《个人理财实务》课件-5.2 购房融资

选定住房并谈妥价格之后，对于资金不充裕的购房者而言，就可能需要向银行申请抵押贷款。抵押贷款是一种以还贷为前提条件、从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是对由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。因此，当个人或家庭以抵押贷款方式获得住房时，房屋的产权实际已经转让给贷款银行，个人或家庭只能在贷款债务全部还清后才能获得对该房产的产权。04住房公积金贷款02商业性住房贷款申请03住房贷款还款01商业性住房贷款条件购房融资商业性住房贷款条件Part01（一）什么是商业性住房贷款

商业性住房消费贷款是商业银行以自营资金为来源对个人发放的用于购买、建造、大修理自住住房的贷款。商业性住房消费贷款的资产、负债和收益按期纳入商业银行业务报表系统。

从1998年开始，商业性住房消费贷款不受商业银行贷款规模限制，人民银行只对商业银行商业性住房消费贷款实行指导性计划管理，只要借款人符合贷款条件，商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房消费贷款，所有商业银行均可办理商业性住房消费贷款业务。贷款条件如下：（1）有当地常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入；（3）信用良好,有按期偿还贷款本息能力；（4）有贷款人认可的资产作抵押或质押；（5）有购买住房的合同或协议；（6）住房价格基本符合机构评估价格；（7）有30%的存款或现金做为首付款。（二）商业性住房贷款条件商业性住房贷款申请Part02申请住房抵押贷款有以下几个主要步骤：（1）购房者填写贷款申请表，会见贷款机构并提交自己的工作证明、收入证明、财产证明、现有负债状况证明。（2）贷款银行审批材料，核实申请者信用度，主要确定贷款者的最高贷款额度。二、商业性住房贷款申请（3）申请通过，贷款银行通知申请人，与申请人签订保证合同。（4）申请人本人到银行网点办理投保、贷款等有关手续。（5）银行划转资金，申请人获得贷款。二、商业性住房贷款申请住房贷款还款Part03三、住房贷款还款（一）到期一次性还本付息法这种方法只适用于期限在一年之内（含一年）的贷款。它规定了贷款者需在贷款期满一次还清期初的本金和贷款期利息。到期本息和的计算公式如下：到期本息和=本金×(1+年利率)或到期本息和=本金×[1+月利率×贷款期(月)]（一）到期一次性还本付息法

案例

牛先生于2008年12月25日向银行申请短期房贷100000元，银行贷款利率为6%，则到期时需还款金额计算过程如下：（1）若贷款一年，则2009年12月25日还款金额为：到期本息和=本金×(1+年利率)=100000×（1+6%）=106000元（2）若贷款9个月，则2009年9月25日还款金额为：到期本息和=本金×[1+月利率×贷款期(月)]=100000×[1+9×（6%/12）]=104500元三、住房贷款还款（二）等额本金还款法等额本金还款法指还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。还款方式可以是按季还款或按月还款。其计算公式如下：每期归还本金=贷款金额/贷款期数本期利息=当期未归还本金×贷款利率当期还款金额=当期归还本金+当期利息这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。马先生于2008年8月向银行申请7成20年按揭贷款购买一套总价款为50万元的住房，银行贷款利率为6%。采用按月等额本金还款方式。则马先生需每月归还本金为：每期归还本金=贷款金额/贷款期数=50万元×70%/（20×12）=1458.33元第一个月归还利息为：本期利息=当期未归还本金×贷款利率=35万元×（6%/12）=1750元第一个月归还本息和为1458.33＋1750=3205.33元（二）等额本金还款法

案例最后一个月归还利息为：（35－0.145833*239）万元×(6%/12)=7.30元最后一个月归还本息和为：1458.33＋7.30=1665.63元？第20个月还款多少？

这种还款方式适合什么人群三、住房贷款还款（三）等额本息还款法这种方式下从使用贷款的第二个月起，每月以相同的额度平均摊还贷款的本金和利息。其每月还本付息额的计算公式如下：每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款期数/[(1+月利率)还款期数－1]或每月还款A=贷款本金P/(P/A,i,n）马先生于2007年12月向银行申请6成10年按揭贷款购买一套总价款为40万元的住房，银行贷款利率为6%。采用按月等额本息还款方式还款。则马先生每月需还款(月供)为:每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×(1＋月利率)还款期数/[(1＋月利率)还款期数－1]=240000×0.5%×(1＋0.5%)120/[(1＋0.5%)120－1]=2664.492元（三）等额本息还款法

案例？这种还款方式适合什么人群三、住房贷款还款（四）等比递增还款法等比递增还款法是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。（五）等额递增还款法

等额递增还款法与等比递增还款法基本相同，只是把固定比例改为固定金额。住房公积金贷款Part04四、住房公积金贷款（一）基本含义住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低、还款方式灵活、首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐、审批时间长。（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。（2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月的条件。（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。四、住房公积金贷款（二）住房公积金贷款条件

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。四、住房公积金贷款（二）住房公积金贷款必须专款专用

住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的20%或以上的自筹资金。公积金贷款额度的计算公司如下：公积金贷款额度=借款人家庭月工资收入之和×0.4（还款能力系数）×12个月×贷款年限四、住房公积金贷款（三）具备一般贷款应具备的条件公积金贷款申请流程（四）公积金贷款申请？这种还款方式适合什么人群

住房公积金除了可以用来贷款购买范围等，还可以提取。有下列情形之一的，可以提取职