九鼎时代山东昌乐富凯新世纪营销策划报告

富凯·新世纪营销策划报告2021-06月九鼎时代1九鼎时代一、工程分析---卖什么样的产品?二、客户定位---卖给谁？三、价格定位---卖多少钱？四、营销策略---怎么卖？五、企划方向---怎么吸引？

六、销售执行---卖得了吗？前言本报告所要解决的是：营销策略、销售执行与企划方向的问题，围绕三个问题，从以下几个方面进行阐述：2九鼎时代第一局部：工程分析---卖什么样的产品?九鼎时代3工程一期占地面积：20001平方米〔30亩〕总建筑面积：32600平方米其中：商业外街1、2层4550平方米，内街11830平方米，外街3、4层7420平方米；商场面积8800平方米。容积率1.63可售面积为：商业1、2层〔外街〕：4550平方米；商业〔内街〕：11830平方米；商业外街3、4层：7420平方米。主力面积：96平方米/套主力总价：外街60万/套，内街40万/套。打造昌乐商业基地：步行街+卖场+沿街店铺一、工程概况九鼎时代九鼎时代4二、工程SWOT分析九鼎时代九鼎时代5九鼎时代九鼎时代6第二局部：客户定位---卖给谁？九鼎时代九鼎时代7我们的目标客户按客户购置目的来分，目标客户包括3大类：九鼎时代九鼎时代8第三局部：价格定位---卖多少钱？九鼎时代九鼎时代9〔一〕定价考虑因素〔二〕销售价格建议〔三〕价格推广策略〔四〕付款方式建议九鼎时代九鼎时代10〔一〕定价考虑因素九鼎时代九鼎时代11〔二〕销售价格建议城区在售商铺的价格〔元/㎡〕调查：九鼎时代九鼎时代12综合区域市场在售楼盘的资料以及本工程实际情况，以现时市场价格的水平看，认为本工程以下的价格定位是贴近市场的。外街：6000元/平方米起销售，内街均价4000元/平方米，3、4层2500元/平米。备注：具体价格采用单套价格表的形式[销售价格建议]九鼎时代九鼎时代13〔三〕价格推广策略低开高走试探市场接受度快速回笼资金让客户感受到工程增值给客户紧迫感小幅提价快频调整总体价格策略价格策略策略目标增加销售速度九鼎时代九鼎时代14〔四〕付款方式建议九鼎时代九鼎时代15〔一〕推广理念〔二〕总体营销思路〔三〕营销手法〔四〕广告卖点提炼〔五〕广告操作思路第四局部：营销策略---怎么卖？九鼎时代九鼎时代16总纲九鼎时代九鼎时代17〔一〕推广理念九鼎时代九鼎时代18〔二〕总体营销思路思路九：“客户领袖〞奖励方案

凡已认购的客户假设能带着其它客户，进行认购并成交者，奖励给予领袖客户，同时也给予新客户另外的优惠九鼎时代九鼎时代19九鼎时代九鼎时代20〔三〕营销手法内部认购促销

九鼎时代九鼎时代21制定准确的终止日期，及每日递减售价的百分比金额，例如以20万元的铺位为计算，终止日期设定为2021年8月15日，递减金额为售价的0.5%，以成交当日至终止日期倒数天数乘以每日递减金额，假设成交当日为2021年6月15日，即价格倒数天数为61日〔61×20万×0.5%=61000元〕，成交日期越早价格越廉价，促使买家尽早决定购置意向，加快成交速度。递减促销方式：〔此种方式放在中后期〕九鼎时代九鼎时代22返租获利方案：〔放在促销期，视招商情况而定〕九鼎时代九鼎时代23针对公开内部认购登记，提供优惠让利售价达致成交。针对持续期之工程提供“创业时机〞为号召，针对“下岗工人和进城创业的农民〞，制造新闻点，争取政府支持。提供免一年物管费，提供银行资金支持等承诺，提高买家购置决心。其他促销策略九鼎时代九鼎时代24第五局部：企划方向---怎么吸引？九鼎时代九鼎时代25一、企划方向1、案名：

富凯·新世纪推荐案名：富凯·商业城2、广告总精神：

开启财富之门

九鼎时代九鼎时代26二、广告操作思路九鼎时代九鼎时代271、地面广告系统的渗透九鼎时代九鼎时代28B、内容：1、地面广告系统的渗透九鼎时代九鼎时代29[地面广告系统的渗透]九鼎时代九鼎时代30[地面广告系统的渗透]九鼎时代九鼎时代312、中空广告系统的覆盖九鼎时代九鼎时代32高空广告系统的覆盖——以当地的电视为载体，以新闻和软新闻为武器，热点不断，话题不断，重复传播，大大提升工程的市场影响。如：通过与昌乐县宣传部、教育局以及学校联合，举办学生、教师博奕大赛〔具体待定〕，提升工程的知名度和美誉度。3、其它广告系统的辅助九鼎时代九鼎时代33[概要：建立立体化传播网络，形成全方位，有空间，有层次，交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。]A、

售楼部内外侧包装B、

户外广告的延伸C、

媒体炒作方式D、

电视台新闻宣传各类造势活动E、

现场三维动画F、

产品推介说明会G、

硬广告炒作：把核心卖点用广告表达H、

活动推广：内部认购、正式开盘、“明星楼盘〞推荐活动I、

宣传单页、楼书制作：精美的宣传单页与楼书有利于增强消费者对本工程的直观印象4、整合推广九鼎时代九鼎时代34地面传播系统的渗透——九鼎时代九鼎时代35中空广告系统——九鼎时代九鼎时代36高空广告系统——“媒体筹划+事件效应〞是我们操作的根本手法在工程推进中，通过事件筹划媒体，形成被动和主动的报道，是工程推进的根本。下面我们仅提供局部活动性事件“为商业地产正本清源〞高层论坛——讲标准、讲运营理念“富凯商业城入市发布会〞——讲产品“品牌签约会〞——讲影响“‘大商之道’财富论坛〞——讲开展百货大楼试营业仪式“财富孵化之道〞——讲升值潜力以上活动仅为发想之根底，事实动态将根据实际调整为准。九鼎时代九鼎时代37注：广告攻略附后九鼎时代九鼎时代38第六局部：销售执行---卖得了吗？九鼎时代九鼎时代39五、销售推广实施方案〔一〕销售条件及销售时机〔二〕分阶段销售总体方案〔三〕各阶段具体方案〔四〕现场组织与执行九鼎时代九鼎时代40〔一〕销售条件及销售时机⑴完成售楼部建筑、装修。⑵完成销售现场形象包装。⑶广告宣传展开攻势，开售前20日---40日开始进行前期广告及活动的铺垫工作。(4)销售时机鉴于工程处于筹建初期，选择销售时机必须根据拆迁工作和工程进度来确定，同时开售要满足上述销售条件。按照目前的工作进度建议在2021年8月中旬进行预定。九鼎时代九鼎时代41〔二〕分阶段销售总体方案各阶段销售策略及推广手法销售总指标：23800平方米〔未去除商业安置面积〕总销售时间：16个月；宣传费用总预算：占总销额的1.5%。五大阶段推广进程：第1阶段：2021年6月31日～9月15日〔准备认购期〕第2阶段：2021年9月16日～2021年11月30日〔开盘强销期〕第3阶段：2021年12月1日～2021年3月30日〔持续期〕第4阶段：2021年4月1日～6月31日〔销售冲刺期〕第5阶段：2021年7月1日～9月30日〔清盘收尾期〕九鼎时代九鼎时代42〔三〕各阶段具体方案销售目标：销售预定或签约面积0.5万平方米；三大推广要点：1、一个现场：完善〔售楼部〕现场包装，立体强化工程核心竞争力2、一个系统：完善地面广告系统3、三个活动：奠基仪式、工程推介会即百货大楼进驻签约仪式、?内部认购?活动第1阶段：准备/认购期

{6月31日～9月15日}九鼎时代九鼎时代43[第一阶段：准备/认购期]前期准备细目：

九鼎时代九鼎时代44第二阶段{9月16日～11月30日开盘强销期}销售目标：销售面积1.0万平方米，招商面积2万平方米；活动主题：〖10·1开盘庆典〗A、平面媒体信息告知；B、现场造势；工程推荐、专家解读、媒体炒作、现场活动；C、DM派发、地面广告系统继续发挥作用、增加新信息的发布。

九鼎时代九鼎时代45[第二阶段开盘强销期]九鼎时代九鼎时代46第三阶段：〔12月1日～2021年3月30日〕持续期销售目标：0.3万平方米。两大推广要点：1、进一步强化"口碑"效应；递减销售、以租代售；2、平面广告增加新信息的发布〔主要是商业店面〕；3、更换原有局部户外广告，发布最新工程信息；4、活动：公关与促销齐头并进〔可考虑举办“农民进城创业活动〞或“商讯活动〞〕九鼎时代九鼎时代47第四阶段：〔4月1日～6月31日〕销售冲刺期销售目标：0.5万平方米，招商面积3.5万平方米□更新地面广告系统□平面媒体：一主屡次，软硬兼施，多媒体进行综合道报□活动：公关与促销齐头并进〔延续上阶段促销活动〕九鼎时代九鼎时代48第五阶段：〔7月1日～9月30日〕清盘收尾期销售目标：清盘，销售率达至95%；招租面积：总招租面积达至100%。□利用户外广告最后房源推介内容，通过各种方式进行促销□少量平面媒体、小篇幅的硬广告投放

九鼎时代九鼎时代49四、营销队伍配备项目经理1名（负责项目的整体销售操作，对商业地产及专业市场有所了解，执行力强，并对策划有相当的了解，善于沟通和把握大客户）案场主管1名负责项目现场组织、管理、协调2年以上案场管理经验，组织管理能力强销售员2名内勤兼行政1名销售员2名销售员1名销售员1名注：本工程的营销队伍素质要求较之住宅工程要高，对商业及消费者心理的把握要准，所以销售人员须有2-3名为昌乐人，1名必须有较强的销售经验或商业地产销售经验。1、现场组织筹划+设计九鼎时代九鼎时代502、销售人员培训

九鼎时代九鼎时代51详细的培训课程如下表：九鼎时代九鼎时代52[培训课程表]九鼎时代九鼎时代53[培训课程表]九鼎时代九鼎时代543、销售手册大纲〔一〕、销售讲义目录1、环境篇地理位置交通现状人口现状历史沿革经济状况城市开展规划

2、市场篇房地产市场供给情况及住宅现状现有住宅工程简表：〔后附各个楼盘详表〕商业现状及业态消费分析九鼎时代九