《A公司股权转让房地产税务风险探析的案例》3100字

A公司股权转让房地产税务风险分析的案例综述第一节案例背景一、转让方公司简介A股份有限公司经营业务十分广泛，包括汽车零部件销售、投资管理、房地产经营、高新技等，是一家集团型的公司，也是一家老牌上市公司，1996年便在深交所上市。A公司旗下有多家控股子公司。公司经过几十年的发展不断壮大，涉及的业务范围也逐渐变广，慢慢拥有多年的汽车空调生产历史。公司秉承以“以人为本出精品，诚信服务赢客户，科学管理求绩效，持续改进再发展”的经营宗旨，服务于社会，回馈给广大的客户。面对复杂多变的市场形势站，公司加速战略转型，改变了过去机械制造型企业，向各领域进军，转变为集多种经营业务为一体的多元化发展的集团型公司。B有限责任公司（以下简称“B公司”）成立于2014年，是A集团股份有限公司的全资子公司，注册资本为10000万元，其中，现金出资3000万元，以涉事地块土地使用权作价7000万元。成立时A公司将其土地过户B公司名下。2014年初，A公司长期股权投资科目为零。2014年末，长期股权投资科目余额增加B公司85636905.05元，其中3000万元为货币资金，其余为5636.90505万元为预估拆迁补偿费。2014年年报披露，A公司计提应付搬迁费及土地增值税（应付B公司）1.13亿元。2014年，B公司按2.58亿元作为股东投入资产价值入帐，增加实收资本7000万元，确认资本公积1.88亿元。二、转让方案2016年11月底，转让方案开始实行，A公司首先将B公司80%股权转让给M房地产咨询有限公司，交易价格约为23280万元，此次转让完成后A公司仍然持有B公司另外20%股权，12月底正是完成此次转让。上述股权转让交易完成后，B公司由A公司的全资子公司变为A公司持股20%的参股公司，同时法定代表人进行变更。17年2月份，B公司的法定代表人有一次发生变更变更。17年7月份，经A公司董事会决议，A公司再一次将B公司的股权转让出去，此次转让将剩余持股的20%股权全都转让给N房地产有限公司，这次的转让价格约为5820万元。此时，A公司已完成了对B公司所有股权的转让，两次股权转让的时间间隔不超过一年，共获得股权转让收入共计约29101万元，其中不动产评估价格约为27813万元。2019年10月8日A公司发布公告，披露了其以股权转让方式筹划土地增值税已获税务局认可，节税3377万元。A公司将其子公司B公司80%的股权转让给M房地产咨询有限公司，20%的股权转让给N房地产有限公司，当地主管税务机关经调查了解B公司的资产状况后认为，A公司属于短时间内转让目标公司100%股权，形式上是转让股权，但其实已经构成了实质上的土地使用权的转让，应当缴纳土地增值税。测算需交土地增值税为6691.795万元，详细计算见表4-1：土地增值税计提表（单位：万元）1不动产转让总价27813.592土地取得成本65003预估搬迁费用46004可抵扣成本合计（2+3）111005增值额（1-4）16713.596增值率（5/4）150.57%7适用税率50%8速算扣除数15%9应交土地增值税（5*7-4*8）6691.795表4-1土地增值税计提表第二节A公司土地增值税风险分析一、转让方案符合税务机关一般征税标准1、一次性转让100%股权A公司被认定为一次性转让B公司100%股权的可能性。在A公司的转让方案中，A公司向M和N公司分别转让B公司共100%股权，虽然分为两次转让，但是两次转让时间间隔不到一年，因此，被税务机关认定为一次性转让100%股权的可能性极大。最终受让方为R地产公司。且A公司虽然拆分转让，但是2017年10月24日，R房地产开发有限公司受让N房地产有限公司全部股权。同时，M公司、R房地产开发有限公司同为R地产公司旗下全资子公司，也就是说，R公司受让了B公司全部股权。当地主管税务机关因此认定，以股权转让名义转让土地使用权，A公司需缴纳土地增值税。二笔股权转让款合计2.91亿元。剔除其它资产价值，其中不动产转让价款为2.78亿元。2、目标公司资产结构单一B公司资产结构单一，公司注册时，以涉事土地作价7000万元，占注册资本的70%，其余全部是货币资金，这说明B公司股权的主要表现形式是资产，而资产主要为房地产，符合税务机关的一般征税标准。3、以资产价格确定股权价格A公司通过对B公司的转让，获得人民币合计约29101.00万元，涉事土地的评估价格为27813.59万元，最终的目标公司的转让价格与土地的价格几乎吻合，极容易被税务机关认为其交易价格的确定只关注目标公司的房屋和土地的价格，并不考虑目标公司的综合实力，所以此次股权转让交易收购方不是为了获得资产收益等复合性权利，而只是为了获得资产，不符合一般交易的特征，有避税的嫌疑，从而被认定为实质上的资产转让，被征收土地增值税。二、当地政策要求对股权式资产转让征税湘地税财行便函[2015]3号开头“据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。”这也说明湖南出台这一文件初衷是为了反避税，但是这样的规则在土地增值税基本法规中目前都没有明确的规定。根据前述第三章的分析，这样的文件并非规范性文件，而湘地税财行便函[2015]3号文件本身只是一个“便函”，也并没有相关法律依据。然而就实际的案例来看，在湖南省范围内，使用股权式资产转让这种税收筹划手段，被追缴土地增值税的风险很大。B公司正是位于湖南省，A公司对B公司进行股权转让必然有很大的风险被追缴土地增值税。第三节A公司被税务机关要求征税后及时调整转让方案一、A公司的调整方案A公司就其转让方案与税务机关进行沟通，被税务机关认定为“以转让股权名义转让土地使用权”，应当缴纳土地增值税，面对高额的土地增值税税款，A公司聘请当地税务师事务所对其转让方案进行了调整，具体的方案如下：1.2016年11月底，A公司先转80%B公司股权给M房地产咨询有限公司；2.2016年底，将A公司拆迁范围内建筑物余额1587万全额计提减值损失，账面价值为0；3.2017年5月，A公司按旧厂房的评估重置成本6543.75万元过户给B公司，缴纳相关税费约729.94万元；6543.75万元作为转让子公司价款一部分后，对土地增值税进行预清算，缴纳税款约2940.70万元；4.2017年7月底，A公司转20%B公司股权给N房地产有限公司；5.2019年3月A公司完成了该宗土地的搬迁工作，搬迁费用累计约5860万元；6.2019年6月底，经税务机关重新计算后，A公司按告知书要求补缴了土地增值税约253.26万元。经过以上步骤的操作，需交土地增值税为3314万元，详细计算见下表：图4-3旧房过户及股权转让税费计算表旧房过户及股权转让税费计算表（单位：万元）旧房过户股权转让小计收入总额6543.7521269.8427813.59简易办法征收增值税311.61311.61扣除项目金额合计其中：取得土地使用权的金额65006500拆迁补偿支出58605860与转让房地产有关的税金44.411.6456.04其中：城建税21.8121.81教育费附加15.5815.58印花税3.2711.6414.91水利建设基金3.74增值额8898.208898.20增值率71.92%适用税率6%40%速算扣除数5%应交土地增值税税额373.932940.703314.63税费合计729.942952.343682.28二、A公司调整方案分析经当地税务师事务所调整其转让方案，恒立实业将股权转让分解成两部分：转让房屋及建筑物收入6543.75万元核定征收，缴纳土地增值税373.93万元；股权转让收入21269.84万元，缴纳土地增值税2940.70万元。二者合计缴纳土地增值税3314.63万元。方案通过了当地税务机关的审核，相关涉税事宜已审结。如果分开核算土地增值税，股权转让土地增值税计税收入和扣除项目金额合计均应剔除拆迁补偿费支出。然而在实际清算工作中，恒兴实业只减少了股权转让收入却没有相应减少扣除项目金额。A公司即使没有一次性转让而是选择分批转让B公司100%的股权，也被税务局盯牢，需要计算缴纳土地增值税，唯一的方法是降低股权转让的价格，但不能平白无故的做低价格，A公司用了一个“道具”，即旧厂房的评估价，用旧厂房的评估价6543.75万元分解了股权转让价格，剩下的股权转