家园管理制度

家园管理制度

家园管理制度1

1.0目的

保证保安员具有良好的形象和精神风貌，标准保安员言语行为，提高

服务水平。

2.0适用范围

适用于岭南家园管理处全体保安员。

3.()职责

3.1保安员应遵照仪容仪表要求也行，并运用标准用语。

3.2当班队长负责催促和检查队员的仪容、仪表和用语标准。

3.3保安经理负责检查和考评。

4.0工作程序

4.1着装规定

4.1.1统一着装，要求举止文明、大方、得体，精神饱满。

4.1.2统一穿黑色皮鞋、深色袜，戴保安帽，系领带，配戴工作牌，服

装整齐、洁净(凡配带不整齐者，不得上岗)。上岗时必需皮鞋光明，无灰

尘，领带末端不得超过腰带扣，工作牌统一固定在左胸衣袋上方1厘米处。

4.1.3不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。

4.1.4禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

4.1.5制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣物，制

服外不得显露个人物品，服装衣袋不得装过大、过厚物品。

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4.2行为举止

4.2.1保安员上岗时举止应文明、大方。

422不准留长发、蓄胡子、留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽沿下

发长不得超过1.5厘米，。女性不留披肩发，不得涂脂抹粉，不涂有色指甲

油。

423精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪、前

倾后靠、伸懒腰；

4.2.4不准哼歌，吹口哨，听收（录）音矶，看书报。

425留意检查和保持个人及环境卫生，不得随地吐痰，乱丢杂物。

4.2.6不挖耳、抠鼻孔、不敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。

427做到微笑服务，，对待业主（住户）友善、热诚，严格遵守公司规

定的文明礼貌用语。

4.3保安员标准文明用语

4.3.11日常用语

您好!早晨（早上）好!您请进、您请出、您贵姓、请（您）稍候、请您

谅解、（您）慢走、请您留步、对不起、很愧疚、打搅了、不客气、谢谢、

晚安

4.3.2招呼用语

先生、小姐、太太、女士、阿姨、阿叔、阿伯、阿爷、阿婆、X总、X

经理

4.3.3职业用语

4.3.3.1遇到进入园区公干的人员时：‘先生（小姐）请问您找谁，请您

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出示证件’

查验证件合格后：‘谢谢您的合作，请进C'

433.2遇到没有办证件，的确需进入园区的人员时：’请问您进园区有

什么事’

'请您与XX部门（人）先联系。”请您填写临时出入登记表。’

'请您稍候，我和XX联系一下。”谢谢您的，合作，请进。’

433.3遇到闲散人员进入花园时：’对不起，按规定您不能进入园区，

请离开。’

433.4遇到住户进入花园时应主动问好。

433.5对离开花园的人员必需进行检查时：’请您出示证件，谢谢，再

见。’

'请问您带的是什么东西”给您添麻烦了，谢谢，再见。’

敬礼，，对不起，您的东西不能带出，请等候处理。，

4.3.3.6遇到汽车进入花园时，对有出入证的车辆查验后放行，对没有

出入证的车辆，必需查问：，请问您的车辆进入花园有什么事，

433.7目的地是业主或公司部门时：’请您与XX联系。’

'请您登记。”谢谢您的合作，请进。’

对看楼客人的车辆往售楼部方向作指引后，快速放行，通知下一岗跟

进。

433.8对离开园区的车辆进行必要检查时，

敬礼'请您停车检查。”谢谢您的合作，再见!'敬礼

4.339巡逻执勤进行证件检查时，敬礼，’请您出示证件检查，谢谢。

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章，后果自负。

2.2车辆在驶入停车场时应慢整行驶（限速5公里/小时），请勿抢行或

高速行驶，下雨、下雪时更应当心慢行。

2.3车主/驾驶员不得携带或存放有毒、易燃易爆、危险或非法物品于停

车场内，否则由此引发的一切责任均由车主担当。

2.4停车场内严禁加油、严禁吸烟、动用明火，不得试刹车、训练车、

修理车辆等，由此产生的一切后果由当事人担当，停车场安管员有权随时

制止上述现象。

2.5为保持良好的停车秩序，车主/驾驶员请听从停车场安管员的交通

疏导和管理。

2.6遇有触及社区内的.重要活动，需要对停车场施行特别临时交通管

制时，车主/驾驶员必需予以协作，但物业公司应当提前赐予通知。

2.7车主/驾驶员在确保车辆警报器正常工作的条件下，须将车辆报警

器设置静音防盗，以免引起误鸣，影响小区住户休息。

2.8车辆停放位置

业主车辆：已购置车位和已租赁车位的业主请按购置或租赁的车位进

行停放；未购置或未租赁车位的业主请按物业公司指定的位置进行停放。

外来车辆：外来车辆进入小区后不准停入地下车库的停车位内，请将

车辆停放于各组团地下车库对面的停车坪车位上。

3.其他事项

3.1安管员为执行停车场管理之现场代表，负责车辆的管理工作。

3.2停车场24小时开放。

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3.3整个停车场范围都是禁烟区。

3.4凡进入停车场的人士均应爱惜停车场内的一切公物及装备设备。如

车主/驾驶员在停车场内行驶或停放过程中因失误或其他不当造成公物或

装备设备损坏的，须照价赔偿，对拒付者物业公司有权运用法律手段解决。

3.5车主不得将车辆停入五凌办公区过夜，否则另行收费。

3.6车主在认购车位之前应将车牌号码及相关信息到物业公司进行登

记，物业公司依据车辆资料进行编排车卡，之后将车卡发至车主。

4.生效

本管理规定自公布之日起生效执行，解释权归属于j物业管理有限公

司。

家园管理制度3

1、在园长的领导下，每学期由主管家长工作的行政人员详细负责主持

制定全园的家长工作计划和撰写家长工作总结°

2、每学年在各班推选两名家长代表的基础上成立家长委员会，详细根

据我园的《家长委员会工作章程》开展工作。

3、成立家长学校，每学期根据我园制定的《家长学校工作章程》及《家

长学校工作人员岗位职责及规章制度》开展工作。

4、依据工作的需要聘请有专长的家长为幼儿园的，特别参谋，颁发参谋

聘书。

5、每学年开学初召开全园新生家长会一次。

6、每学期初和学期末由各班组织召开家长会一次，特别情况可随时召

开。

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7、每学年初完成新生和插班生的家访工作，并做好家访记录。对于特

别儿童可依据情况增加家访次数。

8、各班每学年布置一次与全班幼儿家长半小时以上的单独约访工作,

向家长具体介绍幼儿在园的发展情况；平常依据工作需要随时与家长沟通

沟通，并做好约访、沟通工作记录。

9、建立每周二的园长接待日，开展家长询问、约访、接待工作，平常

有问题可随时解决。

10、建立家长宣传栏，每月更换一次家教宣传栏和班级家长园地内容。

11、各班在每学期从第二月开头，每月向家长开放一次教育教学活动

或亲子活动。

12、各班依据实际情况认真开展家长助教活动，充足利用家长资源丰

富幼儿的生活和教育活动，激励家长主动参与。

13、各班依据实际情况成立家庭联络小组，利用休假日开展园外家庭

联谊活动。

14、幼儿园每学年依据实际情况对班级进行“班级开展家长工作情况评

价，“家长对幼儿园整体工作情况评价”工作，各班对家长开展“家长参与幼

儿园活动情况评价”工作。

家园管理制度4

日常物业管理是一项触及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分

为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业修理、交通管

理、安全管理、社区文化建设等诸多工程。其中部分工程我们已在其他章

节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装

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修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境爱护与管

理等八个专题进行讲述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的

思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满意业主

的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：

一、帮助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点

盛世家园管理处将在前期介入期协作e盛世家园售楼部做好销售工作。

管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格根据协议规定

亲密协作，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开头，管理处人

员将做好以下工作：

1.协调协作e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼询问服务工作：

2.做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理

服务工作：

3.做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来看楼买

房客户汽车的指挥疏导工作：

4.做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

二、开展业主服务需求凋查

在销篇部门的帮忙下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查

以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、爱好爱好及各类服务需求，

并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同

时，与e地产集团共同举办准业主联谊活动，集中了解业主反应的信息。

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三、进行物业交付前的实操性工作

在较深化了解物业及业主需求的墨础上，与e地产篥团携手，做好以

下

各项前期准备工作：

（一）帮助e地产集团销售工作，在销售现场提供物业管理询问，解

释业主提出的相关问题；

（二）提供相关专业建议，帮助制订园林布置及环境设计方案；

（三）帮助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥：

（四）搜集工程图纸资料，现场参与装备的安装调试：

（五）对装备设备及各类管线的隐藏工程进行跟踪管理，确保施工质

量；

（六）建立与社会专业机构的'联系，开展玫□通邮、通电、通水、通气、

电话申请、有线电视、地名申报等准备工作：

（七）针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

四、按标准实施接管验收

充足利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着，

对业主负责，对e地产集团负责，的宗旨，对盛世家园居住区进行严格、细

致、全面的接管验收［详见4eiso9001体系文件）。

五、担当前期介入所需费用

按物业管理行业接管物业的惯例，物业管理前期介入所需费用应由房

地产开发商担当，但是，考虑到e地产（集团）公司对e物业的一贯支持，

我司情愿担当e盛世家园物业管理前期介入费用，金额为人民币19.02万

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元（详见《e盛世家园前期介入费用测算表》）。

e盛世泉目前期介入费用测笫表项灾工程名称计算式支出金额（元）

员工工资工程经理1人5000元/人。月XI人X12月150000

3人XXX0元/人。用X3人X12月

护卫员3人1500元/人，月X3人X12用

人员办证费6人X400元/人2400

办公费用（〃b公消耗品、通讯、交通等）20XX元/用X12用24000

四员工培训7人X250元/人1750

五材料赍保洁材料费500元/用X12月6000

修理材料费500元/月XI2月6000

台计：19015元

家园管理制度5

第二章业主入住

入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理

公司展现自身形象，打开工作局画的.一个良好契机。

一、办理入住高效迅捷

（一）合理布置业主的入伙时间，节约业主办理手续时间，强化节假

日的入伙办理：

（二）建立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随/ql,简洁

高效。（详见XX体系文件）；

（三）联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专'业机构现场同

步办公，便利业主入住。

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二、入住期的便民服务措施

（一）延长入住办理时间，提供装修询问：

（二）在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满意业

主提出的合理要求，同时应付各类突发大事。

（三）组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、

信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，便利

业主按需选m8o

（四）成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难

的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。

家园管理制度6

投诉处理是物业管理环节中一顼严谨而极窒技巧性的工作，快速、按

时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的商度信颠，反之将伤及管理处形

象及企业信誉，损害业主对管理处的信任，因此我们制订了具体的投诉处

理流程管理规定，详见公司iso9001体系文件。

一、投诉受理

业主投诉一般通过宅话、来访、书信或其他形式，客尸版务中i出客户

助理按投诉的内容进行分类，管理处职责所在或菲管理原因此导致的投诉,

将委婉向业主说明原因并帮助业主进一步通过其他渠道予以解决；对业主

的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并布置有关工程组按

时处理，重大投诉向客户主管讴报，由客户主管按权限处理。

二、投诉处理

为完成投诉处理的‘高效率，管理处24小时接受业主投诉，值班人员填

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写好投诉受理登记表。妞属业主请修，我们要求修理人员接到客户服务中

心传来的业主修理需求后，非常钟内赶到现场，零修按时处理，急修不过

夜，同时对责任人赐予相应处分，其他方面的投诉，我们将按时分派至相

关工程组，并要求与业主商定冏复时间（最长囹复时间不超过三个工作日），

警时无法解决的间题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉闷题由

管理处在居住区公备栏或小区宽带网上的管理处建立的信息平台上公备解

决措施。

三、投诉回访

业主有效投诉处理完毕后，由行改主管电话或上门的形式回访，以征

求业办法见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，我们将做到loo%o

家园管理制度7

盛世家园入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高11s期9b了保证

物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观.防

水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作

重点，严格进行装修管理（二次装修管理制度及流程详见公eis09001体系

文件）。

一、强化宣传，正确引导

针对e盛世家园多户型的特点，制订具体的《装修管理指南》，在入

伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸，

指导业主合理进行二次装修。

二、严格审批，强化巡查

依据多年来对二次装修管理的经验，我们在大厦装修管理中注意子以

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下步骤：

（一）在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处

经理审批的二级审批贡任制，强化审批责任。

（二）力□强对施工队伍的管理，实施'二证一书制度，恩8要求装修

施工单位办理，装修答应证，和，施工人员出入证，，并签订，二次装修贡任书，，

同时要求施工单位缴纳肯定数额的装修保证金。

（三）力□强装修过程的监督，实施'空员管理”tr们要求，各专业的管

理服务人员必需把握二次装修管理的根本学问及管理要点，并在入伙前着

重赐予培训。

（四）在装修期间，成立以行政、工程及护卫为成员的二次装修联合

管理组。匕的就是在装修高H3期间，对装修过行更有效的管理和监控，并

强调以下监管重点：

1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要

求工程主管的例行巡查外，管理处护卫员、渚洁等各岗位也对二灾装修进

行仝方位监督，消退管理畜点，形成立体交又式的装修监督网绍，一经发

现问题按时处理，把违章装修毁灭于萌芽状态。

2、为防止房屋装惨后常常显现渗潺水阉题，我们将要求施工队做好洗

手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认前方可连续施工。

3、为维持居住区装修秩序及安全，我们将删强对施工队的管理，狠抓

消防安全，掌握未经答应的动火作业：实施对外来入员旌入制度，严格管

制各区出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；严格掌握施工的时间及装

修垃圾的滤运，消退囱装修而带来的噪音和垃圾污染。

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三、依法管理，以理服人

对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不

良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌惰才□除其装掺保证

金。对极个别懵节严峻且不听从管理的业主，我们将主动实行法律途径予

以解决，确保居住区房屋本体及公共设备的完好。

四、谨慎验收，不留隐患

我们将着重验收房屋结构、外觌及上下水、供暖管道、电气线路等隐

藏工程的质量，对隐藏工程耍求施工单位每完威一项必需事先向管理处申

报，经管理处验收核准前方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们

将依据楣天标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的酸工图纸存档以

备查验。建立装修回访制度，制在装修完毕后的二个月内，我们将再次上

门复查，对复查中发现的隐意予以坚定消退。

家园管理制度8

第一节评标方法

评标原则：

本次评标将严格遵守《国招标投标法》以及《北京市物业管理招标方

法》的规定，恪守公正、公正、公开和老实守信的原则。

评标委员会：

根据相关法律法规的有关规定，组建评标委员会。

评委会人数为5人：由招标人（招标代理机构帮助招标人）在开标前

1日到北京市建委标办，从北京市建委组建的物业管理评标专家库中以随

机抽取的方式确定专家评委会委员4人，招标人代表委员1人组成评委会，

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其中1人为评委会召集人。

评委会将依据相关法律法规及本招标文件的规定，分别依据各投标人

投标文件、工程经理的陈述以及对评委质疑的辩论情况进行综合评分。

分数计算方法和定标排名：

评委在全部公司辩论结束后，依据评分标准对比各公司投标书内容，

工程经理的陈述情况与对评委质疑的辩论情况，对投标公司进行综合评分

（总分150分）。

计算各公司得分：将各个评委评标所给分数合计，取算术平均值即为

该投标公司的最终得分（精确到小数点后2位）。

评标委员会依据评审程序和方法（详见'物业招标开标程序评标方式

和标准，）以及投标人标书中的投标结果进行综合评审，按最终得分上下进

行排序，若得分有相同者，则并列排名。

评标委员会将排名前3位的投标人推举给招标人“

其他

招标人不接受任何选择性报价，对每一投标人的投标方案只答应有一

个报价。

本次招标为基准价招标（最高限价招标），评标时以服务质量与物业

费的性价比高者为优先原则，最低价不是最终中标或被授予合同的保证。

提示投标人报价中应包括本招标文件所述的全部招标内容的、价格、价

格风险和由于技术、服务偏离引起的费用以及其它投标人认为可能发生的

费用，并在投标价格表和偏离表中明示。若投标人未在上述表中明示，招

标人认为已经包含在其报价中，并在合同签定和履行过程中不再追加。

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第二节评分标准〔总分150分）

经济标（物业费用报价）40分

最高分40分，最低分0分；小数点后保存2位小数。

技术标评分标准［标书及述标情况）总分9（）分，其中：

物业企业根本情况（5分），主要内容包括：企业从业人员的素养及资

格情况、企业管理运作的特点、管理业绩；

物业管理服务整体想象及策划（10分），主要内容包括：对该工程的

市场调查及分析、明确可行的管理思路、表达小区特色的管理模式；

组织机构设置及人员配备和培训计划（5分）；

实行的工作计划及装备情况（10分）；

实行的保安服务方案和应急预案（1（）分），主要内容包括：岗位设置、

区域保安方案、应急处理方案、相关案例；

服务标准、措施、承诺及二次承诺指标、特约服务（10分）；

物业修理、养护计划，包括：房屋和装备定期、日常养护计划（10分）；

工程接管方案（10分）；

其它费用及特约服务费用报价（5分）；

其它（5分），包括工程内停车位规划及管理、公共房屋出租和广告管

理方案及费用分成方案、工程内的商业用户（包括在住宅内开公司的用户）

的管理方案等等。

上述10项评分内容应在投标文件及拟派工程经理的陈述中有相应的

表达，内容合理、科学、可行。评委依据投标文件的内容结合上述评分标

准综合评分。

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述标情况（10分）述标人及述标人对标书的阐述；

拟派工程经理及投标团队的现场辩论：20分

家园管理制度9

1信箱管理规定

1.1写字楼信箱设在大堂指定位置，住宅区信箱设在每栋楼房入口处,

并按楼层标识出信箱号。

1.2信箱的运用方法：在业主入伙、客户租赁房屋时，由经营部/房管人

员口头询问用户是否运用信箱。需要运用权用楼宇内信箱的用户须写出申

请到财务部办理交费手续。凭《办理信箱通知单》到信件收发值班处办理

登记手续。值班人员依据楼层号、单位名称/姓名，布置信箱号码，并登记

在《信箱运用登记表》上。

1.3信箱须更换锁头、值班人员通知服务中心。

1.4服务中心室接到信箱修理通知后，布置工程修理人员进行修理“

1.5工程修理人员接到《托付申请单》后，在3天内修复。

1.6信件收发值班人员通知用户领取信箱钥匙。

1.7在运用信箱期间，信箱、钥匙损坏（不属人为破坏），由用户通知

服务中心室布置人员修理及更换，费用由用户交纳。

1.8用户如退还信箱停止运用时，到信件收发值班人员交回信箱钥匙即

可，值班员在《信箱运用登记表》上注销。

2用户办理报刊登记规定

2.1在办理信箱手续时，值班人员向用户说明预订报刊手续。

2.2用户需要订购报刊的，到所辖区邮电局自行办理预订报刊手续。

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2.3用户需要物业部门提供报刊收发时，凭邮局《订阅收据》到收发室

办理登记手续。由值班人员在《报刊订阅登记表》中登陆记报刊名称、代

号、起止日期、楼层房号、信箱号码、联系电话等，并且保存收据复印件，

以便利今后查询。（注：不包含专业机构直接服务内容。）

3收发规定

3.1投递员把邮件、报刊送到值班室。值班人员对于投递员送来的挂号

信、汇票包裹等特别邮件，需要在签收单上签字验收；对于送来的.电报,

值班员需在电报单上签收。（注：不包含专业机构直接服务内容。）

3.2对于平信和报刊的发放，值班人员须依据用户提供的资料，按时精

确地发放到用户信箱。

3.3对于挂号信、汇票、包裹等特别邮件，值班人员填写到《邮件收发

登记表》上，同时把邮件单位名称或收件人姓名写到告示扳上，以便通知

收件人领取°

3.4值班人员应凭收件人或带着人本身份证或有关证明发放，并且在

《邮件收发登记表》上签收。（注：除非值班员对带着人熟识，代领人必需

携带收件人的身份证，以便冒领追查）。

3.5由于值班人员一时疏忽收发工作有误或报纸平信有遗失现象时，应

急时向用户赔礼赔礼，并尽可能帮助用户查追损失。如无法追查，照价赔

偿。

3.6对于邮挂号信、包裹、汇票、电报等特别邮件，用各种方式通知不

到收件人或带着人，超过规定时间仍无人领取，可退回投递员，并要求投

递员在《邮件收发登记表》上签收，对于已迁出所管辖物业或已取销信箱

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者的一般信件，可直接退回投递员。

4记录标识

4.1《邮件收发登记表》

4.2《信箱运用登记表》

家园管理制度10

一、量才录用，培育提升

我们在用人机制上：重视管理人员的品德修养、工作力量以及在职培

训：强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、学问化。

在管理人员的选拔上，我们将严格根据岗位要求制定聘请标准，依据

聘请标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以‘适用'为原则，防

止，大才小用，的现象。

在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,

并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培育，

不断提升其综合素养。

二、默契合作，充足授权

强调分工合作的工作看法。我们将采纳管理处经理全权负责的直线职

能管理方式，各工程组本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理

人员工作负荷的饱满，另一方面防止各岗位职责的交叉，做到，人人有事做，

事事有人管、同时我们提倡全员协调管理（在其他章节有相应阐述），员

工应以合作的姿态开展工作。

提倡合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处经理。学会授权是

我们对管理人员的根本要求。管理处经理通过授权，将更多的精力和时间

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放在把握全局，正确决策上。各工程主管通过授权从繁琐的日常事务中脱

离出来。同时，通过授权，每位员工都能快速地解决业主提出的服务需求，

让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查齐□反应制度，各级管理

人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离赧务标准的行为按时订正，防

止管理失控。

坚持分级指挥和逐级反应的原则。我们强调一个上级的原则，并在管

理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各工程主管依

据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等

形式逐级向下传达和执行。无特别情况下，管理人员不得任意越级指挥，

而作业员工遇到问题也必需逐级向上汇报，K得越级请示。

三、定期考核，绩效为本

绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造'

以效率为导向，的良好工作气氛“

管理人员的绩效考核将严格按照公司已建立并有效运作的绩效考核体

系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助

理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。

四、奖惩严明，优胜劣汰

对员工实施精确按时的奖惩，是维持员工长期工作动力的有效手段。

将以公司的《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应的鼓励和约束。

对工作努力，成果优异的管理人员，我们将视情况授予十物业公司特别奖，、

优秀员工奖吸特别奉献奖等荣誉，并赐予肯定的物质嘉奖。对工作不负责

任或违反纪律的管理人员，则赐予一至三级的相应处分。我们规定：受到

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三级处分的员工将视情况赐予降级或辞退处理。

同时我们提倡e盛世家园管理处全部员工主动参与物业管理公司的竞

争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必需通过竞争的方式取

得上岗资格，作业人员通过双向选择的方式取得上岗资格。上岗后必需围

绕‘质量一本钱双拒绝'的运作，定期接受考核，对无法完成质量指标或本钱

指标的个人，不但拒绝其效益工资和奖金，并且与其任职（或上岗）资格

挂钩。每年底，对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人

员实施末位淘汰制，通过补充新的员工，增加内部竞争力，从而保持整支

队伍的活力。

家园管理制度11

十四年与各类业主的交往阅历，使我们对业主的各类需求有着较为全

面的认识和把握。为了协作e盛世家园的销售工作，我们将从物业管理的

专业角度提供以下帮助和服务：

一、提供物业管理询问

e盛世家园公开出售后，我们将派遣物业管理服务人员进驻销售现场，

负责物业管理服务方面的询问服务，同时开通热线电话，就业主及销售员

提出的问题赐予解答。

二、提供物业管理培训

为销售人员提供必要的物业管理学问培训，以削减因此而产生的销售

纠纷，并就销售员反应的物业管理方面的看法和建议提出详细的解决方案,

增加'业主信念。

三、提供护卫及保洁服务

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在e盛世家园正式开盘后，为销售中心及样板房提供专业的护卫服务

和保洁服务，维持销售现场的良好环境，同时亦让购房着对将来的物业管

理服务有初步的感受。对于销售中心的服务人员，我们建议将其纳入销售

员的考核鼓励体系，保证销售主管对其有充足的监督权和调配权，详细方

法可在销售中心物业管理服务协议中明确。

四、提供有形展现

在销售现场，我们将提供e物业的各种宣传资料、图则及标识等，同

时依据销售部门的要求，在恰当时分进行物业管理公司形象展现或护卫员

会操表演等，增加销售现场的.气氛。

五、帮助举办展销活动

帮助发展商定期举办展销会、业主嘉年生及其他庆祝或促销话动。

六、开展业办法见征询

在销售过程中，我们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展2—3次业

办法见征询，就业主及购房者对物业管理服务、会所管理方面的需求加以

搜集和统计，按时修订和调整物业管理服务方案，确保日后物业管理服务

的适用性。

七、提供优质客户服务

1.在销售中心内配置雨伞架、急救包、针线包等，以便购房者不时之需。

同时配置肯定量的儿童游乐设备、资料架按时尚杂志等，让购房者（尤其

是家庭购房者）在参观样板房的同时可感受休闲之乐；

2.提供门童服务，负责业主的迎送工作；

3.在销售中心提供代客泊车、幼童看护、赠予雨伞等各项服务。

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家园管理制度12

1目的

确保阳光家园环境清洁卫生、消毒、杀虫、灭鼠，为客户制造安全、卫

生、舒适的良好办公仄境。

2适用范围

适用于阳光家园公共区域内全部清洁、垃圾清运、消毒、杀虫、灭鼠等

环卫工作。

3职责

3.1专职管理员负责阳光家园日常公共区域的环境卫生及消毒、杀虫、

灭鼠工作的监督管理、检查及考核并填写《保洁工作检查记录表》《保洁

检查月扣分表》。装备维护组负责装备房的清洁卫生及消毒、杀虫、灭鼠

的实施与监督，管理处负责人抽查。

3.2综合室抽查供方的'Ik绩评议记录并进行实地验证°

4管理要求

4.1阳光家园物业辖区保洁

4.1.1公共区域的环境卫生详细操作由专业清洁公司实施，管理处负责

监管或管理处自行实施。并落实服务承诺，完善质量跟进措施。

4.1.2装备层、装备房以及装备的清洁卫生由装备维护组负责。装备维

护组制定出责任区域，规定保洁要求，由班组或个人自己完成，管理处主

任定期检查，其结果与考核挂钩。

4.1.3业户室内保洁由业户进行，业户垃圾由保洁员每日按时清理，防

止室内垃圾过夜存放。业户若有室内保洁要求，由管理员与业户签订室内

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保洁《有偿服务工作单》（合同有要求的除外），并严格按协议要求提供服

务，室内保洁服务质量及满意度最终由业户评价。

4.2垃圾清运

4.2.1生活垃圾和建筑垃圾分开清运。

422生活垃圾必需做到日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。

4.2.3保洁员在操作时应避开电梯运用顶峰时间，施行午间及晚间清运

垃圾。

4.2.4建筑垃圾可不日产日清但必需统一堆放，由管理员负责与清运人

员联系清运。当值安管班长负责核定清运数量。

4.2.5每日巡察检查保洁情况，发现问题现场协调处理。

4.3消毒、杀虫、灭鼠

4.3.1由管理处依据情况选择专业公司或自行组织进行。

4.3.2每两个月对公共区域、男女洗手间、管井等死角进行消毒、杀虫、

灭鼠工作。同时依据实际情况需要临时进行消毒、杀虫、灭鼠工作，以确

保环境卫生。

4.4化粪池的清掏

4.4.1由管理处依据情况选择专业公司或自行组织进行。

4.4.2每半年对阳光家园辖区内化粪池清掏一次。

4.5消杀工作的，管理与检查

4.5.1消毒、杀虫、灭鼠工作由专业人员操作，管理员跟进，并对每次

的消杀灭情况跟踪、检查和监督，并将消杀灭情况记录在《阳光家园环境

消揖记录表》《阳光家园环境杀虫记录表》及《阳光家园环境灭鼠记录表》

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内。

4.5.2在灭鼠药投放后，管理员要催促实施人员对杀灭效果进行检查,

检查工程包括：

4.5.2.1药物量是否有改变；

4.522周边是否有死老鼠，如有要按时去除、消毒。

5分析改进

5.1由管理处对本工作制度的有效性及可操作性提出改进看法，由综合

室负责修改文件。

6记录、标识

6.1《清洁工作检查表》

6.2《保洁检查月扣分表》

6.3《阳光家园大理石地面抛光打蜡工作无录表》

6.4《有偿服务工作单》

6.5《阳光家园垃圾清运登记表》

6.6《阳光家园环境消毒记录表》

6.7《阳光家园环境杀虫记录表》

6.8《阳光家园环境灭鼠记录表》

6.9《保洁工作巡察检查记录表》

家园管理制度13

一、环境爱护

伴着住宅产业的快速发展，人口的集聚带来了系列的环保问题。在盛世

家园的环境爱护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、

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空气污染等四方面的问题。

（一）垃圾处理：

垃圾废物，我们认为：垃圾是放错位王的贲源，因此删强对这一类资

源的管理菲常重要。在现阶殷垃圾分类实施难的因素在于：居民环保意识

有待提高，普遍无视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类：生活垃圾构成较冗

杂，分类难度大，分类本钱高：垃圾囤收系统组织不健全，部分垃圾恒收

尚可!求售无门我们将蝎力推动垃圾分类工作，变废为宝。

盛世家园韬楼臼后将会有较多商家进驻，管理处涌会与备商家协调处

理好自辖区的环境管理工作

（二）噪音消退：

大厦内噪音产生的来源主要包括：装修施工、汽车、商业网点、装备以

及日常的社区活动等。

我们拟实行技□下措施进行预防及消退：

1、严格掌握二次装修及主动与罔边施工单位协调，掌握施工的.时间，

以防止噪音扰民；

2、严格车辆管理，除搬家、急救外，禁止车辆行驶、停放，小区内车

辆禁止呜笛：

3、做好商铺的规划及摺商工作，杜绝有可能产生剧烈噪音的商业机构

在小区内；

4、在施工工地与小区周界培育绿化围墙，同时在业主中提倡阿台绿化,

以立体绿化减弱噪音。

（三）美化环境

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我们将与城管派出所、居委舍等有关部门留切协作，同时对护卫员、

保洁员等设定详细管理目标，强化巡查和清洁，社绝居住区内的乱张贴、

乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱娃放、乱拉挂’等六乱现象，为业主营造漂亮

的家园。

二、环境管理

（一）环境卫生管理要点：

1、全员保洁，人过地净：重点部位，重点保洁。

2、确保居住区内部的环卫设备完备及各类卫生宣传标识齐全：

3、对清洁服务分包方的要求：建立专业化的保洁队伍，制订具体的操

作规程及工作标娃，施行每日16小时保洁服务：生活垃圾，搜集和转运采

纳密闭方式。

（二）环姨管理的详细措施及工作标旌：

序号工程详细措施标准

01垃圾梅每日溢洗一次并套上黑色垃圾袋摆放在指定位置并加盖留闭,

桶外壁洁净无垃圾粘时物

垃圾车、池垃圾车、池每国肺洗，每罔彻底消杀一汉垃跋车无明显时

着物，垃圾池周囿无积水、污渍

02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一汉，每用

肿洗一次2、瓷砖地面每围用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期抛光打蟾1、

水泥地面围视无烟头、粹纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹2、瓷

砖地面洁净，无明显污迹黑卸，无积水，条缝清楚3、大理石地面光壳，可

映出照明乾廊，洁净无蛆迹

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03公共墙面1、内墙面每周彻底清洁一汉，每日巡扫污染处2、天棚、

墙角每周除尘、除蛛网、抹灰、墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网2、瓷砖墙

面围视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表画5()厘米，纸巾不被明

显污染3、外墙光壳、干净，无明显水渍、汹渍

04公共照明灯聿每月用清洁剂薄洗擦抹一汉围视灯罩表画干津，内部

无积尘

05消火栓、电表盖、管线等每日用清洁毛巾擦抹1、玻璃明壳，冏视

无尘2、糟顶、侧无尘，用白纸巾擦试不被明显污染3、无明显积尘、无蛛

网

06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻厩清洗

一次1、玻璃围视明壳，无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀

膜欢璃半米之内可照出人影惨

07楼梯扶手每日用涪洁毛巾擦抹无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾

不被明显污染

楼梯梯级每天清扫，每周拖抹一汉，每用冲洗一汉围视洁净无垃圾，

无杂物，无明显污迹(池污、黑叵8等)

08各种掐示牌、标识每周清洗擦抹一汉s视无明显积尘、无水珠、无

破损

()9篥中绿地每日清扫一次，每隔2小时巡扫一汉草坪围视洁净，无明

显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配白动翦草机

10宣传樟每天擦抹一次玻璃明壳，圈视无尘、无水珠，不锈钢面光壳，

宣传桎内无明显的可见积尘

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11花池每用彻底擦抹及冲洗一坟。随时濡洁污染处瓷贴片洁净、无明

显污迎、水垢

12地面其它设备每用彻底擦抹一汉，悔时清洁污染处无乱张贴，无乱

划，无破损

13售楼中心假山喷泉、广场地传、小区道路每围清扫一汉，每隔2小

时巡担一汉，每月肺洗一汉围视洁净，无杂物，无明显污迹，条缝溢晰、无

杂草

14单车棚、地面停车设备每天用清洁毛巾擦抹一次；每季度刷漆一汉

围视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象

15雨水并、排水沟每周清洗一次，无明显垃圾，杂物及泥渺，无蚊虫

滋生

16不锈钢门框、扶手每周彻底清洁保养一贝，随时清洁污染处1、亚

光不锈钢外表无污迎，无灰尘，半米内可映出人影2