天津深发展银行大厦物业管理服务方案

精品文档精品文档第一章天津豪斯特物业管理发展有限公司 4第二章天津深发展银行大厦项目概况 6第三章天津深发展银行大厦物业管理服务总体目标与承诺 8第四章组织机构及岗位职责 第五章大厦综合体服务内容和指标 第六章大厦特约服务内容 第七章天津深发展银行大厦项目MO（商业）部分物业管理服 五、设备、设施维保服务管理 七、监控中心管理 八、消防管理 精品文档 五、装修管理服务 六、消防管理服务 七、车辆管理服务 八、绿化保洁管理服务 九、房屋及公共设施设备管理服务 十、智能化系统管理服务 第九章结束语 精品文档第一章天津豪斯特物业管理发展有限公司天津豪斯特物业管理发展有限公司（简称“豪斯特物业”）为专业物业服务企业，具有二级资质认证，是专门从事物业管理服务，具有独立法人资格的专业市场化机制运作的商用物业综合性服务公司，主要服务于公豪斯特物业管理架构图房务管家前厅接待工房务管家前厅接待工程部销售部保洁业品质部︵专公寓业务财物业业务财行政人精品文档汉镒办公楼项西青银湾广场天津港湾中心汉镒办公楼项西青银湾广场天津港湾中心其他项目公寓港湾中心公寓豪斯特物业服务理念坚持“依法管理、客户至上、诚信经营，个性服务”的经营宗旨，通服务过程商业化的服务品种多样化运作，为受托承接物业的全体业主、物豪斯特物业服务目标严格按照对所承接物业承诺的服务内容和服务标准进行规范化的服务和管理，确保和提高服务水平和服务质量，全面树立和提升所承接物业的整体形象，争取在约定的时间内达标、创优，业主满意率达到95％以上，精品文档第二章天津深发展银行大厦项目概况位置区属：南京路海光寺商圈四至范围：东至万德庄南北街西至天津内燃机厂南至天津市人民检察院北至长江道地下建筑面积：9560㎡容积率：4.11绿地率：30%精品文档天津深发展银行大厦地处北方经济中心顶级商圈，天津商业商务交集集居住、办公、商业于一体的综合体建筑，地段升值潜力巨大，置业保障高。对于物业管理和服务，无论是服务水平、服务质量以及服务理念等各方面均要求较高，故此本项目物业管理要有一定的独特性，以先进的物业数十条公交线路穿梭其间，地铁一号线、南京路、鞍山道与卫津路等城市动脉于此交汇，全面搭建三维立体交通网络，瞬间通达城市各区，掌控都周边配套地处环渤海顶级商圈，永不衰退的钻石地段；盘踞海光寺腹地，直面莱佛士酒店等国际国内著名品牌纷纷抢滩落户，周边配套齐全。因此，可精品文档第三章天津深发展银行大厦物业管理服务总体目标与承诺一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好管家、好朋友，业主二、管理服务理念——豪斯特物业让您更满意严格管理、规范服务、心心交流；精品文档业主、发展商、行政主管部门、相关专业部门全面合作；成为业主的好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；管理服务范围内不发生重大安全责任事故；管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；精品文档大厦设专线物业服务电话，接待业主咨询和报修；档案完整率达到100%;维修质量合格率达到95%以上；有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；公共设备、设施完好率达到98％以上；房屋建筑完好率达到98%以上；精品文档绿化存活率达到98%以上；道路、停车场完好率达到98%以上；第四章项目组织架构及岗位职责秩序维护（保精品文档二、项目物业服务运作方式及各部门职责天津深发展项目实行项目经理负责制的直线制领导形式，下设管业部、秩序维护部、工程部三个职能部门，实施管辖区域内统一的物业管项目经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控，直接向物业总经理负责。各项具体工作的安排及临时任务的下精品文档达，均直接安排到各部门，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各主要负责日常与业主之间的联系，处理包括入伙服务、业主接待、权籍管理、收费管理、维修基金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务、消防监控精品文档给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维精品文档4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工5.协调本项目与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的6.认真完成大厦内其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作精品文档1.认真学习国家保密法和有关档案管理规2.负责物业的有关图纸资料的收集、装订、存档。负责装修档案，3.负责管理处档案的建立与管理，依据管理制度，科学主任批准不得外借，借阅档案必须详细登记，对造成破损、缺少、不1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大精品文档4.负责公司的培训组织工作，做好培训准备、组织、实施、考核，健精品文档1.在项目经理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与4.贯彻执行公司制定的各项制度，确保机电安装维修工程管理的设精品文档12.负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结1.规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对精品文档3.领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术4.做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设精品文档2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排大厦的3.制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，精品文档订的服务宗旨、守则和各项规章制度；间的仪容仪表、礼貌礼仪、警械装备和值班工作质量；3、全面掌握当班期间各岗秩序维护到岗情各岗位之间的联络、协调；4、协助主管定期对本班人员进行培训及绩效考核评价，对于违反公司制度的秩序维护员要及时纠正、处理；5、协助解决秩序维护员不能及时处理的非常规速上报上级主管，并协助主管的处理工作；发展秩序维护队伍；7、配合其他领班人员进行内务管理工作，严格执行内务管理各项规程；8、服从秩序维护主管的其他工作安排，配合项目组共同完成各项考精品文档定期保养、清洁工作；2、落实危险部门、要害部门的消防工作，畅通消防通道；3、负责建立并完善秩序维护部消防监控设备交接验收档案；5、进行项目消防、监控设施设备的操作和检查工作，并认真填写相关记录；6、学习消防安全知识，积极认真做好防火宣传教育活动；污、无油、无破损；2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无精品文档不舒适感；3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；卫生情况应及时处置并详细记录后上报；6.巡逻过程中，遇到业户应打招呼，主动问好，若接到业户投诉或建议，应认真记录及时上报；7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回秩序维护办公室询问；10.接业户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见业户本人报案，3分钟内到达现场；11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；精品文档13.巡逻过程中注意行走姿势、姿态，且保象感要好；14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》处理；求；污、无油、无破损；2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；5.对业户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；精品文档8.对业户要用规范用语问好；9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》处理；11.指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹；求；保系统的核心部位，精品文档3、负责消防控制系统的操作，配合消防领班完7、发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知相应秩序维护员到现精品文档第五章大厦综合体服务内容和指标一、大厦服务人员的服务内容和指标举止得体，微笑服务按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业主提供精品文档秩序维护人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务业主需要帮助时，应主动及时提供服务，对业主及访客的询问应热情接待服务内容：门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停车库（场）精品文档设备人员应统一着装，佩带胸牌微笑服务，举止文明得体在服务过程中保持良好的精神状态服务内容：公共设施、设备的养护、保养、维修等保洁服务人员形象大方得体保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态二、急修项目的服务内容与指标精品文档急修项目半个小时内到达现场进行修复；维修质量合格率达到95%以上；务回访）对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：特殊预约上门维修；对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其它业主的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业主，确保预约维修不误时；精品文档维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业主不在，应留《请务）的日期、时间，并及时向“大厦”回复“非正常注销任务”的信息；对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业主生活及安全的影响。对影响较多业主生活、休息的维修项目，应事先发布维修通告（紧急抢修项目可在事三、一般维修的服务内容与承诺报修项目一小时内到现场精品文档对一般预约维修项目，维修人员应约不误时，准时到达业主报修现场，二天内维修完毕，逢节、假日不顺延维修人员接到报修信息后，如室内无人，应留《请求再次预约上门时间，并及时向“大厦”回复“非正常注销任务”的信息；以公司维修服务项目价目表为准，或根据市场价格与业主协议确在有偿维修服务完工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料精品文档因维修质量问题造成的重复修理，不得另行收费；因维修操作不当水、电急修项目24小时内回访；涉及邻里间的维修项目24小时内回访；有较大危险性的维修项目（如：室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；发现存在服务精品文档态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题，应责成有关维修人24小时接待业主报修，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言，对预约维修项目，根据与业主预约的时间，维修人员准时上门维修五、投诉处理的服务内容与指标精品文档业主对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业主与维修人员无法达成共识，可向信息信息平台或大厦专线电话接待人员应认真、热情地接听业主的投诉，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业主一个满意的投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录，对重六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标精品文档执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维保落到所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方对水泵实行日巡查，每年维保一次水泵各类控制，传感器每月控制保养，有记录七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标公共设备、设施包括：路灯、楼道灯等完好率达到98％以上；精品文档房屋建筑完好率达到98%以上；道路、停车场完好率达到98%以上；设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象八、消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标九、公共秩序维护服务内容与指标秩序维护人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与秩序维护服务无关的精品文档实施正常的大厦公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作对装修民工出入大厦严格验证，对装修民工携带工具出大厦，应查验由大厦签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验精品文档为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡严密巡查公共区域的秩序维护防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及大厦周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯确保夜间（20:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息精品文档为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过红外线联网、发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记录严格保密，不得泄漏，未经大厦负责人许可，不得擅自放像、切精品文档十、交通以及停车管理的服务内容与指标对进出的车辆实施证、卡管理，确保车辆进出井然有序；出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位精品文档阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志地下车库只为业主提供长期停车服务（特殊情况需临时停车，应由精品文档对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制大厦的车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载为临时停车的人员，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局精品文档十一、控制突发事件的服务内容与指标管理服务范围内不发生重大安全责任事故；管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；遇到报警10分钟内必须赶到现场并做好记录；确保应急通道的畅通，应急照明100％完好；电子感应设备每月进行一次检测，保持完好率达99％以上；十二、装修管理的服务内容与指标精品文档加强对大厦的巡视，及时制止随意搭电拉线，超线载负荷使用大功及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的十三、绿化、保洁管理服务内容与指标绿地更新及时率98%;精品文档绿化存活率达到98%以上；残枝断叶控制率98%;有专业人员实施绿化养护管理；及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；清洁管理无盲点；管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；精品文档保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；为业主、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；操作规范化、管理科学化；适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；爱护物业各项设施及财物；及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；节约用电、用水；精品文档（或陪同上级领导）每月三次联合检查，并做好纪录。十四、停车管理方案及经营管理车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间精品文档大厦支道及外场上允许停车的位置，用白色油漆标志停车位及编号，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善精品文档理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若精品文档精品文档为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准精品文档第六章大厦特约服务内容）：2.门禁卡：房间与外界设有门禁系统，常租户需要在前台办理相关的手续后领取使用5.商务服务：可提供收发传真、复印、打印、打字、上网、精品文档14.灭虫消杀：定期请专业人员进行灭虫15.各类清洗：提供专业的清洗服务：地毯清洗、棉织品换洗、玻璃清精品文档第七章天津深发展银行大厦项目序维护工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒精品文档顾客到MO购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体MO经营的凌乱感，无包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用区域的保的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，MO物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：精品文档精品文档提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，诉，对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，并要及时妥善处理，获得业户或顾客的理解和谅解，作为年终表彰与履行“管理公约”户报修后，物业应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修人员到现场抢修；精品文档接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户对物业管理服务的意见、建议；二是对报修后的维修结果及时进行回访；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示，督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们MO的内部联系包括向业户收取服务费、水电能耗费、特约费用等，（2）MO的外部联系精品文档通讯及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使MO的经营活装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。建立周全、详细、便于操作的管理制度，专人负责对装修工程实业户装修过程应遵守物业管理处制订的《装修施工管理规定》；业户申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；精品文档为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：凡涉及电力设备（由室外的配电架至室内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程凡涉及天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附相关细节）；排水系统的分布图（附相关细节）；电力供应设备分布图及电线铺设简图（附有铺设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；天花的平面，切面图；及物业管精品文档理处要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要在施工过程中，物业管理处派专人现场进行管理。管理的内容包括对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及MO的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复原状。这些管理服务都应做好详细记精品文档五、设备、设施维保服务管理MO物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电商品和营业款带来不安全的因素，对MO声誉带来不利影响。所以应选派精品文档大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，MO发生突发事件，秩序维护、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等精品文档七、监控中心管理留作查证。另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆八、消防管理另外是商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷精品文档淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要一有地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信MO的各部门及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定清楚；消防监控中心的秩序维护员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的秩序维护人重点是MO内人员的疏散，保障人身安全，事发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备精品文档要认真检查，防止发生电气超负荷、接触电阻过大、线路老化、过载、摩在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业停车场等；内部环境包括楼道、扶梯、地面、电梯、卫生间等一切公共区域，以的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快精品文档还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对MO各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间（2）MO保洁管理的重点带来的灰尘、纸屑；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；精品文档的重点；MO外的店招，因暴露在室外，风吹雨淋会使店招变黑，定期擦拭，商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，及时清理；雨天进门处及其它公共过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨对MO的杀虫灭鼠工作要引起重视，但的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；在MO的营业时间内，保洁工不能使用拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；在雨雪天，MO进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；精品文档绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人及时清除死株、病株，缺株要补种：定期对花木修剪整形；发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；大风前对花木做精品文档好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒（2）MO室内绿化管理花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与MO总体设计风格相协调；花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加MO的文化氛围；花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；要定期相互调剂、更换位置等；部门主管对绿化服务工作进行巡视，发现问题记录在案，并追究相关精品文档业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手规范MO的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和MO整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖布造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在MO进门处滑跤跌伤；这些都有精品文档可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，MO的物业管理处应采取两种措施：一是投保工程或服务的公众责任险，物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：精品文档开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活第八章天津深发展银行大厦项目总体目标：深发展银行大厦物业管理服务工作将参照地方和全国物业精品文档切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促精品文档为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持精品文档配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守《业主公约》，共同创建（三）物业管理为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物业公司精品文档（一）管理目标2、维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱4、建立交互式联动治安网络(2)遇有紧急情况或其它安全需要，管理处通过对讲机下达指令精品文档(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处管理指导员，定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集（二）公共秩序管理在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一精品文档项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结1、管理内容：关维护大厦公共秩序，防止和制止危及或影响物业、业主（租户）安全的①门岗的任务：包括礼仪服务、维护出入口的秩序、对外来车辆进行验证、登记和换证、制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦、夜间对外来人员进行询问和登记、严禁携带危险物品进入大厦、遇到外来人员将大件物②巡逻岗的任务：包括按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路精品文档对大厦安全、防火等进行检查；装修户的安全检查；防范和协助公安部门（2）技术防范：①对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值②值班秩序维护员接到报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反（三）管理措施：施，以增强秩序维护人员的工作责任心；精品文档序维护人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；明，举止得当；4、严格执行秩序维护巡更制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；五、装修管理服务（一）日常装修管理精品文档（二）装修安全管理5、物业管理人员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，精品文档六、消防管理服务消防管理是大厦物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保大厦及业主的生命财产的（一）管理内容：1、做好消防监控中心的管理；2、做好消防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；（二）管理措施：精品文档落实，检查落实；2、制订消防事故处理预案，防患于未然；防演习；4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；（三）消防组织机构的建立精品文档（四）建立各项消防制度火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》3、巡视人员员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一4、在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不精品文档5、发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，6、管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及（五）防火措施2、严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理6、严格执行装修审批手续、动火审批手续，保证每楼、每层有必要精品文档7、公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格（六）消防知识培训1、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，2、管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方4、在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记5、专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和精品文档（七）消防设备管理2、管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由项目经理指定人专实施，并在各项安全检查（八）消防演习1、大厦内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参2、消防演习后，项目经理编制《消防演习报告》。对演习过程中发现七、车辆管理服务精品文档3.车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得4.车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁、有无外部破6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离岗。工作期间应严格核对驶进、出车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记精品文档7.停车场内不得试刹车、练车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易八、绿化保洁管理服务绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的（一）管理内容：（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；精品文档（6）定期对建筑小品进行修饰；（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；（4）大堂设