基本制度法规政策含相关知识-房地产估价师《法规政策》预测试卷1

基本制度法规政策含相关知识-房地产估价师《法规政策》预测试卷1单选题（共74题，共74分）(1.)因继承取得不动产物权的，自()时发生效力。A.继承开始B.申请（江南博哥）不动产登记C.记载于登记簿D.领取不动产权证书正确答案：A参考解析：根据原因行为不同，不动产物权生效时间分为三种：①法定生效，即根据法律规定物权生效；②基于法律行为的物权生效，物权自记载于不动产登记簿生效；③基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的属于基于事实行为发生的物权变动，它自继承或者受遗赠开始时发生效力。(2.)已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为()。A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.房屋抵押权登记正确答案：D参考解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请在建变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。(3.)转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到()主管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设正确答案：C参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(4.)下列税收中，按年计算、分期缴纳的是()。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所得税正确答案：C参考解析：城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。(5.)通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以()作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用正确答案：C参考解析：土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。(6.)房地产估价师的注册有效期为()年。A.2B.3C.4D.5正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。参见教材P166。(7.)注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受()学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120正确答案：D参考解析：注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。注册房地产估价师经继续教育，达到合格标准的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。(8.)下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是()。A.房地产咨询B.物业管理C.房地产估价D.房地产经纪正确答案：B参考解析：《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的构成做了如下规定：房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。(9.)建设工程符合城市规划要求的法律凭证是()。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证正确答案：D参考解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。(10.)编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市()。A.紫线B.黄线C.绿线D.蓝线正确答案：B参考解析：在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。(11.)施工单位签署质量合格的文件上，必须有()的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师正确答案：C参考解析：注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理、建设工程项目管理服务、建设工程技术经济咨询、以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。(12.)对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的()。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格正确答案：D参考解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。(13.)业主交存的住宅专项维修资金属于()所有。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业服务企业正确答案：A参考解析：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。(14.)住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、()、财政监督”。A.社会监督B.政府监督C.银行专户存储D.审计监督正确答案：C参考解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。《住房公积金管理条例》总则第四条规定，“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。(15.)《宪法》规定，农民自有住宅的宅基地，属()所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.集体正确答案：D参考解析：《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(16.)按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过()年。A.5B.6C.8D.10正确答案：A参考解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。但是，②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。(17.)下列不属于房地产的行政法规的是()。A.《土地管理法实施条例》B.《国有土地上房屋征收与补偿条例》C.《商品房屋租赁管理办法》D.《住房公积金管理条例》正确答案：C参考解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。《商品房屋租赁管理办法》属于房地产的部门规章，不属于行政法规。(18.)下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是()。A.建设用地无需利用土壤的生产功能B.农用地或未利用地变为建设用地后，可以产生更高的经济效益C.道路的位置决定着商业服务中心的布局D.交通站点的变迁对周围土地的影响正确答案：B参考解析：建设用地的特点为：非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。其中，农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高度密集性，可以产生更高的经济效益。(19.)某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费正确答案：D参考解析：A项，国家在合理使用安置补助费中指出，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。B项，土地补偿费标准规定，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。C项，需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。安置的农业人口数＝10/0.2＝50人，则每公顷耕地需要安置的农业人口＝50/10＝5人/每公顷。D项，国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。(20.)下列关于征收土地的表述中，正确的是()。A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金正确答案：C参考解析：A项，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；B项，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用，由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；D项，征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金，城市郊区菜地是指连续三年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。(21.)以下()，界定了公共利益的范围。A.《物权法》B.《土地管理法》C.《城市房地产管理法》D.《国有土地上房屋征收与补偿条例》正确答案：D参考解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了公共利益的范围，包括：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。(22.)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括()。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿正确答案：D参考解析：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。(23.)房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的()名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.2B.3C.4D.5正确答案：A参考解析：房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数最的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。(24.)北京市的城市总体规划报()审批。A.国务院B.全国人大C.北京市人民政府D.国务院规划行政主管部门正确答案：A参考解析：城市规划的审批主体分别如下：①直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；②省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；③其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；④县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；⑤其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。(25.)城市规划的实施管理主要包括()两部分内容。A.报建审批管理和批后管理B.网络管理和批后管理C.报建审批管理和人工管理D.批后管理和微机管理正确答案：A参考解析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证；批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。(26.)可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务的是()。A.取得工程设计专业资质的企业B.取得工程设计综合资质的企业C.取得工程设计专项资质的企业D.取得工程设计行业资质的企业正确答案：B参考解析：根据工程性质和技术特点有：①取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务；②取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项（设计施工一体化资质除外）工程设计业务；③取得工程设计专业资质的企业，可以承接本专业相应等级的专业工程设计业务及同级别的相应专项工程设计业务（设计施工一体化资质除外）；④取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务。(27.)乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资()人民币以下的工程建设招标代理业务。A.2亿元B.1亿元C.8000万元D.6000万元正确答案：B参考解析：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。(28.)监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。其中，“一协调”是指()。A.执行层的组织协调B.全面的组织协调C.领导层的组织协调D.决策层的组织协调正确答案：B参考解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。(29.)某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元，建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于()万元。A.100B.120C.150D.250正确答案：C参考解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。题中建设工期为18个月，超过一年，因此，到位资金至少为：500×30%＝150（万元）。(30.)关于在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是()。A.装修工程为1年B.外墙面防渗漏为5年C.给水排水管道为1年D.供热系统为1个供暖期正确答案：B参考解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。(31.)《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有()名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.1B.2C.3D.4正确答案：D参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；④法律、法规规定的其他条件。(32.)“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”是根据()确立的一项房地产交易基本制度。A.宪法B.法律C.行政法规D.部门规章正确答案：B参考解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》是一种法律文件。(33.)下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是()。A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担正确答案：A参考解析：关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述如下：①抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；②抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；③抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。(34.)产权登记制的理论基础是()。A.非对抗要件主义B.不对抗要件主义C.对抗要件主义D.成立要件主义正确答案：D参考解析：产权登记制模式是成立要件主义。这种模式下，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。成立要件主义将登记作为物权权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。(35.)根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数()以上的业主同意。A.二分之一B.五分之三C.三分之二D.五分之四正确答案：C参考解析：业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(36.)物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由()承担。A.物业服务企业B.业主委员会C.业主代表D.业主正确答案：D参考解析：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。(37.)()决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A.课税主体B.税率C.税基D.课税对象正确答案：D参考解析：课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。(38.)甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是()万元。A.16.8～21.6B.21.6～24C.24D.100正确答案：A参考解析：对于非出租的房产，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据，此时房产税的计算公式为：房产税＝房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%。甲企业自用写字楼为非出租房产，所以房产税最高为：2000×（1－0.1）×0.012＝21.6（万元）；最低为：2000×（1－0.3）×0.012＝16.8（万元）。因此A项16.8～21.6最符合题意。(39.)下列耕地中，属于免征耕地占用税的是()。A.制药企业占用耕地B.停机坪占用耕地C.港口占用耕地D.医院占用耕地正确答案：D参考解析：耕地占用税的免税范围有：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。(40.)业主是指()。A.房屋的管理人B.房屋的使用人C.房屋的产权人D.房屋的承租人正确答案：C参考解析：业主，即物业产权人，指房屋所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。(41.)房地产业属于第()产业。A.一B.二C.三D.四正确答案：C参考解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。(42.)王某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间王某又将该住宅卖给了张某，王某与许某原签订的房屋租赁合同()。A.自动失效B.继续有效C.由王某确定是否有效D.由张某确定是否有效正确答案：B参考解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。(43.)W房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1000万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为6000万元，则其应纳土地增值税额为()万元。A.0B.360C.480D.600正确答案：A参考解析：土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。本题中，增值额占扣除项目的比例为：（1000÷6000）×100%＝16.67%。根据有关规定，对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此例中，土地增值额1000万元，未超过扣除项目金额6000万元的20%，免征土地增值税。(44.)《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其()为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。A.转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B.转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C.转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D.财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额正确答案：C参考解析：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。(45.)《城市房地产开发经营管理条例》规定，超过出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于()20%以下的土地闲置费。A.地价款B.房价款C.土地使用权出让金D.城镇土地使用权税正确答案：C参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。(46.)2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目的工程竣工验收工作由()负责组织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司正确答案：C参考解析：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。(47.)2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由()与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府正确答案：B参考解析：建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。(48.)2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。A.1200B.1800C.2100D.3000正确答案：A参考解析：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。即，6000×35%＝2100万元。【说明】根据最新教材，2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。于是应按20%计算：6000×20%＝1200万元。建议以教材为准。(49.)2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳()。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费正确答案：B参考解析：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”A项，取得的土地为城市国有土地，不需支付土地补偿费；C项，动工开发日期符合规定，无需缴纳土地闲置费；D项，房屋拆迁安置费向被拆迁人支付。(50.)2005年5月，W自治区A市（设区的市）B县C国有企业通过房改，将其红都小区多层公房以成本价出售给职工，售房款共计8500万元。2009年6月，为改善住房条件，C国有企业委托A市二级资质D房地产开发公司，利用其部分厂房用地开发建设胜利小区。2011年2月，该小区建成后，由I房地产开发公司以市场价将胜利小区300套相同房型的住房出售给职工。2011年8月1日，该小区召开了业主大会，并成立了业主委员会。2011年11月，该小区业主大会选聘了B县三级资质E物业服务公司。据此背景回答以下问题：按照规定，目前D房地产开发公司的注册资本应不少于()万元。A.100B.800C.2000D.5000正确答案：C参考解析：房地产开发公司二级资质条件为：①注册资本≥2000万元；②从事房地产开发经营时间≥3年；③近三年房屋建筑面积累计竣工≥15万m2；④连续3年建筑工程合格率达到100%；⑤上一年房屋建筑施工面积≥10万m2。D房地产开发公司属于二级资质房地产开发公司，因此，它的注册资本应不少于2000万元。(51.)A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。按照规定，A房地产开发公司应在签订了出让合同后()日内，支付全部地价款。A.30B.60C.90D.120正确答案：B参考解析：土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。因此，A房地产开发公司应在签订了出让合同60日后支付全部地价款。(52.)Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报()批准。A.W市人民政府土地管理部门B.W市人民政府规划管理部门C.Z市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府规划管理部门正确答案：B参考解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本题中的城乡规划主管部门为W市人民政府规划管理部门。(53.)Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后()日内，办理房屋租赁登记备案手续。A.30B.45C.60D.90正确答案：A参考解析：《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。(54.)Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是()。A.王某B.王某的代理人C.B房地产开发公司D.A房地产开发公司正确答案：D参考解析：商品房预售，房地产开发企业（A房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。(55.)Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为()。A.3%B.4%C.6%D.7%正确答案：B参考解析：面积误差比的计算公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%。本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为100m2，产权登记建筑面积为104m2，因此，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（104－100）/100]×100%＝4%。(56.)已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的()，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A.1/2B.1/3C.1/4D.1/5正确答案：B参考解析：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。(57.)转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到()备案。A.城乡规划主管部门B.工程建设主管部门C.房地产开发主管部门D.不动产开发主管部门正确答案：C参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(58.)房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告，依据《资产评估法》，李某应受到行政处罚的是()。A.警告B.责令停止从业六个月以上一年以下C.责令停止从业一年以上两年以下D.责令停止从业两年以上五年以下正确答案：D参考解析：评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。(59.)房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30正确答案：B参考解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。(60.)房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为()。A.住房和城乡建设部B.信息产业部C.人力资源和社会保障部D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会正确答案：D参考解析：住房和城乡建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。(61.)按照规定，房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起()日内，办理备案变更或者注销手续。A.7B.15C.30D.60正确答案：C参考解析：房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。(62.)某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为()年。A.38B.40C.58D.60正确答案：A参考解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。(63.)非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前()申请续期。A.3个月B.6个月C.1年D.2年正确答案：C参考解析：依据《物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。(64.)某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款()元。A.40000B.53600C.66800D.80000正确答案：C参考解析：面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝（100－110）/110×100%＝－9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.909%×2＝66800（元）。(65.)关于担保公司设立条件的说法，错误的是()。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有不少于500万元人民币的实有资本D.有一定数量的周转住房正确答案：C参考解析：设立担保公司应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有不少于1000万元人民币的实有资本；④有一定数量的周转住房；⑤有适应工作需要的专业管理人员；⑥有符合《公司法》要求的公司章程；⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。(66.)某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。A.甲银行优先受偿B.按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按乙甲银行的债权比例受偿正确答案：A参考解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。(67.)在签订出让合同后，土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过()日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有权解除合同。A.15B.30C.45D.60正确答案：D参考解析：土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权的出让价款的其余部分。受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。(68.)豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为()A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅正确答案：D参考解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中商场最高法定年限为40年，私立学校为50年，豪华住宅为70年。(69.)农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。A.2B.3C.5D.8正确答案：C参考解析：农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源部指导。(70.)按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过()年。A.5B.6C.8D.10正确答案：A参考解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。但是，②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。(71.)A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为()年。A.40B.50C.60D.70正确答案：D参考解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。因此，题中的住宅楼建设用地出让最高年限为70年。(72.)A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。按闲置土地的规定，应向A房地产开发公司征收()万元以下的土地闲置费。A.1200B.1300C.1400D.1500正确答案：A参考解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。因此，本题中应缴纳的土地闲置费为：6000万元×20%＝1200（万元）。(73.)A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。根据国土资源部令第11号规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是()。A.招标B.拍卖C.协议出让D.挂牌出让正确答案：C参考解析：国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(74.)A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回土地使用权的最迟动工开发时间为()。A.2011年2月底B.2011年3月底C.2012年2月底D.2013年2月底正确答案：D参考解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。本案例中，合同规定的开工日期为2011年3月1日，所以不被无偿收回的最晚日期为2013年2月底。多选题（共46题，共46分）(75.)房屋登记机构应进行实地查看的情形有()。A.房屋所有权初始登记B.房屋所有权转移登记C.最高额抵押登记D.在建工程抵押权登记E.地役权登记正确答案：A、D参考解析：《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，不动产登记机构应当实地查看。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。(76.)房地产估价机构设立分支机构的条件包括()等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全正确答案：C、D、E参考解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构，二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：①名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；②分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；③在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；④有固定的经营服务场所；⑤估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。(77.)成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有()。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台正确答案：C、D、E参考解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。并且有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。(78.)下列房产中，可以免征房地产税的有()A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产正确答案：B、D、E参考解析：下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税；但对售出前房产开发企业已经使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑤财经政部批准免税的其他房产，其中，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产可免征房产税，老年服务机构自用的房产免税等。(79.)三级资质的房地产估价机构不得从事()等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿正确答案：A、D参考解析：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。(80.)下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。A.旅游设施用地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地正确答案：A、B、D、E参考解析：《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。(81.)下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有()。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施正确答案：A、B、C、E参考解析：依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。(82.)住房置业担保公司的实有资本以（）为主。A.政府预算资助B.资产划拨C.房地产骨干企业认股D.社会集资E.个人集资正确答案：A、B、C参考解析：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。(83.)我国房地产改革的基本内容可以概括为“三改四建”，“四建”包括()。A.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系B.建立住房公积金制度C.发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系D.建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场E.建立住房建设投资由国家、单位、个人三者合理负担的体系正确答案：A、B、C、D参考解析：“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：①建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；②建立住房公积金制度；③发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；④建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场，从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。(84.)根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有()。A.矿藏、森林、海域B.水流、海域、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、海域E.草原、滩涂、荒地正确答案：C、E参考解析：《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”(85.)关于国有土地上房屋征收评估，下列说法正确的有()。A.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格B.房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章C.被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值D.被征收房屋的价值应考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响E.鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担正确答案：A、B、E参考解析：CD两项，被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(86.)下列关于投标的管理内容，说法正确的是()。A.投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B.联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任C.投标人可以以低于成本的报价竞标D.投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益E.投标人可以以他人的名义投标正确答案：A、B、D参考解析：投标的管理内容主要有：①投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。②两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。③投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。④投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。⑤投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。(87.)下列建筑业企业资质，由国务院住房城乡建设主管部门许可的有()。A.铁路工程施工总承包二级资质B.铁路方面的专业承包二级资质C.涉及多个专业的专业承包一级资质D.民航方面的专业承包二级资质E.土方专业承包资质序列一级资质正确答案：A、B、C、D参考解析：由国务院住房城乡建设主管部门许可的建筑业企业资质有：①施工总承包资质序列特级资质、一级资质及铁路工程施工总承包二级资质。②专业承包资质序列公路、水运、水利、铁路、民航方面的专业承包一级资质及铁路、民航方面的专业承包二级资质；涉及多个专业的专业承包一级资质。(88.)对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含()。A.开发商的直接损失B.开发商的精神损失等间接性损失C.购房人的精神损失等间接性损失D.商品房销售代理商的直接损失E.购房人的直接损失正确答案：A、B、C、D参考解析：商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。对质量不合格的房地产项目进行处理时，应注意的问题之一是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。(89.)《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有()。A.土地有偿有期限使用制度B.房地产价格申报制度C.房地产价格评估制度D.房地产价格评估人员资格认证制度E.住宅专项维修资金制度正确答案：B、C、D参考解析：《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。(90.)实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括()。A.物业服务支出B.法定税费C.物业服务企业的利润D.物业服务成本E.物业服务企业的酬金正确答案：B、C、D参考解析：物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。(91.)我国现行房地产税包括()等。A.房产税B.城镇土地使用税C.土地增值税D.农业税E.车购税正确答案：A、B、C参考解析：我国现行房地产税收有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。(92.)公共利益的特点包括()。A.公共利益是客观的B.公共利益是主观的C.公共利益是不确定的D.公共利益是共享的E.公共利益是确定的正确答案：A、C、D参考解析：“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。公共利益的特点有：①公共利益是客观的；②公共利益是共享的；③公共利益是不确定的。(93.)下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是()。A.土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B.土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C.土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳E.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税正确答案：A、C、D、E参考解析：城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。(94.)取得建设用地使用权的途径包括()。A.通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得B.通过国家出让方式取得C.通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得D.通过土地或房地产租赁方式取得E.通过土地抵押方式取得正确答案：A、B、C、D参考解析：在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。(95.)房地产中介服务业包括()。A.房地产交易B.房地产咨询C.房地产估价D.房地产经纪E.物业管理正确答案：B、C、D参考解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。(96.)房地产转让是指房地产权利人通过()或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A.买卖B.出租C.抵押D.质押E.赠与正确答案：A、E参考解析：《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。(97.)物业管理的社会化基本含义包括()。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业正确答案：C、D参考解析：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。物业管理的社会化有两层基本含义：①物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；②物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。(98.)房屋征收补偿决定予以公告的条件包括()。A.被征收房屋所有权人明确的B.被征收房屋所有权人不明确的C.在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议D.在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议E.不为公共利益而征收房屋正确答案：B、D参考解析：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依