项目成本后评估(大朗项目后评估分享)

项目成本后评估杨丽艳区域财务资金部

——大朗项目成本后评估分享一个过程基本结束后，对过程进行全面的回顾、分析，并与预期进行对比分析，总结经验、教训。什么是后评估？什么是房地产项目后评估？项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施的全过程进行全面回顾、分析，与预期进行对比分析，总结项目开发的经验、教训。引言.概念

投资管理评估财务管理评估营销管理评估设计管理评估工程管理评估项目后评估成本管理评估引言.内容

引言.目的.目的客观、合理地评价项目目标成本的执行情况，总结成本管理工作的得失，积累成本资料，为后续项目的成本测算和成本管理提供参照依据。项目竣工验收、结算完成后什么时候开始做？依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析。项目为主自评，区域、集团站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，与项目充分沟通得出公正的评估结论。及时地将工作成果输出给集团相关部门及区域、项目，达到持续改进的目的。引言.工作原则客观性公正性应用性工作原则：大朗项目后评估分享1.目标达成2.过程分析

3.经验分享

4.改进措施目录1.目标达成工作节点计划时间完成时间完成情况基础资料收集2014.1.102014.1.30滞后合同成本费用统计2014.2.142012.3.5滞后产品成本归集2014.2.202012.3.10滞后对比分析2014.3.122012.3.12按时初稿整理2014.3.172012.3.20滞后区域内宣贯2014.42014.4.9提前集团范围分享2014.5.9提前基本按计划节点完成输出成果：1.目标达成报告文档+附件报表大朗碧桂园《成本后评估》报告

莞深区域、集团财务资金中心

2014年3月20日1.基础资料收集2.成本费用统计3.成本归集4.对比分析2.过程分析基础关键归集点找问题主要工作节点：5.归纳总结争提升总平规划图单体施工图各专业图纸竣工备案图合同招标图..........2.过程分析--基础资料收集基础资料的收集：各类图纸项目管理资料成本管理资料一级计划一级计划实际执行过程联系单变更签证奖罚资料............成本费用台账合同资料结算资料目标成本动态成本经营分析成本............基础资料包含内容基础资料的收集的注意事项：完整了？内判资料完整了？台账完整了？费用完整了？..................学会质疑？准确了？图纸是最终施工版？合同是最终实施版？内判金额是真实成本？一级计划是最终版？目标成本是最终版？经营分析是最终版？............................................2.过程分析--基础资料收集

成本台账内容合同台账2.过程分析--基础资料收集签证变更台账付款台账结算台账

期间费用统计虚拟合同成本统计实体合同成本统计2.过程分析--成本费用统计

实体合同成本统计：1.复核台账的准确与完整2.过程分析--成本费用统计2.复核结算台账是否与实际相符3.合同、付款、结算金额进行比较4.确认成本归集金额注意总价合同

2.过程分析--成本费用统计虚拟合同成本统计：ERP系统、NC系统贷款利息开发间接费虚拟合同注意事项：1.结转要完整；2.内容要正确；如甲供材项目领用的苗木、灯具、电线电缆应放置于工程成本。期间费用组成2.过程分析--成本费用统计期间费用统计：ERP系统、NC系统管理费用销售费用财务费用印花税财务人员工资土地使用税推广包装费销售佣金销售人员工资福利贷款利息以外的注意事项：内容要正确：a.项目人员工资列入“开发间接费”；b.项目销售包装费用，无论由营销承担或项目承担均应列入“销售费用“；c.样板房、销售中心的软装应成本化处理，分别列入”装修费用“。分摊2.过程分析--成本归集成本归集产品成本归集a.梳理的合同金额为基础b.按规定的科目释义为原则归集科目总成本归集a.科目总成本为基础b.按规定的分摊原则在产品间分摊两个原则：1.归集原则；2.分摊原则。

主要对比分析项b.一级计划对比c.项目整体利润对比a.规划指标对比e.合同金额结算金额对比d.目标成本对比2.过程分析--对比分析2.过程分析--对比分析a.规划指标对比：规划定案与实测对整个项目进度、成本影响最大2.过程分析--对比分析b.一级计划对比：计划与实际对比目的：1.明确项目实际节点；2.与成本造价对比分析联系起来。2.过程分析--对比分析c.项目整体利润对比：定案与后评估对比目的：从收入、成本、费用、利润整体对比定案与后评估阶段情况整体全盘2.过程分析--对比分析d.目标成本对比：规划定案与后评估归集对比目的：检索目标成本的执行情况；2.过程分析--对比分析e.合同金额结算金额对比对比目的：检索合同的执行情况；2.过程分析--归纳总结归纳总结的重要性：1.归纳成本情况2.总结工作得失3.积累成本资料归纳总结的工作内容：

项目成本构成情况项目产品可售成本归集情况ab项目变更签证合同结算情况d项目合同签订情况c2.过程分析--归纳总结归纳成本情况主要内容1.归纳成本情况2.过程分析--归纳总结a.项目成本情况构成2.过程分析--归纳总结b.项目产品可售成本归集情况同时为数据库、土地前期测算提供依据2.过程分析--归纳总结c.项目合同签订情况后期合约规划参考2.过程分析--归纳总结d.项目变更签证情况从变更签证看成本管理、项目管理《合同结算情况统计表》序号合同编号对方单位二级成本科目科目细分合同名称承包方式合同内容合同金额结算金额已付金额是否结算未结算原因（如已结算无需填写）大朗项目共签订合同400份，其中完成结算286份（按项目财务提供合同台账为依据，有结算金额按已结算处理），未结算114份；具体情况如下：一、已结算合同：286份，合同金额为1742520621元，结算金额为1846208843元。1GD6.DLBGY.2010.010东莞市国土资源局土地成本土地征用费国有建设用地使用权出让合同(2009G023)总价合同，总价6亿，2535.28元/平方米全区土地征用费，用地面积236660平方米600000000600000000600000000已结算39GD6.DLBGY.2010.022东莞市常平镇苏坑股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他闲置空地租赁合同（苏坑村）12000元/亩，共8亩，租期两年租赁土地作为临时堆放余土，从2010年5月至2012年5月192000192000192000已结算45DLBGY.2010.016大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁土方堆场合同书(鸭屎岭)40000元/月，共10000平米，租期1年租赁土地作为临时堆放余土，从2010年1月至2010年12月（解决高层地下室基坑开挖土方临时周转问题）480000518880518880已结算57DLBGY.2010.037大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁土地合同书（茶亭）48000元/月，共12000平米，租期1年租赁土地作为临时堆放余土，从2010年3月至2011年3月576000627109.56627109.56已结算221GD6.DLBGY.2011.026大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁土地合同书（茶亭）-201152259元/月，共12000平米，总价627108元，租期1年租赁土地作为临时堆放余土，从2011年3月至2012年3月627108627108627108已结算222GD6.DLBGY.2011.023大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁土地合同书（鸭屎岭）-201143240元/月，共10000平米，租期1年租赁土地作为临时堆放余土，从2011年1月至2011年12月518880518880518880已结算530GD6.DLBGY.2012.074东莞市大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁大井头鸭屎岭43240元/月，共10000平米，租期1年租赁土地作为临时堆放余土，从2012年1月至2012年12月518880518880518880已结算531GD6.DLBGY.2012.075东莞市大朗镇大井头股份经济联合社土地成本拆迁补偿费及其他租赁大井头茶亭52259元/月，共12000平米，总价627108元，租期10个月租赁土地作为临时堆放余土，从2012年3月至2012年12月522590522590522590已结算741GD6.DLBGY.2013.065谢元彭土地成本拆迁补偿费及其他大朗碧桂园小区外坟地绿化遮蔽工程占地、青苗补偿协议园青苗补偿费122000.00元；占地补偿费20000.00元；果园围栏拆除及恢复费用8000.00元，含税后总价为160705.18元小区外坟地绿化遮蔽工程占地、青苗补偿费用160705.18160705.18160705.18已结算GD6.DLBGY.2010.024大井头村——谢元彭土地成本拆迁补偿费及其他闲置空地租赁合同（大井头村）12000元/亩，共4亩，租期2年，共96000元租赁土地作为临时堆放余土，从2010年5月至2012年5月960009600096000已结算土地成本拆迁补偿费及其他土地交易服务费土地交易服务费985009850098500已结算土地成本拆迁补偿费及其他征地管理费征地管理费223477223477223477已结算土地成本拆迁补偿费及其他土地耕地税土地耕地税1067093.551067093.551067093.55已结算土地成本契税土地契税按费率计取，土地征用费的3%收取土地契税180000001800000018000000已结算10DLBGY.2009.004东莞市安利来电气安装有限公司前期工程七通工程费临时用电安装工程施工合同（安装两台变压器）总价包干临时用电安装工程（安装两台变压器）858712.45858712.45858712.45已结算26DLBGY.2010.032东莞市安利来电气安装有限公司前期工程七通工程费东莞市碧桂园工地安装一台630KVA箱式变压器合同总价包干安装一台630KVA箱式变压器工程486415.01486415.01486415.01已结算31GD6.DLBGY.2010.026广东新宏成建筑工程有限公司前期工程七通工程费零星工程施工合同（临时施工便道）总价包干项目场地临时施工便道891196.2891196.2891196.2已结算2.过程分析--归纳总结d.项目合同结算情况从结算看成本管理

2.过程分析--归纳总结2.总结工作得失：肯定“得”，优秀经验