天津大唐电信科技产业园项目可行性研究报告

大唐电信（天津）科技产业园项目

可行性研究报告一月25第2页

九州天昱本案定位流程图本案市场定位本案的前景与展望市场研究地块限制条件市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险独栋办公价值点一月25第3页

九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议七、合作方式初探一月25第4页

九州天昱一、市场研究——天津写字楼市场分析1、天津写字楼的历史发展阶段2、天津楼市场供求分析一月25第5页

九州天昱天津写字楼的历史发展阶段第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。

第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段一月25第6页

九州天昱第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段；代表项目：国际大厦、远洋大厦；一月25第7页

九州天昱第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦；一月25第8页

九州天昱第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段；代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场；一月25第9页

九州天昱市场研究——天津写字楼市场分析1、天津写字楼的历史发展阶段2、天津写字楼市场供求情况一月25第10页

九州天昱1、市场供应情况：年度供应情况一月25第11页

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2、市场供应情况：供给分布（一）

■当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域，同时开发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大，平均租金高；小白楼区域由于写字楼品质较高，空置率较低，租金水平也较高；海河沿线项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。■

截至2007年第四季度末，天津甲级写字楼总供给量为64.2万平米，河西区存量占51%，其次是和平区占35%。一月25第12页

九州天昱

2、市场供应情况：供给分布（二）

在本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座的体量，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一：内环线南京路南面；第二：外环线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。

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九州天昱2、市场供应情况：供给分布（三）天津市区现有乙级写字楼12座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。出租率和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。

除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。

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九州天昱3、市场供应情况：新增供应量■

2008年度12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右，包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新增甲级写字楼明显增多，写字楼逐渐告别单一的办公形态，融入综合物业功能的时代即将到来。一月25第15页

九州天昱4、市场需求情况：成交量■

2007年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86%■

2007年四季度，天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为7502平方米，比三季度减少了2.9%，租赁成交主要集中在泰达和信达。■

2007年四季度，天津甲级写字楼累计销售面积约9730平方米，销售主要成交集中在信达和赛顿，成交面积为6000和3700平米。■

2007年第四季度写字楼整体空置率为16%，环比下降0.7%。一月25第16页

九州天昱4、市场需求情况：成交价格写字楼总体平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2%甲级写字楼年末达到4.4元/平米/天，同比上涨9%2007年第四季度，天津甲级写字楼平均成交价格为12530元/平米，环比上升28%，赛顿和信达仍是成交价格最高的项目。一月25第17页

九州天昱4、市场需求情况：成交客户在全部新租面积中，新进天津市的公司需求面积占32%，外资公司约为35%。明显变化为：一是外资企业增多，其中新进的企业多整层租赁，以日本、欧洲和北美跨国公司为多；二是部分租户随着经营战略的调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，这类企业多集中于金融、物流等。一月25第18页

九州天昱5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(一)一月25第19页

九州天昱5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(二)一月25第20页

九州天昱5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(三)一月25第21页

九州天昱5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(四)一月25第22页

九州天昱6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（一）一月25第23页

九州天昱6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（二）一月25第24页

九州天昱

4、市场展望

经济增速带来市场需求；政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争；差异化产品应运而生；一月25第25页

九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议一月25第26页

九州天昱二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析1、可类比项目深入分析2、潜在竞争项目深入分析一月25第27页

九州天昱1、可类比项目的深入分析总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷一月25第28页

九州天昱总部基地——基本概况及优劣势分析总建筑面积：120万平方米容积率：1.59单栋体量：1200－6000平米标准层面积：200－500平米层高：3.4米，挑空部分4.2米销售情况：一期销售90％，二期销售80％，2000平米左右的独栋户型销售情况最好。绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3年优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：距离城区较远，办公交通成本较高丰台区商务氛围不强一月25第29页

九州天昱总部基地——产品结构及比例单体面积（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993层数667810111212数量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％一月25第30页

九州天昱总部基地——A型楼（5960平米）结构：12层商务楼，二楼座组合电梯：2台/楼座，计4台。层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。面积：单体5960平米，标准层面积500平米。一月25第31页

九州天昱总部基地——B型楼（2860-3445平米）结构：10－12层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：2台/楼座，计4台或6台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。单体面积：10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。一月25第32页

九州天昱总部基地——C型楼（1620-2190平米）结构：6－8层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：1台/楼座，计2台或3台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。一月25第33页

九州天昱总部基地——D型楼（1190-1250平米）结构：6层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：1190平米或1250平米。一月25第34页

九州天昱总部基地——E型楼（1625-2210平米）结构：6－8层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。一月25第35页

九州天昱总部基地——配套设施交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求酒店：总部基地入口处建成一标志性建筑——五星级酒店、国美广场综合性商业项目公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。会所一月25第36页

九州天昱总部基地1000~3000平米的户型占到总体的90％

总部基地各种面积户型构成图总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%一月25第37页

九州天昱总部基地产品结构与销售状况统计面积区间1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右单体面积（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993层数667810111212套数9672712已销售套数373049产品供给结构比例（各面积区间总套数/总套数）52%38%4%6%产品消化状况比例（各面积区间已售套数/各面积区间总套数）39%42%57%75%市场需求结构比例（各面积区间已售套数/总套数）20%16%2%5%

总套数：187套已销售套数：80套总销售率：43%一月25第38页

九州天昱总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好从销售情况统计来看当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现3000-6000平米及6000平米的产品虽然数量不多，但是销售情况较好。1000-2000平方米销售总量基数较大总部基地各楼型销售图表39%42%57%75%一月25第39页

九州天昱总部基地——客户构成总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等;目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东——中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;一月25第40页

九州天昱总部基地——主力客户以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业；以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业；以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业；典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等；

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九州天昱置地星座——基本概况及优劣势分析占地面积：１４３００平方米项目建筑面积：７１３９９平方米容积率约：３．３８停车位：４８９个物业管理费：１６元／平方米／月类别：住宅立项的写字楼装修标准：毛坯价格：18000－19000元/平方米入住时间：2004-12开发商：华润置地（北京）股份有限公司优势：地处金融街商圈，商务环境极佳；交通直达性好，对企业有吸引力；商住立项，产权期长；劣势：总价较高；容积率高，企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争。一月25第42页

九州天昱置地星座——产品结构及面积A座B座C座D座E座F座G座H座层数899813121213顶层近千米为带花园泳池豪宅办公面积40004500450040006500600060006500商业首层、二层，裙房一到四层办公三层以上五层以上总面积地上面积包括裙房等48000平方米8个独栋标准层500平米，办公面积合计约42000平米一月25第43页

九州天昱置地星座——技术指标置地星座平面图单栋办公体量：4000－6500平米标准层面积：350－600平米层高：3米外窗：小分格窗销售情况：总共8栋独栋办公楼，目前还有2栋在售。一月25第44页

九州天昱置地星座——客户分析置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等;作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前３栋已经入住，还有2栋在售。置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；一月25第45页

九州天昱华远·首府——项目概况及优劣势分析位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸五栋3000—10000平米的独立办公楼。占地面积：10135平米总建筑面积：38700平米5层，7层，8层的楼体容积率：2.54绿地率：30%开发商：北京华远房地产开发公司优势：位于北二环，地段较佳，商务环境成熟；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，不成规模；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；一月25第46页

九州天昱华远首府——产品结构及比例单体面积3000－6000平米10000平米以上数量41比例80％20％一月25第47页

九州天昱华远·首府景观A座与其它四座分离，A座设有空中花园B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配备9部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。一月25第48页

九州天昱华远·首府---内部空间首层层高4.2米，其它层层高3.6米A，B，C，D座单层面积约625平米E座单层面积约1200平米A座标准层设置一月25第49页

九州天昱华远·首府---内部空间B，C，D座标准层的内部结构基本类似E座标准层设置D座标准层设置一月25第50页

九州天昱德胜尚城——项目概况及优劣势分析位置：德胜门西北200米七栋3600-9300平米独栋办公楼占地面积：22048平米建筑面积：71662平米地下两层，地上5层车位：498个（108辆/万M2）容积率：2.08绿化率：24.5％价格：16000元/平米

开发商：北京金融街房地产开发公司优势：位于北二环德胜门，地段较佳，配套好；属于中关村—德胜门科技园项目，整体推广有比较好的市场基础；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，独栋感觉不易表现；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；一月25第51页

九州天昱德胜尚城——产品结构及比例单体面积3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米数量121111比例14％28%14％14％14％14％销售情况已售待售已售待售待售已售一月25第52页

九州天昱德胜尚城——项目特色1、庭院式独栋办公群

本项目由七栋独立的五层写字楼组成。

七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。

2、特色屋顶观景

每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室，可满足接待、会议、休息多重需求。3、休闲商业配套

在古树和城市广场之间是一处新建仿古四合院，其功能为茶室或会所，供写字楼员工及客户休憩交流之用；斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅、商业及展示用房一月25第53页

九州天昱硅谷亮城——产品结构及比例面积区间3000平米以下4000－8000平米10000平米以上数量1113比例7％73％20％一月25第54页

九州天昱玉泉慧谷——项目概况及优劣势分析项目规模：33单体办公楼占地面积：140968平方米总建筑面积：94505平方米（地上82844平米，地下11661平米）停车场面积：5205平米建筑高度：7－9米（地下1层，地上2－3层）建筑密度：23.5%，绿化率：46%容积率：0.588位置：西四环、五环之间，闵庄路旁开发商：玉泉农工商公司入住企业：以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公、发展产业和设立研发中心、采购中心、结算中心为主优势：位于四环、五环之间，紧邻闵庄路，交通便利;处于中关村高科技园区辐射地带；海淀区生态办公区（EOD）概念，容积率低，绿化较好，生态化办公；劣势：开发商实力不强；项目知名度不足；一月25第55页

九州天昱玉泉慧谷——产品结构及比例单体面积1715平米3315平米3476平米数量121110比例37％33％30％未出租数量911一月25第56页

九州天昱玉泉慧谷——规划布局特色科技园区商务园区文化园区产业园区办公楼10栋业务楼15栋研发实验楼11栋国际高科技展览中心1栋配套生活辅助设施15栋商务办公楼下沉式绿意广场健身设施各种形式的会所系列生活建筑车间及配楼1栋办公楼2栋业务楼6栋研发实验楼7栋绿树围合的怡然磁场和音乐广场的2个主题建筑。玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。一月25第57页

九州天昱竞争项目产品结构及比例统计面积区间3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上总部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A华远首府N/A4N/A1德胜尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合计18159114比例71％23％4％2%一月25第58页

九州天昱可类比项目供应小结3000以下的产品总栋数占总供给量的71%，3000以上的产品总栋数占总供给量的29%，竞争项目产品面积构成比例一月25第59页

九州天昱3000平米以下独栋办公楼销售情况最好

3000—6000平米写字楼存在需求，但供给较少对比项目——小结一月25第60页

九州天昱二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析1、可类比项目深入分析2、潜在竞争项目深入分析一月25第61页

九州天昱2、潜在竞争项目深入分析■

EOD总部港

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远洋新干线一月25第62页

九州天昱EOP总部港——基本概况及优劣势分析总建筑面积：规划建筑面积498000平米;一期建筑面积17328.29平米

容积率：0.8建筑形式：建筑形式以2.5、3层独栋、双拼别墅

独栋面积：一期480－870平米、二期480－1200平米绿化比率：绿地率大于25%

销售价格：起价8800元/平米—均价9500元/平米建设进度：一期完工正在销售、二期09年5月投入市场。开发商：新华投资优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：距离城区较远，办公交通成本较高产品外观样式统一，缺乏个性化新区商务氛围不强一月25第63页

九州天昱EOP总部港——产品结构及比例（一期）单体面积（平米）480-870层数2.5-3数量28比例16％一月25第64页

九州天昱EOP总部港—东丽商圈EOD总部港位于东丽区津汉路空港物流加工区北侧一月25第65页

九州天昱EOP总部港——整体规划

EOD·总部港总占地663亩，建筑面积约50万平方米，园区内四个方向的规划路把基地主要分成四个组团，计划建设集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的都市型现代工业产业集群。

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九州天昱EOP总部港——配套设施交通：距京津塘高速机场入口4公里，距滨海国际机场2公里，距天津站12公里，距建设中的地铁二号线1.5公里，距天津市外环线5公里，距东南半环快速路9公里，距天津市中环线14.5公里。规划中有6条公交路线，3条通往市区，1条通往塘沽区，2条区内运行。

会所：包括商业配套区、金融服务中心、产品交易中心、教育培训中心，国际市场发展研究中心及政府办公在内的综合服务区。（二期建设）公寓：员工公寓区，为区域内员工提供休息空间，实现24小时生活工作圈。物业：第一太平戴维斯（Savills）

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九州天昱

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EOD总部港

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远洋新干线2、潜在竞争项目深入分析一月25第68页

九州天昱远洋新干线

■项目简介远洋新干线项目，位于空港加工区主干路中心大道一侧，东六道与东七道之间，项目总建筑面积45万平方米，集商务、住宅商业的综合大盘，涵盖独栋办公、联排写字楼及住宅、公建8.35万平米，住宅部分（含配套公建）37万平米■办公：联排OFFICE南、北、中三区域。独栋别墅办公3层55栋独栋办公。一月25第69页

九州天昱远洋新干线——基本情况及优劣势分析总建筑面积：规划建筑面积450000平米;住宅37万平米，写字楼及商业8.35万平方米容积率：＜1建筑形式：3层独栋别墅办公、联排别墅写字楼、小高层住宅及特色商业街独栋面积：390－408平米绿化比率：绿地率大于25%

销售价格：均价15000元销售进度：独栋已售10套。开发商：远洋地产优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。产品一次开发，配套齐全劣势：距离城区较远，办公交通成本较高价位较高，同档次产品竞争力较弱一月25第70页

九州天昱竞争对手分析小结特点：

1）总部概念、规模效应

2）独栋、别墅办公，分散经营风险

3）体量小机会

1）空港加工区发展趋势需求体量灵活的独栋办公

2）1000以上办公产品市场空白

3）大唐电信天然大客户一月25第71页

九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议一月25第72页

九州天昱独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点一月25第73页

九州天昱如何进一步满足1.8-2.0容积率的条件？——适当拆分容积率350-400平米800-1200平米2000-3000平米++可拆分组合综合容积率达到2.0可拆分组合一月25第74页

九州天昱本案产品组合化定位——多样化可拆分独栋办公350-400平米800-1200平米2000-3000平米++保证可有效拆分为产品01产品01产品02产品03

保证可有效拆分为产品02一月25第75页

九州天昱本案客群定位产品01：350-400平米独栋需求量在300-400平米的小型企业客户需求量在800－1200平米的中小型企业客户产品01-2：800-1200平米独栋产品02-1：2000-3000平米独栋中型企业的企业总部客群1：客群2：客群3：一月25第76页

九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议一月25第77页

九州天昱以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点企业具备郊区化独栋办公趋势一月25第78页

九州天昱郊区化办公产品形成的重要因素产业结构的变化，是催生郊区化办公产品的重要因素办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间经济结构的变化，是促进郊区化办公产品规模发展的重要因素郊区化办公产品一月25第79页

九州天昱产业结构的变化——催生郊区化办公产品的重要因素高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，这些企业依赖员工脑力保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感避免与同行业公司挤在一个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间创造良好的办公环境防止技术人才流失郊区化办公产品一月25第80页

九州天昱办公需求多元化——推动郊区化办公发展在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。郊区化办公产品是对统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充，郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。因为CBD昂贵的楼价、拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而开发区、空港物流区等日益发达和完善的交通和市政条件及优惠政策也使办公郊区化变得越来越现实。一月25第81页

九州天昱郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别项目郊区化办公产品城市中心CBD高层写字楼位置分布城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化）较为完善的区域城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合用地紧张度较低土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态低容积率，高绿化率高容积率，低绿化率建筑密度低建筑密度高小体量，低层大体量，高层独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权标准化、统一个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体。强调写字楼整体的形象，写字楼是某一群/档次公司群体形象的载体。客户群需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等。需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门。需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务花园成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需求很高。

客户需求心理通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务/业区以降低其商务综合成本。以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。一月25第82页

九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议一月25第83页

九州天昱以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析1、规避风险的途径之一：打造项目核心竞争力2、规避风险的途径之二：产品设计的灵活组合与拆分3、本案盈利能力论证：综合经济分析一月25第84页

九州天昱本案规避风险的途径之——打造项目核心竞争力生态化独栋办公形象低总价获取舒适空间1、针对市区集约化写字楼产品的竞争力2、针对300-600平米空港独栋办公产品的竞争力3、针对800-1200平米及以上空港独栋办公产品的竞争力一月25第85页

九州天昱本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势市区集约化写字楼独栋办公概念更好的形象展示，如企业LOGO，独立大堂等。生态化的办公空间，如中庭、退台、空中花园等。可扩展的办公空间，如在市区写字楼1500－2000平米办公面积可以在本案扩展到3000－4000平米，为企业的发展预留更大的办公空间。总价优势一月25第86页

九州天昱本案定位对比300-600平米郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区300-600平米独栋产品更完备的独栋产品功能结构，在更大的空间条件下，可以实现部门分层办公、设置员工空间等功能。扩展的办公空间，可为企业预留发展空间。更强的商务感形象，如观光电梯、楼座高度、现代感建筑风格、外立面等。真正的企业独栋，300－600平米真正意义上应是部门独栋，1000平米以上才可能实现“一栋建筑，一个企业，一种理想”的真正企业独栋。一月25第87页

九州天昱本案定位对比3000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势空港800-1200平米及以上的独栋产品市场供应少，存在空白点，说明本身这种产品竞争就比较小。空港物流加工区的区位优势，本项目所在的空港物流加工区的整体规划及园区软硬件配套，相对其他项目所在区域有一定竞争力，更能与周边华为、大唐、中兴等大型企业有机融合，存在更大的发展空间。一月25第88页

九州天昱本案规避风险的途径之二——产品设计的灵活组合与拆分350-400平米8-10层800-12000平米2000-3000平米++保证可有效拆分为产品01-1产品01产品02产品03保证可有效拆分为产品02一月25第89页

九州天昱600-1200平米/单元作为主力设计单元产品体量上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险。产品体量上的灵活拆分体现在：350-400平米/栋产品可看作是基本单元的有机组合，设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案。尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强。一月25第90页

九州天昱产品灵活组合的意义——满足企业扩展需求独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间：本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间。小面积的多企业办公场所为企业内部沟通带来不便大体量独栋办公产品设计的必要性一月25第91页

九州天昱产品灵活拆分的意义——规避大体量营销风险大体量企业独栋比小体量企业独栋具有一定的市场风险市场风险很大程度来自于不可控因素，如政府行为影响的企业决策5000-8000平米传统独栋形态——体量上不可拆分创新独栋设计——体量上可拆分形式一月25第92页

九州天昱静态经济分析假设前提假定条件一：销售均价为8000元/建筑平米假定条件二：土地楼面价为144元/建筑平米（容积率为2，用地面积288元/平米）一月25第93页

九州天昱总投资估算——104636.8万元

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