《房地产行业偿债能力的探析与评价案例探析-万科公司为例》17000字（论文）

IIAbstractPAGEII房地产行业偿债能力的分析与评价案例分析—万科公司为例目录摘要 I1绪论 41.1研究背景及意义 41.1.1研究背景 41.1.2研究意义 41.2研究内容及框架 51.2.1研究内容 51.2.2研究框架 51.3文献综述 61.3.1国内研究现状 61.3.2国外研究现状 71.3.3国内外研究总结 82核心概念和相关理论 82.1偿债能力的概念 82.2偿债能力分析的目的与意义 82.3偿债能力分析的内容 92.3.1短期偿债能力 92.3.2长期偿债能力 103万科集团的偿债能力分析 103.1万科公司简介 103.2资产负债表分析 113.3损益表分析 124万科集团的偿债能力评价 134.1对万科短期偿债能力分析的重要性 134.2万科短期偿债能力的分析 134.3万科长期偿债能力分析的重要性 154.4万科长期偿债能力的分析 154.5影响万科偿债能力的因素分析 185问题及建议 196结论 21参考文献 22 1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景衣食住行在历史上古往今来都一直认为是可以引起人们高度关注的，其中住尤为重要。21世纪的今天，在市场经济迅速繁荣和发展的大环境下，当今我国各行各业同样也在发生着翻天覆地的巨大变化，同时国家政策以及地方改革的更新都时时刻刻的影响着我国房地产行业。由于近些年房地产行业发展迅猛，我国居民对于房子的需求不断的增加，推动着房价不断上升，导致现在很多地方房地产行业已经成为促进当地经济发展的重要支柱，因此我国根据现如今的人口需求以及经济发展趋势对住房政策进行了一定程度上的调整。2020年已经到了可以说是不算不平凡的一年，突如其来的新冠疫情给当时属于我国的政治经济社会和我国国民经济的快速发展都随之带来了巨大的经济政治和社会经济上的冲击，各行各业也因此受到了不同程度的安全威胁，同样房地产领域也始终未能完全避免。2020年也是房地产行业发展史上意义深远的一年。重点房地产公司资金监控、融资管理、房地产贷款集中管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。公司能不能够及时地偿还已到期的债务，就一定会被认为是直接影响一个公司财务状况好与坏的重要因素。因此本论文从中国房地产市场和行业未来发展的角度考虑出发，万科集团公司是目前中国房地产市场和行业龙头和领军之一，有着雄厚的市场和资本，较大的市场营销规模和广泛的业务辐射区域，在当代中国的房地产市场和行业也都有着非常不可替代的作用和地位，在社会上也被认为是一家非常具有很大代表性的房地产公司。所以我选择了万科作为一个案例，研究了房地产领域现如今的资金和偿债能力。企业前期投入资金大，贷款资金金额高，资金回笼年限长的问题,深入企业的偿债能力指标分析及其发展中遇到的问题。根据国内外背景和对比本行业内的偿债能力分析，提出相关建设性建议，为房地产企业的健康发展献上一份力量。1.1.2研究意义（1）理论意义企业的债务偿债承担能力评定既是直接真实反映一个大型企业的日常财务运营情况与其日常经营管理活动中的能力，又是对一个企业健康、可持续发展的主要基本保证之一,同时它也反映了投资人对此企业的投资信心。房地产商业作为老百姓，国家等各界领导人一直以来的着眼于其重点和关注的对象，银行借贷也就是其主要的资金来源，主营业务收入主要用于还贷。房地产行业长期面对贷款资金大，还款压力大的情况。通过对于万科集团的研究，使得理论与实践有机结合，丰富了目前我国对于房地产企业偿债能力进行分析与评估的案例库。（2）现实意义本文以上市万科集团为主要研究对象，通过对该集团企业近五年的财务资料数据进行了偿债能力的评估与分析，帮助万科企业的经营者以及决策者及时发现企业过去或者现在存在的偿债问题并提出建设性意见，最后制定出有利于公司发展的决策。为房地产企业的良性发展提供理论支持，并且促进行业整体健康快速地发展。1.2研究内容及框架1.2.1研究内容本文以万科地产企业为主要重点研究课题对象，在深入系统研究了国内外相关学术文献后，通过对房地产开发企业近五年平均财务收入统计与经营数据的深入分析和相关理论基础研究，总结出这五年期间万科企业存在的偿债问题，并且根据相应的问题，给出解决对策。本论文一共详细的分为六章，分别是：第1章：绪论。主要内容介绍了其学术的研究历史背景与重要意义，研究的主要内容与理论框架以及国内外及其相关科学研究的成果综述。分析我国现如今的经济背景，总结现如今房地产行业的发展前景，以此作为研究对象的前提。最后总结了前辈们关于房地产行业偿债能力的分析，评价方法的理论研究，利用案例分析法和文献研究法进行自己的研究。第2章：相关理论基础。对企业偿债能力的概念以及其意义进行概念阐述，界定和总结。相关理论依据：短期偿债能力，长期偿债能力。第3章：万科公司的整体财务状况及其运作成果。对万科公司进行背景介绍，包括发展概况，业务辐射范围，发展理念情况。通过对万科公司近五年的财务数据进行分析，以进一步了解企业现状。第4章：关于万科公司的近五年偿债能力指标分析，通过对万科公司近五年偿债能力指标资料搜集，对其短期、长期的偿债能力指标进行了分析。第5章：关于万科公司偿债能力的评价与建议。在第4章的基础上，根据其偿债能力这些指标分析的结果，发现其中所有存在的问题。最后提出了解决问题的对策。第6章：结论。总结了自己的研究论文，并提出了自己目前存在的不足之处及有必要加以改进的地方。1.2.2研究框架本文的主要研究内容框架用以图1-1表示：阅读国内外文献，查找相关理论，确定选题研究背景及意义阅读国内外文献，查找相关理论，确定选题研究背景及意义研究内容及框架国内外研究现状相关概念及理论基础企业偿债能力的概念以及分析指标和理论基础万科公司的现状公司概况收集数据，进一步了解公司现状偿债能力分析万科公司短期偿债能力，长期偿债能力的各项指标分析解决对策以及最后的总结构建多元化融资渠道；注重存货管理，加快销售速度；充分利用好无息负债；多元化经营；适应政策改变；优化资本结构图1-1本文框架图1.3文献综述1.3.1国内研究现状房地产市场一直以来受到社会各界的普遍关注，特别是政府部门对我国现代房地产业的发展引起高度重视，相继制定了一些加强我国房地产产业发展的相关政策与措施。但是，在实际工作中，我们可以发现经营者对于常见公司的偿债能力进行分析仍然存在一定的局限性。惠瑞玲在《企业偿债能力分析指标研究》(2018)中表明企业偿债能力指标的数据分析主要来源于企业财务报表，没有考虑到企业的实际情况以及其他因素的影响，但是有的时候正是这些其他因素对企业偿债能力分析的影响更大。李伟中《偿债能力分析》(2018)文章中的研究结果显示，该指标的数值和企业长期偿债能力呈相对逆方向运动而行走的趋势,资产负债率在最低值不应超过50%，这种观点是保守派学者所普遍持有的想法,而且在国际上普遍认为，当资产负债率大约等于60%时较为合适。李亚男在《企业偿债能力分析及方法改进--以A公司为例》(2019)文中认为企业偿债能力的分析方法是企业财务内部偿债能力的分析重要理论基础和组成部分之一，反应了企业财务管理水平和实际经营情况，目前普遍采用的偿债能力分析方法很难完全分析一个企业的偿债能力，其结果具有一定的技术局限性,因此应扩展了在偿债能力分析中实际应用的各个指标，完善了对偿债能力分析的工作流程。苏剑，冯路《企业偿债能力分析指标研究》(2018)中已经提及到谢海黎(2014)认为一个企业通过各种方式和渠道来筹措的资金是一个企业正常的生产和经营的必然需要，适当的举债也许就可以给一个企业自身创造更多的利润和财富，此时，对一个企业的偿债能力指标进行综合分析，这样就可以对一个企业的发展前景和未来做出更加准确科学的判断和预测，以此作为依据基础，从而使企业的债权人做出正确、合理的信贷决策。王玉海《企业偿债能力分析及其优化措施》(2019)认为如果在对企业偿债能力的分析这一仍然存在着诸多的问题，将直接地导致整个企业的偿债能力和经营风险的大大增加，导致整个企业的社会经济效益也都受到了很大的影响，同时还可能会直接导致整个企业在激烈的国际市场竞争中始终处于劣势地位，最终直接影响甚至涉及到整个企业的发展。1.3.2国外研究现状国外针对于企业的负债偿债能够承担的风险这一问题所做的研究主要包括了针对于企业财务的筹资、投融资与融资、分配等不同时期企业财务管理中的资金应用情况所做的几个重点。美国Modigliani和Miller(1958、1963)先后在国际上发表了两篇文章，首次深入地进行了分析和研究世界性的资本市场结构与其企业核心价值之间的密切关系。于此国外专家学者们就其所处世界的经济资本市场结构优化变动的主要几个影响经济因素中最重要的一个问题就是对于企业实际偿债承担能力的问题进行了很多相关理论数据说明以及相关实证分析探讨。Harris(1990)和Eriotis等(2007)通过探索性地研究我们认为偿债能力,中长期偿债能力与资产负债率明显呈负相关。而Fosberg(2004)等人通过研究分析后发现，该公司的规模越大，负债比率愈高。而对于每个企业来说，现金流无疑都是正常运营的重要资产，企业一旦陷入了财务上的困境且很有可能会造成其破产，那么最主要的一个直接原因便是公司目前所存在的现金流已经无法偿付其到期债务。基于这一点，DuhovnikMetka(1998)认为，上市公司企业首先就需要把一份更加合理的公司现金资产流量表直接提供给公司财务报表的具体使用者。以此种形式的企业财务报表作为基础，上市企业在公司盈利实现能力与企业现金流的回报两个关键方面均能够对其财务进行正确、合理的财务评估，同时有关企业现金流的计算比率将被明确视为，这是在企业编制资产负债表与企业利润预报表时必须首先要有的一种完全可以有效控制的计算机制，从而充分体现它的内在价值。对于如何辨认和识别健康公司财务管理困境的问题，CoyneJosephS&SinghSherG.(2002)在深入地分析健康公司和破产企业之间的财务体制基础上，提出一系列预测其财务损失和成功的相关因素并准确地显示出明确的表现显示健康公司和破产企业有区别的财务指标。为了切实地提高和不断改进财务预警模型的分析精度计算的准确性，ChenWei-Sen&DuYin-Kuan(2003)通过实际应用台湾股票交易公司对被勒令暂停公司证券业务经营行为规则作为财务分析的主要研究对象，应用了财务变量比率、非财务变量比率及其他各种影响上市证券公司财务因素综合分析方法来对其进行计算和分析提取可用的财务变量，并且其中引入人造财务神经网络(ANN)和人工数据挖掘(DM)两种技术是为上市证券公司所设计构造的一套对财务风险预警分析模型。ChenWS&DuYK本文提出，人工智能的统计方法在分析预测企业潜在的财务经营困境时比分析传统的统计数据更有效。在企业进行重要财务管理风险指标分析时不能只是一味地仅以资产偿债风险比率等重要财务指标数据作为主要依据。在准确识别公司财务潜在风险的同时也应该特别注意当前宏观经济的变化形式、以及公司的长期战略决策等也可能会对一些上市企业公司财务比率波动产生一定影响。例如当一家企业的流动比率或者说也就是偿债比率都有所提高或者增大时，并且不能仅仅以此为基础来判断任何一家企业的经营状况都会有所改善，BaumChristopherF,采用美国COMPUSTAT季度报表中的非财务性企业公司在1993-2003年之间的流动资产统计数据，开发和制作提供一种关于流动资产的风险预警与平衡模型。1.3.3国内外研究总结通过查阅大量的文献资料我们已经可以初步了解和得出，本文从当前我国大型民营企业偿债能力评估与其分析的各个方面指标角度出发，分析了当前对于我国大型民营企业偿债能力评估与其分析中所需要发现的一些问题和局限性等方面存在的问题，并且深入探讨了当前对于我国企业偿债能力评估与其各个方面指标提出的改进措施与对策。这篇论文对我们的研究和工作都具有一定的理论价值与实践意义。通过对本文的探讨，我们一致认为在当前市场经济运作情况下，为了更加准确切合实际地能够去准确识别和有效防范一些企业的长期偿债运营能力中仍然存在一些风险，应对一些企业内部现金面对流动性的直接影响可以采取一些过程性的跟踪，并且不是只简单地直接使用一个企业自身现有的负债比率作为指标。同时，力求更加可靠切合实际的准确提高估计固定流动资产的稳定可靠性和资产变现率的能力，客观地准确评价资产流动比率这个重要比率。在充分地利用资产流动性比率来评估一个企业的偿债能力时，应该通过结合各种分析方法和工具，对企业的现金流运行情况采取综合判定的方法和措施，从而准确地识别和评估其偿债能力的风险。同时也要充分地关注到国际这个巨大的环境对于企业所造成的影响，还有国内的各种优惠政策等等，都可以说是我们必须要认真地去关心一些将会直接影响到企业的偿债能力的问题。2核心概念和相关理论2.1偿债能力的概念所谓的偿债能力就是一个企业清偿到期负债的能力或者说有着现金的保证水平。企业偿债能力主要是一种泛指企业及其所有者到期偿付债务本息的一种现金保护能力，它包括企业的长期偿债和短期偿债两种能力，即一个企业在其生产和经营活动的过程中，为了弥补自身的资金不足就需要进行对外举债。进行举债经营的一个基本条件是必须做到能够按时向其偿还自己的本金和收益，否则将会导致企业处于困境乃至可能危及其生存。2.2偿债能力分析的目的与意义站在各自不同的立场上，其分析的目标也可能会与之产生区别。虽然投资人更加地注重了企业的实际盈利能力，但是他们也认为企业良好的财务情况和实际偿债能力更加有助于提高他们和改善企业实际盈利的能力，因此，他们同样会更加关注企业的实际偿债能力。如果从一个大型企业角度来考虑，任何一家公司或企业都希望自己想要长期维持正常生产经营运行和管理活动，就必须确保自己能够拥有充裕的现金或是可以在不同阶段进行变现的流动性资产，以便于为自己支付不同的各项费用性账单和已经到期的负债。因此，进行对企业偿债能力评价分析的主要目标之一就是为了：（1）准确地掌握企业的整体财务情况。从对于企业财务现状这一定义界限的分析和定义上我们可以清楚地看出，企业的偿债能力水平高低往往是直接决定企业财务经营现状的重要衡量指标，辅之以衡量企业未来发展趋势的稳健性和成本变化情况。（2）揭示公司所需要承担的财务\o"税务风险"风险严重程度。但是当一个大型企业需要进行再次举债时,就很一定的几率可能会导致再次出现一些企业债务无法按时进行还款的特殊可能,这或许正是企业财务管理风险的一个本质问题所在。而且,企业的固定负债资产比例愈来越高,到期还款无法按时付息还款的风险可能性也就愈来越多,企业所面临需要长期承担的各种财务和社会风险也就越多。(3)证券投资者可以预测上市公司前期筹资的发展前景。当一个合资公司实际偿债能力强时,说明了该合资公司实际的财务和经营状况相对良好,信誉管理水平也比较高,债权人就比较有可能想把自己的剩余资金直接借给其他合资公司;否则,债权人就更加没有甘心情愿地把自己剩余的资金直接借到贷款中去或者通过借钱给其他公司。因此,当中小型企业的偿债能力相对薄弱时,企业的经营和筹资前景就变得不容乐观,或者中小型的企业将必然需要承担更多的财务和风险。(4)为开展企业各类理财工作提供了必要依据。2.3偿债能力分析的内容2.3.1短期偿债能力一般采用两种方法来衡量和判断企业偿债能力的好坏：一种方式是通过比较一个企业的资产中可供偿还债务的短期资产和负债，如果其资产中的短期负债储备存量远低于期资产中短期储备存量的话，我们就会普遍认为这个企业的短期偿债能力比较强；另一类则是用一个企业在其经营中所需要创造的现金流与其他企业需要偿还的现金流来做一个比较，如果其经营中所产生的现金已超过了其企业需要偿还的现金流，我们便会认为这样一个企业具备了较强的偿债能力。（1）流动比率所谓流动比率也就是流动资产与流动负债之间的比值。一般而言，一个企业的短期资金偿债能力是和其流动比率值成正比，但是也一定是需要遵循适度的流动原则，如果它的流动比率太大的话，资金因为被长期地滞留在这些流动资产上往往无法得不到合理的分配利用，一旦是在流动资产中长期不断地流动产生了资短期金滞留，就很可能又会直接影响导致整个企业资金周转速率变化过程发生困难，影响整个企业最终的长期盈利实现能力。通常的情况下我们会认为，在一个公司的流动性比率已经达到了2的时候其偿债能力应该是相对充分的。（2）速动比率速动比率代表一个企业所持有的流动资产和它所持有的存货之间的差额及它所持有的流动负债之间的比率。速动比率主要用于衡量某一个企业能够利用多大资产进行变现或者偿还流动负债的实际能力。相关数据也直接反映了一个企业是否能够充分利用随时都在持有并且可能全部发生或者可能变现的流动资金负债去有效偿还即将全部到期的企业负债的经济能力,从某些方面上也可以看作是对流动比率的一个重要补充数据。在一般的条件下，速动指标比率也应该是跟一个企业的短期资产偿债业务能力规模大小之间成正比的，这个速动指标在1左右的财务情况下应该是相对良好的，不过这也许就需要我们根据实际的财务情况对其进行详细分析。（3）现金比率现金比率主要指的也就是流动货币资金与具有交易性质的财务基金资产之间价值总和对应的流动负债的使用比率。现金流动比率主要指的是一种广泛用于用来衡量或是使用一个企业为了从事其产品生产经营运作或者是其经营业务活动整个过程所需要产生的固定现金流而为其偿还资产流动性或负债债务能力的一个重要衡量指标。2.3.2长期偿债能力长期偿债能力是指一个企业偿还长期负债的能力，它被广泛用于用来表示一个企业资产是否已经存在或其有没有具备足够的经济能力可以去自行偿还其企业长期负债所可能带来的高额本金和长期利息。而且其长期资产偿债承担能力也还是可以直接体现在作为一个大型企业自有全部资产财务质量管理状况及其自有财务资产杠杆合理运行的基本情况。一般而言,企业的一个整体资产财务经营状态与其资产安全性较高程度都相关应该特别是通过其长期资产偿债业务能力这一财务重要性相关指标之间的巨大差异性来进行综合反映。（1）资产负债率资产负债率是负债总额与资产总额的比值。资产负债率指的就是一个企业在进行筹措资产时，无论其债权人的所有资本或者收集到的财产是否已经在整个企业内部得到了合理地利用，都应该说就是从其债权人手中所收集到的资本占整个企业全部的资产或者财产收集到总额的一定比例。（2）负债经营率负债经营率=负债权益总额/所有者权益总额负债经营率也可以叫做所有者产权比率，所反映的就是所有者权益对于偿债和财务风险的承担能力。（3）利息保障倍数如果一个企业的长期负债大多被用于投资非流动资产，形成长期资产，企业在正常管理和经营的过程中，应当以生产和经营活动所得来进行偿还债务，而非是通过转让或者变卖资产来清偿债务。因此一个企业的偿债能力和盈利水平紧密地息息相关，如果企业能够提高自己的盈利水平，它就会得到相应地提高。本文主要目的是通过利息保障倍数对万科的长期偿债能力进行了分析。其公式为：利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用公式中的利息费用包括财务费用中的利息支出和资本化利息。利息保障倍数反映了企业整体实现预期盈利活动能力和企业利息保障开销实际支出的基本关系。一般而言，该评价指标越大，企业的长期固定资产和资金偿债管理能力就越强，反之，企业的长期固定资产和资金偿债管理能力则相对来说较差。3万科集团的偿债能力分析3.1万科公司简介深圳万科企业股份有限公司于1984年在中国深圳市经济特区正式登记注册成立,1988年经过了中国深圳市人民政府“深府办(1988)1509号”等相关文件的同意和审批,公司正式启动并开始了公司股份制管理体系和机构改革;1991年1月29日,公司首次进行了公开募资发行的上市公司A股在深交所深圳创业板挂牌上市;1993年5月28日,公司首次进行了公开募集和发行的上市公司B股在深交所创业板挂牌上市;2014年6月25日,该司B股以外资者介绍的方式在联交所中国大陆主板(H股)挂牌上市。主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品。企业荣誉:公司连续第十年蝉联"中国物业服务百强企业综合实力TOP1",连续第六年蝉联"中国房地产开发企业500强首选物业品牌"榜首,连续三年获得"中国特色物业服务领先企业——企业总部基地"荣誉称号,并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。报告期内,本年度集团公司累计新建或增加万科项目厂房开发建设工程168个,按照深圳万科地产股份有限公司项目权益转让价格基准计算的项目总体规划厂房建设建筑面积约2,058.8万平方米,总体规划厂房建筑面积约3,366.5万平方米。该公司股本结构当中有限售股份：高管股和其他内资持股是相对持平的，均是664.33万股；另外股份种类构成有境外上市外资股（H股）有189353.57万股，以及人民币普通股（A股）972419.65万股。在流通A股当中，限售流通股664.33万股，无限流通股971755.33万股。这就是万科企业A股指数的基本股本结构。3.2资产负债表分析资产负债表分析如下图所示:表3-1万科集团2016年-2020年资产图根据资产负债分析图，可以得出如下结论：从图中不难看出，万科企业的总资产一直在不断的增加，当然流动负债也是在逐年的增加，而所有者权益却是先上升后减少的趋势。纵观整个大体上的趋势，万科企业的整体上是处于一个上升的趋势的。3.3损益表分析损益表的分析如下图所示表3-2万科集团2016年-2020年损益图从上表中可以看出，万科企业的主营业务收入一直在处于逐年上升的趋势，不仅仅是收入方面，在利润方面也是处于逐年增加的过程，这也就表明，万科企业在整体利润，经营方面都是处于一个较好的状态的。4万科集团的偿债能力评价4.1对万科短期偿债能力分析的重要性万科的短期偿债能力就是泛指万科公司以其自身的流动资产作为其偿还公司流动负债的重要资本和对现金进行保障的程度，它直接地反映了一个企业在日常短期债务中的偿债能力。它的重要性对其公司自身的经营是显而易见的必不可少。(1)对于一个万科公司的经营管理人员与其他经营服务主体来说:其能够偿还万科公司日常的短期资产负债的债务能力就等于意味着获得公司所有权的股东与其能够共同承担的公司财务经营风险最大程度的差别大小。短期偿债承担能力弱最有可能直接造成的三种后果:①一个企业在日常经营中及时获得一家商业银行信贷的成功概率和盈利可能性将会大大降低,丧失了信贷折扣所可能带来的资本福利;②为了有效地及时偿还已经办理到期的公司债务,可能会强行地出卖掉所有资产投资或者其他所有资产,从而将会大大降低一家公司的短期盈利偿债能力;③如果无法及时偿还已办理到期的公司债务,将会致使这家公司继续面临企业破产或者清算的巨大风险。(2)对于专业投资者来说:短期盈利偿债经营能力的资质优劣和能力强弱就直接意味着一个企业想要实现短期盈利偿债能力的困难程度及其长期投资中的机遇多少。企业的短期资产偿债债务能力的巨大下降往往可能是其长期盈利能力水平的巨大降低及其在长期投资资本市场中可能发生的各种机会成本变化所直接造成的一种先兆,这也就可能意味着其所向资本市场投入的巨大流失。(3)对于一个企业的主要利息债权人而言:一个企业的短期利息偿债经营业务素质优劣与其是否有效性的强弱就直接决定了其中固定资产本金支付及长期利息余额是否全部都能够按期足额地支付。(4)对于企业的产品提供给了客户和企业的消费者而言:一个企业短期契约偿债义务能力的高低就是意味着其自身在履行契约时的能力高低。投资者是否可以直接通过数据判断该企业的短期资产偿债服务能力如何，最后决定是否对该企业进行投资。债权人对于企业的短期偿债能力进行预测以此来得出未来企业所要承担的财务风险有多大。4.2万科短期偿债能力的分析短期偿债能力主要指标是流动比率、速动比率和现金比率。短期偿债能力主要受多种客观因素的影响，包括企业的行为特征、经营条件、生产周期、资产结构、流动资产的运用效益等。表4-1万科企业2016年-2020年各项短期偿债能力指标2016年2017年2018年2019年2020年流动资产72129542.79101755283.21129507185.63143898935.46154738706.12流动负债57999848.5584735542.99112191393.68127261028.40131749268.89存货46736133.6159808765.7675030262.7489701903.56100206300.82流动比率1.241.21.151.131.17速动比率（%）0.440.50.490.430.41现金比率（%）0.150.210.170.130.15资产负债比率（%）80.5483.9884.5984.3681.28产权比率（%）413.79505.36527.48539.34434.29表4-2万科集团2016年-2020年短期偿债能力指标变化趋势从这个表中可以明显看出，万科企业指标整体的趋势是先下降后面缓缓上升的一个趋势，但是其中速动比率近几年一直处于缓慢下降的过程。因此根据研究的数据表明，一般而言，流动比率2：1是最好的，但从上述数据中我们可以清楚地看出来万科近5年的流动比率均低于2，这就说明了万科企业的流动资产在其短期债务届满之前，可以被大幅度地用来进行变现或者偿还负债的流动性资产并不是很多，因此万科企业偿还流动负债的风险压力明显加大。同时万科企业的流动性存货也在不断地增加，尤其特别是2019年-2020年由于新冠疫情的突然爆发，导致其万科企业本身的流动性存货忽然之间出现了剧增，最后也就会直接导致万科自身的流动性比率逐年降低，这也会直接使得万科自身的短期偿债能力逐年变大，但好在其自身的债务增速和盈利增速相互保持一个平衡状态。总而言之，万科现如今的资产流动性与短期偿债能力相对薄弱。从表中我们可以清楚地看出，速动比率在2016年-2017年是一个上升的状态，但是到2017年-2020年万科速动比率一直处于下降趋势。根据万科公司研究的数据表明，速动比率在1:1的情况下是最合适的，所以近五年万科公司的速动比率均低于1，但是保持在一个均值左右，这也就可以看出万科企业潜在违约风险是较为容易预测出来的，是在可以控制风险的范畴之内。由于万科企业开发的成本一般情况下是比较高的，还会受各种各样大环境的影响，与此同时分析了多家房地产企业发现均处于此水平上，所以我们国家认为房地产行业的速动比率低于标准1是合理的。经过分析研究，我们发现万科企业是由于存货占的比重很大，占用了过多的企业资金，使得企业的速动比率不是那么的高，进一步影响了企业的短期偿债能力。从表中可以看出，万科企业的现金比率在2016年-2017年是上升的，但是在2017年-2020年是下降的趋势。一般而言，现金比率相对于流动比率和速动比率来说，能更加准确的反应万科企业直接偿还短期负债能力的能力，根据以往数据标准的比较结果来看，现金比率一般控制在20%-30%左右，看表中我们可以了解到万科近五年的短期债务现金比率大约是13%-21%左右，这也就是说明了万科企业的短期债务按时偿还的风险加大，现金类资产的盈利能力偏低，流动负债没能有效的合理加以运用，用于可以马上支付短期债务的现金类资产也少，说明企业也未经过加强管理及改革，流动资产运用的不合理，从而会导致企业一些成本的增加。同时，也说明万科企业到期无力以现有现金偿还所欠短期债务的风险会增大，存在债务到期偿还不上的可能性，即现金类资产变现能力较弱。，这可能受如今大环境影响。4.3万科长期偿债能力分析的重要性看一个大型企业管理公司的长期资本偿债管理能力，不仅仅只是意味着只有短期的资本偿债管理能力，长期的资本偿债管理能力也是企业公司持续发展壮大过程中必须扮演的一个不可或缺的重要角色。企业长期偿债的能力不同于短期的资产负债，因此企业长期的资产负债具有投资金额大、期限长、还本付息等特点，因此对于企业偿还长期负债来说归根结底就是依靠一个企业保持持续和稳定的良好经营状况，长期的资产负债能力也就是保证一定盈利的能力。短期的现金流量必须是建立在企业能够创造价值的基础上才对偿还长期负债有意义。4.4万科长期偿债能力的分析表4-3资产负债率指标数据负债总额资产总额资产负债率（%）2016年66899764.2683067421.3980.54%2017年97867297.86116534691.7883.98%2018年129295862.65152857935.6584.59%2019年145935033.50172992945.0484.36%2020年151933262.07186917709.4081.28%表4-5资产负债率趋势图一般而言，资产的实际流动比率越高，债权人就越有能力得到偿付的保障，但是如果实际流动性的比率过大，就很有可能导致促使一部分的流动资金停留在其他一些流动资产的形式上，影响到企业的长期获利。因此，企业应该将其流动比率进行测定一个更加较为合理的范围，如果流动比率低于这个范围，说明其资产负债率很快就可能会逐渐变得更高，企业信用也可能受到严重破坏，再次进行举债时很容易会可能出现困难；

如果经营者价值高于此界限，就说明了一些经营主体的资金已经出现了闲置，资金的利用和管理效率不高，造成了经营者和社会人力资源资金的严重浪费。如上图所示，万科企业的资产负债率2016年到2018年均有所提升，从2019年到2020年该指标有所下降，总体来说是呈现先上升后下降的趋势。从这个折线曲线图中我们已经可以清楚地明显看出，万科近五年的预期资产负债率基本上都是处于77%～85%的范围内，但是对于企业来说：一般实际情况下，资产负债率的最佳预期适宜执行程度一般应该是40%～60%。因此万科的资产负债率相对于标准来说，是较为高的了。该企业的财务风险也在加剧是由于2018年企业又增加了长期借款，使得企业资产负债率出现上升，究其主要的风险原因之一就是由于该企业的负债增长速度远远快于资产增长速度，说明资金不充足且资金利用率不高。从万科的企业报表中我们可以清楚地看出来，近五年来进行了对股权和债券的融资，如超短期融资券、中期票据等融资，但是企业仍然保持着一定的资产负债率,更大的程度上充分利用了其财务的杠杆,这对万科企业的长期偿债能力有着重要影响。表4-6负债经营率指标数据长期负债所有者权益负债经营率（%）2016年5640606.1316167657.1334.89%2017年9602904.4718667393.9251.44%2018年12092905.5423562073.0051.32%2019年11431977.8527057911.5442.25%2020年13203678.3134984447.3337.74%表4-7负债经营率趋势图从上图可以看出，万科2016年到2017年的负债经营率在上升阶段，但是2018年到2020年却处于下降阶段，尤其是2019年到2020年万科企业的负债经营率下降了4.51%，由于长期负债的增加，以及所有者权益变多，导致万科自身的负债经营率也在慢慢下降。一般认为负债的经营率在25%～35%之间是比较合理，但是通过观察折线图我们就可以知道万科近几年的企业负债经营率大约是在30%-52%左右，这也就说明万科的企业负债经营比率相对较高，其自身用于企业的生产和经营资金也会增加，同时其他企业的负债经营资金来源也会随之增大；并且由于企业本身的自有资金能够充分运用外部融资水平的提高，自身企业的融资潜力也能够得到进一步充分挖掘。但是这也意味着万科公司的企业融资成本的上升，长期负债压力加剧，利息开支的减少，如果后期万科企业的风险增大，一旦企业需要偿还长期负债，陷入经营困境，这也就使得万科长期负债的能力更加具有压力。表4-8利息保障倍数利息保障倍数（倍）2016年9.982017年9.242018年6.972019年7.202020年6.90表4-9利息保障倍数趋势图从以上表我们可以清楚地知道，尽管目前万科企业的利息保障倍数在2016年-2018年呈现下降的态势，但在2018-2020是逐年快速上升的趋势，这就说明了万科企业所拥有的偿还利息缓冲性资金已经充裕得足够，一般情况认为利息保障倍数在3为合理的，但是观察折线图，万科近五年的利息保障倍数在6-10之间，这也是我们可以看出万科公司所拥有的偿付利息缓冲费用的资本相对较多。表明万科公司不能及时偿还到期的利息负债风险相对较小。4.5影响万科偿债能力的因素分析（一）存货在万科企业存货与总资产的数据中。可以清楚地看出，5年间存货的总量占比一直保持在50%左右，存在着明显的存货积压。但2016年～2020年中存货金额占固定资产的百分比一直在大幅下降，说明了企业在有意地调整资产结构。分析其主要原因：一是万科公司基于审慎的市场策略，对其存在投资风险的项目进行计提，并按照存货和跌价准备进行计提的幅度变化；二是由于宏观经济政策变化使得万科企业新获到的项目在不断减少。万科企业在市场上拥有大批的存货，而这些存货之所以能够获得巨额资金积存主要原因就是由于受到了国家政策和市场调控的限制，但同时也被认为是万科企业经营中风险的主要来源和其发展方式所必须的保证。与此同时，存货市值和存货成本之间存在更为明显的差异，这种明显的差异在房地产企业中很普遍。对于万科企业来说，存货过多会削弱其快速变现的能力，直接会使资产转换为现金或负债偿还时间变长，进而对偿还短期债务产生更大的影响。(二)负债结构万科公司2018年前的资产负债其中以预收账款、应付账款和应付票据作为负债中主体的构成组件，尤其特别是预收账款。在2016年～2017年万科公司中预收账款在其整体资产和负债中所占比例已经超40%，而预收账款所占比例之所以比较大，这主要是由于万科所隶属于房地产行业领域和行业特殊性决定的，预收账款一般就是指公司未来仍然可能需要进行偿还的资产和债务，并且资本成本也低，而且还不需要用现金立即进行偿还。所以，预收的账款是不可能直接形成万科公司真正的实际负债，因为未来万科公司可能没有任何现金流入的压力。而且万科公司的短期贷款和企业长期贷款基本上已经发展成为了万科公司企业的主要融资收入来源，长期借款的资本成本较高，相对来说企业来说偿还压力较大。过度依赖借款，企业偿债压力也可能会逐渐增大，侧面表明了万科公司企业融资方式和途径过于简单，会给企业自身带来很多的风险和安全隐患，假如一旦资产市场发生变动，资金的链条必然就会紧张，严重时甚至会导致企业破产。在过去的5年里，万科企业长期借款增加,这表明企业开始关注长期债务融资的方式。而债务的总体结构从短期负债融资转向长期负债融资。但由于2018年企业依据财政部颁布新收入准则进行了相关会计政策调整，预收账款出现巨大的变化。负债结构的变化会引起偿债能力不同程度的变化。(三)宏观经济政策万科企业的偿债能力变化与政府的宏观调控政策的变化紧密相连。2018年对房地产调控力度再次加强。从2010年，以稳定住宅房价市场为主的房地产调控进入重要阶段，被称之为“史上最严格的调控政策”。2017年十九大报告中提出政策实施的连续性、规范市场秩序、土地供给以及加强贷款管理控制等，调控措施不断升级加码，对未来房地产调控政策依然抓紧。万科企业面临着限购政策以及贷款收紧的双重压力。特别是2018年政策的出台对于万科企业影响是巨大的。所以当国家调控政策逐渐收紧时，此时市场经济环境和社会有效需求金融视线也就会随之减少变弱，万科公司存货将较难地从销售方式转化成货币资金，存货产品就可能会在市场上形成积压，从而导致企业由于周转的资金不是那么快速，进而影响万科公司的偿债能力。5问题及建议5.1问题本论文主要是以万科企业近5年的财务报表所提供的万科公司相关财务统计资料为依据，对万科公司的长期偿债能力和短期偿债能力指标进行了评价，得出的结论如下：（一）对于万科公司短期偿债能力的评价本文主要是通过对万科公司近5年的财务统计资料分析、偿债能力等指标进行了分析，万科企业的负债较多，主要以负债中的预收账款为主。预收账款是企业未来仍需要偿还的债务，不会形成万科企业真正的实际负债，因为未来没有现金流出的压力，因此预收账款对于万科企业来说偿还压力并不大。而就这5年的波动时间跨度来看，万科公司企业资产的流动比率、速动比率和现金比率仍然是在相对稳定的一个比率范围内上下波动。但是需要特别注意，存货在流动资产中所占的比重问题，以免形成积压和管理方面的问题，从而导致短期偿债能力的问题。(二)关于万科企业长期偿债能力的评价目前由于万科受到了政府对房地产行业调控政策的影响，万科房地产企业为了顺应当下环境及时采用不同的销售方式来出售房屋住宅，比如采用促销降价，打折扣等方式来销售存货，从而降低存货的比例，增加企业资金的流动性，提高资金的利用率。万科公司的资产负债率、债务保障比率与知识产权保护比率均已经呈现了逐年向上递增的趋势，与该行业其他企业相比较虽然在行业中处于较高，但还在行业均值内。但企业所需负担风险增大，主要因为企业短期偿债能力指标的下降，而长期偿债能力指标的上升。5.2建议因此对于万科企业未来发展有一些建议，如下：（一）构建多元化融资渠道。由于政府出台了一系列的资金借贷的政策，缩减了原有的资金的渠道，大大加重了万科企业的压力。要想能够在这个竞争激烈和日益发展的市场中继续生存发展下来，就应该积极主动的去应对挑战。万科企业应采用多元化和多方位的筹资方式，从而拓宽融资渠道，获得资金，而不是仅仅集中于银行的借贷款。比如，最常用的方式为在二级市场上增大发股和发债的总数，也可以直接吸收外部的投资等方式以此来扩大外部融资，用于满足资金的需求量，提高万科企业的承担债务的能力。合理的利用并且充分发挥公司财务杠杆的优点来促进公司的发展，从而拓宽融资的渠道。企业任何的财务运作活动都往往需要依托于资金的支持，资金往往是整个企业的经济运作活动的起点，企业如果没有缺乏必要的融资途径和渠道，经营的活动将有可能因为缺少资金而被迫终止，企业也有可能会因此而面临严峻的财务运作困境，甚至可能导致倒闭或者破产。房地产商品住宅项目的资金投放量大、项目开发周期长、资金回笼慢，所以房地产商品住宅项目更加迫切地需要商品住宅项目的资金。目前，房地产项目开发投资企业主要融资资金来源是中国商业银行的信用贷款，但是过分注重依赖于中国商业银行的信贷资金这一单一的企业融资管理手段和金融渠道，一旦在整个国际货币市场发生变化，企业就会机会自身承担较大的财务风险，因此，企业可以考虑通过扩大融资方式和渠道，降低其融资的成本，进一步减少企业的偿债能力风险。（二）注重对存货管理，加快销量增长。在房地产行业中，存货的实际仓储数量和规模已在一定程度上直接反映了该公司的可供持续性增长和发展潜力，由于该公司对存货的流动性和资金变现的能力都比较低，所以一旦该公司的存货周转能力有所改善或者有所减弱，就很有可能会给该公司的房地产企业带来一定的资金偿债压力和一定的资金偿债风险，甚至可能会直接受损。影响该公司积极参与本公司的正常生产经营管理活动。万科认为其自身应当高度重视对库存的管理，合理地优化其销售库存结构，采取与之相应的手段措施来有效加快其销售额的增长速度，提高其库存周转率，进而减少企业的财务负担。在万科集团里存货占资产的比重较大，说明企业有较多的资金可以运转并且发展空间良好。当然，过多的存货也会使企业要承担更大的经营风险以及后续所带来的诸多问题。比如万科企业的存货周转率会影响到自身的偿债能力。因此，万科需要加大对于存货的管理，以此来降低企业存货数量，加速存货的周转，从而会降低资金在企业中的占用率，提高企业的变现和盈利能力，减少存货成本，提升万科企业的偿债能力。（三）合理地充分运用好无息负债。一个企业如果能够合理地利用无息负债，即使特别是在资产负债率稍微略高的情况下，也有可能完全保证自己的财务安全，因为一个企业不需要为了获得无息负债所花费的资金或者代价。利用无息负债方式比较成功的一个例子就是格力电器，其公司自身拥有大批的应收账款，为格力电器企业的发展提供了良好的资金来源，并且大大降低了格力电器公司筹资的成本。万科公司应当不断增强自己的公司实力，充分利用好自己的无息负债，这样的企业不但可以减少偿债的风险，而且还可以减少融资的成本，提高自己的企业效率。（四）坚持多元化管理。提高万科公司的盈利能力和水平的问题是由于该公司的偿债能力和盈利水平问题与目前万科公司得盈利能力和水平问题休戚相关，近几年来房地产行业一直饱受着中央和国家金融政策以及土地市场政策等宏观调控的双重冲击,拿地即卖房赚钱的时代正式并且过去,因此房地产必须要完全建立在自己作为主业的基础之上,寻求更加的多元化发展。这就是要求万科首先必须做的就是要在自己原有的业务上继续保持其核心竞争力,在此基础上进一步走向与房地产业发展高度密切相关的领域,并在新兴的领域中尽快力争上游。(五)适应政策改变。作为经济快速发展的一个增长点，万科企业以极快的速度在发展，渐渐地国家和政府对其重视起来。随着政府陆续出台了一系列有关房地产行业方面的政策方针，来规避和解决房地产行业本身存在的一些风险并对房地产行业的发展进行人为的干预。在此当前的巨大背景下，万科企业必须以积极的心态去应对政府所需要进行的宏观调控，要对企业自身具有一定的自信心，这样企业才能更好地生存下去。(六)优化资本结构。万科企业在进行投资时应该多地结合其自身所处的市场经济环境以及实际生存和管理经营的实际情况，合理地调整其资本结构将其长期资产负债的水平逐步调整为至房地产行业的平均水准，可以适当的加大其长期资产负债比例，实现稳定的资本结构，充分发挥其财务杠杆的调控作用，从而更好地分散财务风险，进而促进万科企业的可持续发展。6结论众所周知，企业的偿债能力一直以来都是深受大众所重视和关注的，企业资产债务的债务偿还能力水平和信誉程度都是由于企业的经营决定的。对管理情况及财务状态的改