估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编4

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编4单选题（共35题，共35分）(1.)因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，（江南博哥）对该企业给予的补偿不包括()。A.该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B参考解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。(2.)关于估价依据选取或应用的说法，正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B参考解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。(3.)关于估价结果形成和确定的说法，错误的是()。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致正确答案：D参考解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。(4.)相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有()。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动正确答案：C参考解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。(5.)下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是()。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B参考解析：对交通条件的描述，主要说明下列方面：①道路状况；②出入可利用的交通工具；③交通管制情况；④停车方便程度；⑤交通收费情况。其中，A项属于交通收费情况；B项属于位置描述；C项属于出入可利用的交通工具；D项属于停车方便程度。(6.)利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是()。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C参考解析：评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。(7.)某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7％，该承租人权益价值为()万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58正确答案：A参考解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值（万元）。(8.)某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为()万元。A.2340B.3780C.4140D.5220正确答案：B参考解析：把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。(9.)下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是()。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平正确答案：C参考解析：A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。(10.)实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是()。A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护情况D.工程质量正确答案：A参考解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括：①建筑物年龄；②维修养护情况；③完损状况；④工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高；反之，价值就低。(11.)在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于()。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设正确答案：B参考解析：估价假设主要包括以下方面：①一般假设；②未定事项假设；③背离事实假设；④不相一致假设。其中，背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。(12.)某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为()万元。A.1945B.2000C.2695D.2750正确答案：C参考解析：由题意，该房地产的市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元）。(13.)下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C参考解析：AD两项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价；C项，评估受贿房地产的价值，价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。(14.)估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300㎡，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为()万元。A.466B.526C.535D.545正确答案：B参考解析：由题意，估价对象包含家电和汽车的市场价格=（万元）。(15.)某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28正确答案：D参考解析：建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（万元）。(16.)某房地产在2014年3月的价格为7200元/㎡，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为()元/㎡。A.8485B.8536C.10038D.10098正确答案：D参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格＝（元/㎡）。(17.)为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/㎡，合同约定建筑面积为95㎡，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％。该可比实例经调整后的比较单价为()元/㎡。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77正确答案：A参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价＝8000×95／100×（1＋0．3％）6＝7737．83（元／㎡）。。(18.)某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5％，报酬率为8％，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6％。目前该房地产的市场价格为()万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81正确答案：B参考解析：假设目前该房地产的市场价格为V，已知采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。依题意，V＝20／（1＋8％）＋（20＋1.5）／（1＋8％）^2＋（20＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^3＋（20＋1.5＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^4＋V（1＋5％）^4（1－6％）／（1＋8％）^4，V＝73.21767609＋0.8398273772V，求得V＝457.18（万元）。(19.)某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8％，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为()万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00正确答案：C参考解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000＝80＋80／（1＋8％）＋80／（1＋8％）^2＋（V－50）／（1＋8％）^3，V＝1029.22（万元）。(20.)某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5％。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85正确答案：B参考解析：净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：由题意，该酒店原房地产价值为：（万元）。目前该酒店房地产的价值减损额＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（万元）。该酒店降低后的房地产价值为：(21.)某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120㎡、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10％。店铺正常月租金为120元／㎡，运营费用为租金收入的35％；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8％的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90正确答案：B参考解析：①RM＝YM＋YM／[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8％＋8％／[（1＋8％）10－1]＝14.903％。②购买者要求的税前现金流量＝50×10％＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35％）／10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232／14.903％＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。(22.)关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算正确答案：D参考解析：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。(23.)某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5％、6％，投资利润率为20％。该房地产的重置价值为()万元。A.5890B.5976C.6053D.6135正确答案：B参考解析：设房地产的重置价值为V，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20％×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（万元）。(24.)某建筑物的土建工程直接费为780元/㎡（其中人工费为130元/㎡），安装工程直接费为450元/㎡（其中人工费为50元/㎡），装饰装修工程直接费为900元/㎡（其中人工费为45元/㎡），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15％，安装工程综合费率为人工费的75％，装饰装修工程综合费率为人工费的72％，税金为3.5％。该建筑物的建筑安装工程费为()元/㎡。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64正确答案：B参考解析：建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：①土建工程费＝[780×（1＋15％）×（1＋3.5％）]＝928.40（元／㎡）；②安装工程费＝（450＋50×75％）×（1＋3.5％）＝504.56（元／㎡）；③装饰装修工程费＝（900＋45×72％）×（1＋3.5％）＝965.03（元／㎡）；④单位建筑安装工程费＝928.40＋504.56＋965.03＝2397.99（元／㎡）。(25.)某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于()。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧正确答案：B参考解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：①功能缺乏折旧；②功能落后折旧；③功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。(26.)某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。A.75.56％B.81.67％C.85.00％D.86.67％正确答案：B参考解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。根据残值为零时用直线法计算成新率的公式q＝n/（t＋n）×100%。由题意，该商场建筑物目前的成新率为：(27.)关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是()。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出正确答案：C参考解析：C项，弄清土地的区位状况，包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。(28.)某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／（㎡?天），每年计365天，空置率为10％，资本化率为5％，折现率为15％。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。A.29807B.30867C.35755D.36194正确答案：A参考解析：①该在建写字楼年金A＝2×365×（1－10％）×3＝1971（万元）。②该在建写字楼现值V＝A／Y＝1971／5％＝39420（万元）。③在建写字楼建成后的房地产现值＝39420／（1＋15％）（3－1.25－3/12）＝29807（万元）。(29.)运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括()。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费正确答案：C参考解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。(30.)利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且ΣX＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为()元/㎡。A.5447B.5832C.6987D.7757正确答案：B参考解析：由题意，由于=0，所以取2008年对应的X=-1，2009年对应的X=1，则2014年对应的X=6；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y=3522+385X=3522+385×6=5832（元/m2）。(31.)关于地租测算的说法，错误的是()。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D参考解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。(32.)某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元／㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为()万元。A.105B.150C.420D.500正确答案：B参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）=（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此补地价（总价）=1500×1000=150（万元）。(33.)对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是()。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化正确答案：B参考解析：房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。(34.)下列估价工作中，宜首先进行的是()。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告正确答案：A参考解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。(35.)估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为()。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日正确答案：D参考解析：估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价资料保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。多选题（共15题，共15分）(36.)对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则正确答案：A、B、C参考解析：估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。(37.)下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产正确答案：A、C、E参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：①“干净”的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；?被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；?手续不齐全的房地产；?房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；?临时用地或临时建筑的房地产；?违法占地或违法建筑的房地产；?房地产的租赁权；?地役权；?房地产的抵押权；?房地产的空间利用权；?房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。(38.)下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势正确答案：C、D、E参考解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。(39.)在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值正确答案：B、C、E参考解析：B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值；C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，通常低于市场价值；D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值；E项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值；A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。(40.)下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有()。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机正确答案：A、C参考解析：B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。E项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件。(41.)下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金正确答案：D、E参考解析：AB两项，《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。(42.)下列房地产中，通常是用比较法估价的是()。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工地正确答案：A、C、D参考解析：比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，包括：①住宅，有普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。难以采用比较法估价的房地产有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性差的房地产，如在建工程等。(43.)估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况正确答案：A、B、D参考解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况；⑩交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。(44.)关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有()。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值正确答案：A、B、D参考解析：求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能（或折中）估计。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。(45.)成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费正确答案：A、B、D参考解析：征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。(46.)某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有()。A.估价对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元正确答案：A、C参考解析：A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。(47.)关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值正确答案：A、D、E参考解析：B项，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。C项，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。(48.)关于长期趋势法用途的说法，正确的有()。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：A、B、E参考解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。(49.)关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法正确答案：A、D参考解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。(50.)房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：A、B、C、D参考解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：①一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；②未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；③背离事实假设；④不相一致假设；⑤依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。判断题（共15题，共15分）(51.)房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。()正确答案：错误参考解析：在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。表2不同估价目的的估价对象范围注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括。(52.)理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。()正确答案：正确参考解析：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。(53.)在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。()正确答案：正确参考解析：在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。(54.)根据《城市房地产管理法》，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。()正确答案：正确参考解析：基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定，基准定价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。(55.)若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验判断。()正确答案：错误参考解析：在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验进行判断。(56.)房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。()正确答案：错误参考解析：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。(57.)在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。()正确答案：错误参考解析：建立比较基础时，要统一财产范围。财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。(58.)从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。()正确答案：正确参考解析：购买收益性房地产应视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。(59.)某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5％。()正确答案：正确参考解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI＝有效毛收入－运营费用＝10－2.5＝7.5（万元）；该房地产价值V＝有效毛收入×有效毛收入乘数＝10×10＝100（万元）；该房地产的资本化率R＝(60.)建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。()正确答案：错误参考解析：建筑物的重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。(61.)如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。()正确答案：正确参考解析：建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命