地产基础培训手册

地产基础培训手册

目录

第一章房地产基础知识

一、房地产的概念...............................................2

二、房产、地产两者间的关......................................2

三、房地产业及其特性...........................................3

四、我国房地产行业的现状及发展................................4

五、房地产销售代理行业的发展..................................6

第二章房地产基础概念

一、城市用地名词解释...........................................7

二、按房屋性质分类.............................................8

三、按房屋产别分类.............................................11

四、按房屋建筑以及测绘分类....................................12

五、按房屋建筑楼层分类.........................................15

六、房屋修缮术语...............................................19

七、房屋拆迁术语...............................................20

八、房屋权属登记与证书名词解释................................21

九、房地产交易税...............................................23

十、建筑物的各项比率...........................................24

十一、商品房销售名词解释........................................26

十二、各种建筑风格..............................................29

附关于地产的英文缩写...............................................38

第一章房地产基础知识

一、房地产的概念

1、房地产的概念：房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指上地及土地上

的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源：狭义的房地产概念仅指土地上的永

久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策

许可的、个人可以投资的房地产。

2、房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地JL的附着物，包括物质实体和依托

于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割

性。包括：

1）土地

2）建筑物及地上附着物

3）房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

二、房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地

所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发

土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，

主要包括几个方面：

>实物形态上看，房产与地产密不可分；

>从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

>从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

<二者属性不同；

<二者增值规律不同；

<权属性质不同；

令二者价格构成不同。

三、房地产业及其特性

房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我

国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济

体制改革之后才开始的。

房地产业是从事房地产绦合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独

立产业，是城市第三产业的i部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、

管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以

及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各

种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地

产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管

线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是

与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，

了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有：

①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必

须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺

少的组成部分。

②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起生级差效益性。由于土地具有

不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定

的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一

系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每•栋房屋都

会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸

多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性,

就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，

处「一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市

中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价

格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某•房地产的价格往往取决于其周围其它

房产的开发状况和开发程度。

③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性：它具有永恒的使用价

值。土地上的建筑物•经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达

数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。

④投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经

过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这

是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。

⑤地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口

的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋

势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。

房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经

营都必须考虑房地产的这些特性。

商业房地产的含义：

人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市

民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投

资等需要的经济功能。

四、我国房地产行业的现状及发展

1、房地产的发展

与西方发达国家城市规划建设基本成型、房地产交易大多是二手房交易不同，房地产

业在我国是一个新兴行业，这一产业在全国的兴起及迅速发展也只是最近十几年的事情。

房地产在我国的发展大致经过了这样一个过程：80年代末期，我国政府提出了住房改

革的初步设想，并在部分南方城市开始试点，引发了房地产的一个高潮。当时有一句比较

经典的话：北海遍地是黄金。这是说只要你能够在北海圈一块地，转手就可以赚几十万乃

至上千万。但是这也直接导致了房地产的过热，所以1993年前后，国家对房地产进行整顿,

房地产业进入低谷。1997年前后，国家出台了一系列政策扩大内需、拉动经济，其中包括

1998年推出的取消福利分房、确立房地产的支柱产业地位以及按揭政策的推出、减免房地

产业相关四十多项税费等政策，大力发展房地产业，所以自1998年以来，我们国家的房地

产业有所抬头，进入又一个高峰期。自2003年开始，房地产业内“降”声不断，不断有北

京等地房价卜跌的消息见诸报端，甚至包括原国家总理朱镭基也对杭州等地的过高房价提

出质疑，自2004年底起，国家相维出台了包括三次调高利率等•系列政策时房地产进行宏

观调控，所以不断的有人发布房地产进入低谷期，房价要大跌的观点。我们认为，这些说

法并不完全正确。我们以青岛市为例：自2003年年初开始，就有人在报纸上发表观点，认

为青岛市的房价已经基本摸顶，下半年将会下跌，尤其是2(X)5年“6.1”新政之后，持这

种观点的人更多，导致很多消费者持币观望。但是事实上呢?房价却一路攀升，不断创出新

高，虽然自2005年下半年开始房价涨幅开始下降，趋于平稳，但是大家要注意的是涨幅下

降，不是价格下降，实际价格还是在上涨，而且保持在9%左右的涨幅。市内四区可供开发

的土地供应量越来越少，再加上奥运的影响、市场需求的不断增加，我们认为青岛市的房

价在一段时期内不仅不会下调，反而会不断攀升。

我国房地产从无到有，从有到发展壮大成为支柱产业的这十多年，也是房地产相关法

律法规不断发展、完善的十多年，我们有理由相信，我国的房地产业将在国家相关政策的

支持下，取得突飞猛进的发展。

2、房地产业的前景

房地产是我们国家的两大支柱产业之一(另一产业是汽车业)，是拉动内需的主要工具之

O

(1)在福利分房条件下，房屋供给严重短缺，中国城镇住房平均不到5nV的特困家庭500万

户，住房需求将是本世纪中国最大的需求。就青岛市来讲，2004年青岛市政府提出人均一

间房的目标以及城市发展三步走的战略，将会给青岛市的房地产业带来一个空前的机遇。

⑵房地产业可以带动诸如钢筋、水泥、建材等相关一百多个产业的发展，盘活几千亿的资

产，创造上万亿的产值。十五大以来，国家相继推出了许多针对房地产业的优惠政策，减

免了多项相关税费，降低了消费者的购房门槛及购房成本。尤其是住房按揭政策的推出，

圆了普通工薪阶层的住房梦，更是促进了房地产业的迅猛发展，

(3)衣、食、住、行，这是人们的日常生活所必需，其中既可以作为消费又可以作为投资的

只有住。香港地产大王李嘉诚说过，买房无论是自用还是投资，本质上都是种投资行为。

买房子少则十几万，多则上百万，这笔钱放到哪里都是一笔不小的资金投入。房子虽然越

住越旧，但是它的特点是依地而建，土地的特性就是具有稀缺性和不可再生性。所以随着

城市可开发土地的减少，地价必将上扬，而地价的上扬乂必将带动房价的上涨，这-■点大

家可以从青岛市近期土地拍卖情况和房价走向就可以看出。

(4)大家都知道马斯洛的需求理论，那么请问有哪一种商品可以满足人的五大需求?房子可

以。生存和安全的需求：房子可以满足你最基本的住的需求，让你的生命能够在它的庇护

下得以延续，原始人为什么要住到山洞里?因为他要躲避猛兽的侵袭：情感归属：家可以成

为你感情的寄托：尊重的需求：房子作为不动产，是财富的象征，可以为你赢得尊重：自

我价值实现的需求：各位想•想我们身边有多少人把买•套房子作为•生奋斗的目标？

3、我国房地产业发展的趋势

根据经济发展规律和房地产业自身发展的态势，我国房地产发展将呈以下趋势：

(1)规模化趋势

房地产业的规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立，最近的例子

就是建筑材料招投标政策的出台，降低了房地产的开发成本。

(2)郊区化趋势：

随着城市化进程的加快，城市中心的居住压力越来越大、居住环境越来越差，城市发

展必然呈现郊区化和卫星城化趋势，郊区环境及空气条件一般要比中心城市好，可供开发

的土地规模大，易于产生规模效益。随着交通条件的改善、通讯技术的发展、居民居住观

念的改变，房地产业将会出现郊区化趋势，比如由于•市内可供开发的土地供应量越来越少,

市区的开发商纷纷转向郊区或周边县市进行开发，像天泰在黄岛开发的阳光海岸和城阳开

发的奥林匹克花园、华侨地产在即墨的瑞纳鳌园等。

⑶绿化趋势：

为追求人与自然的和谐统一，房地产业将利用高新技术营造绿色居住环境，回收和利

用资源，走可持续发展之路，2004年以万科为首的开发商发起的“新住宅运动可为例证。

(4)智能化趋势：

随着科学技术的发展，住宅将采用最先进的4C技术(包括计凫机自动化控制、通讯、

网络化、智能卡)，建立一个有小区综合性服务窗口一物业管理中心、通讯接入网、家庭智

能化组成的三位•体的住宅社区服务与管理系统。

(5)全能化趋势：

随着住宅社区的规模化发展，社区的功能将逐步完善，社区内部将可以为业主提供近

乎全能的服务，包括教育、医疗、休闲、娱乐、购物等等。

(6)阶层分离趋势：

社会不同阶层的成员将会选择不同层次和水平的住宅，从而缓解由于不同阶层的人群

居住在同一个社区所带来的在收入、教育、消费等方面的差异和冲突。

(7)多元化趋势：

未来住宅的建筑风格、结构、户型、室内装修等方面将会呈现多元化发展趋势，以适

应消费者的个性化需要。

五、房地产销售代理行业的发展

随着社会化的发展，社会分工必然越来越细，并朝专业化的方向发展。举•个简单的

例子：计兜机的生产社会化分工就比较细，主机、显示器、软件等不同的配件由不同的生

产商生产，制造商把这些配件组装后再交由销售商销售。那么具体到房地产业是怎样一个

样子呢?我们在电影或者电视中经常会看•到，在西方发达国家，开发商只负责开发不负责销

售，销售由专门的销售公司或者经纪人操作。在我国，房地产业兴起的前几年是不存在销

售代理业的。开发商根据自己的感觉开发项目后，交由自己的销售部进行销售，这样就形

成这样的局面：由于不做前期的市场调研或者只做简单的调研而不进行细致的分析和定位,

造成开发的项目和消费者的需求严重脱节，但是开发商却认为自己的房子很好，就像俗话

说的孩了•是自家的好、百目乐观，铁了心要卖一个好价钱，导致销售进展缓慢、资金回笼

慢。而房子交付以后呢，物业由自己成立的物业公司进行管理。根据国家有关规定，开发

商在把交房时要免费提供给物业公司部分网点房出租或自用，以作为物业公司的前期启动

资金和收入。但是、事实上很少由开发商会这样做，导致物业公司即使在物业管理费全部

收上来的前提下仍然亏损，这样物业公司在进行物业管理时自然就没有积极性，面对业主

反映的问题无动于衷，都是自己公司的事情嘛，当然多一事不如少一事，从而引发物业纠

纷。随着社会分工的发展，这种局面必将得到根本的改变。开发商将只负责开发，物业公

司只负责物业管理，销售则由专业的销售代理公司负责，这样就催生了房地产代理销售这

一行业。广东、北京、上海等地方的开发商现在基本上已经把项目全部交由销售商负责，

青岛的房地产销售代理行业经过自身的努力也得到了开发商的人可。

房地产代理销售业是一个新生行业，更是一个朝阳产业，随着房地产业的发展，将会

得到发展、壮大，比如天泰成立了天一置、业、房地产实业成立了永嘉物产专业做销售代理,

这说明他们看好了这一行业。咱们之中做过房地产的同事可能会产生疑问：既然是新生行

业，为什么开发商给予代理商的提成比例越来越少、代理商的利润会越来越少甚至有些公

司会亏投呢?这其中有两方而的原因：

•是随着行业的发展和完善，销售代理提成比例逐渐合理化，不会再产生暴利；另-

个原因就是许许多多小的、不正规的销售代理公司的出现，三、五个人就可以成立一个销

售公司，就可以接项目，扰乱了整个行业的正常发展，压低了代理费，随着行业的发展和

完善，这些公司将会在市场竞争中消失，只有专业的、正规的公司才能适者生存。

第二章、房地产基础概念

一、城市用地名词解释

毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地C

生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

三通一平（净地）：通电、通路、通水、土地平整。

四通一平：就是水通,路通，电通，电讯通,一平是场地平整.

五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、

暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使一级开发商可以进场后迅速开发建设。

八通一平：通电、通水、通路、供热、供气、通讯、通网络、排水排污通、土地平整。

宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基

本单位统一编号，叫宗地号，乂称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范

围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房

地产情况及房地产所在宗地情况。

居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四预用地的总称。

住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总

称。

道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放

场地。

公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的

总称。

其它用地:规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路

用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

道路红线:城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使

用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿

所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派

出所等用地。

市政公用设施用地:市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及

管理维修设施等用地.

土地的使用年期是怎样确定的？

1988年I月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：（1）住宅50年：（2）教育、科

技、医疗卫生、市政、公共值筑、交通、特殊用地50年；（3）工业、仓储30年；（4）商业、

金融业用地20年；（5）种植、畜牧、养殖业用地20年。

1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同方》的土地，

其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地70年：（2）工业用地50年；（3）

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：（4）商业、旅游、娱乐用地40年：（5）综合

或者其他用地50年。

二、按房屋性质分类

公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、

销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国

家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类

是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的

租金标准出租给居民的公有住房。

不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，

它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分

公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的种概念。我国的廉租房只租不

售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一

类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4

nf以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非希利性住房。

房改房：是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，

按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人

所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭

住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场

价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建

筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部

分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%,并且优先享

受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为

3%,故又称为经济实用房。

集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承

担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府

及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格

和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房

屋。

解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题

而专门修建的住房。

再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购

买商品房时应签出售合同。成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的

房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销

商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

准现房：准现房指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房

型、楼间距等重要因素己经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房

户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，

不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、

住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，••半由城市人民政府承担，一半

计入房价）、1%—3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

限价商品房：即政府将通过土地招投标的方式，为项目做出最高限价，限价商品房与经济

适用房有异曲同工之处，在土地出让的环节上，并非完全的市场化，政府具有一定的指导

性。政府具有•定的指导性。•般购买者要有•定的限制。宁波：全国最早推出限价

商品房

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分分额地享有平等的所有权。

平价房：平价房是报以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理

费、贷款利息和税金等七项因素构成。

尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。-

般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，

此时所销俵的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房

子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花

园且遮挡较严重。

烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、肓目.上马，或者错误判断供求形势，开发

总量供大于求，导致大面积空置.，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停

滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不

断推进，一步步显现。

普通住宅：普通住宅是指按月:在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为

多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2—6层（含6层）的楼房；高层住宅是指6层以上的楼

房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实

际情况酌情确定。

花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别堂。带有花园草坪和车库的独院式平房

或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高

收入者购买。

公寓式住宅：相对于独院独户的西式别里住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标

准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、

阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒后式的服务，公寓式的管理”，

市.场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、

会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服

务公寓在硬件配套设施上亳不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供

酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式

的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店

更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出

售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以

从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

办公用房：办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其

中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上

指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

商住住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时乂融入写字楼

的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住

宅行式。

会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的

软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身

房等娱乐健身场所：中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所：还应具有网吧、

阅览室等其他服务设施。以上•般都是对业主免费或少量收费开放。

写字楼：写字楼是指企业、事业、机关、团体等单位的高档次办公用房。一般拥有较完备

的办公设施，且交通便利。

三、房屋产别分类

国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有

单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

直管房产：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、犷建的房产（房屋所有权已正式划

拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借

给单位使用。

自管房产：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房

产。

军队房产：是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支

或军队自筹资金购建的房产。

集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买

的房产。

私有（自有）房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外

国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、

私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋.

联营企业房产：是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建

造、购买的房产。

港、澳、台投资房产：是指沿、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的

企业所投资建造或购买的房产。

涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、

国际性机构所投资建造或购买的房产。

其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这i类，包括因所有权人不明，由政

府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的

商品房称为期房，消费者在这•阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为

买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者

购买尚处于建造之中的房地产项目。

有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照历改政策以标准价购买的住房或建房过程中

得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

四、按房屋建筑以及测绘分类

房屋使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括

日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、

壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内

墙面水平投影线计算。

房屋建筑面积：房屋的建筑面枳系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外惘水平投影面枳，

包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含

2.20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面枳总和。

房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋

产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定.

房屋预测面积：预测面枳是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根

据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、

实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发

商进行合法销售的而积依据。

房屋实测面积：是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国

家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定

对楼宇进行的实地勘测、绘图、计•算而得出的而枳。是开发商和业主的法律依据，是业主

办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？

答：成套房屋的套内建筑面枳由套内房屋使用面积、套内墙体面枳、套内阳台建筑面

积三部分组成。

套内房屋使用面积：指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）

套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等

空间面积的总和：（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构

面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内潜面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中

各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影

面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

目前深圳市的执行规定如下：（I）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相

邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中：（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面

枳与公用而积（电梯井除外）之间的隔地，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面枳的边

长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯

井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取这长；（4）套内建筑面积与电

梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面枳全部计入套内建筑面枳。

本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙

外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。

套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按

水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购

买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑而积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品周销售面积=套内建筑面积I分摊的公用建筑面积。

房屋的共有建筑面积包括哪些内容？

答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、

公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整峰服务公共用房和管理用房的建筑面

积，以水平投影面积计完。

共有建筑面枳还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面枳

一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的

地卜室都不计入共有建筑面枳。

“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？

答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预

售时使用：竣工面枳是指房地产竣工后实测的而枳或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计

图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？

答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，

建筑物的某部分未按原设计施工：（3）施工错误或施工误差过大：（4）竣工后的房地产部

分公用面积功能改变或服务范围改变：（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的

竣工面枳与预售面枳存在差异。

业主如对己购房地产的面积有疑问时，该如何处理？

答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和外筑设计图，根据图上

尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面枳相符。

在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。

如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？

答：凡提供使用的建筑面枳资料均以份为单位，每份资料的封而上均在显著位置标明

“预售面积”且加盖的公章为“XX市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣

工面积”且加盗的公章为“XX市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。

按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？

答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建

筑面积，并约定建筑面枳不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发

生差异时的处理方式。

在新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》中已约定，交付使用的房地产实际建筑

面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、

不补：交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）

的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面

枳差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买

方交付的购房款及利息、，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积

与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时

的单位价格，实行多退少补。

五、按房屋建筑楼层分类

住宅开间：住宅的开间就是住宅的宽度.住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮

到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。在1987年颁

布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。花混结构住宅

建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。

住宅进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居

住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保

证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不

宜过大。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的

进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、

5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

（注意：商品住宅的开间、进深利层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定

住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就

越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当

然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅

时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可）

房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪士0以上计算；采光窗在室外地坪以上的

半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋

地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及

突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。住宅层高不应低于2.08米，卧室、起居室的净高不

应低于2.40米，其局部净高不应低于2米

低层房屋：小于等于10米，1一3层。

多层房屋：介于10米一24米之间，4—8层。

小高层房屋：8—12、13层。

高层房屋：15—24层，大于24米。

超高层：24层以上。

平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于

它面枳一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

架空房屋:指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位•股为通道、水域或斜坡。

隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

阁楼:指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面

积的喑楼，不计层次。

骑楼:指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋：指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部

位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

房屋总层数:房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采

光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示;房屋层高在2.20米（含）

以上的计算层数。

房屋地上层数：一般按室内地坪以上计算：采光窗在室外地坪以上的半地F室，其室内层

高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

房屋地下层数:指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的

层数。

自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

搁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间匕部搭建的楼层。

附属层（夹层）：指介于自然层之间的夹层。

假层：指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。

避难层：高层建筑中用作消防避难的楼层。

结构（设备）转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部

采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设

备）转换层。

单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室,

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，也有人称为"楼中楼"，但又不同于别里,

别壁从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服

务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大

了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。跃层式住宅只有

复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间

互相借用，达到在建筑面枳不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部

住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。

错层住宅：一户楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。动静分区但是没有完全分为2层,

所以又有复式住宅丰富的空间感。复式与跃层的区别：如果上下两层完全分隔，应称为跃

层式住宅：如上卜两层在同一空间内，即从卜层室内口」以看见上层的场面、栏杆或走廊等

部分，则为复式住宅。复式与错层的区别：复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。

而错层式高度低于一人，人站立在第一层而平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复

式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致：而错层式两个或三引

楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

错层与跃层的区别：错层基本上仍是完整的平面住宅。虽然在一个平而内又被区分为差别

不大的各个不同平面。而跃层则是完全独立的两层居住空间，每一层都近于普通住宅层高。

空壳设计：在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，

户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空

壳“，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排。

板式结构：板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建

筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。专家认为真正的板楼实质是能满足人们生

活品质更高追求的一种住宅产品，它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都有

很有的产品虽然也做到了通透，但是由于东西朝向，并不能满足北方采光的要求，所以不

算是真正的板楼；有的产品建得太高，加大了容积率，减少了人均绿地的占有，也不算是

真正的板楼。只有低容枳率、高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，

同时也使室内的户型更加方正。因此，有关专家提醒买房人，在买房时一定要有鉴别真伪

板楼的意识。不要认为只要从建筑外形看，符合板楼的长、宽、高比例就认为一定具有板

楼的通风采光性好的居住特性。更应该研究住宅的内部结构，只有当户型的面宽、进深有

一个合适的比例，社区的容积率，绿化率达到一定的标准时才能达到板楼通风采光性好的

特点。

板楼四大优点：

I.南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，

便于采光与通风，而旦户型方正：平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于

板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。

2.板楼均好性强。眼下--梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整桥板楼中各套户型的优劣差

距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。

3.管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少

外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。

4.面积使用率很高。板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、

变配电机房等公共设施而枳较大，都将摊到每个业主的头上。

板楼的两项缺点：

1.建筑密度低，房价高；板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但

房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层

才能消费得起。

2.户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点

不如塔楼的可改造性强。

塔式结构：塔楼是我国城市住宅建设的另一种主要形式。基本的设计是以一组垂直交通枢

纽为中心，各户环绕布置，不与其它单元拼接而独立成栋的住宅。塔楼往往在超高层（18

层以.上）中采用，一般有十字形、人字形、蝶形、方形等建筑形态。塔楼不像板楼那样讲

究南北朝向，户户朝阳，一座塔楼中，有东、南、西、北各个朝向的住房。

蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅

的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。

一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，蝶

型建筑使朝东、朝西的房间位外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于栩膀位皆的四

户还可以享受到爽快的通风效果。

二、较高的使用率，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔

楼弯弯曲曲的走廊。

三、户型方正。蝶式建筑有一个通病一一房间的边角多，可以对此做良好的改善，把边角

尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。

塔楼的四大优势：

1.节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源,

有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。

2.空间结构灵活，宜于改造,塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基

本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。

3.结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构

强度比板楼高，抗震性与安全性很好。4.居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，

相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。

塔楼的两项缺点：

I.均好性差，居住密度高。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤

在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通

风、景观等条件比较落后，且不可改变。

2.面积使用率不高，存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，

而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空

间”。

塔楼和板楼有什么区别？

住宅楼从楼房的平面图可分为塔楼和板楼。塔楼平面图的特点是，一层若干户，一般多于

四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平而，平而的长度和宽度大致相

同，这种楼房的高度一般从12层以上到35层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的

平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连

在一起：第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时,

很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。那么

究竟塔楼和板楼哪个好呢？塔楼和板楼各有各的特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较

多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般

不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面

积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿

地就会少。

六、房屋修缮术语

房产折旧：指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年

限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧

额式房产原值（计价时的净值）一残余价值+清理费用〕/房产预计使用年限（尚能使用年限）

房屋耐用年限:通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年

限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50〜

100年适用于一般性建筑。三圾耐久年限25〜50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年

以下适用于临时性建筑。

房屋完好率:是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：

房屋完好率二（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）♦房屋建筑总面积X100$

危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率;危险房屋建

筑面积+总的房屋建筑面积X100%

综合维修工程:是凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维

修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

共用部位:是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、

户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

七、房屋拆迁术语

拆迁：把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合

法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的

建设项目施工创造条件。

拆迁人：是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，

组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

强制拆迁：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成

有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法中请人民法院强制拆迁。实施强制拆

迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

房屋拆迁补偿：是指拆迁人充被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规

定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

拆迁房屋承租人：是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人，

拆迁许可证：是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确

期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。

拆迁纠纷裁决：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的

搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆

迁主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。

货币补偿基准价：被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主

管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府

批准并对外公布的房屋基准价格。

产权调换：是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有

权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆

迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

八、房屋权属登记与证书名词解释

确权：是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产

申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认

某一房地产权利归属的过程。

房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵

押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一

的权属登记。

初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋

所有权登记。

转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因

致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。

一—房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的：

——房屋面积增加或者减少的：

一一房屋翻建的：

——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、

使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权

利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的

法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利

的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权

证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证况

所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所行权利的证

书。

共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持

一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。

他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织中请建房用地，经集体报送县

（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由

县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地

的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非柒体组织成员转让。

房屋部分产权：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有

权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：