2025年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

房地产估价師估价案例与分析考试真題及答案問答題(一)某房地产開发企业拟将其開发建设中的综合楼一幢综合楼作為抵押物向银行申請贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估師在实地查勘時获知该综合楼的主体构造已封顶，後续建设工程正在進行，建安工程整体形象進度达65%，拟选用假设開发法作為其中一种估价措施。請問：1.【題干】假设開发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设開发法的估价前提有3种：(1)估价對象仍然由其业主開发完毕，這种估价前提称為“业主自行開发前提”;(2)估价對象要被其业主资源转让給他人開发完毕，這种估价前提称為“自愿转让開发前提”;(3)估价對象要被迫转让給他人開发完毕，這种估价前提称為“被迫转让開发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.【題干】在多种不一样的估价前提下，假设開发法的测算重要有哪些差异?【答案】在不一样的估价前提下，假设開发法测算的重要差异包括：(1)预测出的後续開发經营期的長短不一样。自行開发前提下，後续開发經营期就是正常的後续建设期;而自愿转让開发前提和被迫转让開发前提下，需要考虑转让的正常期限，從而导致後续開发經营期发生变化。(2)後续開发的必要支出不一样。自行開发前提下，指考虑後续開发的必要支出;而自愿转让開发前提和被迫转让開发前提下，一般會产生新的“前期费用”，在估价後续開发的必要支出時，還应加上這部分的“前期费用”。(3)测算出的待開发房地产价值不一样。一般状况下，自已開发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要不小于被迫转让前提下评估出的价值。(二)甲企业拟议其拥有的房地产作价与乙企业合资，委托房地产评估机构评估该房地产于6月5曰的市場价值。房地产估价机构采用比较法和成本法進行测算，并于6月15曰出具评估汇报，其中载明估价汇报有效期限為1年。後甲乙两企业合资事项因故延期，于9月20曰重新启動。由于原估价汇报有效期限已過，鉴于在此期间房地产市場并無明显变化，甲企业规定房地产估价机构直接更改原估价汇报中的价值時點、汇报出具曰期及汇报有效期限，保留原估价成果後出具新的评估汇报。請問：1.【題干】房地产估价构造可否满足甲企业的上述规定?請简述理由。【答案】房地产估价汇报不能满足甲企业的上述规定。原估价汇报有效期限已過，不能直接使用原估价汇报，超過有效期限的，需要重新進行估价、并出具新的估价汇报。2.【題干】针對本案状况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价汇报应补充哪些外部作业工作?對原估价汇报中两种估价措施的测算内容必须做出哪些详细调整?【答案】房地产估价机构重新出具估价汇报应补充的外部作业工作包括：(1)通過市場调查搜集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产開发市政配套费用等规费资料、開发利润率资料等;搜集房地产实物状况和权益状况的资料。(2)通過实地勘查确定建筑物折旧。對原估价汇报中两种估价措施的测算内容需要做出的调整包括：(1)比较法：根据交易实例资料對可比实例成交价格進行调整;對可比房地产状况進行调整，重要是對房地产实物状况和权益状况進行调整，由于不懂得這一年中估价對象与否产生了新的债权债务，需要重點對房地产权益状况進行调整。(2)成本法：首先需要调整折旧，然後根据建安造价资料、房地产開发市政配套费用等规费资料，開发利润率资料對各项成本和開发利润率進行调整，计算建筑物重新构建价格。三、李某于6月向甲房地产開发企业(如下称甲企业)购置了一处商铺，9月交房，装修後即投入使用。同年12月该房屋出現局部基础沉陷，部分墙体開裂等质量問題，不能继续使用。經双方协商，由甲企业负责修复并承担其他损害赔偿。6月该房屋修复工程所有完毕，已排除有关安全隐患，房屋到达正常使用条件，但双方就其他损害赔偿問題未到达一致意見。双方协商後决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及详细赔偿金额提出提议并進行评估。問題：1.【題干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，請简述采用酬劳资本化法测算的過程。【答案】酬劳资本金化测算過程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运行费用，计算月净收益;(3)确定酬劳率;(4)计算租金收益损失。2.【題干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿還应包括哪些内容?【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿還应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安顿费用;(2)房屋耐久性減少、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复對临近房屋损壞的赔偿;(4)施工影响的赔偿;(5)修复後對承租人的心理減价;(6)赔偿协商長期未能得到处理而消耗的有关费用。單项选择題(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相似，經主題业主协商一致并报有关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租赁期3年。协议约定租金按年支付，违约金5萬元，現业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构進行估价，房地产估价机构接受委托進行了市場调查，理解到该地区無广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市場需求旺盛，年租金3萬元。1.【題干】本次住宅转让估价的估价對象范围应為()。【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】B【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价時，估价對象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。2.【題干】该估价项目最合适采用的估价技术思绪為()。【选项】A.采用比较法、收益法评估住宅的市場价值B.采用比较法、收益法评估住宅和對应广告位的市場价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市場价值，收益法评估對应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市場价值後，考虑广告位的增值影响【答案】C【解析】该区域無广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市場价值，该广告位現已出租，用收益法评估對应广告位的收益权价值。3.【題干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最合适的技术思绪為()。【选项】A.按市場租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市場租金，评估该广告位收益价值C.按市場租金评估该广告位收益价值，再減去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市場租金，评估该广告位收益价值，再減去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租GGGG益价值，租金期间应采用租赁协议约定的租金，即实际租金;租赁期间届满後应采用市場租金。4.【題干】對该套住宅進行房地产抵押估价，则估价對象范围应為()。【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】A【解析】抵押价值评估時，估价對象為该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能單独使用、也不可以独立变現，不属于抵押估价的范围。(二)某房地产估价机构接受委托，為征收赔偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积為200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告後，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。5.【題干】本次估价的對象应包括()。【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价對象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不動产，不包括违法建筑和超過同意期限的临時建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估對象。6.【題干】本估价项目最合适采用的估计技术思绪為()。【选项】A.采用批量估价措施進行评估B.采用原则价调整法進行评估C.选用合适估价措施進行個案评估D.采用假设開发法進行個案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于個案，应选用合适估价措施進行個案评估。【考點】7.【題干】采用比较估价時，合适选為可比实例的是()。【选项】A.周围带院落的类似平房B.周围不带院落的类似平房C.周围新建商品住宅D.周围成套二手住宅【答案】A【解析】选用可比实例的规定之一是可比实例房地产应与估价對象房地产相似，详细应满足下列规定：与估价對象区位相近、与估价對象用途相似、与估价對象权利性质相似、与估价對象档次相似、与估价對象规模相称。本題中，估价對象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作為可比实例。(三)甲企业拥有總建筑面积為5320m2、土地面积為10000m2的廠区，土地性质為出让工业用地。廠区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积為20XXm2;两栋生产車间，建筑面积均為1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别為200m2、30m2。20XX年11月甲企业因筹措资金需要向银行申請了抵押贷款，還款方式為按月等额還款，還款期限至12月。10月甲企业将廠区所有出租給乙企业使用，租期，每年租金固定不变。乙企业承租後經甲企业同意临時加建了一栋职工宿舍楼。7月，甲企业因债务問題拟转让该廠区。8.【題干】若甲企业抵押贷款時以整体房地产作為抵押物，最合适采用的估价措施為()。【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设開发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价時采用较多的是成本法;甲企业将廠区所有出租給乙企业使用，合适选用收益法估价，因此以整体房地产作為抵押物時，最合适采用的估价措施為收益法和成本法。9.【題干】若甲企业抵押贷款時以部分房地产作為抵押物，最合适作為抵押物的是()。【选项】A.5栋合计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产車间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式获得的国有土地使用权抵押的，应當将抵押時该国有土地上的房屋同