2025年房地产估价师《土地估价基础与实务》核心备考试题库（含答案）

PAGEPAGE12025年房地产估价师《土地估价基础与实务》核心备考试题库（含答案）一、单选题1.用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的（）计算。A、价格B、市场购买价格C、非市场购买价格D、平均价格答案：C解析：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的非市场购买价格计算。2.土地租赁中管理费一般以年租金额的（）计算。A、1%～3%B、2%～3%C、2%～5%D、1%～2%答案：C解析：管理费一般分为两部分：一是土地出租经营过程中消耗品价值的货币支出，二是与土地经营相关的管理人员工资的支出。其计算有两种方法：一是依管理面积平均计算，二是依租金的一定比例计算。如果是土地出租，一般情况下管理费用为年租金的2%～5%。3.道路通达系数的确定为1个方向的，通达系数为（）。A、1.00B、0.90C、0.81D、0.58答案：D解析：通达系数的计算先需确定方向数，含支路以上道路的地块（或单元）统计道路的通达方向数，无支路以上道路的地块（或单元）统计通往道路的方向数，然后据此确定通达系数：①不低于4个方向的，通达系数为1.00；②3个方向的，通达系数为0.90；③2个方向的，通达系数为0.81；④1个方向的，通达系数为0.58。4.土地的自然特性中，（）决定了人们只能就地利用土地。A、位置固定性B、质量差异性C、面积有限性D、功能永久性答案：A解析：土地的自然特性包括：①位置固定性；②面积有限性；③空间差异性；④功能永久性。土地位置的固定性，要求人们就地利用各种土地。5.一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于（）万元。A、1860B、1380C、1250D、1025答案：C解析：纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限的土地价格计算公式：，其中，s：纯收益逐年递增或递减的比率，公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r＞s，递减时（r＋s）＞0。由题意可知，土地的无限年期的收益价格P＝50/（5%－1%）＝1250（万元）。6.一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是（）。A、城市基础设施政策B、政府的土地政策C、土地利用规划D、城镇规划答案：C解析：土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国1973年出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保护农业用地、公共活动空地和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升。”7.高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地（）。A、高B、低C、相同D、不一定答案：A解析：高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。8.建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是土地的（）起着决定作用。A、肥沃程度B、位置C、建筑容积率D、地质结构答案：B解析：建筑地段地租自身特点之一是：建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。9.（）是土地估价行业监督管理的上位法。A、《房地产管理法》B、《土地管理法》C、《资产评估法》D、《土地估价管理办法》答案：C解析：《资产评估法》是土地估价行业监督管理的上位法，也是中国评估行业的首部基本大法。10.在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地（）。A、价格B、使用价值C、价值D、用途答案：B解析：土地的使用价值决定人们对某一类型或地块的需要程度，市场供求关系和经济政策等决定地价水平的高低。在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有同样的地价标准。当前在我国土地市场不太成熟，土地使用权转移不很规范的情况下，宗地地价多是采用收益法求算的收益价格，土地使用权直接转移形成的地价并不多见。因此，通过土地使用价值相同类型区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。11.有一宗土地，每年可以产生的纯收益为1000元/m2，土地所有人对此宗地的纯收益只能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是（）元/m2。A、500B、5000C、10000D、20000答案：D解析：土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限时收益还原法的计算公式为：。本案例，土地收益价格＝1000÷5%＝20000元/m2。12.按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。A、土地的稀缺性和经营权的垄断B、土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别C、农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成D、土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离答案：C解析：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业能够形成超额利润（绝对地租实体）的条件，而土地私有权垄断，是使超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。13.已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（）万元。A、300B、400C、500D、600答案：C解析：综合还原率＝[（土地还原率×土地价格）＋（建筑物还原率×建筑物价格）]/（土地价格＋建筑物价格），设地价为X，则房价为1000－X。即1000×7%＝6%X＋8%×（1000－X），解上式可得X＝500。14.（）是估价机构社会公信力的关键。A、专业性B、保密性C、可靠性D、中立性答案：D解析：估价机构从业也需要特许资格，为了获得一定的社会公信力，需要保持一种专业的、中立的社会形象。其中，专业性是公信力的基本要求，中立性是公信力的关键所在。15.里地线将街区土地划分为（）。A、里地与袋地B、表地与里地C、临街地与表地D、里地与骑楼地答案：B解析：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为路线价区段。16.估计目的是指一个估价项目的估价结果的（），委托方得到估价报告、估价结果要如何使用，为了满足什么样的交易或者财产处置使用要求。A、实际用途B、期望用途C、可能用途D、设定用途答案：B解析：估价目的是估价项目的服务对象（委托方等）对估价结果的应用场景或应用要求。具体来说，就是指一个估价项目的估价结果的期望用途，委托方得到估价报告、估价结果要如何使用，为了满足什么样的交易或者财产处置使用要求。17.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了（）对地价的影响作用。A、土地面积B、地质条件C、土地位置D、土地条件答案：D解析：形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。由此可知，土地形状是否规则，即土地条件的好坏对地价也有一定的影响。18.2018年某宗地土地开发费用为1000万元。2022年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。A、1000B、1124C、2000D、2247答案：C解析：土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。土地开发费亦然。19.A、B两宗地位置相近，土地权利状况、用途、面积、城市规划等其他条件均相当。同一时点估价时A为空地，B地上有建筑物，估价值结果显示B宗地地价明显低于A宗地，原因可能是（）。A、空地价值一般高于附有建筑物的土地价值B、宗地地上建筑物尚处于待销售阶段C、B宗地地上建筑物与土地处于不协调状态D、B宗地地上建筑物属单位自用办公楼答案：C解析：宗地上建筑物与土地处于不协调状态，可能面临拆迁，后续开发可能还需要支付其他费用，因此B宗地上的价格低于A宗地价格。20.地产的（）和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A、多用途性B、增值性C、普遍性D、个别性答案：D解析：房地产市场具有不对称性，所以房地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全市场。21.土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A、土地权利B、土地的存在形态C、土地价格形成方式D、土地价格使用目的答案：C解析：按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等；按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，地价可分为申报地价和公告（示）地价；按表示方法，地价可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等。22.在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心1个，年营业额2000万元；区级中心2个，年平均营业额800万元；小区级中心3个，年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为（）。A、66.7、26.7、6.7B、100、40、10C、100、80、30D、60、30、10答案：B解析：对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。级别层次的数目一般为：特大城市、大城市2～4个层次；中等城市2～3个层次；小城市以下1～2个层次。对划分出的各级中心计算相对规模指数，城市最高级中心为最高值（等于100），其余按如下相对规模指数公式计算：23.下列不属于估计师应具备的专业素养的是（）。A、具有职业道德观念B、具备一定的专业技术体系C、具备承担法律责任的能力D、具有一定的知名度答案：D解析：估价师是土地估价方面的业务或技术专家，必须具备以下几个方面的专业素养：①具备一定的专业基础知识；②具备一定的专业经验；③具备一定的专业技术体系；④具备一定的专业信息体系；⑤具有职业道德观念；⑥具备承担法律责任的能力。24.基准地价修正系数表是基准地价在（）条件下修正为宗地地价的系数体系。A、相同因素B、不同区域C、相同区域D、不同因素答案：D解析：基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。25.矿井、矿区用地价格评估，当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依（）确定。A、实际配套状况设定B、开发规模C、资源可开采时间D、规划限制答案：C解析：矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采时间确定。26.价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。A、加权平均B、众数C、简单算术平均值D、中位数答案：C解析：价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过20%～25%），说明每种方法地价增值或减值的原因，采用一种结果加权平均（但要说明每种方法结果权重的确定理由）作为待估宗地最终结果或者取众数、中位数。27.土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（）确定。A、投资数额B、开发的难易程度C、资金来源D、规划要求答案：B解析：土地的开发周期是一个综合性的考量结果，它主要受到两个关键因素的影响：开发土地的面积规模和开发的难易程度。面积规模越大，往往需要更多的时间和资源来完成开发工作；而开发的难易程度则涉及到地质条件、基础设施配套、政策法规限制等多个方面，同样会对开发周期产生显著影响。因此，在确定土地开发周期时，必须综合考虑这两个因素。28.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为（）万元。A、5333B、5277C、4804D、4754答案：B解析：当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：式中，P为房地价格；a为房产纯收益；r为综合还原率；n为使用土地的年期或有房地收益的年期。所以该不动产价值＝400/7%×[1－1/（1＋7%）38]＝5277（万元）。29.根据当前房地产市场租金水平，与估价对象类似的房地产月租金为400元/平方米，其中维修费、管理费等为35%，房地产综合还原率为8%，总建筑面积30000平方米，空置率为10%，可以租率为85%。估价对象收益年期为38年，则该估价对象房地产总价可确定为（）万元。A、84699B、89505C、94110D、99450答案：A解析：房地产总价格＝年收益/综合还原率×[1－1/（1＋8%）38]，年收益＝年租金－管理费用＝（400×12×30000×85%）×（1－35%）×（1－10%）＝71604000元＝7160.4万元；房地产总价格＝7160.4/8%×[1－1/（1＋8%）38]≈84699万元。30.剩余法估价中土地收益确定，是（）的具体应用。A、替代原则B、最有效利用原则C、预期收益原则D、竞争和超额利润原则答案：C解析：剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。对剩余法一般的解释是：从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。剩余法是一种科学实用的估价方法，它的理论依据是预期原理，基本思路同房地产开发商为取得土地使用权而确定投标金额时的思路一样。31.土地使用权的转让应当签订（）合同。A、转出B、转入C、转交D、转让答案：D解析：通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。32.个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。A、宗地用途B、宗地是否临街C、宗地基础设施条件D、宗地形状答案：A解析：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。33.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为（）万元。A、100B、77C、63D、42答案：A解析：纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限的土地价格计算公式：，由题意可知，12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）。34.在下列因素中，（）是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。A、一般因素B、区域因素C、个别因素D、其他因素答案：C解析：个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。35.采用市场比较法进行地价评估时，所选用的交易案例与待估宗地应具有（）。A、一致性B、代表性C、替代性D、普遍性答案：C解析：市场比较法的适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。36.《国有土地使用证》登记面积与土地登记簿上登记的面积不一致时，以（）为准。A、《国有土地使用证》上登记的面积B、土地登记簿的面积C、实际测量的面积D、委托方确定的面积答案：B解析：土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。37.土地价格按其使用目的分类，可分为（）。A、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格B、拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格C、生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格D、土地总价格、单位面积地价、楼面地价答案：A解析：土地价格的分类方式主要包括：①按产生方式分类，分为交易价格、理论价格、评估价格等；②按政府管理目的分类，分为申报地价、公告（示）地价等；③按结果表示方法分类，分为土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等；④按土地形态划分，分为生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等；⑤按土地交易方式划分，分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格；⑥按使用目的划分，分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。38.（）自然资源主管部门履行土地估价机构备案管理职责。A、省级B、市级C、县级D、乡镇答案：A解析：各省级自然资源主管部门要严格履行土地估价机构备案管理的法定职责，严禁将备案工作交由其他单位代管。39.下列关于农用地分等的说法中正确的是（）。A、基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准B、在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比C、农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D、土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高答案：A解析：B项，农用地等级质量分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地质量分等是在国家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在本省域范围可比，国家级汇总成果要在全国范围内可比。C项，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养水面用地及其他农用地。D项，农用地分等应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异，重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对分等结果的作用。40.由于（）的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。A、土地经济供给稀缺性B、土地用途多样性C、土地用途变更困难性D、土地增值性答案：B解析：对一种土地的利用，常常产生两个以上用途的竞争，并可能从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使低价达到最高。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模等均为最佳。41.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，（）测算结果验证。A、市场交易资料B、收益资料C、成本估算资料D、剩余法资料答案：A解析：在土地市场不发达的情况下，由于市场交易数据稀缺，难以直接通过市场比较法等方法进行准确的土地价值评估。因此，通常会采用级差收益法来测算土地的价值，这种方法主要基于土地的不同使用用途所产生的收益差异来评估土地价值。而为了验证级差收益法的测算结果，需要利用可获得的市场交易资料来进行对比和验证，以确保测算结果的合理性和准确性。所以，选项A“市场交易资料”是正确的验证方法。42.“杜能圈”的第三圈为（）。A、林业区B、草田轮作区C、三圃农作区D、谷物轮作区答案：D解析：杜能在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。第一圈为自由农作区，主要生产易腐难运的农产品；第二圈为林业区；第三圈是谷物轮作区；第四圈是草田轮作区；第五圈为三圃农作制区；第六圈为放牧区。43.一般来讲，随着社会的发展，地价总体上呈不断上升的趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。A、高于B、等于C、低于D、无法判断答案：A解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。44.《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈（）分布。A、六边形B、三角形C、同心圆D、放射状答案：C解析：农业区位论的创始人杜能在《孤立国》中提到，在理想环境下，6种耕作制度根据其单位土地收益的不同和对不同区位因素的要求，根据距城市中心距离的远近呈同心圆分布，这种分布被称为杜能圈。45.土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的（）。A、处分权B、分配权C、收益权D、转让权答案：A解析：土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他物权。土地租赁权人享有对租用土地的占有权、使用权、收益权。土地租赁权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。46.某房地产开发项目土地面积1200平方米，建筑面积2400平方米，预计房屋建安费用为1500元/平方米，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/平方米，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为5.49%。则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为（）万元。A、19.83B、21.93C、24.12D、35.5答案：C解析：首先，计算项目的总建安费用：建筑面积2400平方米乘以每平方米的建安费用1500元，得到总建安费用为3600万元。接着，计算专业费用：总建安费用的10%，即360万元。然后，计算两年的总开发费用：总建安费用加专业费用，得到3960万元。第一年投入60%的开发费用，即2376万元。银行贷款年利息率为5.49%，因此，第一年的利息为2376万元乘以5.49%，得到129.9384万元。由于第二年只投入剩余的40%，且第一年的利息在第二年也会产生利息（即复利效应），所以还需要计算第二年的利息。但题目中并未明确第二年的具体投入时间和金额分布，通常我们假设第二年均匀投入，因此第二年的平均投入为本金的一半乘以利率。然而，为了简化计算，并且根据题目给出的答案选项，我们可以推断题目采用的是单利计算，且只计算了第一年投入资金在两年内产生的利息。所以，两年的利息总计为第一年的利息乘以2（因为资金在两年内都被占用），即129.9384万元乘以2，等于259.8768万元，约等于259.88万元，再转换为万元并四舍五入，得到24.12万元，与选项C相符。47.在剩余法的基本公式“地价＝不动产售价－开发成本－利润－利息－税金”中，利息是指（）。A、开发费的利息B、各项预付资本的利息C、贷款资金的利息D、场地取得费及开发费用的利息答案：B解析：地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。48.某公司2019年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000平方米，建筑面积为6000平方米，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6%。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/平方米。则该大楼的划拨土地使用权价格为（）万元。A、634B、874C、1020D、1354答案：B解析：土地纯收益＝年租金总收益－出租总费用－建筑物收益＝300－120－90＝90；土地价格＝90/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝1354；划拨土地使用权价格＝1354－1200×0.4＝874（万元）。49.马克思主义土地经济理论的核心部分是（）。A、科学的人口理论和土地利用论B、科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论C、土地肥力理论和土地利用论D、科学的人口理论和土地肥力理论和土地利用论答案：B解析：马克思、恩格斯创立了科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论，这实际上成为马克思主义土地经济理论的核心部分。50.以国有土地使用权作价入股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。A、买卖价格B、抵押价格C、课税价格D、清算价格答案：A解析：买卖价格是指出让、转让、作价入股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，它是土地权利和预期收益的公平市值。估价中主要原则是体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。51.某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是（）万元。A、1017B、987C、983D、910答案：C解析：该题应该先根据土地使用年期无限的土地价格计算公式（P为土地价格；a为土地纯收益；r为土地还原率）计算去年土地使用权价格，再根据土地使用年限为n年时土地价格的计算公式（P、a、r含义同前；n为使用土地的年期或有土地收益的年期）计算出土地的价格，即：该宗地70年土地使用权价格＝1000×[1－1/（1＋6%）70]≈983（万元）。52.按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有（）。A、集体土地所有权B、耕地承包经营权C、通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权D、无地上建筑物的乡镇企业用地答案：C解析：抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。可以设定土地抵押权的权利有：①法律允许单独流转的国有土地使用权；②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权；③依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权；④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体土地使用权。53.以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题不包含（）。A、税金修正B、年期修正C、开发程度修正D、容积率修正答案：A解析：以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括：①年期修正；②容积率修正；③开发程度修正；④交易时间修正。54.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。A、225.00B、237.50C、381.25D、395.83答案：C解析：纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时土地价格计算公式：，其中，表示纯收益的等差级数递增或递减的数额。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。由题意可知，房地产的无限年期价格为：P＝18/8%＋1/8%2＝381.25（万元）。55.根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200元/建筑m2，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为40000m2，可出租率为85%，则所开发不动产的总价为（）万元。A、70000B、71000C、71400D、80000答案：C解析：土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的收益还原法的土地价格计算公式为：。式中：P代表土地价格；a代表土地纯收益；r代表土地还原率。本案例，不动产的总价＝200×40000×85%×70%×12÷8%＝71400万元。56.工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出（）的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。A、距离指数B、货物绝对重量C、原料指数D、货物相对重量答案：C解析：根据原料的遍布性和限制性分类，韦伯提出原料指数的概念，并以此来论证运输费用对工业区位的影响。原料指数是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比。57.土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。A、消亡B、转移C、不变D、重新确定答案：B解析：土地使用权转让指土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为，土地使用权转让时合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。58.《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（）。A、一般因素B、区域因素C、个别因素D、环境因素答案：A解析：《全国工业用地出让最低价标准》作为一个全国性的政策标准，其对工业地价的影响是普遍性的，不局限于某一特定区域或个别地块，而是对全国范围内的工业地价都产生了一定影响。这种影响来源于政策层面的调控，属于影响土地价格的一般因素。一般因素是指对土地价格产生普遍性影响的因素，如国家政策、经济形势等。因此，该题答案选A。59.衡量社会发展是否成熟的最重要的指标是（）。A、市场化程度B、工业化和城市化水平C、人口状况D、社会治安状况答案：B解析：工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。城市化或工业化程度越高的地区就有更多的就业机会。衡量社会发展是否成熟的最重要的指标是工业化和城市化水平。60.按照我国现行法律的规定，地价是指（）。A、为购买土地产品而支付的代价B、为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价C、为购买土地实体而支付的代价D、为购买土地所有权而支付的代价答案：B解析：地价是土地经济价值的反映，是在土地买卖中必然产生的经济关系，是购买获取土地权利预期收益而支付的代价。61.我国土地价格是（）和收益的购买价格。A、土地价值B、土地所有权C、土地使用价值D、土地权利答案：D解析：一般商品具有移动性。价格来源是商品本身的价值；土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。62.市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地答案：A解析：间接比较是以一个标准不动产为基准，把交易案例、估价对象不动产均与之进行比较、修正，确定评估价格。如果城市中已设定标准不动产，也可以利用标准不动产为比较基准，确定待估不动产的价格。如果收集的比较交易案例正好为标准不动产，则按上述方式进行修正，但不需进行标准化修正；如果交易案例不是标准不动产，则要先进行标准化修正。63.某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为（）元/平方米。A、24.00B、28.57C、30.00D、31.58答案：B解析：如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋土地出让年限，所以该题中年折旧费＝1200/（2＋40）＝28.57（元/平方米）。64.依据有关法律规定，我国土地所有权分为（）。A、国有土地所有权和农民集体土地承包权B、国有土地所有权和集体土地所有权C、国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权D、国有建设用地所有权和国有农用地所有权答案：B解析：就所有权而言，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正的《土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就是通常所说的土地具有国家所有权和集体所有权两种形式。65.对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要应按（）评估。A、现状用途评估B、约定用途C、规划用途评估D、最佳用途评估答案：C解析：对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。66.在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下，主要农作物综合年产值采用（）方法计算。A、简单算数平均B、加权平均C、众数D、中位数答案：B解析：主要农作物综合年产值为主要农作物平均年产量与平均价格的乘积。在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下，采用加权平均方法计算。67.根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为（）个阶段。A、5B、4C、3D、2答案：C解析：规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量增加的倍数大于生产规模扩大的倍数；当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加倍数小于生产规模的扩大倍数，规模报酬出现递减。68.如图4-6-1，某临街宗地为正三角形土地，高9米，临街地深度指数见表4-6-2，里地线为18米，根据路线价计算的该宗地单价为（）元/平方米。图4-6-1临街宗地表4-6-2临街地深度指数表A、1000B、1200C、1250D、1300答案：C解析：根据题目描述和图表信息，临街宗地为正三角形土地，高9米，地线为18米。根据临街深度指数表，临街深度在满4米未满8米时，深度指数为125%。因此，可以计算出该宗地的单价为1000元/平方米乘以125%，即1250元/平方米。69.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为（）万元。A、312.5B、416.7C、625.0D、1250.0答案：C解析：当土地使用年期无限，收益价格的公式为：式中，P为有限年期土地收益价格；a为年土地纯收益；r为土地还原利率；s为纯收益逐年递增或递减的比率，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。所以该宗地产的收益价格＝25÷（6%－2%）＝625（万元）。70.某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（）万元。A、220B、160C、190D、250答案：A解析：运用成本逼近法计算楼价：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益。本案例，楼价＝100＋50＋10＋20＋10＋30＝220万元。71.路线价评估主要用于（）的评估。A、工业用地B、农业用地C、居住用地D、繁华商业区域的市街地答案：D解析：路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估，尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市商业地。72.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括（）。A、管理费B、土地税C、维护费D、保险费答案：D解析：单纯的土地租赁发生的总费用包括：①土地税，是指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋；②管理费，是指管理人员的薪水及其他费用；③维护费，是指维护土地使用所发生的费用。依据房地出租中租金的构成因素分析，土地纯收益时的总费用包括保险费。73.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（）对比较案例估价期日进行修正。A、全国综合地价指数B、该市综合地价指数C、全国写字楼地价指数D、该市写字楼地价指数答案：D解析：市场比较法选择比较案例满足6个要求：①与待估宗地属同一供应圈；②与待估宗地用途应相同或相似；③与待估宗地的交易类型（价格类型）相同；④成交日与待估宗地的估价基准日应接近；⑤交易案例必须为正常交易；⑥价格内涵要一致。估计期日的修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。74.土地产权关系是（）中最核心的内容。A、经济关系B、土地关系C、人与地的关系D、人与人的关系答案：D解析：人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。75.韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证（）对工业区位的影响。A、距离B、原料产地C、运输费D、原料费用答案：C解析：韦伯的原料指数概念是通过分析原料的重量与成品重量的比值，来探讨原料运输费用在工业生产成本中所占的比重，从而论证运输费用对工业区位选择的重要影响。原料指数越大，说明原料的运输费用在工业生产成本中的比重越大，工业区位越倾向于靠近原料产地；反之，则越倾向于靠近消费市场。因此，原料指数是韦伯工业区位理论中用来衡量运输费用对工业区位影响的重要指标。76.征地区片价测算范围的重点在（），但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。A、法定生态保护区B、土地利用总体规划确定的城市C、其他规定的特别保护区D、耕地保护区答案：B解析：征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需求和实际情况扩展到更大的范围。耕地保护区、法定生态保护区、其他规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围内。77.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米和800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择（）。A、甲宗地B、乙宗地C、乙宗地、丙宗地任选其一D、甲宗地、乙宗地任选其一答案：A解析：楼面单价＝土地单价÷容积率。甲宗地楼面单价＝1200/8＝150（元/平方米），乙宗地楼面单价＝860/5＝172（元/平方米），丙宗地楼面单价＝800/4.5＝177.8（元/平方米），所以优先选择甲宗地。78.如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的（）。A、管理方式B、产权性质C、交易方式D、价格档次答案：C解析：出让、承租和转让都属于不同的土地交易方式，可知其划分依据是土地的交易方式。79.农用地产值修正法以（）为测算基础。A、未来农用地预期产值B、标定地价C、当地主导耕作制度D、征收价格答案：C解析：农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因素进行修正后测算区片综合地价的方法。80.农用地定级是在（）域内采用统一标准的基础上，对农用地的分等结果进行修正，综合评价农用地质量优劣。A、乡B、村C、设区市D、县答案：D解析：农用地定级是在县域内采用统一标准的基础上，对农用地的分等结果进行修正，综合评价农用地质量优劣。分等是国家目标，在全国范围内具有可比性；定级是地方目标，在县级范围内具有可比性。81.有一建筑物，价格为2000元/m2，其所在土地地价为1000元/m2，建筑物的折旧率为10%，土地及建筑物还原率分别为5%和6%，则综合还原率为（）。A、2%B、3%C、4%D、5%答案：C解析：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：公式1：r＝（r1L＋r2B）/（L＋B）；公式2：r＝[r1L＋r2（L＋dB）]/（L＋B）。式中：r代表综合还原率；r1代表土地还原率；r2代表建筑物还原率；L代表地价；B代表建筑物价格；d代表建筑物折旧率。本案例，综合还原率＝[5%×1000＋6%×（1000＋2000×10%）]÷（1000＋2000）＝4%。82.（）是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。A、经济地租B、商业地租C、理论地租D、垄断地租答案：B解析：资产阶级经济学把地租分为契约地租和经济地租。契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。83.下列属于保险涉及的土地估价的具体需求的是（）。A、争议处理B、税基计算C、税务咨询D、清产核资答案：A解析：土地资产保险是一种商业行为，保险公司和投保方需要一个明确的赔偿额，以确定准确客观的保险价值，因此必须进行评估。较常见的具体需求如下：①保险价值计算；②争议处理；③保险咨询（代理）。BC两项属于土地税收涉及的土地估价的具体需求；D项属于财务制度涉及的土地估价的具体需求。84.生地价格、熟地价格、毛地价格是按（）进行分类的。A、权利类型B、价格形成方式C、价格表示方法D、土地的存在形态答案：D解析：土地价格按土地的存在形态分为：①生地价格，是指已完成土地使用权批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；②熟地价格，是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；③毛地价格，是指已经完成基础设施配套开发，而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；④净地价格，是指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。85.采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。A、0.5个百分点左右B、1个百分点左右C、2个百分点左右D、标准未规定答案：B解析：承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点。86.运用基准地价系数修正法评估某宗地土地价，已知其所在地级别基准地价为1600元/平方米，因素修正系数之和为12.5%，容积率修正幅度为5%，土地开发程度修正值为－30元/平方米，则价格修正结果为（）元/平方米。A、1850B、1854C、1860D、1774答案：C解析：基准地价系数修正法的公式为：Pi＝P×（1±K）×T×Kij±F。式中，Pi表示待估宗地地价；P表示待估宗地对应的基准地价；K表示各区域因素和个别因素修正系数之和；T表示期日修正系数；Kij表示积率修正系数；F表示开发程度修正系数；y表示待估宗地使用年期修正系数。价格修正结果为：1600×（1＋12.5%）×（1＋5%）－30＝1860元/平方米。87.机器设备评估的基本方法中，运用（）进行设备评估的前提是该资产具有独立的生产能力和获利能力。A、收益法B、市场法C、成本法D、相似类比法答案：A解析：收益还原法，对于供收益目的使用的不动产估价非常有效，而且是具有充分理论依据的估价方法。机器设备评估的基本方法中，运用收益法进行设备评估的前提是该资产具有独立的生产能力和获利能力。88.某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A、500.00B、714.29C、750.00D、833.33答案：C解析：首先，计算建筑物的年净收益现值。年净收益为50万元，建筑物还原率为8%，因此建筑物年净收益现值为250万元（即建筑物价值）除以建筑物还原率8%，得到312.5万元所对应的年净收益部分。然而，这部分已包含在总的年净收益50万元中，故不再重复计算。接下来，计算土地价值。由于土地是永久使用的，其价值可以通过年净收益除以土地还原率来计算。年净收益50万元中扣除建筑物年净收益部分（若建筑物年净收益全部由土地产生，则该部分为50万元-建筑物折旧，但题目未给折旧信息，故直接以50万元计算），以土地还原率6%进行还原，得到土地价值为50万元/6%，即833.33万元。最后，房地产总价值为建筑物价值250万元与土地价值833.33万元中由土地产生的年净收益部分所对应的价值之和。由于建筑物年净收益部分已包含在50万元中，故不再加建筑物折旧部分，直接相加得到房地产总价值为750万元。89.土地的开发周期一般根据土地开发的（）和投资数量确定。A、面积规模B、难易程度C、资金来源D、规划要求答案：A解析：土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发周期超过一年，通常还应考虑计算复利。90.下列对土地估价描述不正确的是（）。A、土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响D、土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来答案：C解析：C项，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政治因素对地价产生的深刻影响。91.某临街店铺占地面积300平方米，建筑物面积600平方米，建筑物重置成本为1200元/平方米，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5‰，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为（）万元。A、23.69B、50.43C、51.87D、51.96答案：B解析：房屋现值＝0.1200×600－（0.1200/50）×10×600＝57.6（万元），则房地纯收益＝5×12－5×12×10%－（0.1200/50）×600－0.1200×600×2%－57.6×1.5‰－0.1200×600×70%×1.2%＝50.43（万元）。92.某商业企业拟改制上市，其用地面积为950平方米，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为（）万元。A、36B、40C、90D、100答案：A解析：依题意可知土地使用权价格＝6/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝90.28（万元），又因为政府收取出让金标准为地价的40%，所以该地块应补交的土地出让金＝90.28×40%＝36（万元）。93.“土地有限是一种普遍的现象”是（）提出的。A、马克思B、恩格斯C、列宁D、马歇尔答案：C解析：列宁说：“土地有限是一种普遍的现象”。土地面积有限，迫使人们必须节约、集约地利用土地资源。94.空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]。A、保险费B、税金C、折旧费D、利息答案：B解析：由土地收益评估土地价值适用于空地出租。其公式为：土地价值＝土地净收益/土地资本化率；土地净收益＝土地总收益－土地总费用；土地总费用＝管理费＋维护费＋税金。95.某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年。现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为（）年。A、1B、1.5C、2D、3答案：D解析：自2001年取得，到2002年进行开发，且开发期为2年。因此计息期应该为3年。96.成本逼近法中，农地取得费的计息期为（）。A、整个开发期B、1/2开发期C、1/4开发期D、3/4开发期答案：A解析：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。97.以下关于中心地职能的说法不正确的是（）。A、中心地提供的商品和服务称为中心地职能B、中心地职能以商业、服务业为主C、中心地职能包括社会、文化方面的内容D、中心地职能包括制造业活动答案：D解析：中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动；不包括中心地制造业方面的活动。98.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。A、物价变动B、交通条件C、公用设施条件D、环境质量答案：A解析：在影响土地价格的因素中，可以划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，如物价变动、经济发展、政策变化等。这些因素对土地价格的影响是全局性的，不局限于某一特定区域或地块。交通条件、公用设施条件和环境质量则更多地属于区域因素或个别因素，它们对土地价格的影响具有局部性，与特定地块或区域的特征紧密相关。因此，物价变动作为影响土地价格的一般因素，是本题的正确答案。99.影响土地价格的区域因素包括（）。A、位置、交通条件、基础设施条件B、行政、社会、经济因素等C、面积、形状、土地使用年限等D、地形、朝向、地质条件答案：A解析：影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。区域因素包括：①土地的位置；②周边条件，主要包括繁华程度、交通条件、基础设施条件、公用设施条件、环境条件等。100.房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为（）。A、管理费B、折旧费C、维修费D、税金答案：B解析：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：年折旧费＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限。101.下列关于土地权利类型及其价格评估的说法中，错误的是（）。A、可以采用市场比较法、收益还原法等对授权经营土地使用权进行价格评估B、划拨土地使用权属于无偿使用方式，但涉及划拨土地使用权抵押时需要进行价格评估C、土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值低于市场租金现值的部分D、采用市场比较法评估国有出让土地使用权时，应注意分析交易案例的出让方式对交易价格的影响，并将其调整为与待估宗地设定条件相一致的交易价格答案：C解析：承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同租金现值的部分。102.评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。A、市场比较法B、收益还原法C、成本逼近法D、剩余法答案：A解析：评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。一般有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。103.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是（）。A、农用地等别B、农用地利用等别C、农用地自然等别D、农用地经济等别答案：C解析：农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出农用地等别。A项，农用地等别是指在全国范围内按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。B项，农用地利用等是在自然等基础上，对土地利用水平进行修正得到。D项，农用地经济等是在利用等基础上，对土地经济水平进行修正得到。104.级差地租是归土地所有者占有的（）。A、平均利润B、垄断利润C、超额利润D、边际报酬答案：C解析：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。105.国有土地使用权按法律规定作为国有资产进入企业之后，国家（）。A、继续履行全部所有权权能B、只能履行监管企业国有土地资产的职能C、不能享有出资人的权利D、通过国有土地股权体现所有者权利答案：D解析：国有土地使用权按法律规定作为国有资产进入企业之后，国家通过国有土地股权体现所有者的相关权利。106.农业土地侧重于土地的（）。A、经济条件B、地理位置C、自然条件D、土质状况答案：C解析：农业利用与建设利用这两种方式利用土地的功能不同，要求也不一样，尤其农业用地对土地的自然条件要求严格，在协调二者关系时通常考虑农业用地优先。107.关于土壤和土地的表述，错误的是（）。A、土壤是土地的一个组成要素B、对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础C、土壤的本质和土地的本质是相同的D、土壤和土地的形态结构相差甚远答案：C解析：土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土壤是土地综合体中极其重要的构成要素，尤其是农业土地更是如此，但是，它不能等同于土地而代替土地。108.采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（）作为估价依据。A、类似土地的客观纯收益B、类似土地的实际纯收益C、类似土地的最高纯收益D、类似土地的最低纯收益答案：A解析：这道题考查对收益还原法评估土地价格的理解。在评估土地价格时，为保证客观性和准确性，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。实际纯收益可能受特殊因素影响，不具普遍代表性；最高和最低纯收益过于极端，不能准确反映土地的真实价值。所以，综合考虑应选A选项。109.新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上（）。A、不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变B、不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变C、不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变D、不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变答案：A解析：阿兰索的地租模型是建立在假设买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足（对企业为生产利润最大，对个人为满意程度最高）的基础上的。家庭所具有的选择是其个人意愿的函数，阿兰索运用同好曲面来表示这种个人的意愿。在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对各变量进行多种组合。110.根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是（）。A、当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势B、当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降C、当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低D、当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高答案：C解析：平均报酬是指单位生产要素投入所获得的报酬。边际报酬是指每增加一个单位生产要素投入所获得的报酬增加量。当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬不断上升，当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬不断下降，两条曲线相交（即边际报酬等于平均报酬）于平均报酬的最高点。111.有一宗土地，土地使用年期有限，每年可产生3000元/m2的纯收益，土地还原率为10%，则该宗土地的地价（）。A、为30000万元/m2B、为20000万元/m2C、为40000万元/m2D、因条件不足，无法求出答案：D解析：土地使用年期有限且其他因素不变时，收益还原法的计算公式为：。式中：P代表土地价格；a代表土地纯收益；r代表土地还原率；n代表使用土地的年期或有土地收益的年期。本案例，未给出土地收益的年期，因此条件不足，无法求出该宗土地的地价。112.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。A、50.5B、67.5C、70.5D、72.5答案：D解析：苏慕斯法则认为深度为100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占宗地总地价的72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺。则该宗地所增的价值又为15%。113.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为（）元/平方米。A、820B、845C、850D、857答案：B解析：对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法包括加权平均法。加权平均法是对多个比准价格赋予不同的权重，权重大小应反映该价格与待估土地价格的接近程度的大小，然后加权平均计算出综合值为最终的待估土地比准价格。所以最终评估价格＝820×0.5＋850×0.3＋900×0.2＝845（元/平方米）。114.期日修正可以采用（）指数来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。A、区域因素条件B、个别因素条件C、地价D、交易日期地价答案：C解析：期日修正可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。115.成果平衡是在（）范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡。A、市B、省C、中央D、自治区答案：B解析：根据《自然资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级自然资源主管部门综合平衡，评审验收。其中，成果听证过程由市级自然资源主管部门组织有关专家对成果进行论证听证，提交论证报告。成果平衡则是在省级范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整。116.土地（）是土地所有制在法律上的体现。A、使用权B、地役权C、所有权D、地上权答案：C解析：土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分权四项权能，它们构成土地所有权的内容。土地所有权是一定历史阶段的土地所有制形式在法律上的体现。117.（）包括土壤、地表水、地表沙石、植被、道路或者其他地物。A、地上空间B、地表层C、地下层D、土地定着物答案：B解析：B项，土地表层在人们视野范围内一目了然，包括土壤、地表水、地表沙石、植被、道路或者其他地物。不同的地貌下地表状况不一样，如山地、平原、丘陵、草原、沙漠、戈壁等，状况迥异。118.关于地租的表述正确的是（）。A、地租是自然对人类的赐予B、地租是投入土地的资本利息C、地租是资本主义特有的D、地租是土地经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分答案：D解析：地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。119.有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做（）。A、灌溉水田B、望天田C、水浇地D、菜地答案：A解析：灌溉水田指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地。120.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对（）的比较。A、产品的市场价格与生产价格B、产品的生产价格与社会平均价格C、产品的社会平均价格与生产要素价格D、边际产品价格与生产要素价格答案：D解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。121.某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（）元/平方米。A、86.00B、87.50C、88.00D、91.25答案：B解析：投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×投资回报率，所以该题土地投资利润＝（100＋200＋50）×25%＝87.5（元/平方米）。122.在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人，在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。A、53.6、54.2B、46.4、45.8C、56.6、45.8D、46.4、54.2答案：D解析：极值标准化的公式按下式进行：Yij＝100×a（j）×（Xij－Xj）÷（Xmax－Xmin）。式中Yij代表第i个分等对象的第j项因子分值；a（j），Xj代表当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，a（j）＝1，且Xj＝Xmin；而当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，a（j）＝－1且Xj＝Xmax；Xij代表第i个分等对象第j项指标值；Xmax代表各分等对Xij指标的最大值；Xmin代表各分等对象Xij指标的最小值。由于城镇人口规模与土地利用效益正相关，即a（j）＝1，且Xj＝Xmin＝30，则甲城镇计算的因子分值为100×1×（43－30）÷（58－30）＝46.4。由于区域农业人口人均耕地与土地利用效益负相关，a（j）＝－1且Xj＝Xmax＝3.6，则乙城镇计算的因子分值为100×（－1）×（2.3－3.6）÷（3.6－1.2）＝54.2。123.关于估价期日，不正确的说法是（）。A、估价期日是变动原则的应用B、估价期日根据估价目的确定C、估价期日由估价师判断确定D、估价期日可以在作业日期内的任意一天答案：C解析：估价期日是按照可以使估价产生效用的目的确定，而不是估价师可以随便确定的。124.在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且（）是二者相互运动的结果。A、价格B、供给C、需求D、弹性答案：A解析：土地价格受供给与需求的双重影响。125.土地供给的（）是引起土地所有权垄断和土地经营权垄断的基本前提。A、稀缺性B、可能性C、永久性D、差异性答案：A解析：土地经济供给的稀缺性有两层含义：①供给人们从事各种活动的土地面积是有限的；②特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。126.在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是（）的地租理论。A、威廉·配第B、亚当·斯密C、大卫·李嘉图D、弗朗西斯·魁奈答案：C解析：马克思的地租理论是在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上提出的，而劳动价值论是由大卫·李嘉图提出的。127.土地利用系数是农用地分等的主要参数之一，下列关于土地利用系数的说法中正确的是（）。A、土地利用系数计算时，Yjmax指第j种指定作物国家一级指标区内最高单产B、土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性C、土地利用系数的计算必须分指定作物计算D、等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X±2S之间（X表示平均值；S表示标准差）答案：D解析：A项，Yjmax指第j种指定作物省内分区最高单产。B项，等值区的边界不打破村级行政单位的完整性。C项，以指定作物土地利用系数基本一致为原则，参考其他自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。根据修订后的指定作物土地利用系数等值区计算。128.土地关系是指社会发展的某一阶段中，人们在利用土地过程中所发生的（）之间的关系。A、人与人B、人与地C、地与地D、土地使用权与土地所有者答案：A解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。129.根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A、三角形B、正方形C、正六边形D、同心圆答案：C解析：中心地理论认为在一个均质平原上，必然会有很多中心地来提供服务，这些中心地之间为了避免相互竞争所引起的销售额下降，中间必须相隔一定的距离。每个中心地的市场区都成圆形。各中心地都试图使自己的市场范围最大。竞争的结果，使各中心的销售范围相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。130.由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。A、需求性B、个别性C、固定性D、经济性答案：C解析：地价具有明显的地区性和个别性。由于土地位置的固定性，在不同的地区之间，很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。在同一城市内，土地的位置差别决定了土地难以标准化，个别性明显。131.限地性原料的失重程序愈大，原料指数（）。A、愈大B、愈小C、不变D、基本不变答案：A解析：一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数