小区物业管理方案

欢迎下载内容仅供参考小区物业管理方案一、公司情况介绍总经理副总经理总经理副总经理公司办公室总经理办公室财务管理部公司拓展部物管管管管管理理理理分处处处处公司图1 公司管理架构图我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的根本出发点提供了人力资源保障。概括地说，本公司的运行机制包括以下内容：1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和安康成长创造良好的外部环境。在用人方面，形成“能者上，庸者下〞2、建立有效的鼓励机制，努力提高员工的整体素质。部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。3、建立有效的鼓励机制，努力培养员工发奋向上的精神风貌。鼓励机制包括三种，一是荣誉鼓励，二是参与鼓励，三是物质鼓励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、开展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进展座谈、评选先进个人、先进集体。4宣传之事都由公司领导亲自抓，在规X企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策行为规X公司倡导的是“以人为本，偶管理于效劳〞的思想利益和个人的尊严而努力工作。1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户入住或进入小区时的第一印象。2、理工作的重要条件。3临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来一样的正面或负面影响。4、不在住户与来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的根本尊严。5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一X纸，都不充许浪费，告诫员工做到“物尽其用，反复再反复〞，比方油刷、电脑用纸等。6、培养住户的自律杜绝任何形式的警告牌将对住户与来客的防X式管理转换为疏导式。比方，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰… 违者罚款〞等字样的警告牌清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。7、重视领导作用，发挥“群体效能〞。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定与决策，都是经过集体讨论而确定的，尽量防止出现偏差。的经济底阀与社会效益。三、拟采取的管理方式1、管理处内部管理架构图〔图2〕市房管局市房管局物业管理##业主委员会物业分公司####物管处主任收费员〔兼〕员维修主管〔兼〕保安主管〔兼〕日常维护维修保安部保洁部管理处内部管理架构图〔图2〕2、机构设置3、运作机制纠正，做到有布置、有检查、在总结，从而保证了管理的有效性。4、工作流程〔图3〕本公司与##物业管理分公司将严格按照公司针对##苑区的具体情况所岗位培训岗位培训规章制度的建立物业接收日常管理与维修养护收费员〔兼〕楼宇管理员〔兼〕保安主管〔兼〕保洁主管〔兼〕日常维护维修保安部保洁部完善配套与各部门关系的协调图3 工作流程图5、信息反应渠道对住户方面，我们有《与顾客沟通的程序动能力和工作效果。同时，还要根据每个人当时的个性心理人？向有针对性地做思想工作，使每个人都能在不同的时间、不同的环境得到不同的鼓励。利用群体的心理去做。我们还将在管理处这个集体中多组织群体成员相互接触，包括工作上的协作互助，学习上的互敬互学，生活上的互相关心等，去引导员工进展正气得到上升邪气受到压制。6、管理工作的控制方式科学、全面、严格的质量保证体系与岗位责任制、各项规章管理制度。严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，多样化的鼓励手法。与时细致的思想教育工作，团结向上、热情饱满的工作状态。融洽的住管双方关系，畅顺的沟通渠道。小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱〞，随时征集住户的广泛意见。到达收支平衡。141321321共分早、中、晚三班，其中每个班门岗4313〔1〕、设主管1人〔兼〕；〔224〔1〕、设主管1人〔兼〕；〔265〔1〕、设主管1人〔兼〕；〔22五、管理规章制度按公司的规XXX〔1〕管理运作制度部份六、本公司历来十分重视资料档案的建立与管理。1、在##苑区管理处，我们将分小区工程〕建立资料、小区住户资料和日常管理资料三局部进展档案的建立和集中管理。2这些应包括：结构、建筑、电气、消防、给排水等方面的竣工图纸与资料。情况等，这局部资料主要以3、日常管理档案，包括：资料图表文件等，如装修档案、暂住人中档案、公用设备设效劳质量回访表、顾客投诉记录与处理情况、重大事件记录等等。在档案资料保管方面，管理处将本着平安、完整、##、方便查阅的原则设专人专柜保管。七、##苑区各项管理指标与措施第一部份 物管费的收取标准与其它1、住宅物管费收费标准为平方米2、营业房物管费收费标准为元/平方米，以上均按产权面积计算。第二部份 房屋与维修管理1、对房屋共用部位进展日常管理和维修养护，检修和保养记录完整；2X围的与时组织修复；属于大、中修X主大会或业主委员会提出报告，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道与其他共用部位的门窗、玻璃等，定期进展维修，记录完整；4、对小区内违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为与时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。5、各栋、单元〔门、户有明显标志第三部份 公用设施设备管理1具体做法：〔1〕定期对绿化栅栏与各园大门进展油漆；定期对各园的坐椅等建筑小品进展养护；定期对楼道扶手进展维护，对损坏部份与时予以修复；2、建立公用设施设备档案〔设备台账〕，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录完整。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程与保养规X；设施设备运行正常。4X围的，与时组织修主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修或更新改造。5、在消防设施管理方面，落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处经理监视执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损906、容易危与人身平安的设施设备有明显警示标志和防X故障有应急方案。第四部份 公共秩序维1、小区24小时值勤。2、公布业主投诉与求助。3、对重点区域、重点部位每3小时至少巡逻一次。4、大门门岗室保持干净。5、公共秩序维护队员统一做装，佩戴工作牌。6、文明用语。7、各项工作记录完整。8、消防实行管理处全员义务消防员制，并定期进展培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，与时处理并通知管理处，以确保小区消防平安。第五部份 清洁绿化1、为方便住户，适当增加小区垃圾桶数量，生活垃圾做到日产日清，至少每天清运1次。211113、小区内公共雨、污管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况与时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常情况与时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。5、定期对小区的植物进展修剪，洒药、除草等第六部份 物管处工作1、管理人员统一着装，佩戴工作牌。2、文明用语，虚心听取业主与业主委员会的意见和建议。3、定期向业委会汇报工作，每年终与业主委员会召开茶话会，汇报总结本年度工作。4、每逢大的节假日对小区进展适当的节日布置(比方国庆节在各小区大门摆放鲜花、春