2023年物权法课程笔记

物权法课程笔记整顿

讲课教师：翟云岭

第一章物权总论

第一节物权与物权法

一、物权法的制定

（-）物权法的概念：以物的归属与运用为目的的法律规范。

（二）狭义：《中华人民共和国物权法》

（）广义：同概念。

（二）物权：

1、概念一一几种不一样定义：

2、支配性：权利人直接支配物的权利。

3、支配性和利益性：权利人直接支配特定物并享有其利益的权利。

（三）支配性、利益性和排他性：权利人直接支配其物，享有其利益并具有排他性的权

利。

1、支配性和排他性（我国立法观点）：权利人直接支配其物并具有排他的权

利。

2、特性：

3、主体：绝对权、对世权

（1）客体：物——特定口勺、独立的物。（在观念、法律和实际上能与他物辨别）

①有体物（重要的物）：可以被人体感知的，有一定价值的物。

②无体物:

③不具有一定物埋存在H勺物

④知识产权

⑤有体物以外的其他权利和利益（我国规定）

4、2nd（2）:本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，根据其

规定。

5、性质：直接支配性一一不需要他人H勺权利与意思作为媒介就可以实现。

6、注：物权可以直接享有利益，债权只能间接享有。

7、排他性：是支配性的必然成果。支配性是排他性的基础；排他性保障支配性。

8、效力：物权具有优先性和追及性。

（1）权利的发生：物权法定，当事人不得自行创设法律未规定的类型。

（2）存续期：

（3）债权：期限未定W没有期限

二、物权：有H勺有期限，有的没有。

（一）保护措施多样性：对物权的保护措施不一样于债权。

（二）物权法的I基本原则：

1、平等保护原则:

2、法律地位平等

3、合用规则平等：国家、集体、私人实行同一行为，即合用同一规则。

（三）保护平等：4th

（1）物权法定原则：物权之种类、内容由法律规定，不得由其他规范性文献

或当事人约定创设或变更。

（2）分类：

（3）物权种类法定：类型强制

（4）物权内容法定：内容固定

1、物权法定之法：即《物权法》。（狭义）

2、理由

（1）维护国家基本经济制度的需要。

（2）保障交易安全的需要。

（3）保障交易便捷，物尽其用。

（4）保障充足协议自由的前提

（1）违反后果：

（2）有尤其法律规定的，从之。

（3）物权设定无效

（4）部分违反，部分无效。

（四）构成其他法律行为要件的，该行为有效。

（五）物权法定原则之缓和：法律未规定日勺，具有物权性质的可以视为物权。

（学术争议）

1、公告公信原则:

①公告原则：物权的存在、变动，应以第三人能及时吸别的法律方式公开展

现。

②含义：

A.物权变动：

B.基于法律行为。

③基于非法律行为：征收、司法裁定、继承等

④并非所有的物权行为都要合用公告原则。

①内容：

A.公告措施法定：不可约定。

②静态：就物权存在而进行的公告。

③动态：就物权变动而进行的公告。

④效力法定

①违反后果：

2、物权产生：不得对抗善意第三人。

物权变动：或不得发生变更。

（1）公信原则；依法公告的物权具有使社会公众信赖其为对的的效力，虽然

公告与实情不符，因相信公告物权状态而与名义物权人为法律行为的第

三人，仍受到法律保护。

①注：错误登记也是有效登记。

②内容：

③权利对的性推定效力

A.若主张自己登记权利H勺记载错误，必须自行举证。

登记是国家行为，国家行为应具有公信力。

（2）善意保护效力：仅由于信赖登记机关的登记而与名义物权人发生交易行为H勺第三人

应当受到保护。

①注：只要不知情即为善意，应当知情而不知情视为有过错。

②与公告原则的关系：

③公告：消极的信赖

（1）公信：积极口勺……，只要有法定公告措施出现，即相信物权变动发生。

（2）价值：

（3）维护交易安全

（4）增进效率

（六）维护占有秩序，定纷止争

（1）辨别原则：物权法15条规定，当事人之间签订有关设置、变更、转让

和消灭不动产物权的协议，除法律另有规定或协议另有约定外，自协议

成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议效力。

（2）含义：在发生物权变动时，物权变动原因与成果是作为两个法律事实存在H勺，其成

立与有效应根据不一样的法律规则确定。

（3）作为原因行为的债权行为，其成立与有效应根据债法规则判断。

作为债权行为口勺协议行为只能发生债权债务效果，而无物权变动效果。

1、不动产的登记与交付具有双重属性，既是物权变动行为，也是履行债务的行为。

（1）注：以物权变动基于法律行为为前提。

（2）根据与价值：

（3）物权与债权性质H勺辨别：债权基于买卖协议，物权基于不动产之登记、动产之交付,

产生两类权利的行为不一样，应当加以辨别。

（4）债权之成立未必发生物权变动的效果。

①有助于对占有权的保护。

（5）当债权合法有效，但物权尚未变动时，此时H勺祈求权受到法律保护，可以祈求办理

所有权移转手续

（6）可以处理逻辑上的问题。

（7）是诚信原则口勺体现。

一物一权原则：仅限于所有权。

第二节物权H勺效力

一、含义（日本P183）:物权基于物权人对物的I支配权和物权H勺排他性而产生H勺特殊

法律效力。

1、物上祈求权（物权祈求权）：物权人对物的支配，因受他人之阻碍或阻碍之危险而出

现缺陷时，为了恢复物权人对物的圆满支配状态而产生的祈求权。

2、内容(34th、35th):

3、返还原物……

4、排除阻碍、消除危险……

5、修理、重作、更换、恢复京状……

6、损害赔偿……

1、性质：

2、物权说：物上祈求权是一种物权。

3、债权说：……是纯粹H勺债权。

4、准债权说

二、独立权说：是不一样亍债权或物权的一种新型权利。

三、物权日勺优先效力

1、物权优先于债权：物权、愤权存在于同一物时，物权优先于债权。

2、所有权优先于债权。

3、担保物权优先于债权.

4、具有物权效力的债权优先了一般债权。

5、例：预告登记

6、物权优先于具有物权效力的债权。

(1)

(2)买卖不破租赁

(3)基于公共利益和社会政策的考量。

物权互相之间H勺优先效力：先后次序

(1)例外：

(2)他物权优先于所有权(自物权)。

(3)留置权〉抵押权〉质押权

物权的追及效力：物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外,

物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。

1、例外：

2、善意获得

3、获得时效（我国不承认）

4、不具石对抗第二人效刀的物权（不以抵押登记为成立要件H勺抵押权）

第三节物权日勺分类

一、自物权与他物权

（一）他物权的分类：

1、用益物权：以使用、收益为目的。

2、担保物权：以担保债权实现为目的。

3、抵押权

4、质押权

5、留置权

1、区别：

2、目的不一样

担保物权有物上代位性，用益物权没有。

3、注：物上代位性，即当担架物因他人之侵害而灭失、毁损时，债务人所得之赔偿金应

作为代位物继续为债权之担保，债权人得对该代位物优先取偿。

4、用益物权以占有为前提，担保物权不必。

二、用益物权具有独立性，担保物权具有附属性。

（-）用益物权重要是使用价值，担保物权重要是互换价值。

（-）动产物权和不动产物权的区别：

（三）动产不可设置用益物权。

（四）法定公告措施不一样。

（五）不动产物权受限较多。

三、本权和占有

（一）占有是指对物直接进行掌控之事实。

四、相对于占有，所有权、多种用益/担保物权以及承租人、借用人基于债

权关系而对物进行占有、使用的权利，皆称本权。

五、一般物权和准物权

（一）一般物权：由物权法直接规定的物权。

准物权：其他法律规定的，具有物权性质的权利。

第四节物权口勺变动

（-）概述：

1、含义：物权H勺发生、转让,变更和消灭。

2、分类：

①发生（设置）：就特定主沐而发生。

A.原始获得：非基于他人权利与意志而获得物权。

B.分类：

C.通过生产获得。

D.通过收益获得孳息的物权，

E.国家通过税收、国有化、征收征用、没收而获得。

F.国家按法定程序获得无人惟承遗产、无人认领遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物

所有权。

G.集体组织获得其组员口勺无人继承的遗产的所有权。

H.通过先占获得无主物。

I.获得添附物H勺物权。

j.通过时效制度获得。

K.通过即时获得制度获得。

A.价值：

（1）由于原始获得不以……为前提，因此原始获得的物权只能是所有权。

①原始获得不存在抵押等承担，添附除外。

②继受获得：基于……

3、移转之……：原所有人的物权完整地移转给新物权人。

（1）创设之……：指所有权人为他人创设所有权以外的物权。

（2）变更：

4、广义：主体、客体、内容等。

5、狭义：客体（量）和内容（质）。

6、转让：主体变更

（1）消灭（丧失）：

一、绝对消灭：物权与特定主体分离，而他人又未获得其权利。

（一）相对消灭：物权与原主体分离而归于新主体。

（二）物权变动的原因：引起物权……的法律事实

（三）基于法律行为发生。

（四）例：抛弃、签订契约等

1、基于非法律行为发生：

2、事实行为

3、例：发现埋藏物。

4、事件

5、例：一定的法定期间届满，

6、公法上的行政、诉讼行为等

（一）物权行为:

1、德国法上物权行为的基本京理：

2、交付是一种独立的契约。

3、交付中的意思表达是独立的。

4、物权变动中的意思表达具有外在形式。

（二）无因性：交付引起的物权变动效果，不受原因行为影响。

1、含义；直接发生物权法效果，而以物权变动的意思，与登记交付相结合的法律行为。

2、物权变动的合意

3、登记或交付

1、各国法例：

2、肯定主义：德国一一（物权）形式主义

3、否认主义：法国一一（债权）意思主义

（三）折中主义：瑞士一一（债权）形式主义

（四）评价与中国法的选择（折中主义）

第五节物权日勺公告

（-）概述：

1、含义：物权享有及变动的可取信于社会公众的外部体现形式。

2、措施：

3、不动产：登记与变更登记

（二）动产：占有与交付

1、效力：

（1）外国法例：

（2）成立要件主义（德、瑞、奥）：登记与交付是物权变动的要件，若不采用法定方式

公告，既不能对抗第三人，也不在当事人之间发生效力。

对抗要件主义（法、日、总）：未经公告的，不得对抗善意第三人，但不影响在当事人之

间的效力。

折中说：以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。

①我国规定：折中说（9th,23th）,以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。

②例外：

A.不需登记：如国家物权。

B.登记是处分要件：

C.非基于法律行为发生H勺物权变动（第二章第三节）

a.基于法院、仲裁机关生效的裁决书而发生的。

b.基于政府征收决定生效的，

c.由于继承和受遗赠而享有物权的，自相对人死亡时生效。

D.因合法的建房、拆房等事实行为而发生的物权变动，自事实行为完毕起生效。

E.土地承包经营权自协议生效时设置。

A.登记是对抗要件：

B.交通运送工具等：非经登记不得对抗第三人。

C.地役权：自地役权协议生效起成立，未经登记……

D.抵押权（189th）

一、土地承包经营权互换转让：未经登记……

（-）不动产物权公告：登记

1、概念：不动产登记机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设置、变更、消灭等

状况记载于专门设置的登记簿上，并供第三人杳询日勺行为。

2、是物权变动的登记，不是对不动产自身的登记。

3、登记自记我到不动产登记簿时生效，除非另有规定。（14th）

（1）登记簿与权属证书的关系：登记簿是物权归属与内容的根据。

（2）登记材料应许可第三人饯询：

（3）第三人包括权利人（名义、真实）和利害关系人。

（4）可查阅的登记资料范围

4、登记行为的性质

1、登记机关及其职责：

（1）登记机关：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记I向范围、登记机构和登记措

施由法律、行政法规规定。

（2）审查义务（12th）:

（3）形式审查：材料与否齐全、真实。

（4）实质审杳：原因行为与否合法。

（5）严禁日勺行为（13th）

①规定评估不动产。

②以多种名义反复登记。

③超过登记职责范围的其他行为。

（6）按件收费。（22th）

（二）责任（21th）:严格责任（?）

（三）当事人提供虚假材料申请登记，给他人导致损害的，应当承担赔偿责任。

（四）如因登记错误，给他人导致损害H勺，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后,

可以向导致登记错误的人追偿。

（五）登记分类（P198）：根据目H勺和内容，可以分为初始登记、新设登记、移转登记、

注销登记、改正登记、异议登记、预告登记等。

（六）改正/异议登记

（1）改正登记：对不动产登记簿上的瑕疵记载所作的补充改正。

（2）权利人/利害关系人提出申请。

（3）（名义）权利人书面同意改正登记/有证据证明原登记确实有误。

（4）登记机关作改止登记。

1、效力：是对原登记的涂销登记，是真正登记口勺初始登记。

（1）异议登记：19th

①概念：利害关系人对不动产登记簿上权利的记载提出异议载于登记簿上的登记。

②特点：

③改正登记是异议登记H勺前提。（中国法）

④应当由利害关系人提出申清。（翟云岭：不需要证据）

⑤应在15日内向法院提起诉讼。

（2）若异议登记不成立，则应承担损害赔偿责任。

①效力：

A.对第三人中断登记公信力的效力，中断善意获得。

B.对名义权利人的效力：

C.中国法：处分严禁说

（七）学界：效力待定说

1、预告登记：20th

（1）含义：为保证债权实现，保障未来发生不动产物权变动为目的的，按约向登记机关

中请办理的祈求权登记。

（2）不一样于物权登记：登记的是目的在于未来发生不动产物权变动的债权。

2、登记范围：房屋或其他不动产。

（1）约定范用：类型和期限。

（2）作用：

（3）保全作用：未经预告登记的权利人同怠，处分该不动产的，不发生物权效力。

（4）注：可防止“一房两卖”。

（5）顺位保证作用。

（6）破产保护作用。

（1）效力：

（2）绝对无效原则（学界：应相对无效）

（3）债权行为不受影响。

（4）不变化不动产物权祈求权的债权性质。

（5）基于债权的抗辩权不因预告登记变化而变化。

（1）失效情形：20th

（2）债权消灭的。

（3）自可以进行不动产登记之日起3个月内未申请登记日勺。

（一）动产物权公告：占有与交付

（二）占有：直接和间接

1、交付：

①含义：占有之移转，即对物H勺管理权、控制权的移转。

②注：

③控管转移不一定都能发生物权变动的效力。

2、交付口勺实行既可以是占有人本人，也可以是辅助占有人，也可以是媒介占有人。

（1）效力：

（2）动产物权变动的法定公告措施：23lh

（3）确定动产物权变动的成立要件（原则）

（4）以交付作为动产物权的公告措施和成立要件限定为以法律行为作物权变动原因的。

①设置：动产质押权

（5）转让：动产所有权

（6）交付：现实交付（与观念交付对应）

①例外：

②观念交付：简易交付、占有改定、指示交付等

3、特殊交付：交通运送1L具（车辆、船只、航空器等），据24th,未经登记，不得对抗

善意第三人。

4、动产抵押权与留置权：189th

（1）类型：

（2）委托交付

拟制交付：要约人将代表交付H勺凭证交付给受要约人。

5、例：提单

6、观念交付

①简易/无形/在手交付：受让人在物权设定和转让前已先行依法占有该动产日勺，而无需

目前为现实交付，让与协议生效时即发生物权变动的效力之行为。

②受让人依法占有动产。（25th）

（1）双方有物权变动的合意之法律行为，且协议已生效。

①指示/长手交付（返还原物祈求权之让与/代位）:在动产设定转让前，标H勺物由双方

以外口勺第三人依法占有的，转让人将对第三人的返还祈求权让与受让人，以代标的物

的实际交付。

②当事人在物权设置转让前，第三人应依法占有（非法占有不得发生其效力）准备发生

物权变动的动产。

③转让人对第三人享行返还原物祈求权。

④双方应达到转让返还原物祈求权的协议。

⑤注：我国法律不规定必须告知第三人。

协议生效时，祈求权转让。

①占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产H勺，物权自该约定

生效时发生效力。

②注：不合用于动产质权的设置，只合用于动产物权的转让。

③双方达到转让物权协议。

④出让人占有该动产。

⑤出让人与受让人达到继续占有该动产的协议。

二、占有改定后，继续占有协议生效时发生物权变动H勺效力。

三、物权公告的公信力（书本P200）

1、登记公信力：指物权登记机关在其物权登记簿上所作的多种登记，具有使社会公众相

信其对的、全面的效力。

（1）受其保护的善意第三人：

（2）自登记名义人获得物权的人。

（3）向登记名义人履行给付义务的人。（106th）

①自登记名义人处获得财产所有权者，假如该财产上存在未登记抵押权，视为不存在，

获得人获得不负抵押权承担的所有权。

（1）自处分受限H勺登记名义人（如受到破产宣布限制）受让物权者，如此限制未记载于

物权登记簿，则不受登记名义人所受限制之影响，仍能确定获得受让的物权。

（2）第三人受到登记公信力保护H勺条件•：

（3）登记之错误不能从登记簿上发现。

（4）第三人善意。

（5）第三人基于法律行为获得权利。

（6）没有异议登记存在。

2、对其权利人的保护

（-）动产占有的公信力

第六节物权H勺民法保护（书本P202）

一、祈求确认物权

（-）改正登记也是确认物权的一种方式。

（二）向法院提起诉讼、向仲裁机关申请仲裁、向登记机关中请改止登记。

（三）既可以是独立诉讼，乜可以是处理其他诉讼日勺前提。

二、确认之诉既可以由真实权利人提出，也可以由其他利害关系人主张。

三、物上祈求权

1、返还原物祈求权：

2、央夫对物占有的所有权人或用益物权人均可祈求不法占有人返还原物.（不包括报

保物权人）

①担保物权：

②抵押权：不移转占有。

3、质权：动产质权以移转占有为前提，移转占有是动产质权时成立条件，也是保持条件,

不占有质权即消灭，无从祈求返还。

4、留置权：留置权人占有物才有留置权，不占有即同质权。

5、占有人无权占有物。

6、返还原物的前提是权利人丧失了对物口勺占有。

7、原物必须是特定物且必笈存在。

8、不法占有人直接由所有人，合法占有人处非法获得的，祈求返还不受限制。

（-）……由无权转让人处获得的，祈求返还受到善意获得制度H勺限制。

1、排除妨害祈求权：当他人的行为非法妨害物权人行使物权或对物权人行使导致妨害危

险时，物权人可以祈求阻得人排除之。

2、恢复原状祈求权:

3、存在财产毁坏之事实。

4、损坏基于他人违法行为。

5、损坏财产有修复之也许。

四、债权祈求权：损害赔偿祈求权

上述保护措施既可以独立合用，也可以合并使用。

第二章所有权

第一节概述

（一）概念：

（-）指所有权法律制度，即有关所有权法律规范口勺总和。

（三）指所有权法律关系，即法律确认的特定人与不特定人之间的基于物质资料的归属与

支配而发生H勺权利义务关系。

・、指所有人对其所有物依法享有的权利，即所有权法律关系之内容的权利方面。

二、《民通》71th:所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分

的权利。

三、本质与内容（书本P208）

1、权益与权能：

（一）权益：所有人独享所有物之一般价值与使用价值的利益。

四、权能：所有人为实现其对所有物的独占利益，在法律期定口勺范围内可以采用的手

段。

（一）所有权：所有人依法排除他人，独占其所有物，并得依自己之意愿通过占有、便

用、收益和处分等方式运用其所有物，以实现其作为物之所有人之应享利益的权

利。

（二）特性：

（三）自物权，其他物权是他物权。

（四）独占权,不需支付任何对价。

（五）原始物权，其他物权是派生物权。

五、完全物权，不得加以分割。

六、具有弹性力和回归力的物权：在物上设置的权利承担消灭后，所有权即恢复圆满。

七、社会义务

（-）严禁滥用权利。

（二）相邻权制度

（三）征收、征用制度

第二节所有权日勺权能

（-）占有：实际掌握、控制物的权能。

（二）所有人占有

1、非所有人占有：

2、合法占有

一、非法占有：善意或恶意

（-）使用：按照物的性能和用途对物加以运用，以满足生活、生产需嬖口勺权能。

（二）收益：收取由原物产生的新增经济价值的权能。

（三）处分：依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能

（四）实际上的处分

（五）法律上的处分

排除阻碍：当所有人对其所有物进行占有、使用、收益及处分时,如遇仙人之非法干涉与

妨害，可以根据其受干涉、妨害的详细状况，祈求排除妨害、返还原物、恢复原状、赔偿

损失。

注：法律、习惯或社会公德认为合法的干涉，不得排除。

第三节所有权日勺获得

（-）原始获得：只能由所有权实现。

（二）生产

1、获得原物之孳息：

（1）天然孳息:

（2）一般由所有权人获得。

2、既有所有权人又有用益物权人的，由用益41人获得。

3、人工孳息

4、法定孳息

（三）国家强制获得所有权

1、国家获得无人认领的遗失物和所有人不明的漂流物、埋藏物、隐藏物:

（1）遗失物：非基于权利人的意思而丧失占有的物（占有脱离物）

①特性：

②非基于权利人的意思：辨别于抛弃物。

③仅限于动产。

（2）具有显而易见性：辨别于埋藏物。

①拾得人义务：

②返还或上交公共管理部门。

③妥善保管。

①失主义务：

②支付保管中口勺必要费用。

③悬赏物的应按诺履行义务.

2、漂流物、埋藏物、隐藏物

（四）国家或集体获得无人继承的财产

（五）无积极产之先占获得

1、获得添附物：

（1）附合：

①不动产与动产附合，物权归不动产权人。

②动产与动产附合：

2、有主从物之分的，归主物权人。

3、无法分别叼，归价值大的一方。

4、混合

5、加工

1、善意获得：又称即时获得，是指通过以转移所有权或设定、移转他物权为

目的的法律行为受让他人动产或不动产时，纵然转让人无转让权，善意的

受让人亦能自获得物之占有或物权变动登记之时起，立即获得受让物的所

有权或他物权。（书本P218）

（1）条件（106th）:

（2）无处分权人处分他人财产。

①无所有权亦无处分权。

②有所有权但无处分权。（洌如财产被查封）

（3）有所有权、处分权，但处分权受限。（例：共有的汽车）

①受让人获得财产时为善意（不（应）知情，即善意且无过错）。

②不动产：没有异议/改正/侦告登记

③动产：多种原因

（4）判断善意不在合意成立之时，而是在发生物权变动之时。

（5）以合理价格有偿转让。

（6）学界：合理口勺价格应当被支付，否则也许架空善意获得。

（7）完毕法定的公告措施。

2、当受让人受让的财产为无需登记口勺动产时，转让人的占有应当取决于原权利人口勺意

思。（排除遗失物，盗赃物尚未入法）

（1）效力：

（2）发生物权变动。

（3）注：他物权准用善意获得制度。例：A向R借款5000兀，用C借给自己H勺作为

抵押，B善意无过错，即发生担保物权的善意获得。

（4）动产上的原有权利消灭。

（5）无权处分人承担损害赔偿责任。

（一）继受获得（书本P220）:

概念：根据原所有人H勺意思接受原所有人移转之所有权。

措施：买卖、互易、赠与、继承与遗赠、获得法人终止后遗留的财产等。

国家/集体/个人所有权：46-52th,54-55th

第四节共有

（一）概述：

1、含义：某项财产（动产或不动产）由两个以上的权利主体共同享有所有权。

2、特性：

3、主体多样性

4、客体特定性：同一项财产

5、内容复合性

6、非独立所有权类型

（-）注：“共有”不一样三“公有”

分类（书本P237）:按份共有和共同共有

103th：未明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

一、准共有：所有权以外口勺财产权的共有。

二、例：两人共同享有抵押权

1、按份共有：按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。

2、特性：

（1）共有人对共有物享有份额：

（2）有约定的从约定。

（3）没有H勺按出资额分派。

3、不能确定出资额的，视为等额。

4、权利义务由份额确定：按各自的份额比例对整个共有财产享有权利、分担义务。

5、权利、义务及于所有共有财产。

按份共有人的权利与义务

（1）管理权：96th

①形式：

②通过度管协议进行管理

③共同行使管理权

①措施：

②保留行为：防止共有物灭失、毁损等。（不应受限）

③改良行为：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，另有约

定的除外。（97th）

A.运用行为：

B.按协议约定运用共有物。

1、退出共有关系，或转让之。

2、处分权

A.对整个共有物的处分：按俗共有的，需占份额三分之二以上的按份共有人同意。

（1）不达上述条件的是无权处分，效力待定。

①符合善意获得条件,即确定地发生物权变动。

②对按份共有人享有的份额的处分：

③转让：告知其他共有人即可。

3、分出（学理观点）：分割共有物，结束共有关系。

4、抛弃：归其他共有人或国家。

（1）优先购置权：是指按份共有人之一在出卖自己的份额时，其他共有人在同等条件

（价格、支付方式、支付时间等）卜.有优先于其他人购置打勺权利。

（2）义务：

三、管理费用：没有约定或不明确欧J,按份额承担。

四、对外关系：连带债权或债务，法律另有规定或第三人懂得共有人不具有连带债权债

务关系的除外。

（-）共同共有（书本P240）:共有人对所有共有财产不分份额地享有权利和承担义务

的共有。

（二）共有财产的分割（书不P241）:

（三）共有人约定不得分割共有的不动产或动产，以维持共有关系的，应当从约。

（四）共有人有重大理由需要分割H勺，可以祈求分割。

（五）没有约定或不明确口勺，按份共有人可以随时祈求分割。

（六）共同共有人在共有H勺基础上丧失或有重大理由需要分割时可以祈求分割。

因分割对其他共有人导致损害口勺，应当予以赔偿。

第五节建筑物辨别所有权

（一）概念：建筑物辨别所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用地等专有部分享

有H勺所有权和对专有部分以外的共有部分享有的共有权构成的复合权利。

（二）主体多重性

（三）内容复合性：专有所有权+共有所有权+管理权

1、专有权主导性：

2、专有权是共有权、管理权的前提。

3、专有权决定共有权、管理权口勺祖圉、程度。

4、专有权转让、共有权、管理权随之转让。

（四）专有权需登记，其他权利不必。

（五）客体具有构造和使用上的独立性。

（一）专有权：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。

1、特点：

2、具有所有权的效力。

3、客体具有特殊性。

4、行使具有特殊性。

一、专有权的客体：专有部分

1、共有权：建筑物辨别所有权人对建筑物共有部分享有的占有、使用、收益、处分的权

利。

2、特点：

3、主体多重性

4、依附于专有权的转移、消灭，不可单独转让。

1、共有权人既享有权利，乂承担义务。

2、性质：不一样于按份共有，也不一样于共同共有。

3、附属于专有权。

4、为维持建筑物性质决定的建筑物合理使用，该种权利不得像一般按份共有同样被祈求

分割和转让份额。

1、辨别所有权人转移其专有权时，共有权随之转让，其他共有权人不得主张优先购置

权。

2、客体：

（1）法定共有：

（2）道路：城镇公共道路除外。

（3）绿地：城镇公共绿地或经规划部门同意明确属于个人的除外。

（4）物业服务用房

（5）维修基金

（6）建筑区划内打勺其他公共场所和设施

（7;土地使用权

3、约定共有

（1）车库/车位（业主优先）

（2）会所

二、管理权

第三章用益物权

第一节概述

一、概念：用益物权是指权利人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收

益的权利。

（-）我国用益物权的特性：

（二）主体具有广泛性。

（三）客体是依法归国家或农民集体所有口勺特定的土地或国家专有n勺其他自然资源。

（四）使用权的内容基于所有权H勺制约和保护自然环境、维护生态平衡的客观规定的制约,

包括权利义务两方面，并具有某些特殊性。

既可以以有偿方式设定，也可以免贽方式设定，各自的合用范围由法律规定。

第二节集体农用地的承包使用权

一、承包使用权概念：使月人根据与土地发包人依法签订的承包经营协议获得H勺对农民

集体所有口勺或国家所有确定给农民集体长期使用口勺农用地进行种植业、林业、畜牧业

等农业生产的用益物权。

（-）承包使用权口勺获得：

1、家庭承包方式：

2、当事人：发包人和承包人

(1)原贝I:

（2）平等自愿

（3）民主协商、公平合理

（4）程序合法

3、程序

（二）效力：承包协议自成立之日生效，承包方自承包协议生效时获得土地承包使用权。

1、招标、拍卖、公开协商等方式：

2、范围：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不适合家庭承包口勺未运用地。

3、程序

二、期限及双方权利、义务

（-*）承包使用权H勺流转：

三、概念：已获得农用地使用权H勺承包人将其依法享有H勺承包使用权完整地移转给第三

人，或者在其承包使用权之上为第三人创设一种新权利，将其承包地交第三人使用的

行为。

四、土地承包经营权采用互换、转让方式流转，当事人规定登记口勺，应当向县级以上地

方人民政府登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

五、民法保护及纠纷处理

第三节典权

（一）概念：支付典价，占有他人不动产，而为使用收益的权利。

一、典价一般低于卖价，在典权设定期一次付清。

（-）典期届满后，出典人有权退还典价，取回典物。如逾期不赎，典物即归典权人所

有。

（二）性质、特点和内容：

（三）典权是以房屋私有为基础的用益物权，同步还具有担保物权的性质。

（四）典权一般通过典权设定行为向获得，也可以通过典权转让、继承、转典等方式获

得。

（五）典权是有期物权。

（六）典权关系的内容为典权人、出典人H勺权利义务。

（1）典权人：

1、权利：典物占有权、使用权、收益权、转典权、典物出租权、典权转让权、设定担保

权、典物留买权、典物重建修缮权、典物有益费用及重建费用偿还祈求权等。

（1）义务：保管典物的义务、缴纳典物捐税的义务、于出典人回赎典物时返还典物的义

务。

（2）出典人：

2、权利：处分典物所有权的权利、在典物上设置担保物权的权利和到期回赎典物的权

利。

（1）义务：对典物的瑕疵（质量和权利）负责。

（2）典物的风险损失，由典权人与出典人各自承担。典权存续中，典物因不可抗力致所

有或部分灭失时，灭失部分H勺典权和回赎权同步消灭。

（3）出典人承担不能取回典物的损失。

（4）典权人承担不能收回典价的损失。

二、典权口勺消灭原因：期满回赎、典物灭失、回赎权消灭、找贴及留买、作绝、别卖、

混淆、典物被征用、抛弃典权等。

（一）出典房屋回赎问题：

（二）当事人在典契中约定过期不赎作为绝卖的，应尊重当事人口勺约定，如出典人未在典

期内赎回出典房屋，即应作绝卖处理。

（三）未约定过期不赎作为绝卖的，出典人在典期届满后23年内享有回赎权：逾期未赎

的，I可赎权消灭。

未约定典期H勺，出典人自出典之时起30年享有回赎权：逾期未赎的，回赎权消灭。

出典人明确表达放弃回赎权，后因房价上涨乂规定回赎的，不应支持。

第四章相邻关系与地役权

第一节相邻关系

一、概念：相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因互相间

依法应当予以以便或接受限制而发生的权利义务关系。

（-）特性：

（二）相邻关系的主体是两人以上口勺不动产的所有人或使用人。

（三）相邻关系基于不•样主体所有的或使用的不动产地理位置的毗邻而发生。

（四）相邻关系的基本内容是相邻一方规定他方为自己行使不动产所有权或使用

权予以必要以便的权利和他方应当予以必要以便的义务。

（五）相邻关系的客体是相邻各方在行使不动产所有权或使用权时互相予以以便所追求H勺

利益。

（-*）原则：

（-）有利生产、以便生活的原则。

（三）团结互助、公平合理的原则。

（四）尊重历史和习惯的原则。

二、多种相邻关系（书本P296）

（一）因用水、排水而发生的相邻关系

（二）因使用邻地……

（三）建筑物相邻关系

（四）因防止损害……

（五）相邻地界关系

第二节地役权

（一）概述：

1、概念：地役权人依设定行为所定之目的，以他人土地供自己土地廉价之时权利。

（二）地役权人自己所有或使用的土地，称需役地。

1、供地役权人廉价之用H勺他方土地，称供役地或承役地。

2、特性：与相邻权的区别

3、相邻权法定，地役权约定。

4、相邻权可以基于土地/建筑物两种相邻关系发生，地役权只能基于土地相邻关系发生。

5、地役权对土地所有权或使用权的限制/扩张程度更大。

一、地役权时获得一般是有偿的，也可以是免费口勺：相邻权的行使只要不给邻人导致损

失，一般是免费口勺。

（一）获得：

1、法律行为:

（1）设置：

（2）163th:土地已设置土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权

的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设置地役权。

2、161th:地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权H勺剩余期限。（仅限用益物

权人以其享有权利的土地为他人设定地役权承担的状况）

3、158th：地役权自地役权协议生效时设置，当事人规定登记日勺，可以向登记机构申请地

役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

4、转让

（二）继承

（三）获得时效

二、主体和客体

三、基本内容和分类

（一）基本内容：需役地所有人或使用人为以便自己土地H勺使用，在地役权设定行为所定

目口勺范围内对供役地为有限日勺运用。

（二）分类

四、效力

1、地役权人的权利义务：

（1）权利：

（2）物上祈求权

（3）必要行为权

（4）附随行为权

（5）运用供役地的优先权

（1）义务：

（2）合适行使权利、合理运用供役地。

（3）容忍他人对供役地为同样运用的义务。

（4）设置维修。

（5）支付偿金。

（-）供役地所有人或使用人的权利义务

（1）权利：

（2）偿金祈求权

（3）同一运用权

（4）使用地役权人工作物的权利。

（5）变更地役权人使用场所/措施的权利

（1）义务：

（2）容忍义务

（3）不作为义务

（4）工作物设置及维修义务

五、消火原因

（-）存续期间届满或解除条件成就。

（1）法定解除条件：168th

（二）违反法律规定或协议为定，滥用地役权。

（三）有偿运用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

（四）地役权行使不能。

（五）地役权行使无意义。

（六）地役权与土地所有权或使用权混淆。

（七）地役权抛弃

（A）土地征收及重划

笫五章担保物权

第一节概述

一、概念和特性

（-）概念：以保证债务清偿为目口勺，而于债务人或第三人之特定物或权利上所设定的他

物权。

1、特性：

2、以担保债权实现为目的。

（1）担保物权的发生、存续都需以一定日勺债权关系的存在为前提，即担保物权H勺附属

性。

3、担保物权所担保的主债权范围，有约定的按约定，没有的依173th,应包括主债权及其

利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权口勺费用。

4、是支配特定财产的互换价，直的|他物权。

5、是在债务人或第三人口勺特定财产上打勺权利。

（一）分类：

（二）法定……与约定……

1、法定……：直接根据法律规定而成立的……（例：留置权）

（三）约定……：基于当事人间设置担保物权的协议而成立的……（例：抵押权、质权）

1、按担保主体不一样：

2、债务人担保

3、第三人担保

辨别意义：反担保，即债务人或其他人为担保人未来追偿权H勺实现而提供的担保。

（四）注：反担保口勺成立须以正担保的成立与有效为前提。

（五）第三人提供担保，未经其方面同意，债权人容许债务人转移所有或部分债务的，担

保人不再承担对应日勺担保责任（175lh）一—破坏了担保人的信赖。

1、经典……与非经典……：以担保与否被《物权法》明文规定为原则辨别。

2、以担保物权H勺效力为原则：

3、优先清偿型……：通过支配担保物的互换价值以实现债务叼优先受偿为重要效力

的……

（六）留置型……：通过留置担保物而压迫债务人履行债务为重要效力H勺……

1、以担保物权的构造形态不•样为原则：

2、定限型……：担保物的所有权仍旧担保人，担保权人仅获得定限性日勺权利日勺……

二、权利移转型……：将担保物口勺所有权或其他权利移转给担保权人的……

（一）两个问题：

1、担保协议的无效：

（1）无效原因：

（2）主协议无效。

（3）担保人无签订担保协议的权利能力和行为能力。

（4）担保物属严禁流通物。

①对外担保协议中的其他无效原因：

②未经主管部门同意或登记对外担保口勺。

③未经主管部门同意或登记，为境外机构向境内债权人提供担保的。

④为外商投资企业注册资本、外商投资企业的外方投资部分的对外债务提供担保的。

⑤无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担

保电

2、除法律、法规另有规定外，主协议变更或债权人将对外担保协议项下的权利转让，未

经担保人和有关部门同意的，担保人不再承担担保责任。

（1）无效日勺法律后果：

①担保协议非因主协议无效而无效时：

（2）债权人无过错：担保人与债务人对主协议债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。

①债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不超过债务人不能清偿部分

的1/2。

②担保协议因主协议无效而无效时：

（3）担保人无过错，不承担民事责任。

（二）担保人有过错，承担民事责任的部分不超过债务人不能清偿部分的"3。

担保人因无效担保协议向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或在承担赔

偿责任的范围内，规定有过错的反担保人承担赔偿责任。

担保物权的期限：4年

《担保法解释》12th（2）：担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时

效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应予支持。

注：担保期间不得由当事人自行约定。（《担保法解释》12th（1））

第一节抵押权

（一）概述：

1、概念：债权人对债务人或第三人提供口勺、不移转占有而作为债务履行担保口勺财产，于

债务人不履行债务时，得就其价值（折价或变卖所得价款）优先受偿的权利。

2、性质和特性：

（1）物权性：

（2）抵押权以特定的抵押物为客体。

（3）抵押权人虽然不占有抵押物，但对抵押物仍然具有一定的支配力。

（4）抵押权具有一定的物上祈求效力。

（5）抵押权具有物权的排他性。

3、担保物权

4、附属性：成立、移转、消灭

5、不可分性

（一）主体和客体：

1、主体：抵押权人、抵押人和不特定日勺第三人

（二）抵押权人：主债的债权人，是抵押权的权利主体。

（三）抵押人：对抵押权人提供抵押财产以保证抵押权人之债权得以实现H勺人。

1、不特定的第三人：包括抵押人的其他债权人、抵押财产的买受人（买受人将价款用以

清偿被担保债权的除外）,承租人以及其他任何人，他们对抵押权人行使抵押权都负

有不作为的义务。

2、客体：

3、不动产

4、不动产用益物权：土地使，书权

5、动产

（-）抵押权的设置：

1.抵押协议：

2、内容

流质：抵押协议中，当事人双方不得预先约定债务人到期不履行，抵押财产即转归债

权人所有。

流质预约部分的无效不影响协议其他部分内容的效力。

1、抵押登记:

一、以登记成立主义为原则，登记对抗主义为例外。

（一）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运送工具及在建船舶、航空器抵押的，

抵押权自抵押协议生效时成立，但非经登记不得对抗善意第三人。

（二）抵押行为的撤销：

（三）一般撤销

二、特殊撤销：债务人有多种一般债权人H勺，在清偿债务时，债务人与其中一种债权人

恶意串通，将其所有或部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，

损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以诉求人民法院撤销该抵押行

为。

（一）抵押权的效力：

1、效力范围：

2、担保日勺债权范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

（46th）

（1）效力所及的财产范围：抵押物、从物、添附物以及抵押物扣押期间产生的孳息。

（2）抵押物因附合、混合或加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于

赔偿金。

（3）抵押物所有人为附合物、混合物或加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、

混合物或加工物。

（-）第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或加工物口勺共有人口勺，抵押权的效力及于

抵押人对共有物享有的份额。

1、债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日

起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳

息。抵押权人未将扣押抵押物的事实告知应当清偿法定孥息的I义务人的，抵押权的效

力不及于该孳息。

(1)优先效力：抵押权所具有的使抵押权人得就抵押财产的价值优先于其他债权人而受

清偿H勺法力。

(2)反复抵押时口勺优先次序问题：

①抵押权自抵押登记之时设置H勺，应按照登记先后次序确定：时间相似的，各抵押权人

按照债权比例就抵押物的价值平等受偿。

②抵押权自抵押协议签订之时设置的：

③已登记的，按登记时间先后确定：时间相似口勺……

④未登记的，按协议生效时间先后确定。

⑤已登记的优先于未登记的。

(1)不-•样类型担保物权+J优先次序问题：

2、同一财产法定登记H勺抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

3、同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

4、抵押权与法定优先权H勺优先次序问题

1、保全效力：抵押权所具有时使抵押权人有权采用必要措施以保全抵押财产价值的法

力。

2、抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权规定抵押人停止其行为。

(三)抵押物价值减少时，抵押权人有权规定抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少

的价值相称的担保。

抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因质害而得到口勺赔偿范围内规

定提供担保。

物上代位效力：担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，祖保物权人可以就获得的保

险金、赔偿金或赔偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存……

(1)条件:

（2）抵押物火失。

（3）须因抵押物之灭失而使抵押人获得赔偿祈求权或赔偿金。

1、追及效力：抵押权所具有RJ使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的法律效力。

（四）涤除权：抵押物受让人以受让抵押物之价款清偿抵押物担保的所有债权或将相称H勺

价款提存，以消灭其受让物上的抵押权的权利。

1、买卖不破租赁的例外：抵押物于抵押后出租H勺，抵押权实行时，抵押物受让人所受让

的所有权为不负租赁承担的所有权，受让人有权祈求承租人返还租赁物。

2、实行效力：抵押权所具有的使抵押权人丁债务人不按期履行债务或发生当事人约定H勺

实行抵押权口勺情形时，得按照法律规定的抵押权实行程序和实行方式处分抵押物并从

中实现其债权的法律效力。

（1）程序和方式：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折

价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿：协议不成的，抵押权人可以向法院起

诉。

（2）抵押权实行中的几种特殊问题：

（3）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押物。

（4）因实行抵押权而拍卖该建设用地使用权时，应将该地上的新增建筑一并拍卖，但对

拍卖该建筑所得价款，抵押权无优先受偿权。

（五）抵押权实行后，未经法定程序，不得变化土地集体所有的性质和土地用途。

三、在抵押权实行过程中，对拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应首先向国家缴

纳土地使用权出让金。

（-）物上保证人口勺追偿权：物上保证人与信用保证人处在相似口勺法律地位，物上保证人

代债务人清偿债务，成因担保物权人实行担保物权而丧失对担保物H勺所有权时;有

权按保证担保的有关规定向债务人追偿。

（二）特殊抵押:

共同抵押（聚合/总括抵押）：为同一债权的担保于数个不动产、不动产用益物权或动

产上设定的抵押。

1、分派式……：担保同一债权的数个……对被担保的债权进行分派，各自担保一定的债

权额。

2、该抵押设置需抵押协议明魂规定各抵押财产所担保的债权额，否则为连带式……

（三）连带式……：数个……对被担保债权不分派担保额，每一……都担保所有债权的实

现。

1、最高额抵押：在预定H勺最高担保额内，为未来一定期间内持续发生H勺交易关系引起H勺

债权设定的抵押。

（1）财团抵押：以企业之财团为标的而设定的抵押。

（2）固定式...：大陆法系

（3）列入抵押财团范围的财产限于企业既有的固定资产，不包括流动资产。

2、抵押成立时，作为抵押标的物的财团即由财团财产目录加以固定，企业后来新增固定

资产须列入财团目录才能成为抵押标口勺物。

（1）企业对财团中财产H勺处分受严格限制，非经抵押权人同意不得脱离财团。

（2）浮动式……：英美法系

（3）列入财团的财产为企业的所有财产，固定的和流动的，目前的和未来获得的。

（4）作为财团抵押人的企业对抵押财产打勺使用、收益及处分不受抵押权口勺影响。

（5）抵押财团中H勺财产不同定。

法定抵押权（特殊优先权）：与债务人特定动产或不动产有牵连关系的特定种类H勺

债权按照法律的规定亘接享有的优先受偿权。

《协议法》286th:承包人对其建筑工程款就该工程折价成拍卖的价款享有优先受偿权。

第三节质权

概述

（一）概念：债权人对债务人或第三人移转占有的动产或权利，于债务人不履行到期债务

时，得就其价值优先受偿的权利。

1、质权与抵押权的区别：

2、成立要件与保持要件不一样。

3、标的物有所不一样。

二、动产质权

（-）概念：债权人对债务人或第三人移转占有而供担保口勺动产，于债务人不履行到期债

务时，得就该动产H勺价值优先受偿H勺权利。

1、动产质权的设置：

质押协议：

不得为流质之预约。

2、质押财产的交付

1、动产质权人H勺权利与义务：

（1）权利：

（2）占有质押财产和收取质押财产孳息。

①保全质权：在质权存续期间，当出现质物损坏或价值明显减少的也许性时，质权人为

保全质权标H勺物的价值，农法可以实行一定行为的权利。

②祈求出质人此外提供对应担保的权利

③拍卖或变卖质押财产H勺权利

④物上代位的权利：因质物的毁损灭失而使出质人获得赔偿祈求权时，质权人得就该赔

偿祈求权及进而获得口勺赔总金行使质权的权利。

（D实行质权的权利：债权清偿期届满后，在债权未获清偿的状况下，质权人为实现质

物的价值并就质物口勺价值使自己债权优先受偿，依法可认为一定行为的权利。

（2）义务：

（3）保管质物的义务

（4）不得私自使用和处分质物的义务

（5）返还质物的义务

1、动产出质人的权利与义务：

（1）权利：

（2）保全质物所有权的权利

（3）行使质物所有权的权利

（4）清偿债务，取回质物的权利

（5）损害赔偿祈求权

（二）义务：容忍义务和不作为义务

1、动产质权的消灭原因：

2、质权担保的债权消灭。

3、质权与质物所有权混淆：两者所有权归于一人。

4、质物灭失。

5、质权之抛弃与质物的返还

6、质权人处分质物。

7、质权存续期间届满。

三、权利质权

1、概述：

（1）概念：以所有权、用益物权以外的可转让的财产权利为客体的质权。

（2）权利