集团等骨干企业16家；目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/武强县/衡水部分下辖区县总结武邑县：武邑县城目前已初步构成了一个现代化小城市框架。城区内楼房林立，各街道布局合理，干净整洁，一点一景均展示着平和的新形象，但房地产任然处于起步阶段。冀州市：冀州市的房价略高于衡水部分地区，有少许泡沫存在，根据调查，目前有些楼盘销售处于停滞阶段。深州市：深州市住房和城乡建设局调查深州市2012年住房销售价格平均每平米2400到2600元。深州市房地产市场价格增长幅度将控制在8%以内。衡水市周边区县的房地产水平多数处于初步发展阶段，泡沫少，且未有高档次社区出现。武邑冀州深州经济发展状况处在衡水区域发展前列，可作为重点辐射地区。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/重点区县/2011年楼市调控政策较为密集，集中表现为限购、加息、房产税加息，其中对衡水影响较为深远的莫过于加息和限贷政策，使得不少购房者暂时打消购房计划。进入2012年受政策影响全国各地普遍投资额以及开工量增速逐步放缓，衡水地产市场的投资增速下降也表明未来其供应量也在减少。限贷令衡水目前购房的一手房贷款最高额度依旧是房产价值七成，二手房则为五成左右。商业贷

款买房利率五年以下是6.9%，五年以上是7.05%。住房公积金贷款利率五年以上是4.9%。限购单国家限购令频出，截止至2011年底，衡水不在47个限购城市名单之上。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/政策解析/公園壹號基本信息开发商搜房集团衡水中城万源置业有限公司物业地址桃城区河西人民东路与榕花街交叉口路南侧建筑类别板楼小高层高层占地面积345299平方米建筑面积1000000平方米价格最低价3988元/平方米装修状况毛坯优惠政策VIP购房卡的客户享受1万抵2万公園壹號销售情况本期开盘日期

未开盘推出房源12#楼预计房源200套销售率--目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/竞品案例-公園壹號/天玺香颂基本信息开发商衡水景旭房地产开发有限公司

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二期预计2012年9月开盘推出房源4栋多层预计150套销售率一期2010年开盘销售率达95%目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/竞品案例-天玺香颂/中华道*君悦华府基本信息开发商河北溯源房地产开发有限公司物业地址桃城区河西红旗大街与南环路交叉口北行50米路西建筑类别板塔结合高层占地面积110000平方米建筑面积448000平方米价格均价3800元/平方米装修状况毛坯优惠政策首付40%，9.8折中华道*君悦华府销售情况本期开盘日期

2011年推出房源6栋楼，约560套销售率78%目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/竞品案例-中华道*君悦华府/据统计全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比6月下降0.25%。河北7个监测城市2012年7月有5个房价上涨，其中衡水、廊坊涨幅较大。截止至2012年7月底，衡水市桃城区房价均价为3993元/平米。河西区作为衡水老城区，配套资源丰富，楼盘竞争激烈本月成交价格达到4107元/平米，环比上涨0.61%根据调查，2012年衡水楼市的房价走势大致表现为：一季度平稳；二季度上涨。数据表明，2012年衡水的房价一直处于平稳上涨的态势，虽然有些楼盘有涨有跌，不过，整体走势还是稳中有升。这表明城区内4000元/平米以上的住宅成交量明显上升。综上可以看出，在全国楼市一片萧条的大背景下，衡水楼市虽然或多或少的受到了一定程度的影响，但整体依然逆势上扬。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/市内房价整体上涨河西房价最高/1、衡水市地理区位优势明显，多条公路、铁路贯穿，使衡水成为通讯地理上的“黄金十字点”。2、城市未来发展方向，主要向南，靠近衡水湖；本案处于城市中心地带，借势城市升级的优势带来巨大投资价值。3、本案位于河西区板块，河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，区域认可度高，周边区县的房地产水平多数处于初步发展阶段。4、对衡水房地产政策影响较为深远的莫过于加息和限贷政策，使得不少购房者暂时打消购房计划；另外对政府统计公报的研究发现，房地产在国民生产总值的比例逐年降低，开工量减少，也表明未来两年的供应量也逐步减少。5、衡水市区的房价河西区最高，2012年房价走势处于平稳上涨的态势，城区内4000元/平米以上的住宅成交量明显上升。通过满江红市场研究中心的数据以及实地调研我司目前初步提出如下建议：一、本案地块指标以及工程进度不会影响对本案重新定位的周期，建议本案后期在产品包装；二、对本案的推广方式建议作出新一轮调整，主要加大对周边各县的传播方式来挖掘潜在客户；目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/市场小结/项目解读与分析营销策划思路衡水地产市场分析目录/项目位置/本案地处衡水市中心区。位于胜利西路及育才大街交汇处，交通位置便利。距离政府区域较近，属于衡水市居住环境最佳，生活质量最高的宜居类地区。政府区域胜利育路才路衡水地产市场分析项目解读与分析项目本体概况项目营销推广现状SWOT分析项目总结营销策划思路地段优势也成为本案最具竞争力的核心优势西区占地面积96959地上建筑面积437679容积率4.51住宅面积236910商业面积200109地下建筑面积126239车库面积98337/项目指标/目录东区占地面积49249地上建筑面积184337容积率3.74住宅面积171610商业面积11301地下建筑面积31920车库面积16171本案由育才路将项目分城东西两大区域，相比较西区体量大容积率较高衡水地产市场分析项目解读与分析项目本体概况项目营销推广现状SWOT分析项目总结营销策划思路/产品结构/本案产品类型较为丰富。西区主要以高层板楼及商业区为主。商业部分为北侧大型集中商业，其余商业街区穿插在小区内部。住宅部分除南侧2排洋房外，其余均为27层的高板。东区产品以南部6~10层的多层产品为主，北侧有4栋27层的高板。东区商业部分体量较小，出现在北侧高层底商位置。目录高层多层商业衡水地产市场分析项目解读与分析项目本体概况项目营销推广现状SWOT分析项目总结营销策划思路本案推广外围形象展示主要以户外围挡为主，但育才路西侧围挡大部分被绿化树木遮挡，展示效果不佳。主打推广语“全景空间品质大盘尽享优尚城市生活”虽已阐述项目特质但主题不够鲜明，没有体现项目特色与大盘气势。展示中心位于十字路口交汇处，地理位置十分优越应善加运用，各项细节要处理得当。要体现出“尊贵但又不拒之于人”的气质。/项目推广/目录衡水地产市场分析项目解读与分析项目本体概况项目营销推广现状SWOT分析项目总结营