大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业发展报告(压缩)

瑞安大连天地实现一个城市的理想……大连瑞安黄泥川工程开展战略与物业开展报告大连瑞安工程研究的工作阶段划分工作掌握工程初步资料与开发商深入探讨工程情况区域宏观经济背景研究房地产市场调研消费者访谈及座谈会专业人士访谈工程区域开展研究案例借鉴和分析区域开展战略分析工程资源及研判工程开展问题分析工程问题解决方案工程初步定位工程整体形象定位工程开发整体战略工程物业开展建议工程价值体系构建工程开发规划具体方案成果?维美大连瑞安工程第一次提报??大连瑞安工程区域开展与初步定位报告??大连瑞安黄泥川工程开展战略与定位最终报告?第一阶段市场调研第二阶段开展战略与工程定位第三阶段开发策略与物业开展建议中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建科技智能化价值构建效劳与权益价值构建工程报告的结构思路导图中期报告回忆工程形象定位工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建中期报告简要回忆中期报告回忆科技智能化价值构建工程开展策略工程中期报告的结构思路导图区域分析目标客户研究资源分析SWOT分析工程研究开展问题解决方案模式研究案例借鉴工程区域开展研究结论大连高新区开展情况?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第一局部区域分析大连高新区开展情况维美对世界新兴城区开展进行了的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例位于大中型城市边缘区域。复合了高新产业居住、商务等多种功能。为区域的成功开展模式被世界各国广泛采纳。国际新城市主义两个标杆性案例Irvine,美国Reston,美国国际案例成功模式开展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域开展的良性循环通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的商业、休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续开展，形成产业和人口不断升级的良性循环。

社区环境的营造：友好型的社区模式，使得区域极具吸引力友好型的人与自然的环境模式，对产业、居住、高素质人才极具吸引力。功能复合:以居住功能为核心，集商业、文化娱乐等功能高度兴旺以居住功能为核心，多元化的产品形式满足不同阶层人群的需求，并实现终身区域内换房，同时以商业、娱乐等都到达了城市级别的水平，吸引大量的目的性消费，为区域聚集大量人气，并满足文化生活的不断升级要求，形成各项城市功能的并行均衡开展。工程区域开展研究结论：观点一:观点二:随着区域产业的开展、配套的不断完善，本区域将会吸引更多的高知人群，聚集大量的购置力，这将大大推动区域住宅的销售。工程区域开展研究结论：观点三:在高新区尤其是瑞安大连天地的开展过程中要充分借鉴国内外成功的开展经验。完善的商业配套注重区域公共环境的营造教育配套十分完备国内外成功经验的借鉴点:观点四:多种住宅形态的有机结合，这样可以将更多的人群容纳到在这个社区中，这种人群聚集的复合社区更具有开展活力和持续性。这在国际的成功的新兴城镇的已经得到了充分的论证。第二局部工程本体研究工程资源分析工程区位分析工程环境分析工程周边配套工程特性分析基于对工程开发环境和自身资源的分析，本工程的优势和劣势都是分厂突出，这种超百万平米大盘的开发必须整合利用已有的地段特点、工程自身配套、产品规划、国际化居住理念、开发商品牌等等资源，做足工程的品质和层次，制造差异化产品，弥补区域市场的空白点，提升瑞安大连天地工程整体形象。结论：工程SWOT分析第三局部工程目标客户研究核心客户重点客户潜在客户项目的核心客户——意见领袖重要客群客户潜在客户大连本地私营企业主、企事业单位高管、权力公务员和高级白领类型改善居住客户。时代领袖舆论领袖居住领袖时尚领袖工程潜在客户分析意见领袖时代领袖舆论领袖居住领袖时尚领袖第四局部工程问题与解决方案瑞安工程现阶段的问题分析问题一：工程所在位置距离大连主城区较远问题二：工程自然资源不突出问题三：工程交通出行不方便问题四：区域生活配套有待提高问题五：购房者缺乏“必买〞的理由工程问题的解决之道解决方案一:彰显开发商的实力和品牌解决方案二:创造全新的生活理念，吸引更多的高知人群解决方案三:完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所解决方案四:采用大环境理念，打造绿色生态的居住环境解决方案五:营造美式的开放式的社区空间解决方案六:打造城市级的地标性建筑解决方案七:充分开发区域的时尚休闲资源中期报告回忆工程形象定位工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程形象定位工程形象定位科技智能化价值构建工程开展策略海岸硅谷生活城工程形象定位语代表工程的区位大连旅顺南路紧邻海岸，局部房源可以看海也是工程卖点之一代表工程的规模工程整体的高度和气质工程的核心—打造中产阶级生活方式硅谷代表区域的开展方向中期报告回忆工程形象定位工程开展战略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程开展总体策略工程开展策略科技智能化价值构建国内超大盘成功开发模式研究国内大盘研究的目的本工程根本特征回忆：市场：郊区化置业开展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；区域：区域陌生度高；城市开展方向外延；市场认可度不高；工程：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。工程有产业支撑每个郊区大盘工程都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们研究各个楼盘的开发驱动因素促动如何将工程一步一步的取得开发成功；我们借鉴这些成功大盘的开发模式，并结合自身特点制定符合本工程的开发策略；区位特点：位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程；规模：占地273万平；产品：中高端产品〔独栋、联排〕启动，后期多元化开展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市场领导者形象，强调其城市开展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。关键特征：远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，项目打造生态建城的理想模式，突出产品性价比。2将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。3天津万科“东丽湖〞

—借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原那么案例一：天津万科“东丽湖〞

——复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟万科东丽湖开发策略

——以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念策略一深入挖掘区域价值强调项目所在城中心与新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。充分挖掘稀缺湖景资源的稀缺，强化东丽湖与万科的关联。策略二高端产品启动奠定基调别墅产品高端启动，全力打造“北欧墅”概念，奠定项目高端形象策略三完善配套，功能复合型社区强调成熟的都市生活配套，规划一流的会所、商业邻里中心、社区健康保健中心等生活配套设施，从而弥补周边配套暂时不足，完全以新市镇的配套规划概念拉近人们心理距离。策略四营造居住文化以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活品质，打造吸引中高端客户的持续张力。总体策略：打造一座新城镇以生态为主线，以新城市主义思想为核心

万科东丽湖的开发节奏

——一期别墅，奠定高档市场基调；二期洋房、小高层组合，产品多元开展一期“Lake+湖·院·别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”；别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套。一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格；建筑面积跨越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要。二期“城市天籁”2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、低密度居住社区。组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计。一期独栋别墅一期联排别墅二期多层情景洋房二期小高层新浦江城

—130万平超级大盘，以现代方式演绎新城市生活案例二：项目名称新浦江城项目概况位置闵行区浦江镇中心（浦星公路800号）占地面积总占地1.8平方公里，一期0.7平方公里建筑面积总建面130平方米，一期23.5万平方米容积率总容积率1.1，一期0.4套数一期1000套建筑风格意大利式分期情况本期为第一期产品类型4层多层、11层小高层、联排及独栋别墅主力户型及套数比例别墅为200-300平米小高层为150平米2室2厅和190平米3室2厅平均单价别墅15800元/平米，小高层均价7500，多层均价8000卖点归纳世博辐射区域，政府重点工程，超级大盘；意大利风情小镇；华侨城品牌；产品创新开发策略社区配套完备，商业、国际学校更是大大提升了项目对购房者的吸引力。开发流程方面采用高低高的策略，从独立庭院到洋房、小高层再到联排别墅。项目在产品设计以及社区规划都独具匠心。新浦江城总平图总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26万平米；办公配套约23万平米；中央河道南工业园区办公配套商业配套一期游艇俱乐部、医院一期第一步：通过中高端产品入市，树立工程楼盘形象；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；新浦江城开发启动策略新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场大型超市幼儿园国际私立中学开盘首推创新产品独院别墅，均价15800元/平米，面积区间220平米-300平米，以升级版联排别墅引爆市场，树立高端形象。继独院别墅后，又150平米两房和190平米三房的豪华产品，受到了市场的热烈追捧小高层豪华产品销售一空后，新浦江城再接再厉推出创新豪华联排别墅，均价13000元/平米，面积区间190平米-275平米，市场反响良好新浦江城启动模式借鉴借鉴价值传递方式：第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销气氛第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示这种感知价值遵从的原那么是：

感性因素>理性因素区域价值体验：1、做足社区环境、外环境、未来规划的展示；2、区域价值与社区主题密切相连，直接支撑社区主题；产品价值体验：1、多样化样板房和样板段的展示2、强调稀缺产品特色的推广效劳价值体验：1、专业销售队伍社区价值体验：1、商业及公建的体验展示2、所有营销活动均贯穿和强调社区价值新浦江城一期的成功说明了什么？成功的超大社区开发的七大规律竞争层面：开发节奏：产品、客户层面：大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”；1大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑效应的重要阶段；4对于陌生区，注重风情体验、生活体验区的设置，配套先行展示，极尽展示区域未来生活，资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取更高价值；5大盘产品要差异化创新，多元化的产品定位，要复合不要单一，降低投资风险，同时奠定大盘气势！立足主流客户群，随着项目进程改变而扩大，客户群要复合而不要单一；6营销上重视精神层面的引导，生活方式的宣传和灌输成为主旋律，要主动营造创新生活理念。7大盘要有自己的核心吸引力，同时在硬件上往往要有一两个“核心震撼点”，形成强势传播效应；2大盘的开发节奏把控对项目成败至关重要！3结论：工程开展随不同驱动因的衍变分析

——以新市镇模式打造配套完善的大型居住社区工程初期：区域陌生、偏远、影响力缺乏，中高端有车族置业为主被工程高品质、高性价比吸引的“高档一居〞置业；有“5+2〞生活模式需求的休闲度假“高尚二居〞置业。工程后期：最优位置的高端产品，实现利润最大化；区域的产业和商业非常的成熟，区域已经成为城市新的；住宅产品根本完成多元化的形式，多种人群在社区内和谐的生活、居住；开发工程最顶级的产品，吸引城市的财富人群在此就业，实现最大利润价值结论：工程中期：奠定高尚成熟大盘地位被社区成熟气氛吸引向中端开展被工程高尚气氛、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业；教育等其他配套完全成熟展示，“新市镇模式居住社区〞形象形成；向中端开展，产品形态更趋于多元化。工程开展总体策略一、配套先行二、品牌先行三、营造开放环境四、多种产品组合五、产业、商业、居住相互融合六、市场价值驱动的开发策略中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建社区规划价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议品牌价值构建科技智能化价值构建大连·天地作为香港顶级地产公司——瑞安地产在大连开发的数百万平的综合工程，如何成功进行瑞安地产和大连·天地工程的品牌运营，使这个工程首先要解决的问题品牌创造价值建议一：制定完善的媒体公关方案建立完善的媒体公关方案，开发自身的媒体资源。有方案的组织媒体考察瑞安地产开发的工程，将瑞安企业的实力、开发经验以及开发理念传播出去，让整个城市都对大连·天地充满期待。月份发布时间主题媒体版面1234567891011122021年品牌推广媒体公关方案建议二：组织每年一度的大连城市产业开展论坛建议三：力争黄泥川工程启动区能够通过LEED体系认证，彰显开发商实力和工程品质瑞安地产在住宅绿色环保方面一直处于领军者的地位大连天地作为瑞安地产目前开发的体量最大，同时也是与高科技产业结合最为紧密的工程，瑞安更应该将绿色环保的开发的主要理念贯彻到整个工程开发的过程之中建议四：打造工程一流的营销体验系统建议五：努力塑造开发商的公益形象建议六：邀请国际设计大师为工程设计精神地标性建筑中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议品牌价值构建品牌价值构建社区规划价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议居住理念价值构建科技智能化价值构建建议一：创立大社区理念，宣扬社区的中产阶级的生活方式大连瑞安不是在建造住宅，而是在为滨城创造全新的中产阶级生活方式建议二：打造社区大邻里关系，组织撰写社区邻里关系蓝皮书建议三：创造适合邻里交往的公共空间，催化邻里之间的“情谊价值〞建议四：组织业主成立社区各式各样的社团，使社区文化节成为所有社区成员的精神盛宴建议五：通过成立社区网站，给客户搭建网络交流的平台中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议居住理念价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建科技智能化价值构建建议一：完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所建议二：社区教育体系的建设建议三：山体公园建议四：水体公园建议五：社区交流空间建议六：城市级的地标性建筑建议七：充分开发区域的时尚休闲资源中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议住宅产品价值构建科技智能化价值构建市场停车状况——市区根本符合国家标准规定，开发区配置略低车位比：国家相关标准规定，普通住宅按不低于每两户一个配建停车位；大连市内的工程一般住户车位比为2：1；开发区内工程配置略低，一般为3：1；少量别墅产品设室内停车库，一般每户配置一个停车位；停车方式：目前市场上社区以地上停车和地下停车相结合为主，少数工程采用全地下停车；高层一般结合人防工程建地下停车库；开发区工程一般设地上道路停车位或单元楼前停车；本工程停车建议——结合市场现状与工程定位确定停车形式：综合居住物业停车数量确定：满足居住区规划设计标准，考虑客户定位及使用需求，考虑入住率，不同物业设置不同比例；本工程地形复杂，物业类型较多，宜采用多种停车方式相结合本工程自主比例会很高，车位要重点考虑由上述原因给出工程居住物业局部的停车比例建议：本工程定位较高，目标客户财富层次较高，尤其是豪宅产品的客户对停车需求较高独栋别墅联排别墅坡地别墅坡地洋房电梯洋房公寓高级公寓车位数：个/户2/12/11/11/0.81/21/1停车方式车库/庭院车库/庭院半地下车库（结合地势）/庭院半地下车库（结合地势）/道路地下/道路地下别墅停车建议联排别墅停车示意独栋别墅停车示意车库地上停车位车库独栋别墅是本工程的标杆产品及价格领袖，在产品设计舒适性和领先度都是最高的，因此建议独栋别墅配置两个室内车位，以满足高端需求；联排别墅产品从面积、户型舒适度、客户定位等方面略低于独栋别墅产品，但认识本工程的标杆产品，建议配置两个停车位，由车库和庭院分别解决；坡地产品停车示意台地住宅停车示意台地产品是创新产品，产品要点是充分结合地势进行产品设计，建议停车结合坡地高差，在不增加建筑面积条件下规划出独立的车库，同时不会影响景观；<2.2m<2.2m利用坡地作车库正立面剖面高层公寓产品提供车库装修、地下单元大堂通过局部简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置局部封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。地下单元大堂：表达工程的豪气，以及居住的情调，业主的身份。外立面提升工程品质感材料的质感细部工艺的精良有设计感的立面三大关键举措关键点1：注重材料的质感使用有质感的材料，如：石材或面砖，表达客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的比照和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，表达大气、厚重的感觉；关键点2：注重细部工艺的精良注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处表达工程整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，表达人性化；关键点3：注重立面的设计感通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，表达出立面的设计感和创新，不落俗套。中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议社区生态价值构建科技智能化价值构建维美认为无论是从工程的目标客群偏好、工程的自身属性还是开发商的开发经验和开发理念，工程绿色生态一定是工程开发的核心价值点之一工程绿色生态价值构建优势劣势未来开展大势，国家与政府主导开展方向，社会舆论关注解决滨海住宅在消费者意识中的负面影响，海风大，湿度差，保温效果差局部设施不能带来客户感知，不能直接带来物业增值生态住宅太阳能住宅、节能住宅、绿色住宅、生态住宅、可持续住宅、资源节约性住宅之间的关系——包含与被包含的关系;生态住宅：立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源〔建材、水〕、减少废弃物污染〔空气污染、水污染〕以及材料的可降解和循环使用等，因而它所占据的视点最高，所关注的领域也最广。太阳能住宅节能住宅生态住宅生态住宅以可持续开展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本〞的根底上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用、实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。生态节能八大子系统室内环境子系统太阳能利用子系统房屋保温子系统垃圾生化处理子系统产品设计子系统房屋呼吸子系统生态水环境子系统热源利用子系统维美分析了LEED体系结合国内的实际情况和工程自身特点提出工程绿色节能的八大子系统1、产品设计子系统——社区规划设计社区采用自然通风模拟系统，通过对气流、风速的模拟来规划建筑布局，使热岛强度远低于生态住宅“不大于1.5度〞的标准风流建筑设计：大开间，小进深：采光好，而且能最大限度利用太阳能，如MOMA公寓的大面宽设计既要明厅明卧，又要明厨明卫，把阳光和清风带入最容易潮湿的地方建筑外墙用淡色彩，色彩重的颜色容易吸热，选用淡色彩更节能建材尽量选取3R〔可重复使用、可循环使用、可再生使用〕材料、本地材料，减少运费等消耗结论：可以引入自然通风系统来验证本工程规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光〞为主要原那么；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化，既节能有能表达历史感，与老洋房特征匹配1、产品设计子系统——建筑和绿化设计1、产品设计子系统——同层排水系统1、上海安亭新镇同层排水系统2、北京锋尚瑞士吉博力GEBERIT同层后排水同层排水——又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于清扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；平安高效；节省空间；马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，防止楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；2、房屋呼吸子系统——新风系统不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体ALDES自平衡式新风系统有组织的进、排风，空气流动通畅，均匀，通风效果佳进风无需管道，不占用额外空间。对每个室内区域设定换气次数，自动调节，找到节能与换气的最正确结合点。对进风和排风进行过滤，保证新风品质。噪音小，能耗小。寿命长。安装方便，易于维护。新风系统优劣势分析成本构成材料单价施工单价数量运行费用排风机1350元/台左右（包括1～4个排风口）N/A1台最少电费：0.41元/度×24小时/天×365天/年×0.026kw＝94元/年最多电费：0.41元/度×24小时/天×365天/年×0.078kw＝280元/年相当于一个电灯或一个冰箱。进风口160～180元/个N/A1台2、房屋呼吸子系统——室内中央空调系统3、房屋保温子系统——外墙系统1、墙面基层2、界面剂3、聚合物砂浆4、背胶5、保温板6、聚合物砂浆7、玻璃纤维网格布8、聚合物砂浆9、外墙砖生态外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了5－6公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30％左右外墙保温系统外墙外保温系统----总体投入少，有良好的保温效果3、房屋保温子系统——外窗保温系统外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等方法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热。门窗保温方式可有效节能30%~40%地板采暖可以使房间温度分布均匀，节省空间，并有利于营造健康的室内环境；此外，地热暖可以更大限度的节省能源．3、房屋保温子系统——地板采暖系统采用最先进的地热分流系统，根据住宅的采暖需求量，自行安排采暖热量。这样可以大大节省冬季住宅的采暖能源使用量，到达节能减排的目的。地板辐射采暖的优点更高的舒适性——采用地板下敷设供热盘管的方式供暖，水平温度分布均匀，垂直温度梯度大，符合脚暖头凉的人体生理需要，使得冷热舒适感效果好。节省能源——同一温度供暖时，地板辐射供暖的实感温度比非地板辐射供暖的实感温度要高2ºc左右，因此，可降低2ºc的计算供暖负荷。另外，地板辐射供暖，热源供水温度最低可降至40ºc，回水温度30ºc，便于利用余热、废热、二次热等低位热能。而传统散热器采暖方式供水温度为90ºc，回水温度为70ºc，节能幅度可到达10%-20%。使用寿命长——采用聚丁烯管材，埋入地板下，管材使用寿命达50年，无腐蚀、不结垢、不漏水，降低了维护保养费用，降低了运行管理本钱。不占用面积——不占用有效使用面积，不阻碍室内的家具布置，并无高温对流外表的存在，减少了室内灰尘的飞扬与扩散。方便进行分户、分室控制，分户计量与调节。4、生态水环境子系统——中水循环系统生活污水中水站冲厕绿化道路喷洒入河补水人工湿地人工水系雨水收集蒸发用途广泛，可用于日常的绿化、清洗、生活杂用水等环境适应性强。对地型、空间、气候、污水水源无特别要求，占地面积小。建造、运营本钱低。只需日常照明和泵正常工作所需电源。不添加任何化学物质，不会造成对周围环境的二次污染中水循环系统----全天候，建造与运行本钱较低，更实用于大规模社区处理量（吨/天）2550100150200200及以上运行成本（元/吨）0.430.290.220.200.180.11雨水利用的形式雨水通过地面雨水收集系统，进入人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。雨水利用系统的构成雨水聚集区、输水管系、截污装置、储存、净化和配水等几局部组成。有时还设渗透设施与贮水池溢流管相连，使超过储存容量的局部溢流。雨水汇流介质城区雨水回收主要有屋面、道路、绿地三种汇流介质。在这三种汇流介质中比较而言，地面径流雨水水质太差；绿地径流雨水根本以渗透为主，可收集雨量有限；屋面雨水便于收集利用，利用价值最高。4、生态水环境子系统——雨水回收利用系统5、垃圾生化处理子系统----概念的兴起，建设本钱低，代表生活方式提倡垃圾分类收集处理，设计了垃圾分类收集箱。将有机垃圾(果皮、菜皮、剩饭菜等)、无机垃圾(废纸张、废塑料、废金属、废玻璃、废织物等)、有害垃圾(废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等)分类收集，分别处理。社区内设计了小型垃圾转运站，站内设计了有机垃圾生化处理设施，区别无机垃圾和有害垃圾、有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。既减少了垃圾清运费用，减轻城市垃圾处理压力，还有利于降低小区绿化本钱。6、太阳能利用子系统——太阳能的利用太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。太阳能热水器应该在这个社区普遍采用社区应用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续平安性：自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。7、热源利用子系统——地源热泵系统

投入本钱高，后期效果不稳定，价值不易感知8、绿色室内环境系统为提高建筑室内空气质量，建立最低的室内空气质量性能〔IAQ〕，为用户提供健康舒适的环境。安装可反响的永久性监控系统，确保通风系统符合设计要求的通风性能，监控系统能够在条件超过室内环境设定点10%给出报警，报警可通过楼宇自控系统或对建筑用户给出视觉或声音报警。中期报告回忆工程形象定位工程开展策略工程价值体系构建与物业开展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建效劳与权益价值构建工程价值体系构建与物业开展建议工程价值体系构建与物业开展建议科技智能化价值构建智能设施价值构建优势劣势高品质社区与高端住宅代表，社会认知较好。直接提升社区与住宅品质，大局部智能化设施价值容易感知大局部物业智能化与家居智能化需要对住宅进行精装修局部高端智能化设施操作复杂，实用性不强，客户对智能好的认同度不高国内外高档社区智能化应用案例分析龙湖御园香蜜湖1号亿达工程身份识别系统，指纹锁、密码锁红外报警系统小区紧急报警系统情景灯光控制系统水体自循环系统智能化系统包括空调控制、家庭布防、灯光控制系统等多媒体系统综合立体降噪系统高层智能直达电梯系统小区红外报警系统可视对讲及门禁家庭探测报警系统电子巡更智能化应用程度顶级中高端根本市场普遍认可，中高档社区根本配置局部智能升级，品质较高，同时操作简单，实用性强，最适当满足客户需求全面升级，操作较为复杂，与顶级客户价值需求点不对位，仅适用于局部高知财富阶层现有市场成熟的智能化实施分为：社区智能化、物业智能化与家居智能化三大类高端水平家居智能化身份识别：虹膜门禁系统家居综合布线系统网络和公共视频系统厨房电视系统场景预设：所有灯光、窗帘、音响、空调等预设为不同组合的室内场景状态控制自动化：墙上面板、手机、终端显示器、遥控器都成为控制家庭电器的主脑综合立体降噪系统中端水平物业智能化户内燃气泄漏报警及自动切断设施每个阳台均设红外探头；阳台外窗安装防范报警装置求救报警按钮消防探测报警系统一卡通门禁系统指纹与掌纹身份识别系统小区探测器和摄像头情景灯光控制系统智能化系统包括空调控制、家庭布防、灯光控制系统等多媒体系统高层智能直达电梯系统基础水平社区智能化可视对讲入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统电子巡更邮政信件；缴费通知：物业管理费、水电煤气费、车库泊位费、治安清洁费；三表（水、电、燃气）远程自动抄表系统重点设备设施（电气、、给排水、电梯等）监控背景音乐每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口安全防范系统管理与监控系统信息网络系统本工程智能化配套建议：社区智能化：建议本工程普遍采用社区智能化的措施。家居智能化：不建议采用，