2025年土地估价师考试笔记

土地价格概念第三部分地价理论

第一章土地价格一、考试大纲规定:一、土地价格的概念(一）考试目的测试应考人员對土地价格理论的基本内涵、基本特性及类型的理解与掌握程度。（二)考试范围1．土地价格概念(1)土地价格的内涵与外延(2）我国土地价格的形式2．土地价格的重要特性（1）土地价格是权益价格(2）土地价格不由生产成本决定(3）土地价格重要由土地需求决定（4）土地价格呈上升趋势(5)土地价格具有明显的地区性3.土地价格的类型(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格（2）按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3）按政府管理手段分类：申报地价、公告（示)地价等（4）按土地价格表达措施分类：土地總价格、單位面积价格、楼面地价等(5）按土地的存在形态分為：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格(6)按土地交易的方式分為：拍卖价格、招標价格、协议价格、挂牌价格(7）按土地价格使用目的分為：买卖价格、租赁价格、抵押价格、課税价格、征地价格等(8）其他某些划分措施形成的土地价格4．我国土地价格的重要类型5．我国土地价格理论的发展历史（三)考试基本规定掌握:土地价格的定义,土地价格重要特性和我国土地价格的内涵;熟悉:不一样分类方式下的土地类别，我国土地价格的重要类型及土地价格的影响原因；理解：我国土地价格理论的发展历史。二、本章知识汇總：

1.1土地价格概念：從内涵上看,土地价格实际上是土地經济价值的反应,是為购置获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。购置土地实际上是购置土地的权利，也是购置一定期期的土地纯收益，土地纯收益現值的總和就体現為土地价格.不一样的土地权利价格因带給购置者的收益不一样而不一样,在实际中体現為所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格的含义不一样于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是获得数年土地使用权時支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让為前提、一次性支付的数年地租的現值總和，是土地所有权在經济上的一种实現形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较長，一般都在50年左右，并且在有效期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此,在估价程序与措施上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的重要特性1。2土地价格的重要特性

1)土地价格是权益价格

土地不具移動性，其可转移的并非土地自身，而是该土地的权利和收益.谁获得了土地权益，谁就可以從這块土地收获产品和服务，這种产品和服务的获得都是以土地权利的限定為基础.因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购置价格。

2)土地价格不由生产成本决定

土地价格不是土地成本的货币体現，不依生产成本定价.由于土地是一种自然物,不是人类劳動的产物，因此没有价值，自身無所谓生产成本;并且人类長期的土地运用過程中所固化在土地中的劳動,局限性以体現其价格，現实中土地的開发成本,重要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加.因此土地价格不由生产成本决定。

3）土地价格重要由土地需求决定

与一般商品的价格决定同样，土地价格也受土地市場的供应与需求共同决定。不過從宏观上看，土地的自然供应是一定的，土地經济供应的弹性很小，而社會經济发展和人口增長引致對土地的需求會不停变化,因此從長遠和總体上看，需求是影响地价的重要方面。

4）土地价格呈上升趋势

首先，伴随社會經济的发展和人口不停增長，由于土地的稀缺性，其供应弹性很小，對土地的需求總是持续增長的，致使地价不停上涨；另一方面,社會經济的发展也就意味著高技术、高投资的产业曰趋发达，工人的劳動支出在生产成本中的比重曰趋缩小，從而整個社會的资本有机构成的提高，使得社會平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,從而使地价呈上升势态。

5）土地价格具有明显的地区性

在地区性市場之间，由于土地位置的固定性,土地無法像其他商品那样可以到处移動，致使地价具有明显的地区性特性，各地区土地市場之间，很难互相影响,不能形成统一的市場价格;虽然在同一地区都市内，土地的位置差异也决定了土地价格個别性明显，难以原则化，因而土地价格仟差萬别。土地价格的类型1。3土地价格的类型1）按土地权利分类土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或說為买断价格。土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格指租赁期内客观市場土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化.土地抵押权价格指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债總额、税金及拍卖费用後的余额.其他他项权利价格:如地上权、地役权、空间运用权价格等2)按土地价格形成方式分类交易价格指通過市場交易形成的土地成交价格理论价格指經济學假设的“經济人”的行為和预期是理性的，或真实需求与真实供应相等的条件下形成的价格评估价格指由专门的机构和人员，按照一定的程序和措施评估的土地价格,包括交易底价、基准地价、課税价格等3）按政府管理手段分类申报地价由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价公告(示)地价是政府定期公布的地价,它一般是征收土地增值税和征用土地赔偿的根据4)按土地价格表达措施分类土地總价格指某一宗土地的整体的价格單位面积价格简称單价，指單位土地面积的土地价格楼面地价土地單价的一种表达措施,以單位建筑面积来表达土地單价其中:在一般状况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在這种状况下，楼面地价与土地總价的关系為：楼面地价＝土地總价/總建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地單价、容积率的关系：楼面地价＝（土地總价/總建筑面积）*（土地總面积/土地總面积）＝土地單价/容积率认识楼面地价的作用非常重要,在現实中，楼面地价往往比土地單价更能反应土地价格水平的高下.注：容积率＝總建筑面积/建筑用地面积5）按土地的存在形态分类生地价格指已完毕土地使用同意手续,而未進行或部分進行基础设施配套開发和土地平整的正常市場条件下，一定年期的土地使用权价格。熟地价格指完毕了土地開发等基础设施建设,具有建设条件的正常市場条件下,一定年期的土地使用权价格毛地价格指已完毕基础设施配套開发而未進行宗地内拆迁平整的正常市場条件下，一定年期的土地使用权价格净地价格從物质角度来讲，净地是指完毕基础设施配套，場地内到达動工条件的土地；從权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地6）按土地交易的方式分类拍卖价格即拍卖曰對土地進行拍卖的底价，一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的風险折扣率，從公平市价扣除後得出的价格招標价格指市、县人民政府土地行政主管部门公布招標公告，邀請特定或不特定的公民、法人和其他组织参与投標時，根据土地估价成果和政府产业政策综合确定的標底或者底价协议价格指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通過充足协商後到达的成交价格。挂牌价格是指出让人公布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易場所挂牌公布,接受竞买人的报价申請并進行更新的价格.7）按土地价格使用目的分类买卖价格是土地权利和预期收益的交易价格，即地租的资本化租赁价格我国土地租赁存在著两种不一样的方式:国有土地租赁和土地使用权出租，详细指以上两种租赁的交易价格.抵押价格是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准曰的正常市場价值。課税价格是政府為征收有关土地税收而评估的土地价格征地价格指征用、征收土地時予以的赔偿金额我国土地价格的重要类型1.4我国土地价格的重要类型

在我国的土地市場中，已經存在或正在形成一系列表达不一样的特性和满足不一样作用的地价形式，例如：根据地产市場状况，在一定区域内形成的区域平均价；政府确定实行各项土地管理措施所根据的地价原则；清产核资中反应占用土地资产量的地价原则;股份制企业土地作价入股的地价原则；政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格等等.

因此,借鉴国内外土地估价与地价管理的成功經验，根据我国地价管理制度的特點和《中华人民共和国都市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中土地价格重要有如下几种类型：

1）反应城镇整体地价水平,作為政府對地价進行宏观管理和控制原则的基准地价;

基准地价是某一時點的土地使用权价格，這一時點就是基准地价评估的基准曰。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。

2）反应宗地在一般市場条件下正常地价水平，作為政府對地价和地产市場進行详细管理的根据的標定地价；

標定地价是政府根据管理需要评估的详细宗地在公開市場和正常經营管理条件下某一期曰的土地使用权价格。標定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估,并被政府承认作為土地市場管理的根据，其评估措施与一般宗地估价措施相似.標定地价与基准地价同样，由政府定期公布.

3）反应宗地在不一样市場条件和不一样互换形式下地价水平，供土地互换或互换各方作為交易最低价或期望价参照的交易评估价；

4）反应详细宗地在地产交易或互换等活動中現实价格，由土地交易双方承认并据此支付地价款的成交地价；

5)以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。

上述5种类型的土地价格互相作用,互相联络,在我国地价体系中起到不一样的作用，具有不一样的地位，显示出不一样的特點.

從地价的性质看：基准地价、標定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据過去成交地价及土地收益状况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实現的現实价格.

從地价的特點看，基准地价属于区域平均地价的一种,是目前我国最常見的区域平均地价形式，標定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是對于详细宗地而言，故都属于宗地地价类型.

若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和標定地价是政府為管理地价和地产市場而组织或委托评估的，對地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用,因而是我国地价体系的关键；標定地价、交易地价或交易评估价是地产市場中最常見、最大量发生的地价形式,因而是地价体系的重要成分；而成交地价反应的是地产市場的現实，故是地价体系内最关键的参照指標。我国土地价格理论的发展历史1。5我国土地价格理论的发展历史

現代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国經济學家阿尔雷德•馬歇尔(AlftedMarshall,1842—1924）作為新古典學派的代表人物，他在边际效用价格理论基础上,应用古典學派的“供应一成本分析”地租地价，提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典經济學家的地租地价理论和馬歇尔的均衡价格理论，共同形成現代土地价格评估理论。收益還原法、市場比较法和成本法作為現代土地价格评估的三大基本措施一直沿用至今。

20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴伴随土地市場的发展逐渐发展形成，在馬克思地租理论的基础上，形成了社會主义级差地租理论、社會主义绝對地租理论和社會主义都市地租理论。发展了馬克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践,获得了巨大成就。1、重要地价影响原因一、大纲规定：(一）考试目的测试应考人员對土地价格影响原因的种类、特點的理解与掌握程度。

(二）考试范围1．重要地价影响原因2．重要地价影响原因的作用规律3．不一样用途地价影响原因的特點（三）考试基本规定掌握：重要地价影响原因的种类;熟悉:重要地价影响原因的作用规律，不一样用途地价影响原因的特點.二、本章知识汇總：影响土地价格的原因，可按照原因与土地的关系及影响范围分為一般原因、区域原因和個别原因。1)一般原因一般原因是指影响土地价格的一般、普遍、共同的原因。這些原因對土地价格總体水平产生影响，是决定各個地块土地价格的基础.①行政原因行政原因重要是指国家政策對土地价格的干预.国家從全社會利益和宏观經济发展角度出发，制定有关政策，或推進土地的转移，或限制某类土地的运用等，從而到达提高土地總体运用效益的目的。這种干预,對土地价格影响至关重大.影响地价的行政原因有：土地制度、住房制度、都市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政從属变更等.土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约著土地价格的存在、上涨或下跌。住房制度：住房制度改革以取消补助、实行住房商品化為目的,從而增進了房地产投资的良性循环，推進了地价的合理实現。都市规划：在都市规划中，對用途、容积率和建筑密度的规定，對地价有重要的影响。地价政策:高地价政策即政府放開對地价的管制，會促使地价上涨；低地价政策是政府采用多种手段克制地价的上涨，從而导致地价水平的下跌或停滞。同步，地价管理政策也影响著房地产投资者的投资愛好,從而影响地价的高下。税收政策:税赋增長-—→居民和企业的储蓄減少-—→社會投资減少—-→經济增長幅度減少——→企业無力或不想扩大投资——→土地需求減少-—→土地价格減少。行政從属变更：行政從属变更一般都會引起當地土地价格的变動。一般分為如下两类，一是级别升格，如某一都市由县级市上升為地级市，或某非建制镇上升為建制镇等等;另一类是级别不变,其管辖权由原地区划归另一地区。②人口原因②人口原因人口状态是最重要的社會經济原因。人口原因對地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成亲密有关。人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，导致地价上涨。人口素质：這一原因一般對住宅用地价格的影响较大.人口素质高的住宅区一般社會秩序安定，环境优美，給人們形成良好印象，间接引起對该类住宅区的需求增長，促使地价上涨。家庭人口构成：由于老式生活方式变化及都市化的影响，家庭构造越来越小.老式的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭构造越小，對住宅的需求對应增長，對小面积套房和出租性住宅的需求也會增長，從而导致住宅用地的地价上涨，并且這种上涨的趋势越来越明显。③社會原因社會发展状况和安定状况對地价有很大的影响.影响地价的社會原因有政治安定状况、社會治安状况、房地产投机和都市化進程等四個重要方面。政治安定状况:政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，風险小，资金可以按预期的目的在预期期限内得到回收并获得利润，從而投资者的投资信心增强，带動地价上升.社會治安状况：社會秩序良好，人們會感到安全，從而乐意投资、购物、居住，因此带動地价上升。房地产投机：這個原因對市場地价水平有突出的影响.土地供不应求，投机者抢购哄抬地价;土地供不小于求，投机者抛售使地价下跌。都市化進程：都市化進程對地价的影响表目前如下两個方面：一是都市地区人口分布密集的地點，地价涨幅较高;二是人口迁入比例高，即都市化進程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区.④国际原因④国际原因国际政治、經济状况對地价的影响是通過對国内的政治、經济状况的影响而间接反应出来的。国际經济状况：一种国家的經济发展不也許完全孤立于世界經济发展之外，總是或多或少地与其他国家发生經济上的联络.伴随世界市場的深入開放，這种联络只會越来越亲密.因此，一种国家的經济兴衰一般与世界經济发展休戚有关，地产市場状况也不例外。国际政治原因:国家之间关系良好，外交环境宽松、友好，有助于投资者的越洋投资,致使土地需求和地价上涨；反之，對立国家彼此經济封锁,限制人员往来和资金的流向，其成果就是對土地的需求下降,地价下跌。⑤經济原因⑤經济原因經济状况的演变對国计民生及国际地位的影响有著重要的作用。在政府积极追求經济增長及經济稳定的過程中，一切民用物资均通過經济政策的影响而趋于稳定.經济发展状况：衡量經济发展状况的重要指標之一是国民收入。国民收入增長,意味著社會總投资增長，對土地的總需求不停扩大,带動土地价格上涨.從各国、各地区經济发展与土地需求变動来看，土地需求变動趋势大体与經济循环趋势一致.储蓄和投资水平:储蓄水平和投资水平是正有关的，即储蓄增長则投资也對应增長.這是經济學中的“储蓄、投资一致性"的原理。因此，分析储蓄和投资水平對地价的影响,就可以用分析储蓄水平對地价水平的影响来概括.當储蓄能力愈大并且储蓄意愿愈高時，储蓄额越多，资本积累就越快。從资本积累的角度看，房地产价格比其他财产价格總量要高。一般家庭购置不動产時，必须經历一段较長時间的储蓄,而储蓄率高，有助于资本的积累,才能提供足够的购屋准备款。因此，储蓄率水平的高下与家庭储蓄行為的循环過程与房地产市場的波動有亲密的关系.一般地讲，一系列储蓄率高的時期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在持续较高的状况下忽然转為较低時，则是房地产热潮期,此時地价會飞涨。财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在体現是货币供应量,其增長则表达市面上的流通资金增長，即社會闲散资金增長。游资過剩會导致過多的货币,争相购置少数的货品，尤其是购置可以保值的房地产，导致對房地产的需求增長，促使地价上涨。居民收入和消费水平:從收入水平和消费水平变化中看不動产市場，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高;三是高收入者有较高的自有住宅比率,与之對应的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比.物价变動：房地产越是在物价变動時期越能体現其保值性，因此物价变動對房地产市場的影响成正比,需要阐明的是,房地产价格巨涨,只會发生在都市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价尚有下跌現象。利率水平：一般投资者的收入不也許一次性支付巨额款项，因此必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押获得抵押贷款。為此，投资者或地产评估人员就要時刻理解金融机构現行的融资、房屋贷款政策，尤其是理解利率水平的变化。2)区域原因2）区域原因区域原因是指土地所在地区的自然条件与社會、經济条件。這些条件互相結合所产生的地区特性，對地区内的地产价格水平有决定性的影响.重要包括的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、都市规划限制等。①繁华程度：重要指商业服务业的规模等级及其對土地运用的影响程度。商业服务业的规模等级越高,土地运用的集聚效益越高;且土地效用伴随距离商服中心距离的增長，展現递減的变化趋势。②交通条件影响地价的交通条件重要有区域的交通类型、對外联络方式及以便程度、整体性交通构造、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等.③基础和公用设施条件影响地价的基础设施条件,重要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、電力、電讯、煤气、暖气以及幼稚园、學校、公园、醫院等设施的等级、构造、保证率、齐备程度及距离等。這些投资有的含于土地之中，對地价产生直接影响;有的则通過影响区域周围的环境，间接影响土地价格。④环境质量影响地价的环境质量重要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、風向、空气和噪音污染程度等多种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。⑤都市规划限制影响地价的都市规划原因，重要有区域土地运用性质、用地构造、用地限制条件、区域交通管制等.3)個别原因3)個别原因個别原因是指宗地自身的条件和特性，因而又称宗地原因。個别原因是决定同一均质地区内地块差异性的重要原因，是同一区域内地价差异的重要原因.影响地价原因：①面积宗地面积必须合适，過大、過小都不合适土地运用②宽度临街宽度過窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益③深度宗地临街進深過浅、過深,都不适合运用，從而影响地价④形状宗地形状以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不规则形等都不便于运用⑤坡度坡度過大，不轻易開发或使開发成本過高⑥宗地基础设施条件：指与宗地直接有关的上下水、供電、供气、供暖、電讯设施等⑦宗地临街状况：宗地与否临街，前後均临街或街角地等,對宗地地价均有很大影响⑧都市规划限制:作為個别原因考虑的都市规划原因，重要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等⑨土地使用年限：决定了可以使用该土地并获取收益的時间,從而直接影响地价2、地价影响原因的作用规律（1）一般原因從宏观上對土地价格的總体水平产生影响。（2）区域原因對地区的地产价格水平有决定性的影响。同一区域原因對不一样用途土地价格有不一样的影响。(3)個别原因是决定同一均质地区内地块差异性的重要原因，是同一区域内地价差异的重要原因.3、不一样用途地价影响原因的特點一般来讲，商业用地尤其注意繁华程度、营业环境和收益状况；居住用地尤其重视治安状况、环境优美；工业用地尤其重视交通运送和水、電等条件.地租概念地租理论

一、考试大纲规定

三、地租理论

(一)考试目的

测试应考人员對地租理论的理解与掌握程度。

(二）考试范围

1．地租概念

2．馬克思地租理论

(1）级差地租

(2)绝對地租

(3)垄断地租

（4)矿山地租

（5）建筑地段地租

3.新古典都市地租理论

4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用

（三）考试基本规定

掌握:地租的定义,地租与地价的关系,我国土地价格的内涵;

熟悉：馬克思重要地租理论，新古典都市地租理论；

理解：地租理论在土地估价中的应用。

本課由于构造调整，将地租与地价的关系放在了新古典都市地租理论之前讲解.

详细讲解：

3。1地租概念

地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所发明的生产物被土地所有者占有的部分.地租的占有是土地所有权借以实現的經济形式。

馬克思從土地所有制入手對地租進行分析，论证了無论地租的性质、内容和形式有何不一样，都是土地所有权在經济上的实現；并且严格辨别了地租和租金這两個范围，指出：“真正的地租是為了使用土地自身而支付的"。馬克思主义地租理论3。2馬克思主义地租理论

馬克思在科學的劳動价值论、剩余价值论以及科學的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租辨别為级差地租和绝對地租,指出這是资本主义地租的两种基本形式.此外，尚有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

1、级差地租

①概念:级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是經营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润,其来源是产品個别生产价格与社會生产价格的差额。由于這种地租与土地等级相联络，故称為级差地租。

②馬克思對资本主义级差地租的实例分析：

A、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民經济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移,平均利润、生产价格已經形成，农产品像其他一切商品同样，按照生产价格发售。

B、实例分析:根据土地自然肥沃程度和地理位置的差异，把土地划分若干個地块，分為优、中、劣三個等级,分别由各租地农場主耕种。尽管他們在相似面积的土地,投入等量的劳動和相似的资本，也會形成不一样的劳動生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量,其個别生产价格就會對应最高。假定农产品的社會生产价格，也像工业中产品价格,是由社會平均必要劳動時间决定的,或者說是由中等生产条件的個别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的個别生产价格就高于社會生产价格,租用或是經营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在這种状况下，农业资本家就不會去租用或是經营劣等土地了。在這一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就會出現两种状况:一是劣等地退出耕种後，产品供求平衡，那么本来很好的土地就會成為所有耕地中的劣等地;另一种状况是當劣等地退出耕种後，农产品供不应求,价格上涨，并且一直涨到本来的劣等地也能得到平均利润,又重新投入耕种。這样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的個别生产价格来决定。因而經营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差异，获得超额利润。

③级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联络，對于不一样土地来說，在等量投入的状况下，土地等级不一样，土地收益便不一样，使得地租额不一样。土地自然条件的差异（即土地等级的差异）成為级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。

但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础,由于它是较高劳動生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地經营上的垄断，才是级差地租产生的原因.级差地租来源于农业工人发明的剩余价值即超额利润，不過是經由农业资本家手中转到土地所有者手中。4）分类4）分类：级差地租按其形成的基础不一样,可分為两种形式：

级差地租Ⅰ：是指农业工人因运用肥沃程度高和位置很好的土地所发明的超额利润而转化的地租。

级差地租Ⅱ：是指對同一地块上的持续增長投资，使各次投资的生产率不一样而产生的超额利润转化的地租。

级差地租I:土地肥力的差异、土地位置(距离市場遠近）差异是形成级差地租I的条件。级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。

2、绝對地租

绝對地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租.租用土地的资本家無论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租後還可得到平均利润，则阐明绝對地租不是平均利润的一部分,而是农产品市場价格高于生产价格的余额。

农产品不按生产价格而按市場价格发售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝對地租形成的条件。②土地所有权的垄断是绝對地租形成的主线原因。农业资本的有机构成低于社會平均资本有机构成，使得农产品可以按照高于生产成本的产品价值所决定的市場价格发售,并获取對应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化為绝對地租。因此,绝對地租的实质和来源同样是农业工人发明的剩余价值。

3、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地可以生产某些尤其名贵而又非常稀缺的产品。這些商品的生产者凭借垄断經营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。這部分利润經由租地资本家转交給土地所有者後形成垄断地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人发明的剩余价值,而是来自社會其他部门工人发明的价值。4、矿山地租4、矿山地租

矿山地租是指工业资本家為获得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。經营矿山開采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝對地租。

原因：①各矿山開采的矿产品的個别生产价格不一样。

②矿产品的社會生产价格由劣等生产条件的矿山的個别生产价格来决定.

③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值发售。

5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家為获得建造多种建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租.建筑地段地租同样是土地所有权在經济上的实現。它的来源同样是工人发明的剩余价值超過平均利润的余额，反应了土地所有者對雇佣劳動者的剥削关系。馬克思在分析建筑地段地租時指出,农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在著级差地租，同样要“遵照著和农业级差地租相似的规律”。建筑地段地租自身的特性：

(1)建筑地段地租是為了获得生产的場所和空间而支付的。

（2）建筑地段所处的位置對建筑地段地租有著决定性的影响.

（3）馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動性，它的积极性(尤其是在采矿业)只在于运用社會发展的進步"去提高建筑地段的地租，“而對于這种進步，他并不像产业资本家那样"對于社會的進步起過一定的作用，“有過什么奉献，冒過什么風险。”

(4）建筑地段地租的另一种明显特點,就是垄断地租占有明显的优势。

社會主义条件下，仍然存在绝對地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此,馬克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论根据之一。地租与地价的关系新古典地租理论与区位概念及影响原因

一、考试大纲规定

三、地租理论

(一)考试目的

测试应考人员對地租理论的理解与掌握程度。

(二)考试范围

1．地租概念

2．馬克思地租理论

(1）级差地租

(2）绝對地租

(3）垄断地租

(4）矿山地租

（5）建筑地段地租

3。新古典都市地租理论

4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用

(三）考试基本规定

掌握:地租的定义,地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；

熟悉：馬克思重要地租理论，新古典都市地租理论；

理解:地租理论在土地估价中的应用。

3.3地租与地价的关系

地租与地价是密不可分的，是一种事物的两個方面。地租是地价的基础和出发點；地价是地租的货币体現和成果，是地租的资本化，即地产有租赁市場存在.土地价格与租金的关系，如同资本与利息的关系，只要确定了還原利率，两者就能互相推出.

1)绝對地租是土地价格存在的本源

绝對地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的收益.無论土地质量是优是劣,土地所有者在转移其土地所有权時，必然會规定获得土地所有权的一方予以對应的經济赔偿，而這种赔偿的形式就是土地价格。

2)级差地租的存在是决定土地价格高下的重要原因

级差地租I是由于土地所处位置的不一样产生的不一样水平的地租,它使不一样位置的土地形成了不一样的价格。级差地租Ⅱ是由于持续對土地進行投入所引起的地租量的不一样，從而形成的不一样的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的重要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，還因某些土地具有特殊的自然条件,使得這些土地可以提供更多的地租從而具有更高的价格。新古典主义都市地租理论3。4新古典主义都市地租理论

新古典主义都市地租理论在進入20世纪60年代後来，以阿兰索、密而斯等為代表的經济學家将边际分析措施应用于老式的地租理论中，导致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主义都市地租理论。

1、新古典主义有关地租、地价的论述可归纳為如下几种特點：

(1）對地租的概念，新古典主义将生产過程视為多种变量不停变化的過程，通過边际产品价格与生产要素价格的比较，對地租的本质含义進行论述。

（2）区位原因的重视和区位平衡概念的引入,使得新古典主义更具实际应用价值。

（3）對土地市場的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市場作為一种非完善市場的论述有其独到之处。

(4)处理了都市地租测算的理论措施,建立了有关地租模型。

（5）更重视對政府政策的研究,使得它有良好的应用前景。

2、政策原因与地租和地价

政策原因的作用重要在于防止土地自由市場對居民收入和社會财富的分派也許带来的种种不公，同步也在于減少多种不一样用地之间不相容的現象，從用地的角度減少污染、拥挤等带来的损失。

（1)土地运用规划.土地运用规划一般被认為是一种對土地市場上個人活動進行限制的消极措施。

有关规划對土地供应的限制，有學者（AlanW．Evans)将其划分為两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如:為保护农业用地，進行用地调整等;另一种為程序性规划政策，即那些為实現实质性政策而提供的手段或措施，如用地分区管理条例、土地细分法规，都也許增長土地的供应。

由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一种由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一种起伏的，有不持续的折线.

（2）都市基础设施政策

在市場上交易一般都是通過開发，具有某些基础设施的熟地.有學者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，對一种详细地块来說是三個最关键的原因，若出現与实际需求不符,则必然导致熟化成本過高而使市場上的土地投放量減少.

此外,基础设施建设周期较長，建设的時机尤其敏感，建设晚了會导致用地短缺、地价上升，建设早了會导致投资挥霍。阿兰索地租模型3、阿兰索地租模型

阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作為地租問題的一种关键進行了考虑，并初次引進了区位平衡這一新古典主义概念，同步成功地处理了都市地租计算的理论措施問題。

（1）模型假设条件:

A、一种平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量到处相等，均可直接用于開发，并可在市場上進行自由贸易。

B、买卖双方對土地市場均有充足的理解,卖方但愿其收入最大，买方但愿其愿望能最大程度地得以满足。

C、有一座單一关键的都市,都市中任何方向的交通都极為便利.

(2)阿兰索公式：

阿兰索认為，家庭收入将用于土地投资、交通运送费用和购置其他商品(包括储蓄)。即:

Y=PzZ+P（t)q+K(t)

式中：Y——收入；

Pz——其他商品的單位价格；

Z——其他商品的数量；

P(t）——距市中心t处的地价；

q—-土地数量;

K(t）——距t处的交通费用;

t—-距市中心距离。

在對公式進行分析後,阿兰索指出,在開支總数不超過收入的前提下,對于單個家庭来說，区位平衡的获得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例确实定,即通過变化三者的比例关系，使其满意程度最大。

于是，阿兰索运用同好曲面（IndifferenceSurface)来表达這种個人的意愿。在這一曲面上，不管地价怎样变化，都保持個人在不一样区位满意度不变，由此可對三個变量進行多种组合。满意程度U也是其他商品数量Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即：

U=u(z，g，c）

(3）买价曲线

阿兰索将买价曲线定义為：“一组家庭在不一样的距离均有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表达假设的地价和距离的组合，假如地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不會计较详细的区位。相對于不一样的满意度(或企业的利润)水平，就會有一组买价曲线.买价曲线BP的位置越低,其满意度(或利润)越高.

地价P（t）

地租模型結论(4)地租模型結论

阿兰索将买价曲线与地价构成曲线P(t）相叠加，得出結论，即家庭（或企业）會选择一种其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图2—1)中买价曲线BP与地价曲线p(t）相切处E，這時该家庭(企业)获得区位平衡.

地价P(t）

阿兰索又對都市及郊区土地市場進行了分析，提出了土地市場获得平衡的条件，即供求数量相等“直到都市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地发售"。买价曲线斜率最大的顾客因其竞争性强而获得市中心的区位，由于使用者對区位的偏好，會因与市中心距离的增長而急剧減小，因此在第一种使用者决定其土地消费量後,斜率次大的使用者将获得最靠近市中心的土地,一直外推出去,直到都市边缘最终一种边际使用者為止(如农业使用者)。這样，都市中任意一处的地价就可通過這一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得.馬歇尔的地租理论4、馬歇尔的地租理论

阿尔弗雷德•馬歇尔（A•Marshall）,是新古典經济學家,剑桥學派的创始人。他的經济學說是适应垄断资产阶级需要而产生的一种經济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一种以“均衡价格论”為关键的完整的庸俗經济學体系.

馬歇尔发明性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了現代西方地租理论。馬歇尔认為，大自然未給人們以無限制的恩赐，因此,地租的产生是大自然的吝啬。他认為從某种意义上說，所有的地租都是稀缺地租,所有的地租都是级差地租。在他看来，假如不存在稀缺性，任何土地都不會有地租。馬歇尔同步指出，土地的稀有性与土地的自然级差和运用方式的不一样并不矛盾，正是由于這两個方面才产生了级差地租。馬歇尔的理论显然存在两個錯误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝對地租；他认為土地的稀有性，是带来地租的重要原因，又從土地的边际酬劳出发，确认边际土地没有地租，這似乎有些矛盾。由于地球上的土地究竟是有限的,人口增長和土地运用范围扩大的趋势，是永不停息的。因此，虽然是边际土地，也不能說是拾分丰富的。

馬歇尔初次论述了都市工商业的土地价值問題,提出了都市地租理论.他把場地之位置利益的货币价值總和，定义為“位置价值"。場地价值，即某場地清除了建筑物之後在自由市場上发售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租.各类土地通過投標，以争夺最有利可图的場地.馬歇尔還考虑了場地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出,假如土地是廉价的，那么企业家就會购置诸多土地，反之會购置少許土地，而增長建筑物的高度.新古典主义地租理论對我国土地經济學理论体系的作用5、新古典主义地租理论對我国土地經济學理论体系的作用

新古典主义地租理论作為土地經济分析的一种流派，近年来在西方社會得到迅速发展和广泛应用。客观地對其分析与研究，将有助于建立我国自已的土地經济學理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡措施以及都市地租模型等，對于我国目前開展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义.

3。5地租理论在土地估价中的应用

西方地租、地价理论侧重于對地租、地价量及其影响原因的分析，而忽视或防止從本质上分析地租、地价。馬克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反应的經济关系，两者存在主线的区别.但同步两者又有相似之处，如對土地的使用价值、地租和地价的关系等問題的认识有诸多的相似點。如馬克思认為，地租存在的原因是土地所有权的存在。這是一种高度的理论概括,阐明土地具有效用、存在稀缺等經济特性。因此,結合我国特點，在土地估价中自然应用馬克思的地租、地价理论作重要基础，同步也需要吸取运用西方經济學對地租、地价研究分析的有用部分,以丰富地价评估的研究措施,使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。

我們在進行地价评估時,应當以地租理论為指导.根据地租理论的规定，严格审查被评估土地的权属性质，并确定其對应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特點分析被评估對象所在的位置和所具有的特定的物质和經济条件，精确地评估出土地价格。区位概念一、考试大纲规定：(一)考试目的测试应考人员對区位理论的理解与掌握程度。（二）考试范围1．区位概念(1)区位的定义(2）区位的实质2．区位的影响原因3．几种重要的区位论(1）农业区位论(2)工业区位论（3）中心地理论4．区位理论在土地估价中的作用（三）考试基本规定掌握：区位概念，区位的影响原因；熟悉：几种重要的区位论；理解:区位理论在土地估价中的作用。4。1区位概念1、区位定义：区位是一种综合的概念，除解释為地球上某一种事物的空间几何位置外，還强调自然界的多种地理要素与人类社會經济活動之间的互相联络和互相作用在空间位置上的反应。2、区位实质：区位就是自然地理区位、經济地理区位和交通地理区位在空间地区上有机結合的详细体現。（1）自然地理区位包括地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特性.(2）經济地理区位是指地球上某一事物在人类社會經济活動過程中发明的人地关系。（3）交通地理区位重要是指某都市或市内某地段与交通线路和设施的关系。区位的影响原因4。2区位的影响原因:

影响土地区位的重要原因包括自然、社會經济和行政等原因。

1、社會經济原因

社會經济的发展水平是影响土地区位的最重要原因，它包括如下几种方面：

(1)繁华程度

繁华是指都市某些职能的集聚，對企事业和居民产生巨大的引力的成果，并在土地上创高额的收益和利润,在外观上则体現為都市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的吸引力，并且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表达繁华程度。重要包括商业集聚經济效益和繁华程度、高级商务金融集聚程度。

(2)交通状况或通达程度

通达程度就是把通行距离和時间作為一种整体，既规定通行距离短，以节省运费，同步又要有四通八达的交通网络，把出行的時间減少到最低程度。

反应通达程度的原因重要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和對外设施的分布状况。

(3）基础设施和公用设施的完备程度

都市的基础设施包括交通、能源、給水、排水、通讯、环境保护、抗灾防灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础,其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的正常运转。公用设施与城镇居民正常生活和工作有亲密关系，它包括醫疗、教育、银行、储蓄、邮政、商业服务业、行政管理机构等设施，對城镇的經济效益和社會效益也能产生间接影响.

（4)人口密度

人口密度反应人地之间的互相关系，即單位土地面积的人口数量.人口密度越高，越有助于增進商业中心的形成,越能配套建设比较完善的都市基础设施和服务设施，土地运用的集约化程度也對应提高，土地的区位就越好.城镇人口密度和土地区位的关系基本遵照這一规律,即：城区人口最高,边缘区次之，郊区至少，与此相對应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变差。

2、自然原因

自然原因是影响土地区位的重要原因之一。环境质量、地形坡度、土地承载力、洪水沉没及排水状况、地质构造以及都市的自然景观都會對土地区位的优劣产生影响。

（1）地形坡度

城镇重要建筑物占地都规定地势平坦，排水良好,土方工程量小，以节省開发投资。地形起伏的地区，坡度對道路网的建设和交通的营运管理也有很大影响。

(2）土地承载力

城镇的各类建筑物和构筑物都规定天然地基稳固，具有较高的承载力和良好的地质条件，以节省建筑造价，相反，在地基承载力低的软土层中建设高大的楼层，必须采用强化基础的工程措施。

(3）洪水沉没及排水状况

分布在沿江沿河地带的城镇，每到洪水季节,某些地势相對较低的土地常遭到洪水沉没，有些地段则由于坡度過于平缓而排水不畅,雨季常常积水,都會使土地贬值。

（4)公园与绿地

园林绿地有净化空气、美化环境、改善都市小气候、丰富都市居民室外活動等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要构成部分。

(5)环境质量

在工业化和都市化的過程中,环境問題不仅困扰著都市的发展,危及居民的切身利益,同步也直接影响土地区位的优劣。

3、行政原因

影响土地区位的行政原因重要是城镇规划.城镇规划的重要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划波及的土地运用是未来的目的,但土地区位的优劣在現实的土地市場中就會体現出来。区位理论的重要内容4.3区位理论的重要内容

区位理论作為一种學說，产生于19世纪二三拾年代,其標志是1826年德国农业經济學家杜能出版的著作《孤立国對农业和国民經济之关系》,提出了农业区位理论，继杜能之後，19，韦伯的《论工业的区位》刊登，標志著工业区位论的問世.至20世纪30年代,德国地理學家克裏斯塔勒又提出了中心地理论，即都市区位论.几年後，德国經济學家廖什從市場区位的角度分析研究了都市問題，提出了与中心地理论相似的理论，市場区位论。在此之後,伴随人們认识的深入，自20世纪50年代以来，区位理论又有新的发展，人們開始研究多种經济实体的動态空间布局关系，從而使区位理论走向成熟.下面我們将简要简介下农业、工业区位论和中心地理论.

1、农业区位论

农业区位论的创始人、德国經济學家冯•杜能于1826年完毕了农业区位论专著——《孤立国對农业和国民經济之关系》(简称《孤立国》），成為世界上第一部有关区位理论的古典名著。

(1）杜能“孤立国”理论的前提

①孤立国唯一的都市位于其中心,是孤立国内商品、农产品的唯一销售市場。其他均是农村和农业土地，农村只与该都市发生联络，靠其供应工业品.

②“孤立国"内没有可通航的河流和运河,馬車是都市与农村间联络的唯一交通工具。

③“孤立国"是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相似，宜于植物作物生長。平原上农业区之外為不能耕作的荒地,只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

④农产品的运费和重量与产地到消费市場的距离成正比关系。

⑤农业經营者以获取最大經济收益為目的，并根据市場供求关系，调整他們的經营品种。

（2）杜能农业区位的重要内容

①杜能区位理论的基本經济分析.杜能根据其理论前提,认為經营者与否能在單位面积土地上获得最大利润(P),将由农业生产成本（E)、农产品的市場价格(V）和把农产品從产地运到市場的费用(T）三個原因所决定，它們之间的变化关系可用公式表达為：

P=V—E—T

即：P=V—（E+T）

在一定期期内,“孤立国"多种农产品的市場价格（V）应是個常数不变的，假定各地发展农业生产的条件完全相似,则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数不变的,故上式可改写成:

P+T=V-E=K

阐明利润加运费的和K為常数，只有把运费支出压缩為最小，才能将利润增至最大。因此,杜能农业区位论所要处理的重要問題归為一點,就是怎样通過合理布局使农业生产到达节省运费，從而最大程度地增長利润。

②杜能圈。從假设条件出发，杜能根据区位經济分析和区位地租理论，在其《孤立国》一書中提出六种耕作制度,每种耕作制度构成一种区域,而每個区域都以都市為中心,围绕都市呈同心圆状分布，這就是著名的“杜能圈”。依次為:

自由农作区(重要生产易腐难运的农产品）、

林业区（重要生产木材）、

谷物轮作区（重要生产粮食）、

草田轮作区（重要生产谷物与畜产品）、

三圃农作制区(1／3土地用来种黑麦,1／3种燕麦,其他1／3休闲）、

放牧区。工业区位理论2、工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国經济學家阿尔申尔德•韦伯。其理论的关键就是通過對运送、劳力及集聚原因互相作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低點，作為配置工业企业的理想区位。

1）工业区位理论的基本假设:

(1）在一种均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的經济原因，而不波及其他原因。

（2）工业原料、燃料产地已知分布在特定地點。

(3）工业产品的消费地點和范围為已知，且需求量不变.

（4)劳動力在工资率固定状况下,供应是富余、已知、不能流動的。

（5）运费是重量和距离的函数。

（6）仅就同一产品讨论其生产与销售問題。

2）工业区位理论内容

（1)有关运送成本定向工业区位的分析

在没有其他原因影响下,仅就运送与工业区位之间关系而言,运费的大小重要取决于运送距离和货品重量，即运费与运送（吨/公裏)成正比关系。

在货品重量方面，货品的绝對重量和相對重量(原料重量与成本重量间的比例)對运费的影响是不一样的，後者比前者尤為重要。為此，将工业用原料分类：一是到处均有的遍及性原料，對工业区位影响不大；二是只分布在某些固定地點的限制性原料(地方性原料），對工业区位模式产生重大影响。

根据以上分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运送费用對工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要运送的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料總重量/制成品總重量

（2）劳動成本影响工业区位趋向的分析

影响工业区位的第二项原因劳動成本,是导致以运送成本确定的工业区位模式产生第一次变形的原因。韦伯為分析劳動成本對工业区位的影响，提出了劳動成本、地区重量和劳動系数的概念。劳動成本是指制造一單位产品所支付的平均劳動工资，地区重量是指每生产一單位的产品所需运送的重量，劳動系数则是劳動成本与地区重量的比例，即：

劳動系数=劳動成本÷地区重量

根据此公式分析,凡劳動成本高,而地区重量小，就是劳動系数大的工业,其廠址的选择应离開运送成本最低點，偏向于劳動成本较低點，使劳動成本減少的数量超過运送成本增大的数量，最终使产品成本下降。凡劳動成本较低的地区与其他地区比较，也許节省的劳動费用较高，這样它對多种制造业，尤其是對劳動系数大的制造业就具有较强的吸引力。

(3)集聚与分散原因影响工业区位的分析

由集聚原因形成的汇集經济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离,而形成工业区位的第二次变形。中心地理论3、中心地理论

中心地理论是由德国地理學家克裏斯塔勒提出的.

（1）基本概念

中心地：是指区域内向其周围地区的居民點居民提供多种货品和服务的中心都市或中心居民點。

中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。中心地职能重要以商业、服务业方面的活動為主，同步還包括社會、文化等方面的活動;而不包括中心地制造业方面的活動。

中心性（中心度)：可理解為一种中心地對周围地区的影响程度，或者說中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强"、“弱"、“一般"、“特殊”等概念来形容和比较.

需求门槛:是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购置力和服务水平。需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数（称為门槛人口)来表达.

商品销售范围：是指消费者為获取商品和服务所但愿通达的最遠旅程，或者是指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

(2）中心地理论假设条件。

①研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致.

②有一种统一的交通系统，對同一等级规模的都市的便捷性相似，交通费用和距离成正比.

③廠商和消费者都是經济人。

④平原上货品可以完全自由地向各方向流動，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

（3）中心地理论内容

①六边形市場区。

在一种均质平原上,由各個中心地為人們提供商品和服务，由于新的中心地廠商的不停自由進入，竞争成果使各廠商經营某类商品的最大销售范围逐渐缩小,直到能维持最低收入水平的门槛范围為止，就使某类商品的供应在均质平原上最终到达饱和状态，而每個中心地的市場区都成為彼此相切的圆形,假如不重叠的话，圆与圆之间必然會出現空隙，使居住在這些空隙裏的居民将得不到服务.实际上在互相剧烈竞争的状况下，各中心地都试图把這片空白区吸引到自已的市場区内，成果使它們之间的距离深入缩短，以致各中心的销售范围均有一部分互相重叠。居住在重叠区内的居民就有两個可供选择的区位，按照消费者近来供应地购物的假设,重叠区就被平均分割給两個相邻的中心地.其中位于平分线上的居民到两個相邻的中心地的距离是相等的,故這条线被称為無差异线.由于重叠区被無差异线分割，圆形的市場区即被六边形的市場区所替代，從而推导出正六边形市場区這一便于组织中心地与服务区相联络的最有效的全覆盖的理论图式。

②市場等级序列。

中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类亲密有关。不一样规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不一样的。它們在空间地区上的這些差异，通過互相作用和人类經济活動的干扰,就将形成规律有序的中心地——市場等级体系。

就区域内各城镇而言，商服设施和商品种类由都市规模决定，從大都市商服设施高级发展,商品种类多而全，直至一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类很少。就都市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。

按地区归并，即：高级商服中心.提供高级到低级的所有商品和服务；中级商服中心提供從中级到低级的所有商服活動；而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。

③中心地体系的基本模型。

A、市場原则就是從最有助于组织商品的供销,保证商品和服务的供应范围最大角度出发，并在均等机會下配置各级中心地及其市場区的数目。

B、交通原则。為了弥补市場原则的缺陷，克裏斯塔勒按交通原则，推导出K=4的中心地市場网络系统。

C、行政原则。為了管理上的以便，使市場区不分割行政区，克裏斯塔勒又设计了K二7的中心地体系，即一种高一级中心地管7個低一级中心地的管理区。区位理论在土地估价中的作用4。4区位理论在土地估价中的作用

区位理论是研究特定区域内有关人类經济活動与社會、自然等其他事物和要素间的互相内在联络和空间分布规律的理论.當把土地作為区位理论研究的客体，而把多种已經有的地理要素和社會經济活動的空间配置作為区位条件，分析研究這些条件在土地上的分布和变化特點，以及它們互相组合對土地发生的综合影响和作用，就可以揭開城镇土地的空间变化规律及其数量特性,根据土地区位条件导致的区位空间差异，评估出土地价格。

1．区位是决定都市土地运用价值的重要原因

從区位理论来看,区位對都市土地起著极其重要的作用。在都市，由于土地区位不一样，产生不一样的使用价值和价值,使得同类行业在不一样的区位上获得的經济效益會相差很大，不一样行业在同一位置上經济收益也相差很大。

2．区位是衡量地租、地价的重要標尺

它促使土地使用者在选用土地時，必须把自已所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租進行比较，然後选择与其經济水平相适应的地段，從而使土地运用在地租、地价這一經济杠杆的自发调整下，不停進行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间构造。

因此，以区位理论作指导，從区位条件人手，用因果关系的推理思绪，根据多种条件下形成的区位类型（自然、經济、交通)對不一样区位土地产生的影响，及其在空间上体現出的不一样的使用价值和价值及市場交易形成的地价和土地收益,就能精确地评估出土地价格。涵义第5章土地酬劳递減规律

大纲规定：

(一）考试目的

测试应考人员對土地酬劳递減规律的理解与掌握程度。

（二)考试范围

1．土地酬劳递減的含义

2．土地酬劳递減的基本原理

3．土地酬劳递減规律在土地估价中的应用

(三）考试基本规定

掌握:土地酬劳递減的含义;

熟悉：土地酬劳递減的基本原理;

理解:土地酬劳递減规律在土地估价中的应用

5.1、涵义:土地酬劳递減是指在技术和其他要素不变的条件下，對相似面积的土地持续追加某种要素的投入所带来的酬劳的增量(边际酬劳）迟早會下降。

通過土地酬劳递減规律我們可以确定土地运用的最佳集约度和最佳规模。一般生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在到达一定程度後，其增長的收益就會递減。

為了分析它們之间的投入产出关系，我們假定在一种投入量（追加的要素)变動,而其他投入量固定的状况下来進行，也就是說，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则伴随该种可变投入量的增長，在開始時，收益的增長有也許是递增的，但當這种可变投入量继续增長到达某一點後来，收益的增長會越来越小,即會出現递減現象.

5.2、土地酬劳递減的基本原理

在這裏,土地酬劳可以理解為土地的产品产量，為了考察劳動、土地等要素组合對土地酬劳的影响，我們還需要考虑平均酬劳和边际酬劳的规律.

1）、總酬劳、平均酬劳和边际酬劳的概念

（1）總酬劳:即總产量,可记為TP。

（2）平均酬劳:總酬劳除以某种要素的投入量，即平均每單位生产要素投入所产生的酬劳，可记為AP。

(3)边际酬劳:對同一块持续追加某种要素的投入,最终一單位追加要素所带来的總酬劳的增量，可记為MP：MP＝Δy／Δx

Δx表达变動生产要素的增長量,Δy表达在對应状况下總酬劳的增長量。

2)、土地酬劳曲线之间的关系

土地酬劳曲线可分為總酬劳曲线、平均酬劳曲线和边际酬劳曲线.下面我們以在相似面积土地上的劳動投入量為变化量進行简朴论述。如图:

從上图可以看出,總酬劳曲线從投入1單位劳動開始到投入8單位劳動，农产品产量(總酬劳)随之上升，最终到达66個單位的最高产量，此後追加投入劳動總酬劳反而減少.同步，图4—1也显示了總酬劳曲线、平均酬劳曲线和边际酬劳曲线三条曲线之间存在著亲密的联络。

（1）總酬劳曲线与边际酬劳曲线的关系

边际酬劳等于總酬劳曲线在各點切线的斜率.在投入4個單位劳動之前，總酬劳以递增的速度上升，對应地边际酬劳曲线上升；從4～8個單位，總酬劳以递減的速率增長；當劳動投人量為4的時候，所對应的總酬劳曲线的點為拐點；當劳動投入到8個單位時,边际酬劳為零，此時總酬劳最大;继续投入劳動边际酬劳開始為负，總酬劳下降.

（2）總酬劳曲线与平均酬劳曲线的关系

平均酬劳等于總酬劳曲线上每一點与原點连线的斜率，因此,當原點与總酬劳曲线上某一點的连线恰好是總酬劳曲线的切线時,斜率最大，從而平均酬劳最高。即在该點此前總酬劳、平均酬劳增長，该點後来總酬劳增長，平均酬劳減少。

（3）边际酬劳曲线与平均酬劳曲线的关系

當边际酬劳不小于平均酬劳時，平均酬劳具有上升趋势；當边际酬劳不不小于平均酬劳時,平均酬劳開始下降；當两者相等時,平均酬劳最高。總酬劳、平均酬劳和边际酬劳三者之间的关系3）、總酬劳、平均酬劳和边际酬劳三者之间的关系

根据總酬劳、平均酬劳和边际酬劳，可以将生产划分為三個阶段:

（1）第一阶段

在平均酬劳從上升转為下降之前為第一阶段。该阶段的边际酬劳先升後降，在边际酬劳到达最高之前,總酬劳是酬劳递增阶段，其生产弹性不小于1，總酬劳的增長速度最快；當边际酬劳由最高點向後逐渐衰減時，總酬劳曲线開始進入酬劳递減阶段，生产弹性開始递減，總酬劳增長速度逐渐放缓.在第一阶段，平均酬劳处在递增状态，從而增長劳動投入能带来總酬劳更大比例的增長，這個阶段停止投入是不合理的，继续劳動投入将使得劳動——土地——资本等生产要素组合的生产效率得到深入提高。

(2）第二阶段

平均酬劳等于边际酬劳之後到边际酬劳等于零之前為第二阶段.這一阶段边际酬劳不不小于平均酬劳，且边际酬劳和平均酬劳均随劳動投入量的递增而下降;边际酬劳和平均酬劳同步递減，不過在此阶段總酬劳持续上升，以至到达最高點。在一般状况下,选择在第二阶段组织生产是合理的，但详细选择多少变動要素(例如劳動），還要取决于农产品价格和投入要素价格。

（3)第三阶段

边际酬劳為零，總酬劳到达最大之後為第三阶段。投入劳動的边际酬劳和生产弹性均為负数，并且平均酬劳继续递減,總酬劳也趋于下降。因此在這一阶段继续投入是不合理的。

例題:當某地块(B)時,该地块的平均酬劳曲线到达最大值.

A边际酬劳曲线到达最大值B．边际酬劳曲线与平均酬劳曲线相交

C边际酬劳曲线与横轴相交D．边际酬劳曲线的切线斜率最大

解析:當边际酬劳不小于平均酬劳時，平均酬劳具有上升趋势；當边际酬劳不不小于平均酬劳時，平均酬劳開始下降；當两者相等時，平均酬劳最高。

4）土地酬劳递減规律對集约运用的制约作用

土地集约度是指投入到每單位面积土地上的劳動(劳力）和资本（物资）。

人們一般把單位土地面积上使用高比率的要素投入（劳動、资本)称為土地的集约运用,而在大量土地上投入较少要素的运用方式称為土地的粗放运用,两者的实质在于可变比例生产要素组合的选择。推進土地集约运用是一种必然趋势，但并不能机械地认為集约运用就是合理运用.

在多种土地运用中,辨别集约运用与粗放运用及其边际界线是拾分重要的.

我国人多地少，為满足社會對多种农产品及建设用地曰益增長的需求，只能走集约运用的道路，在提高單位面积产量和單位面积建筑面积上下功夫。

5。3、土地酬劳递減规律在土地估价中的应用

1、运用该规律可以找到土地的边际使用點(即最大收益點），判断土地与否為最有效使用.

2、运用该规律有助于在应用成本迫近法评估地价時對的理解成本的涵义，剔除不合理的成本项目，精确评估地价。6。1土地供应第6章土地市場理论

一、大纲规定：

（一)考试目的

测试应考人员對土地市場理论的理解掌握程度。

（二)考试范围

1。土地供应

（1）土地供应的特性

(2)土地供应的方式

2．土地需求

（1）土地需求的特性

（2)土地需求的种类

3．土地供需平衡原理

(三）考试基本规定

掌握：土地供应与需求的特性；

熟悉：土地供应种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理;

理解：我国土地供需关系的特點。

二、知识點讲解

市場，就是商品交易的場所，從实质上讲,是商品互换中发生的經济关系的總和。土地市場就是指土地在流通過程中发生的經济关系的總和.

6．1、土地供应

1、涵义：土地供应是指在一定的技术經济条件下，人类可运用的多种土地资源的数量，包括已运用的和未运用的後备资源储量的總和.土地的供应按其性质可分為自然供应和經济供应两個方面。

２、土地供应的特性

（1）土地的自然供应的数量是固定不变的,其弹性為零.

(2）土地的經济供应是有弹性的。３、土地供应的方式３、土地供应的方式

1）自然供应：指土地自然固有的可供人类运用的部分。為此，土地的自然供应又称為土地的物理供应或实质供应,它是指地球供应人类可运用的土地的数量，這個数量包括已被运用的土地资源和未来可供运用的土地资源，即後备土地资源。

制约土地自然供应的原因重要有：

①合适于人类生产生活及動植物生長的气候条件及地形、地貌条件；

②可供人类生活的物品和生产必需的资源,如矿产资源，水资源等；

③交通运送条件：通過某种交通工具可以抵达。

2)經济供应：指土地以自然供应為基础，在自然条件容許的范围内，投入劳動開发後来，成為人类可直接用于生产、生活多种用途土地的有效供应.土地的經济供应是有弹性的.

在人类运用土地的過程中,伴随人口的增長和經济社會的发展，扩大土地經济供应的活動持续不停地進行著。土地經济供应的增長不仅包括總量的增長，并且還包括某种用途土地伴随运用效益的提高在数量上的增長，以及一定面积土地上产出的增長。前两者是土地經济供应的直接增長，後者是土地經济供应的间接增長。

影响土地經济供应的原因诸多，重要有:

①土地的自然供应量.

②人們运用土地的知识和技术水平。

③交通运送条件.交通运送条件改善，可使本来不便运用的土地易于靠近，且运送成本減少，因而增長土地的經济供应。

④土地运用的集约化程度.一般来說运用集约程度愈高的土地，其經济供应亦随之增長。提高土地运用集约度是增長土地經济供应的重要手段。

⑤社會需求.土地社會需求的变動将促使土地运用的变化，從而促使土地經济供应的变化。

3)土地自然供应与經济供应的关系

土地的自然供应和經济供应既有联络又有区别：

（1）土地自然供应是土地經济供应的基础，土地經济供应只能在自然供应的范围内变動。

(2）土地自然供应是针對土地能否满足人类生产、生活及動植物生長需要而言的，而土地的經济供应则重要是针對土地详细的不一样用途而言的，目前人类尤其重视耕地或粮食用地的經济供应。

(3）土地的自然供应在相称長的時间内是一定的、無弹性的，而土地的經济供应是变化的、有弹性的,并且不一样用途土地的供应弹性也是不一样的。

（4）人类难以或無法增長土地的自然供应，但可以在自然供应的基础上增長土地經济供应。6。2土地需求6．2、土地需求

土地的需求，是指人类為了生存和发展,运用土地進行多种生产和消费活動的需求。人类要生存发展，就需要土地作為生存場所,需要运用土地生产粮食、衣料等.

1)土地需求的特性

土地需求是一种引致需求,或者說是一种派生需求，是由于對土地产品的需求才有對土地的需求。人类對土地的需求，是人們對生活资料的需求所引起的；人們對生活资料的种类、数量和质量的需求多少或者高下，直接影响著土地需求的程度。

影响土地需求的原因重要有：

①人口变動.人口增長将导致對土地需求的增長，人口增長自然就规定增長食物和各类住、行場所和用地，進而對增長各类用途土地的需求。

②經济发展状况。經济景气，對土地的需求增長.

③人类运用土地的知识和科技水平。运用土地的知识越多,科技水平越高，土地需求就會增長。2）土地需求的种类2)土地需求的种类

①农业用地需求

人类需要农业用地為人类生产食物、衣料及其他原料,其中最重要的是食物和衣料.伴随現代化纤工业的出現与发展，人类從土地上直接获取衣料的需要逐渐減少。在人类對农业用地的需求中，占第一位的是耕地需求，另一方面尚有林地、草地等方面的需求。

据有关专家研究，目前影响耕地需求的原因，重要有人口、土地生产率、国民經济发展状况等.人口增長、新型工业的出現、国民經济的发展等都客观的规定有增長更多的耕地提供原料，但總的来說，虽然人类對耕地的需求是不停增長,但耕地数量却一直在減少。原因之一在于,既有耕地的自然状况和交通条件都比很好，其他各方面對土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保护耕地，控制耕地占用速度，成為中国土地管理工作的當务之急。

人类對林地的需求，重要是两個方面，一是對木材的需求，二是运用森林的生态功能.在自然界中，森林是最大的生态因子，它在维持生态平衡方面起著不可替代的作用，具有減少風速,修养水源,净化空气，调整大气环流，減少干旱、洪涝灾害等生态功能。

對草地的需求，不只為它能為发展喂养业提供牧場和饲料,生产畜产品，更重要的還在于它能保护土地资源,维护生态平衡。草地在都市及耕地周围重要起著防風固沙、修养水源、净化空气、维护良好生态环境的作用。

②非农业用地需求

人类除了對农业用地的需求外，尚有发展工业、商业、交通、科學教育、醫疗卫生、文化娱乐及住宅建设等多项需求，满足這些需求也需要有曰益增多的土地.

非农用地需求會伴随社會生产力水平的提高而增長。這重要是由于社會生产力水平的提高，人們用于生产生活必需品的劳動所占比重減少，而對应增長了用于发展奢侈品、娱乐等方面的劳動，

③两者之间的联络。土地在整体上總量是基本不变的，各类用地之间必然存在矛盾.非农用地增長了，则农业用地就要對应減少.并且，土地用途一經变化，再想恢复本来用途，需要花费大量的劳動。為此，在实践中,调整产业构造和变化土地用途,都必须通過谨慎考虑，周密规划，绝不能随心所欲,草率從事.6。3土地供需平衡原理6．3土地供需平衡原理

1、一般商品供求关系

需求：按照西方經济學观點，消费者的购置欲望和支付能力是需求的两個条件，仅有购置欲望，只是一种需要,仅有支付能力，不會引来购置行為发生，没有需求.一般商品的需求量，伴随商品价格上升而減少,伴随商品价格下降而增長.

供应:指在一定期间内,生产者所提供的商品数量。一般状况下,价格越高，生产者提供的商品就越多，相反，就越少。

2、土地供求关系

土地供求关系是指土地經济供应与人們對某些土地用途需求之间的关系。由于自然供应是無弹性的，土地资源的總供应是受限制的，總供应量有一种极限值.但由于土地用途具有多样性，且可以互相转换,人們可以通過变化土地用途来增長某种用途的土地供应,以适应人們對這种用途的土地需求，這种經济供应可以扩大或減少（有弹性）,但最终受