税务尽职调查报告(参考)

税务尽职调查报告(参考)********房地产开发有限公司税务尽职调查报告税务尽职调查报告

中汇震南咨字【2014】第1101号

*******房地产开发有限公司：

我们接受贵公司委托，受聘税务顾问，对贵公司20xx年至20xx年6月业务发生的相关财税资料进行审核。我们根据国家法律法规及相关规定，结合贵公司的实际情况，审查了包括会计凭证、帐簿、报表、#5@p等有关资料，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。贵公司对所提供的会计资料的真实性、合法性、完整性负责。现将审核情况及相关的涉税意见报告如下：

一、企业基本情况

武汉********开发有限公司（以下简称贵公司），属国地税共管企业，属增值税一般纳税人，由******工商行政管理局批准成立，工商注册登记号码：420900000005071:

1、成立日期：二零一零年四月二十八日

2、注册地址：湖北省***市经济开发区孝天工业园

3、法定代表人：****

4、注册资本：壹佰伍拾万圆元整，其中实收资本壹佰伍拾万圆元整出资者及其出资比例如下：

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********房地产开发有限公司税务尽职调查报告6、税务登记：纳税识别号税字孝开登420901553919340；纳税人编码：000000060183714。

7、会计机构负责人：****

8、是否设置分支机构：否

9、是否实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的分支机构：否

10、企业所得税主管税务机关：***市高新技术产业开发区国家税务局

11、企业地税主管税务机关:***地方税务局开发区分局

12、企业国税主管税务机关:***国家税务局开发区分局

13、实际经营项目及经营方式：凭食品生产许可证从事食品生产、销售；食品科技开发；农副产品收购、销售；食品科学技术服务。

14、主要产品（商品）及主要原材料：淡雅香口香糖、淡雅香饮料、淡雅香喉爽、蔗糖甜味剂、甜菊糖苷、果脯提取物、枸杞精提物等。

15、开发项目：******总部大厦及配套住宅。

16、税费核查期间：20xx年1月1日至20xx年6月30日。

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********房地产开发有限公司税务尽职调查报告二、项目基本情况

贵公司现开发的项目为*****大厦及其配套住宅，项目总投资四个多亿。

1、*******总部大厦

总部大厦位于****市经济技术开发区二期延伸段，毗邻****市经济技术开发区管委会办公大楼。项目建设用地面积11,158.07㎡，总建筑面积51,716.53㎡。大厦总体功能布局为：一到三层为裙楼，单层面积约3,000㎡，一楼为大堂和银行。二楼为员工食堂和餐饮，三楼为健身房、会议室以及员工活动室，四楼至三十楼为办公区域，三十层及以上为公寓及客房。大楼办公区层高3.9m，楼层面积在1,170㎡左右，上下出入不大。

2、配套生活区

*****高层住宅小区位于*****市经济技术开发区二期。项目用地面积9,983.58㎡，总建筑面积19,177.74㎡。本住宅项目为*****总部大厦生活配套项目，共计三栋高层住宅，层数分别为2栋11层、1栋16层，楼高均控制在50m以下。建成后的小区将为******本部员工的住房问题提供很好的支持。住宅楼分为三种户型，总户数174户，其中90平米户型66户，120平米户型76户，150平米户型32户。总停车位179个，其中地下停车位66个，其中地下停车位113个。

3、项目用地情况

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地块编号土地证编号土地位置土地证签发日期使用权面积

（㎡）规划指标要求土地用途容积率

不低于1.5;

不高于2.0

不低于3.0;

不高于4.0原土地成交价款出让年限土地出让合同约定出让金土地摘牌补偿协议约定补偿金额成交总价款建筑密度02-104-00070*国用（2011）第0028529号*国用（2011）第0028530号

***经济技术开发区明湖路***经济技术开发区阳澄路2011-1-139,983.58住宅用地不高于25%住宅70年3,850,000.005,241,379.509,091,379.5002-104-000712011-1-1311,158.07商业用地不高于35%商业40年6,550,000.003,682,163.1010,232,163.10合计21,141.6510,400,000.008,923,542.6019,323,542.60

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********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：①

②

③

4、建设工程规划情况

建设工程规划许可证

编号颁发机构发证日期项目名称

葛洲坝开发区骑

建字第乌鲁木齐经济技术马山住宅小区

2011-4-121#-3#高层住宅

楼、物业及社区

用房、地下车库

建字第乌鲁木齐经济技术2011-2-21葛洲坝新疆总部

大厦延伸区C08-0151,517.00二期延伸区A08街坊24,802.98建设位置建筑面积（㎡）650104201180003号开发区规划房产局650104201180048号开发区规划房产局

合计76,319.98

5、项目建设情况

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第5页共28页

建筑工程施工许可证编号

颁发机构乌鲁木齐经

65xxxxxxxxxxxx-082

济技术开发区建设发展

局乌鲁木齐经

65xxxxxxxxxxxx-084

济技术开发区建设发展

局乌鲁木齐经

65xxxxxxxxxxxx-083

济技术开发区建设发展

局

合计

2010-9-9发证日期

项目名称

葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目一标段（新疆总部大厦工程）葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目二标段

2011-9-13（骑马山住宅小区1号、2

号高层住宅楼及物业和社

区用房工程）葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目三标段

2011-2-21（骑马山住宅小区3号高

层住宅楼及地下车库工

程）

13,290.59

2,895.67

新疆兵团建工设计研究

院

葛洲坝集团第六工程有限公司

新疆卓越工程项目管理有限公司

11,513.20

2,866.03

新疆兵团建工设计研究

院

葛洲坝新疆工程局(有限公司)

新疆卓越工程项目管理有限公司

51,517.00

16,960.86

建筑面积（㎡）合同价格（万）

设计单位新疆玉点建筑设计研究院有限公司

施工单位

监理单位新疆卓越工程项目管理有限公司

建设时间

中天建设集团有限公司

2011/4/10-2013/7/25

2011/4/10-2012/7/20

2011/4/10-2012/8/20

76,320.7922,722.56

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第6页共28页

********房地产开发有限公司税务尽职调查报告4、项目验收情况

贵公司未能提供开发项目竣工验收备案证明。据了解项目在建，总部大厦及配套住宅均未取得竣工验收备案证明书。

5、项目预售情况

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第7页共28页

预售许可证编号乌房预许字2012000274号

颁发机构

乌鲁木齐住房保障和房产管

理局

乌鲁木齐住房保障和房产管

理局

乌鲁木齐住房保障和房产管

理局

发证日期2012-7-2

预售项目名称骑马山住宅小区1栋

总建筑面积（㎡）

5,031.40

预售筑面积（㎡）

5,031.40

住宅（套）

44

结构钢筋混凝土

层数11层

备注1栋共2单元

乌房预许字2012000272号2012-7-2骑马山住宅小区2栋5,912.505,912.5066钢筋混凝土11层2栋共3单元

乌房预许字2012000273号

合计

2012-7-2

骑马山住宅小区3栋

8,233.7519,177.65

8,204.9619,148.86

64174.00

钢筋混凝土

16层

3栋共2单元

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第8页共28页

********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：贵公司未能提供总部大厦的预售许可证。据了解,总部大厦尚未取得预售许可证。

6、项目建筑面积预测（实测）情况

①总部大厦，建筑物用途：办公、人防、车库、库房；建筑物结构：框架、核心筒,建筑物层次：地上34层，地下2层,总建筑面积51,716.51平米，避难层建筑面积658.44平米，人防设施建筑面积4,430.51平米。可分摊及出售的总产权面积51,716.53平米。

②骑马山住宅小区1号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数44套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,031.40平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,031.40平米。

③骑马山住宅小区2号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数66套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,912.59平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,912.59平米。

④骑马山住宅小区3号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数64套，建筑物层次：地上16层，地下0层,总建筑面积8,233.75平米，公建建筑面积28.79平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积8,233.75平米。

7、项目销售收款情况

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住宅套数

楼栋号

住宅(套)44.0066.0064.00174.00

已售（套）32.0045.0040.00117.00

未售（套）12.0021.0024.0057.00

面积合计5,031.405,912.508,204.96

产权面积(㎡)已售面积3,658.124,059.415,098.23

未售面积1,373.281,853.093,106.73

销售比例（%）72.71%68.66%62.14%57.42%-

10,974,360.0012,178,230.0015,294,690.00311,826,364.00350,273,644.00合同销售额（元）

销售均价

（元/㎡）已收款合计（元）3,000.003,000.003,000.0010,501.62

6,400,000.008,812,530.0010,190,170.00150,793,070.00176,195,770.00

销售收款(元）

20xx年收款3,200,000.004,000,000.001,100,000.0015,200,000.0023,500,000.00

20xx年收款3,200,000.004,000,000.001,100,000.0043,720,000.0052,020,000.00

20xx年1-9月收款

-812,530.007,990,170.0091,873,070.00100,675,770.00

1号楼2号楼3号楼大厦合计

51,716.5329,693.1822,023.3570,865.3942,508.9428,356.45

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********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：①以上数据系在贵公司提供的销售统计表的基础上进行的分类汇总。

8、项目产品类型说明

根据新政发[2005]152号，乌地税函[2008]425号，乌地税函[2010]289号文件规定，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下，单套建筑面积在140平方米以下的普通标准住宅，可按照0.5%预缴土地增值税，除此外的需按照1%预缴纳土地增值税。

经划分，已销售普通住宅10,122.18平米，普通住宅销售收款金额20,026,480元；销售非普通住宅2,693.58平米，非普通住宅销售收款金额5,376,220元；销售非住宅29,693.18平米，非住宅销售收款金额150,793,070元。具体划分情况如下：

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第11页共28页

********房地产开发有限公司税务尽职调查报告

住宅套数

产品类型

住宅(套)

普通标准住宅非普通标准住宅

非住宅合计

142.0032.00174.00

已售（套）98.0019.00117.00

未售（套）44.0013.0057.00

面积合计

产权面积(㎡)已售面积

未售面积

销售比例（%）69.28%59.34%57.42%-

30,366,540.008,080,740.00311,826,364.00350,273,644.00合同销售额（元）

销售单价（元

/M）3,000.003,000.0010,501.62

已收款合计（元）20,026,480.005,376,220.00

销售收款(元）

20xx年收款7,600,000.00700,000.00

20xx年收款7,600,000.00700,000.00

20xx年1-9月收

款

14,609.5010,122.184,487.324,539.36

2,693.58

1,845.78

4,826,480.00

3,976,220.00

51,716.5329,693.1822,023.3570,865.3942,508.9428,356.45

150,793,070.0015,200,000.0043,720,000.0091,873,070.00176,195,770.0023,500,000.0052,020,000.00100,675,770.00

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第12页共28页

武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告三、公司财务状况

（一）财务状况

截止20xx年6月30日，公司资产总额为10,060,489.43元，其中，净资产为10,078,630.26元，负债总额为-18,140.83元,资产负债率为。详见附件《资产负债表》。

（二）公司主要资产

1、土地

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2、房屋建筑

3、无形资产（商标、专利）

四、公司经营情况

贵公司20xx年至20xx年6月的主要经营情况如下：五、公司基本的税收政策

（一）主要税（费）项目及税（费）率

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第14页共28页

武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告

（二）主要的税收优惠贵公司未享受税收优惠。

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武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告

六、企业纳税情况（一）增值税

经审核确认，贵公司20xx年至20xx年6月为增值税一般纳税人，申报纳税情况如下：

审核说明:

（1）20xx年:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》

规定，贵公司20xx年4－12月属增值税一般纳税人，适用17%税率。20xx年

计

税

销

售

额

17,767,285.48

元

，

销

项

税

额

17,767,285.48*17%=3,020,438.52元，进项税额1,105,519.90元，上期留

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第16页共28页

武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告抵税额0.00元，应抵扣税额合计1,105,519.90元，实际抵扣税额1,015,180.52元，应缴增值税2,005,258.00元，已缴增值税2,005,258.00元，期末留抵税额90,339.38元。

（2）20xx年度:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》规定，贵公司20xx年度属增值税一般纳税人，适用17%税率。20xx年计税销售额11,262,545.30元，销项税额11,262,545.30*17%=1,914,632.70元，进项税额144,401.27元，上期留抵税额90,339.38元，应抵扣税额合计234,740.65元，实际抵扣税额219,041.81元，应缴增值税1,695,590.89元，已缴增值税1,695,590.89元，期末留抵税额15,698.84元。

（3）20xx年度:

①销售收入为0.00元。

②外购货物赠送他人应作视同销售处理，应计销项税金4,358.97元

[30000/（1+17%）*17%]，当期进项税额为0.00元，上期留抵税额15,698.84元，应抵扣税额合计15,698.84元，实际抵扣税额4,358.97元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额11,339.87元。

（4）20xx年1-6月:本期无生产经营性收入，销项税额为0.00元，当期进项税额1,381.47元，上期留抵税额11,339.87元，应抵扣税额合计12,721.34元，实际抵扣税额0.00元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额12,721.34元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，共应纳增值税3,700,848.89元，已纳增值税3,700,848.89元，应补（退）增值税0.00元。

（二）地方税费

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经审核确认，20xx年至20xx年6月地方税费申报纳税情况如下：1、增值税随征城建税及附加税费（1）城建税

审核说明:

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、四条规定，按照实际缴纳的流转税额适用7%的税率缴纳城市维护建设税。

20xx年：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税140,368.06元，减免0.00元，已缴纳140,368.06元，应补(退)0.00元；

20xx年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税118,691.37元，减免0.00元，已缴纳118,691.37元，应补(退)0.00元；

20xx年：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税0.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，合计应纳城建税259,059.43元，已纳城建税259,059.43元，应补（退）城建税0.00元。

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（2）教育费附加

审核说明：

根据《征收教育费附加的暂行规定》第三条规定，按照实际缴纳的流转税额适用3%的费率缴纳教育费。

20xx年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加60,157.74元，减免0.00元，已缴纳60,157.74元，应补(退)0.00元；

20xx年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用3%的费率应缴纳教育费附加50,867.72元，减免0.00元，已缴纳50,867.72元，应补(退)0.00元；

20xx年1月－20xx年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加0.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，合计应纳教育费附加111,025.46元，已纳教育费附加111,025.46元，应补（退）0.00元。

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第19页共28页

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（3）堤防费

审核说明：

根据武税发（1994）21号通知规定，贵公司应按实缴增值税税款依2%计缴堤防费。具体为：

20xx年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用2%的费率应缴纳堤防费40,105.16元，减免0.00元，已缴纳40,105.16元，应补(退)0.00元；

20xx年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用2%的费率应缴纳堤防费33,911.83元，减免0.00元，已缴纳33,911.83元，应补(退)0.00元；

20xx年1月－20xx年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用2%的费率应缴纳堤防费0.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，合计应纳堤防费74,016.99元，已纳堤防费74,016.99元，应补（退）0.00元。

中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第20页共28页

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（4）地方教育附加

审核说明：

根据《湖北省人民政府关于征收地方教育附加的通知》（鄂政发?2009?14号）通知规定，贵公司应按实缴增值税税款依1.5%计缴地方教育附加。

《湖北省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知》（鄂地税发[2011]13号）规定，从20xx年2月1日起，贵公司应按实缴增值税税款依2%征收地方教育附加

20xx年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用1.5%的费率应缴纳地方教育附加30,078.87元，减免0.00元，已缴纳30,078.87元，应补(退)0.00元；

20xx年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，应缴纳地方教育附加33,805.66元（21,230.63×1.5%+1,674,360.26×2%＝33,805.66），减免0.00元，已缴纳33,805.66元，应补(退)0.00元；

20xx年1月－20xx年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用2%的费率应缴纳地方教育附加0.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，合计应纳地方教育附加

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63,884.53元，已纳地方教育附加63,884.53元，应补（退）0.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，共应纳增值税随征的城建税及附加税费507,986.41元，已纳507,986.41元，应补（退）0.00元。

2、印花税

审核说明：

①20xx年4－12月:

ⅰ.购销合同：经核实，贵公司20xx年4－12月原材料采购金额2,066,318.90元，包装物采购金额32,455.16元，采购金额合计2,098,774.06元；20xx年4－12月销售收入17,767,285.48元。20xx年4－12月采购金额与销售金额合计19,866,059.54元。根据《湖北省地方税

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武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告务局印花税征收管理办法》及《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条的规定应按0.3‰的税率计缴印花税19,866,059.54×0.3‰=5,959.82元，减免0.00元，已征5,330.20元，应补629.62元。

ⅱ.资金账簿：经核实，贵公司20xx年4－12月注册资金（实收资本）增加150万元，根据上述规定应按0.5‰的税率计缴印花税1,500,000.00×0.5‰=750.00元，减免0.00元，已征750.00元，应补0.00元。

ⅲ.其他账簿：经核实，贵公司20xx年4－12月有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。

以上合计20xx年4－12月应缴印花税6,729.82元，已缴印花税6,080.20元，减免0.00元，应补印花税649.62元。

②20xx年度:

ⅰ.购销合同：经核实，贵公司20xx年度原材料采购金额752,445.78元，包装物采购金额55,384.62元，采购金额合计807,830.40元；20xx年度销售收入11,262,545.30元。20xx年度采购金额与销售金额合计12,070,375.70元。根据《湖北省地方税务局印花税征收管理办法》及《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条的规定应按0.3‰的税率计缴印花税12,070,375.70×0.3‰=3,621.11元，减免0.00元，已征2,554.80，应补1,066.31元。

ⅱ.其他账簿：经核实，贵公司20xx年度有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。

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武汉**********开发有限公司税务尽职调查报告以上合计20xx年度应缴印花税3,641.11元，已缴印花税2,554.80元，减免0.00元，应补印花税1,086.31元。

③20xx年度:

其他账簿：经核实，贵公司20xx年度有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20.00元，减免0.00元，已征20.00元，应补0.00元。

以上合计20xx年度应缴印花税20.00元，已缴印花税20.00元，减免0.00元，应补印花税0.00元。

④20xx年1-7月:

其他账簿：经核实，贵公司20xx年1－7月有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20.00元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。

以上合计20xx年度应缴印花税20.00元，已缴印花税0.00元，减免0.00元，应补印花税20.00元。

综上，20xx年4月至20xx年7月经营期内，共应纳印花税10,410.93元，已纳印花税8,655.00元，应补印花税1,755.93元，其中：应补20xx年4－12月印花税649.62元，应补20xx年度印花税1,086.31元，应补20xx年1-7月印花税20.00元。

3、个人所得税审核情况

贵公司20xx年4月1日至20xx年7月31日经营期内，账上列支的工资薪金支出为支付给劳务派遣公司的劳务费，取得了劳务费#5@p，相关工资薪

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金个税由劳务派遣公司负责代扣代缴。

4、其他地方税费审核情况

贵公司20xx年4月1日至20xx年7月31日经营期内，账上无固定资产房屋建筑、没有车辆、没有无形资产-土地使用权，因此经营期内没有房产税、车船使用税、城镇土地使用税的纳税义务。

（三）企业所得税1、查账征收申报纳税

经审核确认，20xx年至20xx年企业所得税申报纳税情况如下：

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