佳程广场项目上市期包装专案

佳程广场工程上市期包装专案策略规划推广建议目录市场分析一、市场分析1、北京市写字楼/商住楼的供给与需求分析:北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新工程不断涌现，“佳程广场〞工程占未上市工程的16.51%。〔资料来源于央视调查咨询中心〕万m²空置率消化率占有率

由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大，导致1998-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。一、市场分析2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:万m²

一、市场分析3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析:东三环路：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。具体有幸福大厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。机场高速路：为开发重点区域，交通及其便利，是进出北京市中心的主要地段，约占15%左右。亮马桥路：百货业及涉外饭店集中区域，环境好，专业配套完善，是窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。一、市场分析4、东三环路商圈分析：东三环路核心商圈多年历史日客流量100000多人日成交额数亿元商务圈霄云路/亮马桥路/新源南路/联合国开发署〔使馆区〕文化圈世纪剧院/农展馆金融圈中行/工行/农行餐饮娱乐圈红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店生态圈朝阳公园/莱太花卉市场信息圈报业/通讯交通圈机场高速路/公交便捷医疗圈北京军区总医院分院商业圈燕莎友谊商城人流、资金流、信息流

一、市场分析5、佳程广场工程规划概况：内容项目规划思想：商务公寓（商住写字楼）

功能用途层数

公共面积（层）

共享大厅

商务公寓

私人会所

餐饮娱乐

楼层规划单位配比单位种类备注广场交通/泊车位绿化/景观全楼分摊系数建筑结构建筑风格地下裙楼塔楼车场办公设备房配套服务区备注净高走廊宽度电梯数量（含货梯）步梯数量(含消防梯)分摊系数

面积（层）数量（层）项目规划状况二、SWOT分析1、优势：工程核心优势竞争力？户型，总价款低，方便购置东三环路商圈，构成“佳程广场〞的巨大市场潜力酒店式效劳，细致周到；生活无忧精装修，省时省事省力，“拎包即住〞地段是“佳程广场〞最重要的优势二、SWOT分析2、劣势：交通：地处旺地深巷〔南银大厦〕，交通是否便利？电梯：？历史：本案建造期长，未免会造成社会美誉度差？价格：单位价格偏高？〔均价多少？〕居住：户型如何？每层户数如何？人流如何？三、策略规划商住楼大多数客户认为商住楼是以住宅演变而来，形象力较弱；区域内，并不缺乏此类产品销售情况不甚乐观；无鲜明差异，不能凸显竞争力。写字间工程周边近交通、近环境无法匹配写字间功能；写字间市场，空置率高；无竞争力，难以达成销售；销售周期过长。住宅无中庭，无园区；北向的单元，销售阻力大；无住宅的配套环境；均价价位如何？酒店近郊通环境无法适应其客流要求；启动资金数巨大、管理庞杂；货币回笼缓慢，存在一定风险。1、工程定位论证：三、策略规划2、工程定位：商务公寓酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家〞。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，近两年在上海、北京均有开发。由于酒店式商务公寓提供的商务效劳更多地迎合了信息化时代日益加快的生活节奏对时间的需求，被广阔商务人士所接受，结合“佳程广场〞的产品特征和东三环核心商业区的特色，将工程定位在：将商务活动、个性化商务居住与国际标准酒店式效劳有机结合，利用国际商务公寓，以全方位高层次的星级效劳为“商务人士〞在东三环核心商务区营造一个“随时起降〞的商务生活平台。三、策略规划3、竞争区隔：个性化的商务居住和自助式家居效劳，真正实现宾至如归从事商务活动和酒店式效劳提供商务居住和酒店式效劳无论是设施，还是效劳，质量是差异佳程广场商务公寓商住楼酒店住宅写字楼三、策略规划4、目标群界定：中产阶层/特定人群新经济新环境的新贵一族地位优越的小资群体无家，无忧，有资金的单身贵族使用者三、策略规划5、核心概念：让资本为您工作新资本主张面积（㎡）价格（元/㎡）总价（元）首付款30%（元）月还款/月回报年还款/年回报（元）收回成本的时限（年）收回成本后还款期总回报（元）30年累积回报（元）投资5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承诺收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略规划面积（㎡）价格（元/㎡）总价（元）首付款30%（元）月还款/月回报年还款/年回报（元）收回成本的时限（年）收回成本后还款期总回报（元）30年累积回报（元）投资5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承诺收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策略规划

银行存款国债股票普通住宅本案风

险

性

分

析收益率及低，风险低，面临通货膨胀，货币贬值利率较银行存款利率稍低风险极高，收益不稳投入较大，收益不连续，稳定性差，同质现象严重，出租价格呈下降趋势投入小，收入稳定可靠，收益率高，风险低专业的酒店经营和优越的地理位置提升价值，企业品牌效应的信息保证三、策略规划6、支持点：三、策略规划7、利益点：小户型精装修酒店式效劳东三环路商圈市场整合利益点24小时商务中心自身配套支持进行延伸三、策略规划7、利益点：三、策略规划8、传播语：南国贸，北佳程三、策略规划9、卖点与买点：增值/方便/欲望东三环商圈潜力酒店式效劳24小时商务中心户型？/总价低精装修配套全过度住宅一个人住效劳好离工作地近不用再住酒店了作办事处回报三、策略规划10、营销策略：打造高品质品牌影响力推动使用者产权销售工程经营两步走/两层推三、策略规划11、产品建议：面积：以？M²？户型为主；功能：24小时物业效劳、24小时热水供给、24小时中央空调、24小时中央厨房、公用律师/会计师/秘书/保姆、专业全程代办公司注册、商务中心；配置：3-5条外线；付款：降低首付压力，实施“零首付〞或“3万进住〞；销售终端：作高售楼中心的调节性，提高档次；自助特约效劳，即在物业效劳工程中增设了诸多类似酒店效劳功能的效劳工程，如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政效劳等。这些颇具新意、细致入微的效劳，可以为生活节奏快、时间紧张、工作繁忙的年轻白领们解除衣食住行的后顾之忧，而且在凸现“享受〞这一生活的重点的同时，还尽可能地为他们降低了生活本钱。此外，“自由度〞还利用底商精心规划配置了诸如商务中心、医疗中心、洗衣房、健身房、美容院、托儿所、超市、咖啡厅、银行、邮局等效劳设施四、推广建议1、推进策略：分层销售：根据不同时期，向不同人群，推出不同楼层，进行有针对的推广与出售。推进节奏：一期与二期控制销量，制造售罄的气氛，激发目标客户群的购置欲望。推广策略：以口碑及信息传播为主，附以品牌形象广告，制造神秘感和急迫感。一期：3-6层二期：6-9层三期：9-12层四期：12-20层五期：20-25层/收尾四、推广建议2、推广进程：78910111215