2024年不动产ABS市场运行回顾与2025年展望 -新世纪

2024年不动产ABS市场运行回顾与2025年展望下降，与此同时，类REITs净融资额翻倍，存量规模大幅度上升。从供给CMBS/CMBN产品由于发行主体构成多元，利差从低到高分化为央企、城投和地产企业三个层次。就底层物业而言，办公物业和零售物业依然是CMBS/CMBN底层资产的重要构成，以清洁能源发电设施为主的基础设施类物市场成交额显著提升；公募基金持仓不动产ABS的热度有所衰减，但在ABS持政策频出，房地产市场止跌回稳有望，届时CMBS/C旺；另一方面，未来央企需进一步改善净资产负债率，类REITs作为有效的降负债、盘活存量资产和合理避税的工具广受青睐，类REITs的受市场的检验，不断完善的多层次REITs市场也将有助于其发行规模继续稳步比增加27.25%。具体来看，证券交易所市场的商业物业抵押贷款资产发行总额合计42.03亿元，发行总额同比增长16.04%；交易商协会市场的类3000.002500.002000.001500.001000.00500.000.0020202021202220232024806040200CMBS类REITs（ABS）单数CMBN类REITs（ABN）1600.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.000.0020232024受地产行业调整影响，房地产企业融资需求有所下降，2024年，202020212022202050.00在央企降负债率的诉求下，作为降负债、合理避税工具的并表型类REITs45004000350030002500200015001000500020202021202220232024类REITs存量存量单数250200500400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.00 50.000.00(50.00)2020-12020-42020-72020-102021-12020-12020-42020-72020-102021-12021-42021-72022-12022-42022-72022-102023-12023-42023-72023-102024-12024-42024-72024-10CMBS/CMBN融资人/物业持有方集中度相发行规模占比排名前十大的融资人/物业持有方，合计发行规模占全年总发行规来，累计发行规模占比排名前十大的融资人/物业持有方，合计发行规模占总发保利系列5%融创房地产系列5%珠海华发系列保利系列5%融创房地产系列5%珠海华发系列6%世茂系列6%美凯龙系列6%合生创展系列9%华润置地系列10%金融街系列21%金茂系列20%金光纸业系列12%广州科学城系列4%青岛西海岸广州科学城系列4%青岛西海岸海控系列4%6%浦房系列6%建发股份系列浦房系列6%19%万科系列8%中核集团系列8%中核集团系列8%苏州工业园兆润投控系列13%广州城投苏州工业园兆润投控系列13%14%其中，华能集团系列发行规模占比为14.34%、华电集团系列发行规模占比为规模占比排名前十大的融资人/物业持有方，合计发行规模占总发行规模的中能建系列4%珠海华发系列5%华润置地系列中能建系列4%珠海华发系列5%华润置地系列3%中交系列5%中国中铁系列8%13%国电投系列26%中核集团系列8%苏宁系列9%系列华能集团系列19%华电集团中化集团系列山东高速集北京能源中化集团系列山东高速集北京能源团系列集团系列4%3%苏州工业园国投系列5%中交系列5%14%华能集团系列25%中核集团系列12%华电集团系列17%中国中铁系列国电投系列14%2024年发行的类REITs产品利率整体区间相对较窄，其利率多数集中在行利率更加离散，但整体走势呈下行趋势。其中，山东省商业集团有限公司、西安高科集团有限公司和仁恒(中国)投资集团有限公司发行产品的优先级证券6.005.004.003.002.001.000.002024/1/22024/2/22024/3/22024/4/22024/5/22024/6/22024/7/22024/8/22024/9/22024/10/22024/11/22024/12/2一年期国债收益率三年期国债收益率CMBNCMBS类Reits代表系列发行的证券利率在3%-4%之间。具体来看，年初广州科学城、建发股5.004.003.002.001.000.00一年期国债收益率广州城投系列。湖北文旅系列。建发股份系列。青岛西海岸海控系列苏州工业园国投系列招商蛇口系列。中核集团系列。中交系列三年期国债收益率广州科学城系列华电集团系列金茂系列厦门象屿系列e苏州工业园兆润投控系列中国电建系列中化集团系列。珠海华发系列北京能源集团系列国电投系列华能集团系列浦房系列山东高速集团系列万科系列中国中铁系列中建材系列物流仓储物流仓储2%其他7%混合类39%零售物业20%办公物业23%酒店8%公寓其他4%公寓2%——其他4%公寓2%酒店12%办公物业34%混合类23%零售物业24%物业。其中，基础设施的发行规模占比为46.96%、零售物业发行规模占比为8.85%和8.27%，以清洁能源发电设施为主的基础设施类物业成为2024年类其他物流其他物流3%酒店仓储4%3%混合类7%基础设施办公物业47%11%零售物业20%仓储物流0%公寓5%混合混合类其他8%零售物业9%基础设施68%办公物业8%酒店5%公寓2024年，类REITs的二级市场交易金额大幅上升，换手率方面，2024年类1,600.001,400.001,200.001,000.00 800.00 600.00 400.00 200.000.0020202021202220232024CMBS/CMBN成交量换手率60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%1,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.0020202021202220232024类REITS成交量换手率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%金，持仓基金数为48个，持仓总市值达到35.42亿元，占不动产ABS持仓总市-806040200持仓规模(亿元)持仓基金数（个）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.00 5.000.00持仓规模持仓规模(亿元)持仓基金数（个）60504030200展望2025年，我国不动产ABS市场发行总量或将稳中有代背景下，我国已经建立公募REITs、持有型不动产ABS、类REITs和CMBS/CBMN等产品并存的多层次不动产市场生态圈，对发行人而言，在资产从培育期到成熟期的各个阶段，需通过不同的产品来满足物业各个阶段的融资需求，对投资者而言，需根据自身的风险偏好和投资目标选择不同产品。分产品来看，近年来受地产行业调整影响，CMBS/CMBN产品供给持续下滑，二级市场的认可度也有所下降，但随着利好政策频出，房地产市场止跌回企业管理体系总体保持“一利五率”目标不变，未来央企需进一步改善净资产负债率，类REITs作为一种有效的降负债、盘活存量资产和合理避税的工本报告为新世纪评级基于公开及合法获取的信息进行分析所得的研究成果，版权归新世纪评级所有，新世纪评级保留一切与此相关的权利。未经许可，任何机构和个人不得以任何方式制作本报告任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使