物业服务公用设施设备的管理、维护、更新措施

第一节机电设备设施服务承诺及管理目标 1第二节机电设备设施管理重点难点分析 2第三节机电设备设施管理的总体思路 3第四节设备设施的日常管理及养护周期 8第五节机电设备设施的五大系统管理维护 第六节机电设备管理的监督考核保障体系 第七节机电设备管理的工作预案 将在改进技术监控力度上下功夫，解决设备设施“馈依据管理特征的不同,我方将机电设备管理阶段划分为机电工作内容或安排工作内容或安排去沈阳大学沈北校区施工现场考察物业项目情况编写机电设备管理技术标书就机电相关问题向业主单位提出疑问机电主管、编写组机电标书编写组机电标书编写组步骤一步骤二步骤三622沈阳大学沈北校区项目研讨会（自办）沈阳大学沈北校区项目研讨会（自办）前递交投标文件中标后，我方承诺一周内机电主管和强弱电工程技术人员到位10天内，其它专业技师到位。验收前期介入检查、资料准备工作开始全面验收接管、设备试运行、签署移交文稿机电标书编写组机电标书编写组总公司机电、专业人员介入工程技术部开展工作工程技术中心主管及强弱电专业等步骤四步骤五步骤六步骤七根据业主方26254②对压力容器、空调锅炉、消防系统、高压阀试验检测报告、原理图、接线图、配套软件记录表。建立设备台帐、设备卡和警示、标识系），③制定周密的设备定期维修检查安排计划（检查运行设备的温度、磨损、超压、变形等技术、新材料、新工艺的同时，杜绝废旧物))(每天一次每季一次每年每天每季2、泵体盘根处滴水是否符合要求。2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；2、检测电机接地电阻，并记录；3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；4、更换水泵轴衬套，重新加装填料；5、泵壳、泵体清锈刷漆。4、检查冷却塔水损是否正常；5、检查喷头布水是否正常，漏水是否超标；6、清洗冷却塔塔体。1、用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号半个月检查一次检查皮带轮与轴配合是否松4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道），8、清洁整个冷却塔外表。盘根无漏水联轴器、阀门灵活阻值符合要求电流、电压正常，阀皮带松弛正常，水质防锈处理合格，冷却电机风扇联接良好；转速风量达到设备要每周每季每年每天每季每年1、观察风机是否正常运行，有无异声；2、空调开关及电磁阀工作是否正常。1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水；2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工1、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气2、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴于0.5MΩ,否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物；5、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水7、清洁风机盘管外壳。2、检查电磁阀、温控器工作是否正常；4、调校叶片对重一次；1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油；4、测试控制部分工作性能。运行正常阀门工作正常，盘管出口风速、温度达到额定值；电机运行无噪声，设备无漏水。外观良好，设备运行过滤网干净，润滑良制冷效果好、空气循检查是否泄漏，如是则应加压填料；检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规每半无破损，无渗无破损，无渗行一检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同次通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应填压填料。3、对其它阀门除锈和防漏处理。每天每季每年每天每季每年每年电流、电压正线路无过热现象，接线装置良阻值符合规范2、观察电流、电压是否正常。及控制器及控制器2、检查进出线路接线装置是否完好。2、更换接触不良的部件。水处理1、委托专业公司对水质进行处理项目的维护保养，此项工作由专业工程师负责监督进行并记录在《空调水处理2、每年制冷及制热期各检测一次冷冻水的各种参数是段降低灯具损坏率以及摸索出照明灯具的耗损具体项目次数具体要求火灾自动报警温探测器，报警装广播和对讲电话系统每天每月一次每年每月每月重检查火警功能及故障监视状态及动作监视状态，一有故障，及时处理，并进行主、备电源切换试验。2、对主机及联运柜外表进行清洁。3、烟感、温感探头安装倾斜度不大于45º,与底座接触是否4、随机抽取不低于2%的温、烟感探头，检查报警是否正确；5、手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；6、任选手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正2、对楼层内弱电井中各模块箱进行外观检查，外接线是否固3、火灾报警控制柜、联动柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。4、以上维护内容可请分公司弱电专业技师进行保养，并由专业技师全程监督保养过程。2、检查外观是否良好，检查线路及设备是否正常；3、检测每层广播喇叭和电话的效果，有故障，马上更换。功能正常设备运行功能正常设备运行功能达到设备出厂音响效果达到要求标识清楚具体项目气体灭火系统消火栓及管网次数每半年一次每年每半年每月一次每半年每月一次1、断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好；2、紧固各部分松动的螺丝及联轴器；3、检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。4、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；5、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；6、清洁电机及风滤器和机壳内部；8、检查防火阀的机械开闭动作、开闭角度标志；9、手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音；10、各远控点的控制箱（含箱内元件）全面检查；2、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻；1、检查手动、远控运行防火卷帘门的升降情况；轴承是否润滑良好。3、定期对卷帘门进行清洁，保持卷帘门整洁。4、每半年进行一次定期保养检修，并记录。2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象；2、气瓶外壳除锈，刷保护漆；3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。具体要求润滑良好运行正常运行正常压力正常运行正常配件齐全及管网疏散指消防栓幕等管网压力式沫混合泵稳压罐每半年一次每天每半年一次每月每年每月每半年一次每月每三年一次2、对水带进行防霉处理。2、是否亮，如不亮，应立即修理；1、手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范；2、水压是否正常，是否有异声异味；3、控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。1、电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承；3、喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验；4、消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。2、放去管网污水，并试验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏3、检查机械动作装置是否可靠。3、罐体外壳刷油漆防锈防腐。无滴漏、压力正常、工作正常设施完好设施完好，运行外观良好，运行润滑良好运行正常无滴漏、压力正常无滴漏、压力正常、工作正常1、外观完好、无积尘、无脱漆、氧2、工作指示正常,播放音质清晰。1、解码器解码正常功率放大器能够产生足够的输出2、音响效果立体声效果好,感3、视频效果清晰,无雪花、重4、作用范围符合设计要求。2、检查播放机外观完好情况。3、检查播放机播放是否正常。1、清洁除尘;3、检查功率放大器工作是否正常。1、清洁除尘;2、检查左、右声道音箱,中置音箱,环绕音箱,超重低音箱工作是否正常3、测试音箱混合音效果是否到位。4、检查视频终端设备工作是否正常,位置摆放是否到位。每周每周每周AV信号源AV放大器音频终端和视频终端i.确保火灾探测和报警功能，保证不漏报。要有中英文标识,通常黄色为视频,白色为音频左声道,红色为音频右声道。注意⑧防热。电子设备的散热是一个带普遍性的问题,的备份拷贝一份到其它计算机或者移动存储设备,在对损坏计算机硬盘进行更换三级监督三级监督业供专安管班组责一级监督二级监督③建立安全事故责任分析会制度，实行“三不①公司物业管理与品质部:负责对公司所辖范围内设备设施的保养维③分公司经理：设备安全、经济运行第一责任人,负责设备的保养情况和监⑤专业技师：在机电工程部主管的直接领导下,负责各种专业设备、设施的②新入职、转正的机电员工必须经过技术培训考核,熟悉所辖楼宇的设备情畅；电器操作柜前铺设绝缘胶垫，水泵房装设沟有不同,具有差异化特点。为确保服务的及时率、零干率，我们建立了机电设备养护服务的“三级制”管查质培训考核培训考核系检、巡检、抽检、定检等。部门内部主要进行的检查方式检查方式巡检、互检结定点抽查综合考评定点抽查结每年频率无无汇总二次汇总二次汇总一次汇总一次总结十二次考评两次汇总二次考评两次机电工骨干工程技术部客服中心每周频率总结一次总结一次总结一次每周抽查两次总结一次每日频率互检一次检查范围设备场地场地设备场地设备场地场地位员工进行的互换式循环检查，意在互相提高，4、综合考评：每月进行一次对工程部的总④当盘车在上下方向均遇到较大阻力时，切⑤当轿厢平层后，应将厅、轿门关好，以免②发生火灾时，对于有消防运行功能的电梯④井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏润滑保养润滑保养检修检修清理现场恢复运行拟出检修报告检○○○○○○○○○○○⑷○○○○○○○○○○○制○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○⑺坑检查○○○○○○○生，运行正常，无堵塞柜塞明具各喷照灯及种嘴污泵每天灯灯具亮灯率开关○○○○○○○○○○○○灯率，摸索灯具损坏规律，提出改进方案作业项目1、进线主电缆温度检查2、接地铜器板螺丝紧固性检查3、电箱清洁卫生检查4、漏电开关功能性检查5、空气开关可靠性检查6、控制箱（柜）有无异味检查7、分支线接线端牢固性检查8、接线排色泽检查9、填写照明电箱设施检查卡10、照明时间控制器检查11、更换时间控制器电池12、感光控制器功能检查13、射灯镇流器温度检查14、景观灯罩清洁15、电箱门检查16、电箱标识清晰度检查17、灯具支架机械部位润滑保养19、控制继电器接触性能20、散热风机轴承加润滑油1、照明、音响互动控制器功能检查2、室外喇叭保护性保养4、放音（CD）设备的维护保养5、大功率整流模块散热性能检查6、音响电源箱清洁、保养7、检查各种指示灯是否完好1、检查电池电压及充电性能2、测量电池电解液比重补充电池液3、电极面的除锈吸尘及牢固性检查4、更换铅板或整个电池保养计划○○○○○○○○○○○○保养计划作业项目○1、启辉性能检查保养3、灯座接触性能检查保养4、灯架（框）清洁检查保养5、电源线检查加补护套管7、开关合接线牢固性检查保养节能灯9、进行灯架（罩）清洁节能灯