《D市公共租赁住房退出管理问题探究》17000字（论文）

---D市公共租赁住房退出管理问题研究目录TOC\o"1-2"\h\u18782D市公共租赁住房退出管理问题研究 111752第一章选题背景 132462第二章丹东市公租房退出管理的现状与主要问题 223740一、丹东市公租房现状 211394二、丹东市公租房退出管理的成效 211825三、实施访谈与资料收集 23345四、实施调研与资料整理 324538Table3.2Theagedistribution 41970五、丹东市公租房退出管理的主要问题 59274六、丹东市公租房退出管理问题的原因分析 829795第三章丹东市公租房退出问题的完善对策 1211478一、做好前馈控制 1231268二、加强同期控制 166646三、完善反馈控制 18第一章选题背景1998年，中央深化城镇住房制度改革，并推出了廉租住房，即产权归属于政府，低收入家庭缴纳低租金即可享有使用权的保障性住房，以解决低收入家庭的住房困难[1]。2010年国务院强调要大幅增加公共租赁住房的供给，公共租赁住房即通过政府或政府委托机构，向中低收入家庭出租的房屋。住建部也于2010年出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，以推动发展公共租赁住房的发展，从而解决中低收入家庭、新就业职工和进城农民工住房困难的问题，2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称公共租赁租房（以下简称公租房），实行“统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴”，解决买不起经济适用房，又达不到申请廉租房标准的住房困难群体的住房问题[2]。公租房具有限定配租条件和租金水平的局部竞争性、局部排他性，具有准公共物品的属性。这一属性决定了公租房必须由政府主导[3]。住房问题是关系群众幸福感、获得感、归属感的民生问题，关注保障性住房政策变化，完善保障性住房管理制度，保障性住房居住者们才能安居乐业[4]。

对公租房退出问题的研究是对我国社会保障理论的补充与完善。本文通过对丹东市公租房的退出问题进行研究，将为其他地区公租房的政策提供理论支撑。目前我国的公租房退出管理方式和运行机制不同，这是因为缺乏国家的统一规定，而国家在制定公租房相关法律法规或政策时需要理论来支撑，本文以丹东市公租房退出问题为分析样本，与国内外有益的相关经验、学说、理论研究成果进行深度结合，有助于公租房管理理论的创新性发展，为将来国家制定政策提供样本，促进公租房的发展。

第二章丹东市公租房退出管理的现状与主要问题一、丹东市公租房现状目前丹东市按照2014年发布的《丹东市公共租赁住房租赁补贴的实施意见》为主要依据性文件组织实施，文件中明确了管理部门、申请标准，制定了租金的收取办法和房租补贴办法，并对公租房产权人（即丹东市政府）和承租人的权利和义务进行了规定，同时对公租房的退出和准入政策进行了规定。丹东市公租房以租金补贴和实物配租两种方式进行，实物配租是指县级以上地方人民政府通过专项资金购买或立项建设的方式取得公租房，并向符合保障条件的居民提供公租房，由承租人向政府按规定保障缴纳租金的情况；货币补贴是指政府向通过申请，符合保障条件的居民按时按标准发放房租补贴，由居民自行寻找房屋缴纳租金的情况。丹东市政府因财政情况和实际地理情况的限制没有建设独立的公租房小区，而是从全市各个小区采购一批四十平到五十平不等的小公寓用做公租房，由于公寓数量有限，剩下的保障人口享受货币补贴。受丹东市公租房数量和人口结构等因素的限制，丹东市公租房政策大多着重解决困难群众的住房问题。丹东市公租房的实际管理工作由丹东市住建局及区县级住建部门具体实施，公租房的维护和租金收取等运营业务由丹东市城建局下属企业丹东市房管所实施，由丹东市民政局及区县级民政部门配合低保等资格审查工作，由丹东市国土局及县级国土部门配合房屋产权产籍等资格审查工作，由社区和乡镇配合群众提出公租房申请等衔接工作。二、丹东市公租房退出管理的成效近年来，丹东市住建局对于公租房退出管理不断探索，按照丹东市公租房管理办法严格开展公租房工作，细化退出管理实施办法及退出流程，加强部门联动，通过每向民政部门核查低保资格，每季度到国土部门不动产中心核查住房数据，每年年底审计部门进行的公租房审计工作等，社区么电镀保障资格复审等方式，在各部的积极配合和共同协助下，保障丹东市公租房退出管理的有效实施，使得丹东市公租房保障体系能够形成良性循环。随着社会经济的快速发展，人民群众生活水平的不断提高，公租房的退出管理已经成为丹东市公租房管理工作的重点与难点。根据相关数据统计，丹东市在2019年退出公租房的承租人有19户，2020年退出公租房的承租人有25户，历年累计有超过200户不符合公租房保障资格的承租人退出公租房。三、实施访谈与资料收集（一）访谈组织过程公租房的退出问题研究需要考虑政府管理人员和承租人员双方的切实感受，所以分别对公租房管理人员和承租人员进行访谈，从丹东市县区保障办选取五名工作人员进行公租房退出问题的电话访谈，从全市公租房承租人选取不同年龄段的五名承租人进行电话访谈，共计10人次（基本情况见表3.1），争取能涵盖所有的公租房退出问题，并听取被访谈人的意见与建议，从而改善目前公租房退出管理面临的问题。表3.1受访公租房管理人员与承租人信息Table3.1Theinformationofinterviewedrentingmanagersandthepublicrentalhousingresidents编号身份性别年龄工作类别A1管理人员男42C区保障办科长——A2管理人员男38C区保障办科员——A3管理人员女30D县保障办科员——A4管理人员男45D县保障办科员——A5管理人员女50E县保障办科员——B1承租人家属女54无女儿残疾、低保B2承租人女35无低保户B3承租人男45无低保户B4承租人男65退休中低收入人群B5承租人女75退休中低收入人群（二）资料整理与总结将访谈内容进行归纳整理，将有关国家法律制定，全国经济形式严峻等大环境存在的问题剔出，挑选出丹东市公租房管理工作可以通过完善制度、加强政策运行等办法优化的部分着重研究，做好力所能及之事，探寻公租房管理与被管理的平衡，以管理控制学为理论基础，解决公租房退出管理存在的问题，让群众公平的享受这一福祉。四、实施调研与资料整理（一）实地调研过程到社区或公租房所在小区进行实地调研，邀请公租房承租人或享受公租房补贴福利的人员填写，调查其基本情况、对公租房退出政策的了解情况和配合情况及在接受公租房退出管理资格审查时面临的问题及改进建议。发放调查问卷100份，回收92份，有效问卷90份，有效率97.8%。（二）资料整理与归纳在对公租房承租人设计的问卷中涉及了年龄、性别、收入情况等基本信息，在回收的90份有效问卷中，情况见表3.2、表3.3、表3.4。表3.2年龄分布情况Table3.2Theagedistribution年龄人数占比20-30岁55.5%31-40岁1415.5%41-50岁1617.8%51-60岁2224.4%60岁以上3336.7%表3.3性别分布情况Table3.3Thedistributionofthegender性别人数占比男4853.3%女4246.7%表3.4家庭收入分布情况Table3.4Annealhouseholdincomedistribution年收入人数占比1万以下1516.7%1-2万3437.8%2-3万3336.7%3万以上88.9%同时问卷还针对公租房退出政策了解程度、了解途径以及是否有主动向原申请登记的区住房保障机构报告家庭收入、人口、住房等变化的意识对公租房承租人进行了询问，统计结果见表3.5和表3.6：表3.5对退出政策了解程度情况Table3.5Understandingoftheexitpolicy了解程度人数占比非常了解1516.7%一般了解2123.3%不了解5460%表3.6了解退出政策的途径Table3.6ThewayoftheexitpolicyUnderstanding途径人数占比主管部门2123.3%社区、街道3538.9%媒体（新媒体与纸媒等）1213.3%小区内宣传材料1011.1%亲属或朋友55.6%其他77.8%表3.7主动上报信息的配合情况Table3.7Thecooperationofactivelyreportinformation主动上报信息情况人数占比能主动上报2628.9%需要管理人员提醒、指导4752.2%在管理人员提醒下仍难以上报1718.9%五、丹东市公租房退出管理的主要问题通过丹东市政府近些年的努力，丹东市公租房取得了较大程度的发展，帮助很多中低收入家庭提供了住房保障。但是丹东市公租房制度的实施过程当中，也显现出了一定的问题，概括起来主要包含以下几点内容。（一）调查和执行成本高在各县区城建局执行公租房退出管理政策时，需要查询承租人低保基本情况，调查收入情况，调查房产持有情况，核实是否有违法行为，需要城建部门主动联系民政、不动产等项目部门，在平时区县城建局的日常工作中，与这些部门几乎没有业务往来，且对社会保障相关业务并不了解，需要学习掌握，而且丹东市公租房有其特别之处，丹东市因为财政紧张等各方面原因没有规划建设独立的公租房小区，而是在各个小区购买了一批40平到60平不等的小户型房屋用于执行公租房政策，而且这一批房子是在2014年购买的，房子较新，物业管理、园区维护等工作都有物业公司管理，就算多年后，需要政府作为公租房的所有人对房屋进行修缮，有丹东市房管所作为市政府选聘的第三方机构为保障人口提供维修服务，但是维修与退出制度管理显然不是一个工作范畴，所以城建部门在开展公租房退出制度管理工作时，极易造成因低保等政策的错误解读而执行错误，因与民政部门沟通不畅造成信息滞后。因电子化审核水平不足，有很多租户户口与公租房所在地分离，每次资格审查的时候，工作人员需要跑不同社区、不同部门调取资料，程序不同，要求也不同，每个部门均要对所有资料逐一进行核实，因此，公租房年度资格检查工作所付出的资源和成本与取得的成效非常不平衡。受访人A5表示，我们的工作人员都是做城建相关工作的，在安排到保障办后，需要学习民政、不动产相关业务，毕竟不是专业人员，难免会出现疏漏。有一次，有一个实物配租的租户因违法被判处刑事处罚，我们并不知道他进了监狱，更不知道被判处刑事处罚会被取消低保资格，我们在年检的时候才发现，这造成了该租户违规使用公租房三个月之久，需要追缴房租并清退房屋，工作变得很被动，再加上改租户并不配合，这加大了我们的工作量。（二）部门沟通与信息流通不畅目前，丹东市现有一个公租房管理平台，平台只用于公租房资格审核和记录，平台内可查询的信息只包含在公租房资格申请时所提交的要件，没有信息的动态变化，而且此平台只在城建部门内部使用，没有与民政部门的保障系统相连，民政部门的动态数据无法体现在系统内。城建部门与民政部门在工作中鲜有业务往来，所以在业务沟通、信息共享方面很难有效实施，而且公租房的承租人只是民政系统众多保障人口中的一部分，而部分承租人的信息也不在民政系统，而是由社区掌握，城建部门需要从多个渠道获得信息，另外民政部门和社区业务繁忙，无暇顾及公租房承租人信息变化，不能将信息变化及时的反馈到住房保障部门。辽宁省正在推进政务服务一体化平台的建立，力争将政府的所有业务都连入此平台，目前该平台建设还处于初级阶段，只能受理和审批，要实现动态监管，还需与民政部门、不动产部门进行共享。何时能实现尚未可知。受访人A4反映，有部分享受实物配租的保障人口的户口所在社区与现居住的公租房所在社区不在一个区县内，城建局工作人员需要到保障人口居住地所在的社区进行资格查询，或者是公租房承租人到户口所在地的城建局和居住地的社区两个地方证明资格，其实每个县区的住房保障部门的工作人员和公租房承租人都在重复做同一个工作，大家的时间都浪费在路上，我去一次某社区可能只调取了两个人的信息，真是太麻烦了，我们没有权利要求跨区社区上报信息，如果要求承租人自己去居住地社区调取证明材料后再到我局来做资格审查，我们考虑到其行动不便又于心不忍，要是能有部门汇总就好了。受访人A4的美好愿望证明了在大数据时代，还不能让数据多跑路，居民少跑腿，这将极大的阻碍政策的高效执行。（三）缺乏执行和惩处依据目前丹东市公租房退出管理以住建部制定的《公共租赁住房管理办法》的第二十七条和三十一条为依据，制定了《丹东市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《丹东市公共租赁住房租赁补贴的实施意见》，文件对承租人公租房享受福利资格阐述很清楚但是实际操作性低，大部分案件面临诉讼时间长、判决时效长等问题，针对违反公租房管理办法的违法使用公租房者，处罚方式有判处1000元以下罚款、违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款、补交租金、计入公租房违规档案且在一定时间限期内不能再次申请公租房。罚款、补交房租所付出的金额远小于承租人违反规定能够获得的利益，而且对于已经收入很低的承租人再进行罚款显然比较困难。在限期内不能再次申请公租房对于已经不符合保障条件的居民来说亦没有威慑力。城建部门一般对于拒不服从管理的承租人会述诸法律，法院对于公租房违规使用的判决，多是依据《行政诉讼法》，部分法院已判决的案件在执行局进行强制执行时也面临问题，当执行人除了公租房无其他房屋时，被执行人面临露宿街头的困难时，执行局无法进行房屋清退。另外，文件要求承租人在享受补贴期间，应当向原申请登记的区住房保障机构报告家庭收入、人口、住房等变化情况，但在实际工作中，承租人没有主动上报的意识，根据针对公租房承租人的调查问卷统计显示，能主动上报信息的占28.9%，需要管理人员提醒的占52.2%，在管理人员提醒下仍难以上报的占18.9%，所以如果要靠承租人主动完成审核很难完成。另外，住房保障部门也没有主动调查的工作细则和权限，未被赋予对应的行政处罚资格。文件还要求住房保障机构应建立租赁补贴管理信息系统，动态监测补贴家庭人口、住房和经济状况变化情况，目前丹东市有保障性住房申请审核系统，但是没有动态监测系统，这为监管带来很大难度。受访人A2建议，在国家层面的法律尚未完善时，还可以采取其他途径规范公租房承租人的行为。例如公安可以通过将其加入黑名单限制其出行，民政部门和社区可以限制其他保障福利的享受而规范承租人行为，与诉诸法律一样可以起到警示作用，从而保障公租房退出管理有效运行。（四）保障人口配合度低保障性住房政策的受益人大多为低收入者，这些人中有一些因病致贫，丧失劳动能力，文化程度有限，社会参与能力不高，缺乏勤劳致富的技术手段，在社会中没有竞争力。根据调查问卷统计结果显示，了解公租房退出管理政策的占16.7%，一般了解的占23.3%，不了解的占60%。能够主动上报核查新的的占28.9%，需要管理人员提醒的占52.2%，在管理人员提醒下仍难以上报的占18.9%，所以在公租房退出管理中很难靠承租人自觉上报信息来实现退出管理完成资格审查。在日常工作中，在要求其提供无房证明或低收入证明等材料时，承租人往往无法及时准确提供，对承租人来说是很大负担，需要跑各个部门开证明。受访人B1就是残疾人员家属，女儿在出生时脑损伤，现女儿已18岁，智商大约是四五岁小孩的水平，生活无法自理，受访人B1需要推着轮椅带着女儿到各个部门开证明，交材料，行动极其不便。由此可见，在全面建设服务型政府的今天，进一步完善公租房退出制度，一方面能够加强资格审查力度促进社会公平，另一方面也是简政放权的重要内容，可以为保障人口带来便利，提高公共服务水平，增强公共责任感。（五）政策宣贯不全面受访人B3身体有残疾，未婚，一直享受低保政策和公租房实物配租福利，2020年9月，其亲戚听说低保人员注册企业会获得国家补贴政策，企业在运营过程中税收、社保的都会有适当减免，就鼓动受访人B3，以其名义注册企业，实际经营活动由其亲戚具体实施，但是注册企业后，受访人B3的低保资格被取消，进而公租房资格也被剥夺，受访人B3认为其生活仍然很困难，就这样取消资格失去补贴很冤枉，其并不知道注册企业会被取消资格的政策，所以到政府上访，经过政府相关部门积极协调与调查，决定要求注册的企业立即注销，然后恢复其公租房资格。而该企业在亲戚的经营下，迟迟不注销，工作人员催促多次，才在2021年3月彻底注销。期间给公租房管理人员带来了许多工作困难，而受访人B3也对政府有很大怨气。此案例说明，在公租房资格准入时，在社区和住房保障部门的监督下，申请人的资料往往齐全且符合政策要求，但随着保障人口的生活发生变化，如果相关政策受访人不熟悉、不掌握，那么久而久之极易发生上述案件，而造成保障人口在生活条件并未改善的情况下，失误操作失去了公租房资格的情况，这为管理人员和保障人口都带来了不必要的麻烦，所以政策的宣贯需要从始至终，不能只在准入时严格要求，在日常资格审查时也应做好提醒，从而避免类似案件发生。六、丹东市公租房退出管理问题的原因分析（一）保障人口自我改善意识不强结合对丹东市公租房管理人员、保障人口的访谈发现，丹东市许多保障人口存在主动改善生活意愿不强的情况，一方面，个别公租房保障人口认为自己能力不足，靠社会救济吃饭和自己打工吃饭水平差不多，靠公租房保障和低保补贴凑合过；另一方面，还有个别公租房家庭即使有身体健康的劳动力，但是觉得参加工作挣得的工资少，提高了收入还会失去公租房保障的资格，宁可不工作。公租房因其保障性住房的福利性，让保障人口滋生的福利依赖思想，“只进不退”是公租房退出管理的难点之一，一些承租人在享受公租房带来的高品质生活的同时产生了长期拥有的想法，将公租房保障视为终身保障，视为政府对其应尽的义务甚至发生违规使用公租房的现象，比如故意隐瞒收入情况，形成了福利固化。除了有客观因素没有劳动能力的人员外，还有因懒惰、依赖政府的心理等因素成为低收入人员也占着数量非常有限的实物配租名额，公租房现状是供远小于求，大量具备公租房申请标准的居民住房更加困难，排队等待房源，不符合公租房资格的居民不及时退出，使得更困难的居民无法及时入住公租房，是国家公共资源的浪费，所以，应采取措施，积极干预并教育引导，将对公租房保障人口施行的“输血式”救助变为帮助保障人口自我改善的“造血式”激励引导。受访人A1表示，有很多享受实物配租的租户家属会打电话来问是否可以继承房屋，可见他们非但没有退出公租房的想法而还有占为己有的想法，有时有退出公租房我们去验房的时候，房屋里的设施往往被损毁严重，能卖废品的一个不剩，完全没有使用公共设施的公益心，我们向租户要设施赔偿费用非常困难。在每年的资格审查时，总有中年的男士来提交材料，看上去身体很好，有劳动能力，可能在申请公租房时有什么困难，但是看年审材料，还是说自己收入在1000元左右，无房，感觉国家的住房保障费用用在他身上真是不值，明明可以靠勤劳的双手创造财富，非得靠政府救济，真是恨铁不成钢啊。（二）管理人员自主服务意识不强管理人员对公租房政策认识不到位，没有真正从民生发展和社会进步的角度认识保障性住房政策。在现实操作当中，管理人员往往有很多工作人员工作主动性不强，工作积极性不高，面临检查或审计时抓一抓管一管，日常工作时不想给自己找麻烦，不积极主动发现问题，这严重降低了公租房退出管理的成效。受访人B4是一位75岁的退休老人，身体不好，无儿无女，身边无人照料，在续签公租房合同时，需要跨区开证明，他表示如果能在社区办理就好了，社区可以证明自己的低保身份，不知道为什么还要去区县保障办，办公地点太难找了。受访人B4的建议可以看出政策实施过程中，部门之间怕担责任，表现出了需要各部门都承担各自开各自的证明才安心的思想，没有为老百姓，为困难群众排忧解难的服务理念。（三）缺乏国家层面的上位法惩罚性措施没有威慑力将导致违法者形成无视法律的态度，了解公租房政策和执行力度的公租房受益人知道失信行为成本很低，会为了获得更多的收益而漠视政府的权威性[41]。根据研究文献，基于演化博弈的分析公租房退出管理问题可得出结论：从承租人期望收益的角度看，如果政府起诉比例大于38.85%，承租人违规使用公租房的期望收益是负的，则承租人退出是最优的选择；如果政府起诉比例小于38.85%，承租人违规使用公租房的期望收益是正的，则承租人违规使用公租房是最优选择。如果政府管理部门起诉比例等于38.85%,则承租人选择任一策略的期望收益都相同[42]。由此可见，就算诉讼有难度，但为了让保障人口保持遵纪守法的思想状态，还需采取法律措施进行处理。目前丹东市开展公租房退出制度管理时的主要依据丹东市公租房管理办法的相关规定，就国家层面而言，我国现行公租房立法是住建部联合其他几个部委颁布的《公共租赁住房管理办法》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、缺乏全国人大及其常委会层次的关于公租房立法，这造成法律的权威和尊严难以维护，使得低收入者住房难以得到有效保障，更让不同地区居民无法公平享受公租房带来的福利，使各地区政府制定的公租房相关地方性法规制定混乱，可操作性低的现象[43]。作为不具有立法权的丹东市地方政府和不具有执法权的区县保障部门而言，如何严格执行公租房退出制度管理，面临着很大的困境，导致公租房退出工作限于被动。受访人A5说，我们曾有一个案件，该公租房承租人因低保取消，公租房资格也取消了，但是他还是拒不搬离公租房，让其按照市场价格缴纳租金也拒不配合，所以，我们只能将其告到法院，一审二审都是我们胜诉，但是到最高人民法院的终审时法院充分采纳了其弱势群体的证言，最终判决为我们败诉，打了一年的官司，我们图啥，就图有一个对公租房管理部门有利的判决，为我们的退出管理工作提供依据，提供威慑力，真希望相关法律法规可以完善，让我们的工作在法律的框架下展开。正如受访人A5所言，完善法律，并严格采取法律措施处理公租房退出管理非常必要。（四）体制机制不健全体制机制不健全主要体现在组织机构设置不合理和部门衔接两方面。一方面，公租房在国家层面是由住建部来推进的，所以在丹东市，公租房的管理是由市住建局牵头，由各县区城建局进行执行，其实最了解辖区人员情况变化的是社区，了解收入和低保情况的是民政部门，民生保障资金发放一直都是社区和民政部门在执行，他们有详细的工作流程和数据库，更擅长于公租房退出管理资格认证这一部分，并能够及时发现问题，及时采取清退房屋和暂停补贴发放等措施，避免了城建部门被动的追回已发放的资金的情况发生。目前的公租房退出管理体制机制容易出现监管漏洞，部门之间各自为政，互相推诿的问题。缺乏高级别部门统一领导，统一部署，明确的职权划分，高效的有序的管理无法实现。受访人A3表示，其实追缴补贴、清退房屋也有办法，就是走行政裁决，行政裁决需要获得法律授权，是对授权范围内的民事纠纷案件进行裁决，区县级城建局没有法律授权，需要报到区县政府，由区县级司法部门实施，但具体实施困难，我们没有专业的法律知识，司法部门来问案件细节或依据的法律条款时我们往往没法回答，就算行政裁决做好了，还需要交到法院执行庭进行执行，单个案件需要走这么多、这么复杂的手续，让工作人员望而生畏，人力物力成本太高了，一个案件就够我们忙一个月了，天天跑法院，其他工作都不用干了。由此可见，县区城建部门不适合作为实施主体推进公租房退出管理工作。如果能够由市级部门成立执法办公室可能会更方便进行行政裁决，保障公租房公平正义。另一方面，资格审核任务落实到区县级城建局时，区县级城建局会根据工作量及与社区的工作衔接情况进行进一步部署。住建部门管理经验不足，没有制定明确的、可操作强的工作办法，让政策到了基层执行时变了样，各部门根据自身理解与能力自行安排，无法形成部门联动和经验交流，各部门各自为政，信息流通困难。受访人长A1说，丹东市住建局每年都会部署资格审查任务，每个月区县城建局需要向民政部门询查享受资金补贴的居民的低保资格的变动情况，确认低保资格无变化后，市住建局按照名单发放补贴。每半年要到实物配租的局面所在社区核查低保身份。每三年一次续签公租房租赁合同，保障居民需要去房管所（公租房管理第三方机构）、街道、区县城建局确认资格和租金标准。我们区保障办与社区联系紧密，每年将公租房资格审查任务写入绩效考评任务，其实在基层街道，公租房资格审查与民政低保业务是交叉工作，而街道需要盖章报送至两个部门，工作重复且低效。而受访人A2表示，该区为新区，与街道、社区等基层部门衔接不紧密，需要每月按时催促民政等部门交证明材料，每月的资格审查其实是保障办与民政部门共同的工作，但是相关政策宣导不到位，该区民政部门没有相关意识，工作很被动。由受访人A1和A2的例子来看，A1的工作办法非常值得A2借鉴，而且如果让所有的区县级管理人员进行讨论，互相借鉴经验，那么可能会有更高效的办法。（五）缺乏信用体系及激励机制等动力机制公租房退出管理中“奖”、“惩”设置的不合理，具体表现在缺乏以激励机制为体现的“奖”和以列入信用体系“黑名单”的“惩”。接受采访的五位公租房受益人都表示，公租房这一政策为低收入群解决了住房这个大问题，大大节约了生活成本，但在被问到是否有主动退出的意愿时，受访人纷纷表示没有意愿，就算通过打工赚了钱，但是钱数波动很大，无法保证退出公租房后能够比现在生活的好，害怕失去公租房资格。由此可以看出，如果没有以激励机制为手段的奖励措施，就无法激发出公租房受益人们主动退出公租房的勇气，这也阻碍着这些家庭的发展，也阻碍了公租房的有效流通，所以让有能力改善生活的人主动退出公租房也应是公租房退出管理的重要组成部分。所以制定行之有效的激励机制能够助推有能力改善生活的家庭勇敢迈出自力更生的第一步，还有利于帮助其缓解退出公租房过渡期带来的不适应。受访人A5表示，有很多关于租户的动态信息我们没法掌握也没有核实的渠道，比如我今年审核了一个租户，他家老两口60来岁，身体无残疾，有劳动能力，儿子和儿媳二十来岁，正是勤劳致富的年龄，但是给我提交材料时还是说收入很低，我们没有权限去银行查流水，在企业打工不稳定收入我们更是无处可查。由受访人A5的例子可以看出，建立完善的信用体系对公租房退出管理非常重要。部分居民为了满足公租房资格，故意隐瞒潜在的收入，管理机构缺乏居民财产信用登记的完整信息，无法准确衡量居民的真实住房负担能力，更无法对其信用记录实施动态监管，导致公租房退出管理很难有效执行，想要真正规范承租人行为，引导承租人养成诚实守信的品德，需要建立完善的个人信用体系，在个人信用体系的约束下，规范自己的言行，以失信惩戒，守信奖励的方式鼓励承租人按照规定使用公租房。目前，丹东的个人信用体系还未建立，可能会让部分已经不符合标准的承租人还在享受住房保障福利，这会影响政府的权威性，并影响公租房的公平性[44]。第三章丹东市公租房退出问题的完善对策一、做好前馈控制在公租房退出管理工作开展之前的控制，未雨绸缪，避免事后控制无能为力的弊端，对工作所依赖的条件进行控制，不针对管理人员，让工作人员易于接受并付诸实践。本文采用经验估计法确定控制标准，并确定控制对象及其影响因素。受访人A4在住房保障部门工作多年，实践经验丰富，受访人A4认为要想做好公租房退出管理，需要做好顶层设计，将公租房资格审查任务贯穿于日常，调动保障受益人的积极性，积极配合审查工作，享受福利与履行义务并驾齐驱。通过制度建设，将骗租、赖租的情况消灭于萌芽，不要等到不合规现象出现后才开始被动驱赶或诉诸法律，让抢占公共资源的不法分子找到法律漏洞，影响公租房租赁秩序。所以结合受访人的意见，将控制标准设立如下：（一）确定控制对象将控制对象设定为由市政府组织成立的专门的公租房退出管理领导小组，丹东市民政局、丹东市住建局、丹东市不动产中心、丹东市审计局为成员单位。明确各部门的工作责任及任务细则。由领导小组牵头，统筹管理，明确各部门责任分工。1.住建部门在公租房退出管理工作中的主要职责住建部门在建设领域有其独有的行业优势，比如丹东市住建局可以通过施工许可审批、预售许可审批、质量监督等职权的行使，掌握丹东市全市的房屋面积、地理位置、工程质量等信息，所以要负责公租房的购买和复购，在全市范围内筛选地理位置优越、符合公租房面积标准的房屋，建筑质量符合公租房质量标准的房屋。这一措施一方面充分利用了闲置房屋，避免了资源浪费，另一方面也为保障人口提供了安全、优良的居住场所。住建部门有很多功能不同的下属企业，也有熟知很多房屋管理相关的优秀民营企业。所以应由其选聘的第三方企业，例如丹东市房管所或其他公益性社会组织和企业等，为公租房提供服务。一方面负责公租房的日常维修维护工作，负责收房验房，保证入住的房屋卫生间、厨房等基本设施齐全，对破坏公租房基本设施影响下一任租户入住的情况进行上报并修复；另一方面，负责收取公租房租金，针对行动不便或年纪大无法操作电子支付的保障人口，要组织人员上门收取租金，并同时及时掌握保障人口的状态，及时发现保障人口的健康或生活生存问题，给予保障人口人文关怀。这一措施能够充分发挥第三方组织的灵活性、专业性、柔软性，为公租房的正常运行提供便利。市住建局属于市直行政机关，可以获得法律授权，可以对授权范围内的民事纠纷案件进行裁决，所以丹东市住建局要下设保障性住房法制办公室，集中处理全市公租房骗租、赖租、毁坏设施的事件，通过实施行政裁决，将行政裁决结果直接报至法院执行庭，冻结账户，调取账户信息，资金条件允许的情况下可以直接冻结或划转资金，实现补贴与租金追缴的合法性与及时性，从而增加违法成本，消除保障人口的投机心理，维护公租房秩序。这一措施能够避免因区县级无行政裁决权利而造成的案件积压，案件分散，降低了基层人力和时间成本，提高了办件效率，也增强了政府公信力，维护公租房政策有序、合法实施。2.民政部门在公租房退出管理工作中的主要职责丹东市民政局有全市最全面最详实的低保动态信息，通过将公租房人员信息与低保人员信息相互融合，形成公租房资格与低保资格相互影响的机制。所以丹东市民政局应该负责低收入资格认证、房屋配租与资格抽检。民政部门将公租房受益人名单单列，当低保资格发生变化时，立即暂停公租房受益资格，加强联合惩戒，能够确保处理及时，避免因信息滞后而产生的隐瞒收入及家庭房产，骗得保障性住房补贴的情况；另外，民政部门的本职工作还负责国家低保保障金的发放工作，所以丹东市民政局在有赖租、骗租等违规行为发生时，可以通过限制民政帮扶等措施，提醒保障人口遵纪守法，提高其违法成本，让其按照法律法规使用公租房。这一方式有助于解决破坏公租房基础设施等情况，省去行政裁决的复杂程序，让居民养成享受国家惠民政策的同时遵守法律法规的良好习惯。最后，民政部门通过社区等基层民政工作人员可以了解保障人口的生活状态和居住意愿，所以，丹东市民政局要负责房屋配租的工作，一方面可以根据身体状况安排楼层，根据工作地点选择小区；另一方面，在房屋重新配租时适当将房屋及时地人性化地分配给生活更困难的居民，提高公租房流转效率，让公租房效益最大化。3.市级政府在公租房退出管理工作中的主要职责目前辽宁省正在推进政务服务一体化平台的建立，丹东市可以在该平台的基础上，建立健全公租房动态监管网络平台。将不动产信息、纳税信息、民政等多个系统与公租房系统实现信息互联，及时获得财产和收入的变化情况[46]，在大数据的支撑下，让数据多跑路，群众少跑腿。通过网络大数据共享，住房保障管理信息系统依托市政务数据共享平台，实现与不动产、民政收入核对、低保、公安等部门数据共享，为公租房退出制度监管提供有力支撑。此项工作技术难度大，工作量大，工作跨度也大，需要由市政府牵头，以建立网络共享平台为总目标、总趋势，逐步推进。在公租房动态监管网络平台中建立公租房信用体系管理板块，用来记录公租房受益人失信行为信息，各部门要按照公租房资格标准对受益人信用档案进行动态更新、动态管理，确保信用信息记录的全面性、规范性、及时性，并联合银行、证券、保险、法院、公安、税务与审计等部门，实现个人信用信息的集中管理、资源共享，将公租房受益人信用信息与社会信用体系建设相互渗透，保障公平公正的公租房信用体系建设环境。建立公租房退出激励制度。主动退出公租房保障或搬迁期内较早腾退房源的公租房保障家庭，应该实施激励，树立起褒奖诚信的价值导向，促进每个公租房保障对象形成诚实履约的意识。鼓励其在生活条件改善后，选择购置等方式取得个人产权住房，也可以借鉴香港的经验鼓励公租房私有化[47]，为通过努力经济能力提高的住户提供优惠购房价格，鼓励其购买公租房。此外，有效引导原则还要求公租房使用退出激励机制慎重确定激励的对象和方式，避免产生机会主义的逆向激励而导致激励失灵。如果没有适当的制度设计，正向激励在实施过程中有可能转化为某种程度上的反向激励[48]，比如单纯以资金奖励退出者，可能会造成部分居民为了获得奖励资金提供虚假材料，套取国家财政资金，这极大的违背了设立激励政策的初衷。建立激励机制，对于信用良好，主动上报个人财务房产信息的承租人开通快速办理通道、“容缺受理”、承诺后补等便利服务；还可以通过设置退出公租房过渡期，在过渡期内按照市场价格缴纳房租，为了符合公租房受益人找房和搬迁的正常需要，从而提高承租人主动退出公租房的积极性[49]。完善公租房地方性管理办法。公租房退出管理应实现从微观到宏观、从行政到法律的转变，法治化、制度化是行政管理的趋势，法律规章是政策执行的有力抓手和基础准绳，保障性住房政策执行要依法依规行事，所以这要求丹东市尽快完善并细化公租房地方性管理办法，为管理人员提供制度依据，提高管理能力与效率，同时明确部门责任，避免推诿扯皮。各部门具体分工职责见图4.1。图4.1各部门在公租房退出管理的职责分工Fig.4.1Thefunctiondivisioninthepublicrentalhousingexitmanagementfordifferentdepartments（二）选择控制重点控制重点一是公租房管理人员的公共责任，强化履职主动性；二是公租房受益人的社会责任，维护社会公平。1.增强公租房管理人员的公共责任。一是要设身处地为群众着想，不能以工作方便为标准开展工作，而要以群众方便为准组织实施。充分利用社区的基层管理职责，社区管理服务地点都离公租房很近，交通方便，管理快捷，处理问题及时，是公租房的退出管理的好帮手，公租房资格审查应多靠数据跑腿，而不能为难群众，让群众跑断腿。建立社区一站式服务制度，通过放管服政策的执行，将需要公租房受益人现场确认的事项设置在社区，避免了行动不便的群众远途奔波，有利于提高群众的幸福感和获得感，真正将公租房政策做好，做到群众的心坎里。二是要明确职责，加强部门之间的配合。将工作职责细化为责任清单，明确“法定职权必须为”的工作要求，尽职尽责，积极配合，避免推诿扯皮，各自为政的情况。三是加大对公租房管理人员违规违法操作的处罚力度。对公租房管理人员在公租房资格审查、管理等环节，如果出现徇私舞弊，收受贿赂，利用职权方便亲友的情况，要做出处罚，严重的要追究法律责任和刑事责任，严厉打击公租房管理人员玩忽职守，睁一只眼闭一只眼，收受回扣的情况，或者联合公租房受益人一起骗租等违法违规情况。防止公租房这一惠及民生的政策滋生腐败，利用有力的催收，打击违法行为，加大处罚力度，让违法违规者付出严重代价，让其他管理人员吸取教训，给公租房一片风清气正的氛围。2.增强公租房受益人的社会责任。要做好精神宣导，利用社区的宣传板、公益广告等宣传自力更生的精神，宣传以勤劳致富为荣的正面典型，引导承租人自足择业，勇于创业，不断提高收入，逐渐从依赖公租房保障过渡到依靠自己的能力实现“住有所居”，不仅能促进公租房资源的良性循环利用，也能提升社会的就业率，促进经济发展。开通公租房受益人参与到民政部门组织的扶贫再就业培训的绿色通道，帮助其顺利脱贫致富，实现有效率的激励需要为被激励对象提供充分的利益动机，而不能仅仅依靠倡导和呼吁，否则就会导致公租房使用退出激励机制有名无实，造成无效激励[50]。二、加强同期控制同期控制指纠正发生的问题，在按照标准实施公租房退出管理的过程中对活动的人和事进行监督和指导，纠正实际与标准的偏差。偏差如果产生可能会产生监督漏洞，部门之间衔接不畅，各自为政，工作效率和服务水平降低等情况，产生偏差的原因可能是缺乏对公租房管理人员的监督，社区等基层单位因工作量激增人员有限或业务不熟悉而造成的混乱。所以要制定纠偏措施具体如下：（一）对照标准衡量绩效制定丹东市公租房退出管理绩效考核办法，明确各部门职责，加强月报、季报、年报、档案管理等方面的制度建设，将基础管理、提升管理服务、信息化建设等基础管理工作纳入绩效考评体系，要明确科学的考核指标，在选择考核指标时，要让指标科学全面地反映公租房退出管理方面公共服务的实际水平和状况，还要能体现机构的运行效率和管理水平，政府部门应以公租房的保障受益人为着眼点，从公共责任出发，结合丹东发展实际情况的基础上细化优选考核指标。区别于之前各县区分别由县区政府考核的形式，要调整为以公租房管理领导小组为整体进行绩效考核，通过上级对下级部门以履职情况为标准进行考评，平级部门之间配合度完成度互评两种方式，强化激励和问责方面的具体要求，从而提高公租房管理服务水平与效率，纠正因配合不当、各自为政、失职渎职造成的偏差。住建部门对其下属的企业或选聘的第三方机构的公租房管理工作进行绩效考评，将其工作内容细化为考核标准，让保障人口为第三方机构进行服务水平评价，对于考评不合格的机构下达整改通知，情节严重时要更换机构，以此提高其服务意识和服务水平，避免了企业阳奉阴违，不落实政府要求的情况，也避免了企业追求利益最大化，套取财政资金却不为群众办实事的情况。（二）加强管理人员业务培训和思想教育加强公租房管理人员、运营管理人员、档案从业人员的业务培训，要提高其专业素质和业务水平。通过开展面向各部门开展不定期的集中业务培训，宣讲公租房政策和法律法规及规章制度和业务规范，明确具体的操作实务，强化责任担当，组织安排各部门责任分工及具体工作要求，保证管理的规范化、专业化，规范管理工作。加强对负责公租房退出管理工作的工作业人员的专业知识培训和业务技能的培训，让其能适应和满足工作的需求，培训的主要内容是要从理论上提高业务知识，从岗位技能上熟练操作计算机、熟练掌握相关手续流程。该措施有利于解决因业务不熟练、政策不掌握而造成的理解偏差、错误解释、管理错误的情况，有利于在依法依规的条件下完成工作。加强公租房管理人员、运营管理人员的职业思想道德教育、反面典型警示教育等，实行管理人员定期轮岗和谈话制度，强化组织内部监督和管控，这既是转变政府职能的重要措施，也是建设服务型政府的重要途径。该措施有利于纠正因缺乏服务意识、道德缺失而造成的偏差。（三）拓宽监督与公示渠道信息不对称是公租房退出管理实施过程中呈现出的一个显著问题，信息不对称不仅形成了一定的资源浪费，而且还影响了公共服务水平的提升。向公众开通公示通道和监督渠道，实现公租房政策、房源信息、公租房受益人基本信息、配租轮候信息、审批意见等全信息公开公示，通过网站媒体、微信公众号、报纸、社区宣传栏等渠道，有针对性地实行公开公示，开设日常线上反馈和线下监督举报电话，在有公租房小区内设置举报箱，公布举报电话，收集举报线索，及时受理投诉举报，拓宽监督渠道，为切实发挥举报箱的作用，要制定举报箱管理制度，设专人负责、定期开箱、建立台账记录举报的问题线索。发现问题后立即核实调査，回复结果。同时，在保障性住房官方网站上设置网上举报箱，可以匿名进行网上举报和投诉，利用发达的网络系统对保障性住房进行有效的管理和监督，利用群众的力量对公租房的退出管理进行监督，并向群众营造公平和谐的社会氛围。对可疑者进行盘查、调查，必要时由由领导小组成员单位派出专业人员对可疑的公租房受益人进行不定期巡察暗访，发现问题及时汇总，联合各部门进行进一步的核实。为切实改善公租房的社区服务水平、了解民众需求提供了动力源泉，能够拉近保障人口与政府部门的距离。此措施有利于解决信息闭塞、监督渠道不畅通的偏差，将权力晾晒在阳光下。（四）实施志愿者服务制度常态化因与公租房退出管理的资格审查等业务都在社区，难免会因工作量激增而造成混乱，所以要在年审等业务集中的时候，委派各部门工作人员