产品设计3.15集锦

华润置地有限公司二零一六年十二月产品设计“3.15”集锦前言：设计师中的商人，商人中的设计师——致华润置地所有的设计管理同事们不合理一：浪费——土地资源没有充分挖掘方案1方案2方案3方案4典型案例：DB大区SY某项目案例简述：该项目启动会阶段有4个规划方案，评审结论首选洋房最多的方案1，更是建议将高层体量尽可能多地调整为洋房。经大区调整后的方案，在方案1的基础上，结合了方案2的景观性强的优点，产规阶段的规划方案在均价基本不变的基础上，增加货值2348万。点评：土地资源紧缺、获取不易，能增加货值的方案，都值得考虑。首选√＋＝业态启动会阶段产规阶段变化洋房面积（㎡）

51,620

57,620

6,000单价（元/㎡）

10,135

10,178

43总收入（万元）

52,318

58,645

6,326高层面积（㎡）

104,418

98,830

-5,588单价（元/㎡）

6,650

6,624

-27总收入（万元）

69,440

65,461

-3,978不合理二：闭门造车——产品解决方案自嗨，不考虑内外部竞品典型案例：DB大区CC市某项目案例简述：前期竞品调研显示，主力竞品95平三房量最大、去化最优。但我司同等面积段90平的户型却只做到了两房，与竞品相比存在明显竞争劣势，启动会建议此户型压缩至85平左右。vs项目名称户型面积供应套数去化率主力竞品75㎡66261%95㎡103092%130㎡48478%竞品95平3房户型我司90平两房户型点评：知己知彼，百战不殆。典型案例：HZ大区NC市某项目案例简述：该项目90㎡三房户型种类过多，且同面积段户型产品差异较小，例如：高层89㎡中间户三房与95㎡端户三房产品除在客厅面宽不同外，其余均为相同产品，会造成客户自身选择困难症。点评：选择太多，也不一定是好事。不合理三：不合理舍弃&坚持——片面舍弃高附加值产品，放弃利润案例简述：规划方案首层商业排布未争取最大化布置，未充分利用沿街面，同时与上一节点比较商业面积大幅减少，导致项目货值减少1000万。1平米商业售价=1.5平米住宅售价！典型案例：HB大区ZZ市某项目点评：指标是财富，合理的情况，不应该随意放弃。典型案例：HZ大区NC市某项目案例简述：该项目产规较启动会相比，原1.8万㎡商铺面积改为LOFT公寓,导致可售货值变动较大。产规无法通过，原因是片面认为五层商业价值高，经过讨论，改为LOFT产品，防止滞销。启动会阶段产规阶段5层商业1-2层商业,3-5层LOFT公寓点评：用的好的指标是财富，用的不好的是库存。典型案例：HD大区XZ市某项目案例简述：与底商相邻的住宅架空层设置为住宅储藏室及物业管理用房，住宅储藏室售价仅2000元/平米，售价不高。总部建议大区架空层尽量调整为商业的储藏空间，提高货值。点评：比对指标的关键是价值和价格。典型案例：HD大区WZ市某项目案例简述：配电站设置在小区出入口且占据沿街面，对商业价值折损较大，且未来沿街立面效果难处理。点评：没有不好的指标，只有放错位置的指标。不合理四：混乱——户型内部无逻辑，无级配12697126户型3房2厅2卫2阳台户型面宽7.6米，且受到比较严重的楼栋自遮挡97户型3房2厅1卫2阳台面宽10.1米，视野开阔案例简述：该项目126平米户型比97平米户型面积大了近30平米，但是面宽仅2个开间，户型功能上仅增加了一个卫生间，边户的产品竞争力相对较弱，要求大区对126户型进行优化提升。典型案例：HX大区XA市某项目典型案例：HD大区WX市某项目案例简述：140户型与115户型空间级配不合理，如客厅、卧室面宽配置未拉开级差，140户型没有玄关，餐厅空间局促，主卧没有衣帽间。点评：客户购买的不是面积，是空间、舒适、资源。大面积户型，必须在空间级配和舒适度、资源分配上有体现。不合理五：冒进——无目的，高审批风险赠送案例简述：某项目联排、高层赠送比例过高，联排地上建面180㎡，不计入地上与庭院赠送，仅地库赠送160

㎡。项目15年初开始报建，规划局对于方案审核相当严格，持续沟通中。点评:赠送需要有，但是持平市场平均水准即可，不要太挑战卓越标杆值。联排地库赠送两层高层送房间、入户花园典型案例：HN大区GZ市某项目不合理六：亢奋——要求局部突破产品配置标准，但是钱没花在刀刃上典型案例：DB大区HEB某项目案例简述：该项目以洋房及小高层为主，搭配少量双拼别墅提升整体项目调性，故双拼整体标准高于其他产品，但外立面产品标准的提升未能实现提升品位的效果，双拼的立面风格与项目整体风格十分不协调。点评：需要花钱的地方，不要手软，但是要花的好，花的巧，让客户愿意买单。双拼立面效果洋房立面效果高层立面效果不合理七：价值判断不清——对于价值判断不清，设计没有对应价值典型案例：HD大区NJ某项目案例简述：该项目规划阶段排布规划，将小户型排在景观较好的内庭院，