温泉资源价值利用体系研究

资源利用体系的研究内容资源利用体系温泉资源高尔夫资源温泉的资源价值温泉与物业结合的市场表现温泉与物业结合策略高尔夫资源和物业结合成在熟市场表现本项目高尔夫资源的利用方式策略如何国际上温泉的发展一般经历四个阶段，安宁目前处于：由室内温泉向环境温泉发展的阶段温泉应用发展阶段：发展阶段室内温泉环境温泉主题温泉单纯洗浴温泉主要强调温泉的保健功能，以私密的温泉设施为主要的形式保健功能外，突出了休闲功能，以露天环境温泉为主要特色围绕某一主题开发建设，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体强调温泉单纯的洗浴功能，人们简单的在温泉水里洗澡就结束了特征描述安宁所处发展阶段世界知名温泉发展阶段通过案例研究除目前安宁温泉体现的洗浴价值功能外，温泉的资源价值还体现在什么方面？选择案例：日本汤布院捷克卡罗维瓦里英国巴斯德国巴登巴登由于温泉的价值衍生和其发展历程息息相关，以目前国际上的温泉发展来看，衍生价值最高的、最受欢迎的是主题形式温泉，因此我们研究重点为国际知名主题温泉案例借鉴原则：知名度高特色突出感知价值高日本汤布院位于日本九州大分县，800多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地日本汤布院手工作坊及工艺品日本汤布院日本风格的古典马车，日式服务的温泉洗浴和饮食方式，正好用文化和浪漫来说明——温泉乡可不只是温泉而已坐古典马车周游观光：传统的日本瓦顶房屋，疏落地立在小路及河川两旁，河畔有人釣魚、跑步，转一个弯又到当地名胜佛山寺和宇奈岐日女神社，整个过程都有由布岳的山野景色做背景。日式服务温泉洗浴：日式传统的凤吕洗浴，服务周到的女服务员，给到客人全面、周到的服务；日式风格饮食：最正宗的日式饮食，精致的餐具，独特的食品。日本汤布院小结：日本汤布院借助温泉资源，将体现温泉相关的“文化+服务”价值做到极致化，被选为日本「最向往的温泉乡」之于温泉：温泉散布在田园风光之中，800多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡。被称作日本温泉城中的“小家碧玉”之于服务：从温泉洗浴场所，到餐饮娱乐，处处体现了日式独特的服务方式，服务的价值得到充分体现日本汤布院捷克卡罗维瓦里——首都布拉格以西约120公里处，人口5.5万人又名查理温泉，是捷克著名的温泉城区位：坐落在泰普勒河和热源的交汇地城市状况：卡罗维发利，像冰岛首都雷克雅未克，中国五大连池和俄罗斯矿水城一样，属于典型的热矿水类矿业城市。水温：城市有几十个泉眼，每个泉眼喷出的泉水温度都不一样，最高者达72℃。核心吸引力具有疗养、保健功能的不同的温泉具有治疗作用的“十三泉酒”BECHEROVKA磨塞尔（MOSER）水晶玻璃当地特色的小磁壶姆林斯卡柱廊奥赫热河捷克卡罗维瓦里温泉的治疗作用明显，历史上多位世界名人选择到此疗养，已经成为全球最著名的疗养胜地温泉水疗养作用明显：城内被开发利用的十二眼泉水，水温41.2度至72度，含有40种以上的各种疗效的矿物质，可供饮用、沐浴和医疗。此外，还有一种独有的矿产资源——热矿水；历史上多位世界名人选择到此疗养：600多年以来一直是世界著名的温泉疗养中心，包括彼得大帝、英王爱德华七世、马克思、都曾光顾疗养院，贝多芬、普希金、果戈里、屠格涅夫、歌德、萧邦、莫扎克、果戈里、等都曾是这里的常客。；马克思在其女儿的陪伴下曾三次专程来此泡温泉治疗肝病。据说，闻名于世的伟大著作《资本论》的初稿就是在这里完成的。在给恩格斯的信中，马克思曾感慨地写道：“这里实在是太美了，在森林覆盖的花岗岩山上散步，谁都不会感到厌烦。”歌德在1785年到1823年期间曾13次来到这里，并盛赞此地为“人间天堂”。捷克著名作曲家德沃夏克的名作《自新大陆》交响曲，也是在这里首演并大获成功的。令人心旷神怡的温泉佳酿使小城得到了马克思、歌德、席勒、贝多芬、勃拉姆斯、普希金和德沃夏克等一大批名人的青睐;捷克卡罗维瓦里通过借助温泉，衍生了许多疗养产品，甚至衍生了有很高收藏价值的产品捷克的国粹——“十三泉酒”BECHEROVKA：由优质果酒加糖和多种草药，并配合卡罗维伐利的特有泉水酿造而成，对治疗慢性胃炎、消化不良等消化系统疾病有很好的疗效；卡罗维发利瓷壶：当地任何商店都能买到，瓷壶可以接到温泉的泉水，一边泡温泉，一边享受温泉水，享受至极；同时瓷壶还有很高的纪念意义；镶金的磨塞尔（MOSER）水晶杯：卡罗维发利附近就有水晶工厂，生产的水晶有很高的收藏价值。捷克卡罗维瓦里捷克卡罗维瓦里在温泉的先天优势下，将温泉的衍生价值“治疗+产品”做到极致，被捷克人称为“最大的温泉疗养胜地”之于温泉：温泉有百处之多，水温从41度到72度不等

。歌德从1785年到1823年曾13次来到这里，并盛赞此地为“人间天堂”。

之于治疗：600多年来，卡罗维发利一直是世界著名的温泉疗养中心，世界众多名人曾来此疗养度假。马克思在女儿的陪伴下曾三次来此泡温泉治疗肝病；之于产品：温泉衍生了多种与保健相关的产品，如“十三泉酒”BECHEROVKA和饮用温泉水的特色瓷壶，以及收藏将温泉的保健价值完美发挥；捷克卡罗维瓦里英国巴斯——位于英格兰西南部，距伦敦约100英里处，以典雅的乔治亚建筑风格和风光绮丽的乡村风光著称区位：伦敦西南100英里处，属于英克兰的埃文郡东部的科兹沃；水温：温度常年保持在46.5度；历史：巴斯的悠久历史可以追溯到公元前860年；核心吸引力历史悠久的罗马风格浴场典雅建筑风格优美的乡村风光众多节假日英国巴斯悠久的温泉洗浴历史，古典典雅的建筑风格，俨然一座温泉与建筑结合的“博物馆”历史悠久的罗马风格浴场：罗马浴场仍保有罗马时期的原貌，不断有温泉涌出，而且每天出量超过200万公升。其中最大的GreatBath是古罗马时代最大的浴池。现在因为温泉的铁含量太高，不宜入浴，但其优美的建筑及回廊仍非常值得欣赏；典雅建筑风格：巴斯的建筑既继承了古罗马风格，与此并存而且更多的是另一种后哥德式风格，建筑学上称之为新经典主义，巴斯有4900座建筑被列为保护对象；罗马时期建造的浴场是联合国文化遗产保护单位，地下有温泉，罗马时代在此建浴场。浴场由一系列建筑组成，有更衣间、休息间和浴场。公元1世纪罗马人入侵英国，在巴斯温泉附近广建浴池，以及兼具水和智能女神的SulisMinerva神庙，使得巴斯温泉之乡雏形日益成熟，18世纪安女王造访巴斯后，逐渐成为流行的温泉度假胜地。皇家新月楼：三十多座一样高的公寓楼整齐的排列成半圆形，前方是同样半圆形的大草地。这个建筑的灵感应该是来自古罗马的斗兽场。英国巴斯享受着迷人的田园风光，沐浴和煦的阳光，感受名目众多节日带来的乐趣，这里成为英国国内屈指可数的旅游观光胜地

优美的乡村风光：这里全然纯朴、田园风景如画的区域，这里有英国人最钟情的乡间风光；众多节假日：每年的巴斯国际音乐节吸引了大批观光游客，除此之外还有巴斯国际文学节、风筝节、热气球节、啤酒节等，节日也成了巴斯的一大特色；英格兰乡村特有的那种田园风的优美和慵懒的步调，既静谧又优雅；既古典又时尚；既有着乡村的清新，又有着都市的方便……啤酒节音乐会热气球节英国巴斯巴斯借助温泉资源，将温泉和建筑完美的结合，主打“建筑+观光”，被称为“温泉和建筑博物馆”，成为全球著名的观光旅游胜地之于温泉：历史悠久的罗马风格温泉，使巴斯成为全球著名的温泉度假胜地之于节日：名目众多的特色节日，每年都吸引来自世界各地的旅游观光游客之于风景：全然纯朴、田园风景如画乡间田园风光，被称为“英国人最钟情的小镇”

之于建筑：汇集了罗马建筑风格、乔治亚建筑风格和后哥德建筑风格的“城市建筑博物馆”英国巴斯德国巴登巴登——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”是对这个城市最生动的描述区位：位于德国黑森林西北部的边缘上的奥斯河谷中水温：汤池水温徘徊于摄氏十八度至三十八度。核心吸引力世界顶级SPA，“SPA中的SPA”景观资源优势欧洲的拉斯维加斯。舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音乐大师的音乐会德国巴登-巴登春夏秋冬，景色宜人的巴登-巴登都是欧洲人休闲度假的目的地；世界顶级的SPA为城市带来了高端消费人群景观资源优势：城市沿着山谷蜿蜒伸展，背靠青山，面临秀水，景色妩媚多姿，一年四季都是欧洲人休闲度假的目的地；世界顶级SPA：巴登巴登被誉为欧洲最著名的温泉乡，这里的SPA有着巴登的神奇热泉和顶级专业设备，被SPA专业刊物评为世界上最好的3家SPA之一，媒体称其为“SPA中的SPA”；春秋季节，游客呼吸清新的山野气息，嗅着醉人的花香，欣赏蓝天白云，让身体彻底放松。炎炎夏日，人们也愿意在户外呆上大半天，沐浴阳光，就像在海边度假。冬季，与黑森林的冬日“无障碍接触”。漫天飞雪，朔风凛冽，泡在暖暖的温泉中，透过蒸腾的雾气，眺望皑皑寒山，别有一番味道。世界顶级的SPA设施，色彩、灯光、香薰治疗、Spa、水疗、面部美容、按摩和敏感治疗等，全面照顾你的需要德国巴登-巴登德国巴登-巴登男女共浴室和天体休闲场在巴登巴登司空见惯，卡拉卡拉和菲列特两个的温泉浴场也因此闻名世界天体温泉浴场：文艺复兴式风格的卡拉卡拉（Caracalla）浴场是欧洲最美最大的温泉浴场之一；建于两千年前浴池遗迹上古罗马风格的菲列特（Friedrichsbad）浴池，全部为为男女共浴。建于两千年前古罗马浴池遗迹上的菲列特浴池，浴池为男女共浴，若你执意裹着毛巾入内，工作人员只有将你拒之门外，想在此泡温泉，需要游客很大胆量和勇气。卡拉卡拉温泉一层为普通温泉浴池，二层就是天体休闲场，那有桑拿，紫外线浴，氧仓等稀奇古怪的玩意儿，为了设备卫生，在这里，只有不穿衣服才允许进入。德国巴登-巴登德国巴登-巴登利用温泉资源，将“情调+休闲”的价值取向极致化打造，取得成功，被称誉为“欧洲的夏都”之于温泉：马克·吐温说：“5分钟后你会忘掉自己，20分钟后你会忘掉世界。”

之于音乐：音乐大师勃拉姆斯曾经说过，他对“巴登巴登永远有着一种难以言传的向往。”之于休闲：俄国作家陀斯妥耶夫斯基曾在巴登-巴登狂赌，结果输得一败涂地。但后来写出了小说《赌徒》，成为传世名作。德国巴登-巴登通过不同的衍生方式，温泉可体现多种衍生价值国际上温泉的发展遵循“洗浴、疗养-保养、休闲-综合温泉度假观光”的发展历程；温泉的特征现在趋向多元化，利用天然的自然资源，结合各种风情和文化理念已经成为时尚前卫的温泉开发模式；文化服务治疗产品建筑观光休闲情调温泉德国巴登巴登：被称为“SPA中的SPA”的巴登，有着世界上最好神奇热泉和顶级专业得SPA设施。到有别致名字的Rebland(葡萄园区),在众多德国人的眼中，德国的春天就从这里开始。英国巴斯：从巴斯的英文名Bath，罗马时期的古浴场，到4900座被列为保护对象乔治王朝风格的建筑，到耐人寻味的建筑回廊，观光旅游已成为温泉小镇又一主题。捷克卡罗维瓦里：从各有特色的12眼疗养温泉，到卡罗维瓦里薄饼，到“十三泉酒”（BECHEROVKA），处处体现了温泉的疗养主题。温泉资源价值总结结合本项目温泉资源特点，项目可借鉴的温泉的休闲、情调、服务和保健的价值点温泉衍生价值体系建筑观光保健产品休闲情调文化服务衍生价值点项目可衍生的价值点建筑观光休闲情调文化服务保健产品温泉资源价值总结本项目温泉价值衍生方向感性知性资源利用体系的研究内容资源利用体系温泉资源高尔夫资源温泉的资源价值温泉与物业结合的市场表现温泉与物业结合策略高尔夫资源和物业结合成在熟市场表现本项目高尔夫资源的利用方式策略如何目前昆明市场上设施齐全，标准高的温泉会所均具有良好的市场表现温泉公共设施市场表现金方日式温泉百联SPA温泉宾馆温泉设施与风格市场表现金方日式森林温泉建有37个日本式温泉，7幢13间森林小屋，标准高、水质好、设施齐全。标准间200户，4栋别墅（可住14-17人），历史悠久，具有天下第一汤品牌周末入住率100%，平常入住率在80%左右住宿费用680-1280元套间不等，人均消费100元标准间年入住率70%，别墅入住率40%120元/标准间，别墅价格5800-8900元/天，人均消费150元室内独立SAP8000元/天，豪华标间980元，总统套房12800元，最低消费268元高档次的公共温泉设施提供的高端服务与高品位温泉享受，吸引了一批具有高支付能力的客户温泉公共设施市场表现我常陪老公来春城打高尔夫，这次来第一天就到安宁泡了温泉，感觉很好，会因为温泉选择在这买房子——叶小姐高支付力客户：消费能力：消费能力较高，更注重一条龙服务；这部分客户主要包括商务交际和家庭享受；功能需求：在洗浴功能的基础上，更加关注保健，服务功能体验设施需求：对洗浴设施水平要求较高，温泉配套功能齐全，甚至只对高端设施感兴趣；私密性要求：更关注设施的私密性私人接待功能：功能需求：满足私人接待功能，需要一些商务交流空间，高端服务；设施需求：设施要求高端，温泉配套功能齐全，满足客人多样化的需要；私密性要求：对私密性的要求较高，满足商务交往、洽谈需要；家庭享受功能：功能需求：除满足洗浴基本要求外，还是对侧重对生活的享受；设施需求：关注温泉和物业形式的结合，比较倾向于中高端设施；私密性要求：不仅仅要求私密性的空间，同时还需要全家公共交流空间；需要会所等设施满足商务交往、洽谈需要；高档次的公共温泉设施提供的高端服务与高品位温泉享受，吸引了一批具有高支付能力的客户温泉公共设施市场表现高支付力客户：消费能力：消费能力较高，更注重一条龙服务；这部分客户主要包括商务交际和家庭享受；功能需求：在洗浴功能的基础上，更加关注保健，服务功能体验设施需求：对洗浴设施水平要求较高，温泉配套功能齐全，甚至只对高端设施感兴趣；私密性要求：更关注设施的私密性私人接待客户：功能需求：满足私人接待功能，需要一些商务交流空间，高端服务；设施需求：设施要求高端，温泉配套功能齐全，满足客人多样化的需要；私密性要求：对私密性的要求较高，满足商务交往、洽谈需要；家庭享受客户：功能需求：除满足洗浴基本要求外，还是对侧重对生活的享受；设施需求：关注温泉和物业形式的结合，比较倾向于中高端设施；私密性要求：不仅仅要求私密性的空间，同时还需要全家公共交流空间；需要会所等设施满足商务交往、洽谈需要；对目前的温泉市场客户进行分析，我们选择享受型客户（商务型与家庭型）作为我们的潜在目标客户洗澡型享受型洗澡型客户：消费能力：消费能力较低，人均花费在100元之内；功能需求：满足基本的洗浴功能，设施需求：对设施要求不高，只需要一个泡池，一个淋浴就可以私密性要求：私密性要求不高，比较倾向于公共洗浴，同时也倾向于一定的私密性；享受型客户：消费能力：消费能力较高，更注重一条龙服务；这部分客户主要包括商务交际和家庭享受；功能需求：在洗浴功能的基础上，更加关注保健，服务功能体验设施需求：对洗浴设施水平要求较高，温泉配套功能齐全，甚至只对高端设施感兴趣；私密性要求：更关注设施的私密性我们的客户目标客户商务型与家庭型客户价值关注点分析商务型客户企业团体客户：功能需求：满足企业团体文化建设，他们需要酒店作为临时居住场所，设施需求：对洗浴设施水平要求较高，温泉配套功能齐全，但不一定是高端配套，私密性要求：一般会考虑公共设施服务于团队活动，增加员工之间的交流与合作；但也需要一些私密设施；私人接待客户：功能需求：满足私人接待功能，需要一些商务交流空间，高端服务；设施需求：设施要求高端，温泉配套功能齐全，满足客人多样化的需要；私密性要求：对私密性的要求较高，满足商务交往、洽谈需要；家庭型客户家庭型客户：功能需求：除满足洗浴基本要求外，还是对侧重对生活的享受；设施需求：关注温泉和物业形式的结合，比较倾向于中高端设施；私密性要求：不仅仅要求私密性的空间，同时还需要全家公共交流空间；需要会所等设施满足商务交往、洽谈需要；潜在置业客户客户价值点温泉入户项目的市场表现项目总建面面积区间容积率销售速度（套/月）装修状况产品类型单价（2005年）温泉应用龙湾别墅35万194-2780.478.2毛坯独栋15000会所、温泉入户纳帕溪谷20万198-4900.3315精装修独栋14000会所、温泉到花园（自己可接到户内）长河玉墅20万263-4020.38——毛坯独栋13000温泉入户北京汤House15.35万189-2610.8314毛坯联排别墅,叠拼别墅

7000（联排）温泉入户温哥华森林23万236-5500.3811毛坯独栋/联排11000无渡上3.5万225-4460.392.8毛坯独栋、双拼、联排11000无保利陇上36万220-6500.398毛坯独栋8500无东方普罗旺斯22万240-10000.310毛坯独栋10000无优山美地B46万295-9370.485.3毛坯独栋18000无温泉私宅入户市场表现温泉与私宅结合的市场价值总结温泉资源和物业形式结合，能够提升物业的价格，但提升有限，售价价格能够超越所在市场平台价格10%-15%价格提升有限温泉资源和物业形式结合，能够对销售速度的提升明显，温泉项目的销售速度是市场平台销售速度的2倍以上销售速度明显加快利用温泉和物业的结合，能够吸引一大批中端客户，扩大项目客户层面，占领主流客户群体，提高项目的品牌影响力扩大客户层面私宅温泉入户市场表现资源利用体系的研究内容资源利用体系温泉资源高尔夫资源温泉的资源价值温泉与物业结合的市场表现温泉与物业结合策略高尔夫资源和物业结合成在熟市场表现本项目高尔夫资源的利用方式策略如何基于温泉公共设施和私宅温泉入户的不同市场表现，项目将选择小型的公共温泉会所和私宅温泉入户两种温泉与物业的结合方式公共温泉设施私宅温泉入户私宅温泉入户市场表现体现温泉的情调、保健和多种衍生价值，提升项目品位为项目提供具有高支付能力的潜在置业客户为项目扩大客户层面，提高市场影响力提供条件提高项目的销售速度，保证项目资金的快速回现室外泡脚池，享受泡脚时交流的快乐公共开放空间社区公共温泉活动区使用方式：公共温泉泡池、温泉泳池特点：不提供专业温泉服务，同时只对社区开放优势：社区归属感，品质生活体验温泉水道社区内部设置“泡脚水道“等小面积社区开放的温泉区域，增强区域的温泉体验感与社区归属感，增强社区生活品质。产品设计要点：鹅卵石水道，天然石凳，竹类植物，增强趣味感，体验自然生活。产品设计要点：阳光温泉泳池，内外呼应，健身怡体设施为一身的高档设施。温泉泳池体验公共温泉的高端体验温泉水疗，各式风格的薰香体验别样风情温泉水疗，各种功能的泡池，特色的按摩达到保健功效高端会所带来的全方位的服务尽显于此公共温泉SPA温泉SPA会所使用方式：半开放温泉泡池，阳光温泉泳池服务：提供专业温泉服务，同时对外营业优势：享受与自然的对话，综合服务私宅温泉入户主要包括三种形式私宅温泉入户私家室外温泉池使用方式：下沉式庭院温泉、庭院温泉特点：和自然充分接触自然温泉的体验，私家的专属特点：私密性需要保证，受天气影响私家室外半开放温泉设施使用方式：阁楼温泉，阳台景观温泉关注点：需注意建筑设计对业主私密性的保证私家室内温泉设施使用方式：主卧温泉、卫生间温泉、地下室温泉优势：方便使用，不受天气影响，私密关注点：需注意对室内其他器具的腐蚀采用地面或下沉式庭院与露天温泉结合的形式，通过合理的建筑设计保证了露天温泉的采光和私密性项目一期共150栋，户型地上面积340平米至360平米居多。在售户型为项目二期，共138栋。户型面积以地上188平米至232平米居多。每种户型都拥有精装下沉式多功能温泉庭院，真正做到户户有温泉;下沉式庭院露天温泉经过出色的设计，保证了业主的私密性。下沉式庭院温泉入户龙湾别墅温泉引入庭院F户型：460平米地下一层，地上二层，美式精装修；多重庭院：最大限度地丰富室内与室外的关系；庭院温泉设置在温泉建筑的后花园，只有通过前入户门才能到达，私密性得到了保证；A户型：460