南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告 2025

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告完成单位:南京市物业管理行业协会完成日期:2024年12月南京市老旧高层住宅设施设备现状调研课题组成员名单南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告 2 2 3 4 4 8 19 25 26 27 28 28 29 29 30 31 32 33 3.2.5结合“三项制度”建设，政府对房屋养老等设备改造资金的政策 南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告地下室因为坡道处缺少防洪措施淹水，地库地坪年久失修大面积开裂、起设施设备专委会成立了相关课题组对2000年以前建成的89个老旧高层住宅项目第一章课题概述随着城市化的不断推进及时间的推移，南京市涌现出大批老旧小区（特指2000年以前建成的住宅小区），因建造时间久远、建筑结构相对陈旧课题研究的目标有三个方面：1、通过调研推动物业服务企业认真审视自身项目备运维管理提供法理依据及技术支持。3、通过调研报告揭示老旧高层住宅的设南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告宅房屋体检工作又是城市体检工作的重要组成部分，有利于推动城市结构优化、南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告为调查南京市老旧高层住宅小区设备设施现状，课题组面向全市各物业服务企业的老旧高层住宅小区项目负责人进行了本次调查问卷。本次调研共发出小题，关于电气系统的有30个小题（调查易保证，故本次调研聚焦于墙面和顶面的渗漏情况。调研结果显示16.85%的项道有明显污染和破损（图3）。后续建议，将老式环氧地坪改造为金刚砂固化剂南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告通道上，本次调研显示24.72%的项目地库人防密闭门有破损（图5），13.48%的项目地库人防密闭门严重锈蚀破损（图6）。这些破损的门扇从功能角度让小南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告应通过使用醒目的颜色、合理的布局，确保标识清晰可见。本次调研结果显示），的区域，本次调研结果显示31.46%的项目坡道地坪完好，48.31%的项目坡道具备防滑功能（图8）。结合既往工程经验，老旧住宅坡道采用细石混凝土面层较南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告情况自动排水，同时在出水管上方应设置逆止阀防止倒灌。本次调研结果显示7.87%的项目集水井污水提升泵无法自动排水（图9），13.48%的项目污水提升泵管网及逆止阀动作有返水渗漏现象（图10），须通过维修进一步完善污水提），其安全隐患有业主跌落风险、建筑垃圾杂物坠入堵塞风险，进而有16.85%的项南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告需无死角配置监控设施。本次调研结果显示28.09%的项目在充电设施、消防设施、监控设施方面有缺失（图12），后续需安装补齐相关设施，确保业主使用南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告平屋顶均有一定高度的女儿墙，屋顶防水层在四周女儿墙处需有不少于脱落现象（图14），这会导致屋面四周阴角处形成渗漏通道，很多老旧高层住面防水，对顶层业主形成困扰。调研显示25.64%的项目太阳能设备、通信基站屋面相接处未设置安全护栏（图18），后续需加装满足临空面防护要求的安全南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告的项目外墙有明显脱皮渗漏的情况（图19），对边户业主的生活造成困扰。后南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告造成的外墙渗漏隐患，对业主造成困扰。本次调研结果显示14.61%的项目幕墙体系存在爆裂渗漏现象（图20）。后续建议，对爆裂玻璃实施更换，更换时材悬挑也不小，进而造成基层结构产生裂缝。本次调研结果显示15.73%的项目外立面装饰线条、店招有变形（图21），25.84%的项目外立面装饰线条、店招与主体结构的连接有松动现象（图22）。后续建议，主动拆除GRC线条，消除高南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告鼓现象（图24）。后续建议，破损地砖需及时修补，为了防止铺砖空鼓，需注南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告照明灯具能否正常点亮对于业主的使用体验至关重要，本次调研结果显示11.24%的项目这些区域照明灯具不能正常点亮（图25）。后续建议，为提升业域平时应该锁好，仅限物业具备权限的人员进出，本次调研结果显示32.58%的项目设备房及管井门锁有缺失（图26）。后续建议，重要的设备房、管井必须南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告的项目设备房及管井墙面、地坪饰面完好。其余26.97%的项目应结合项目具体），南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告导致小区绿化率低，道路、公共活动区域铺装占比高,且大量硬质铺装横跨地库其含水率、回弹等指标导致建筑物竣工后10年内沉降值能达到100mm~200mm,因回填土厚度不同导致的地坪不均匀沉降能达到50mm~100mm,本次调研结果显是沥青面层，就会带来大量沉降及温度收缩裂缝，调研显示48.31%的项目存在室外主干道路、硬质铺装开裂现象，铺装如果是地砖，其100mm~200mm厚的混凝土基层不足以抵抗下方回填土的不均匀沉降，基层开裂进而导致35.96%的项目有地砖松脱现象（图29）。后续建议，凿除开裂处铺装，在地库轮廓线处设有限的一些排水口、排水沟部分被堵塞，进一步降低了其排水能力，调研显示17.98%的项目室外主干道路排水不畅（图30），因为排水不畅兼具地表不均匀南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告），），南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告成建筑物的安全隐患。本次调研结果显示14.61%的项目梁板柱有明显结构裂缝及大面积渗漏情况（图34）。后续建议，对小于0.2mm的表层微细裂缝可采用的项目在这些位置存在交叉裂缝、水平裂缝、竖向裂缝（图36）。原因在于，南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告电梯技术资料的管理是为了物业服务企业给专业电梯维保单位养作业时提供重要的参考。实际管理过程中，部分物业服务企业容易忽视该项工作，特别物业服务企业更替过程中，技术资料遗失的现象经常发生。调研结不够清晰明亮、层站按钮动作存在问题（图39）。后续建议，物业服务企业应电梯的运行状况和平层精度影响乘客乘坐电梯的舒适性及进出轿厢的安全南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告调研结果显示32.58%的项目存在电梯运行异响的问题（图40存在电梯平层精度不够的问题（图41）。后续建议，物业服务企业应该加强对根据《电梯技术条件》（GB/T10058-2023）中要求，井道和机器空间内的环境温度应保持在5℃~40℃之间，才确保电梯电气部件的使用寿命以及电梯的显示29.21%的项目电梯机房未配置空调或排气扇（图42）机房空调或排气扇通电后运转异常（图43）、25.84%的项目存在控制柜温度不正常的问题（图44）。后续建议，物业服务企业应该加强对电梯机房温度、空南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告曳引机的大修或更换，所需的维修资金往往较高。调研结果显示43.82%的项目电梯曳引主机运行存在异响的问题（图45）。后续建议，物业服务企业在日常南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告显示42.70%的项目监控摄像头不齐全（图46）、30.34%的项在紧急断电状态下照明时间不能满足30分31.46%的项目五方通话时双方声音不清晰有杂音（图50）。后续建议，物业服南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告容易超出标准，使得影响电梯安全运行。调研结果显示26.97%的项目电梯轿门安全触板、光幕动作存在问题（图51），31.46%的项目厅门两侧门扇间隙超标（图52）。后续建议，物业服务企业日常加强巡查，通过手动测试电梯正常状是重要装置，它为电梯的运行和维护提供必要的光照。调研结果显示31.46%的），南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告高层住宅的供水干线是闭合环形，双向供水，即环形消防给水管网，2000有22.47%的小区未做保温（图55）。后续建水位传示仪通过传感器和信号线将水位信号变为电信号传递给消防控制室的光南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告），患，建议在控制柜上方设置挡水板；消防管有锈蚀和掉漆的比例是43.82%（图30.34%（图60），消防水泵房内的集水井和排水泵，应每天巡检，定期检修调），比例为31.46%（图63）。有不少小直接灭火。此次调研发现，室外消火栓无防撞措南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告现，屋面稳压泵不能正常启停的比例为32温措施的比例为34.83%（图65）。屋面稳南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告报警阀组启闭状态和压力不符合要求的比例是40.45%（图68），显示湿式报警机设备中文地址码与现场设备位置不符合的比例是南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告），（图79）。有部分小区的常闭式防火门处于常开状态，这将导致发生火灾时烟南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告），可靠接地。本次调查显示14.61%的项目避雷带存在破损不完好现象（图81），15.73%的项目凸出屋面建筑物无可靠接地（图82）。后续建议，按照规范执行南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告不清晰及逆光问题非常普遍。2000年以前的相关建筑大多数未设置防高空抛物），目前新建小区的录像回放系统基本采用先进的NVR集中存储。本次调研的力有限，磁盘存储不足，满足不了目前安防于浅埋管，很容易造成弱电线路遭到破坏。本次调研结果显示22.47%的项目不具备查看不低于30天视频录像的功能（图8634.83%的项墙和道路大门口录像不清晰有明显逆光（图87）。后续建议，对监控存储系统进行定期检查，对不满足安防要求的硬盘录像南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告其关键部件电池，因使用年限较长而出现了自然老化与质量下降的现象，由于自承担的巨额开支。本次调研结果显示32.58%的项目中控室UPS系统不能正常运行（图88）。后续建议，对UPS控制系统及时检测并更换老化部件，以确保小区中控室的安全稳定运行，同时也为业主提供更加可靠的安全防2000年以前的老旧高层住宅小区单元门门禁是大多数有线布设的，单元门件，维修起来相当困难。本次调研结果显示39.33%的项目没有设置门禁和对讲系统（图89）。后续建议，对于是否设置或补齐单元门禁对讲系统，由物业服致了车库照明控制的失效。本次调研结果显示26.97%的项目车库照明灯具部分不亮，影响到车库正常使用（图90），31.46%的项目车库照明控制系统不能正常开启（图91），33.71%的项目地下大堂、坡道出入口处等关键部位无照明灯具（图92）。后续建议，日常的地库及楼栋公区的巡查中应高度重视并及时更南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告的项目应急照明箱内双电源开关不能正常切换（图94），30.34%的项目应急照明灯具不能正常点亮（图95）。后续建议，秉持“发现一个，维修一个”的原南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告明，无法进行梳理规整。本次调研结果显示35.96%的项目车库配电箱线路不规整标识不清晰（图96），28.09%的项目楼栋及室外公区线路不规整标识不清晰的项目强电井配电设备线路不规整（图99）。后续建议，对标识不清、陈旧模南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告置，导致接地保护失效。本次调研结果显示10.11%的项目楼栋及室外公区配电南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告全隐患。本次调研结果显示28.09%的项目楼栋及室外公区照明控制柜有锈蚀情南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告全,减少财产损失,并为火灾扑灭争取时间。本次调研结果显示31.46%的项目无南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告效的防火隔离,防止火焰、烟气和热量的传播，通过封堵电缆桥架中的