某风景区旅游设施一期项目可行性研究报告

.. I 11.2可行性研究报告的编制目的 31.3可行性研究报告的编制依据 3 4 4第二章项目的界定与现状描述 5 52.2项目的自然条件与区位 7 9 第三章投资环境 3．2XX区XX风景旅游区现状分析 3．3XX区XX风景旅游区目前存在的问题 4．4XX市旅游饭店业发展的主要特点 26 第五章项目的策划和运作 28 29 29 30 第六章总投资成本分析 .6．4市政基础设施及公共服务设施建设费 第七章项目竣工后的土地价值分析 7．1假设开发法测算土地市场价格 43第八章财务分析 45 45 45 45 46 46第九章风险分析 47 47 48 49 50 50第十章社会效益评价 51 51 51 51 .于XX区XX风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》本项目位于XX区XX风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至XX岭旅游设施项目二期项目，北至XX岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征.项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟...第二章项目的界定与现状描述..庄西路，西至发XX岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至XX岭路。总.....该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不..序号项目名称数量单位备注一项目总占地面积24.859公顷二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实地调查数据无霜期200余天。项目地块位于以生态为主题的XX风景区。区域内市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处.沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模.路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施.XX岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风XX岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚.托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关环境，XX岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位.展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨.这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相XX是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉.1、土地供应总量将会进一步得到控制以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降.者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落.人，增长10%。“十五”期间，客运总量累计达到19.2亿人，比“九五”..10%11%10%11%13%22%5%5%2%12%10%军人农民退休人员学生其它公务员企业管理人员技术人员销售人员10%工人其他省游客百分比政府公务员企业管理人员技术工服务销售人员退休人员其他..拜访亲戚朋友公务看病文化体育其他下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均图3－2：外地来京人员在京平均停留天数.识系统将全面建立。XX旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展.游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，XX将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，XX旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加.所有的现有景点均为静态景观，XX缺乏像迪斯尼乐园或二十世概念，并且得到奥运支撑作用，XX岭地区的建设一定能成为充满活.房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利...XX岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但.第五章项目的策划和运作拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄.建筑使用性质：旅游度假、文化形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量...单位（天、月）间规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易.场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最.规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实..前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理费用、销售推广费征地费拆迁费前期工程费市政设施建设费地价款管理费用财务费用销售推广费用开发期间税费不可预见费金额（万元）5.38%1.42%1.12%1.79%1.12%楼面毛地价年利率5.85%不发生本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租置补偿，3602万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营.告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投..序号13456789项目申请报告编制费环境影响评价报告编制费交通影响评价报告编制费规划咨询费工程设计费工程造价咨询费工程标底编制费招投标代理费招投标管理费工程建设监理费其它费用金额（万元）992工程咨询公司收费环评公司收费交评公司收费方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水及宗地（1）前期相关工作：该项工作费用约85万，其中包通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整工.米/日的水厂；远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按.管理费用是土地一级开发单位为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用、拆迁费财务费用是土地一级开发主体的资金成本。本项目的资金来源销售推广费是在销售推广土地一级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期不可预见费按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建..类费用，前期费用中包括项目申请报告、环境评价抱告、交通影响评建设期经营期前期费用开发建设补偿费拆迁费基础设施建设费管理费用销售推广费前期费用开发建设补偿费拆迁费基础设施建设费管理费用销售推广费不可预见费第七章项目竣工后的土地价值分析..熟地价值。假设开发法（剩余法）是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、利息、利润等计算假设开发法测算的开发余值为本土地一级开发项目实现后并按..二、成本费用红线外市政三、销售费用五、楼面熟地价建设期（年）按建面单价按二-1,2,3之和及地价按二-1,2,3之和及地价1（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)..根据总成本构成（表6.1）和资金使用计划（表6.4...在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较或总成本平均出让单价..经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总.到的问题，带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，行业的就业岗位。其次，土地一级开发阶段房屋的征地、拆迁、市政.及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物、旅游、生活土地一级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的.成有形市场后，这一特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是能.够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有一定的可行..1月