物业管理法规制度跟政策

物业管理法规制度跟政策合同编号：__________甲方（委托方）：______________________地址：______________________联系方式：______________________乙方（受托方，物业服务企业）：______________________地址：______________________联系方式：______________________一、总则1.1合同目的本合同的目的在于明确甲方将其物业委托给乙方进行管理服务的相关事宜，包括但不限于维护物业的正常使用功能、提供优质的物业服务、保障业主的合法权益等。乙方应依据本合同的约定，运用专业的管理经验和技能，对物业及其附属设施设备、环境等进行有效的管理和维护，营造一个安全、舒适、整洁、有序的居住或工作环境。1.2适用范围本合同适用于位于[具体物业地址]的物业项目，涵盖该物业范围内的所有建筑物、附属设施设备、场地以及公共区域等。包括但不限于住宅、商业用房、停车场、绿化区域、共用通道等。1.3定义与解释（1）“物业”：指本合同适用范围内的各类建筑物、设施设备、场地以及附属物等的总称。（2）“业主”：指物业的所有权人。（3）“物业服务费用”：指乙方按照本合同约定为提供物业服务而应收取的费用，包括但不限于管理费、公共区域能耗费、设施设备维护费等。（4）“公共区域”：指物业内不为单个业主所专有，由全体业主或部分业主共同使用的区域，如楼梯间、电梯间、大堂、走廊、停车场、绿化地带等。二、物业管理法规制度概述2.1法规体系框架我国物业管理的法规体系框架主要由国家层面的法律法规、地方的规章和规范性文件构成。国家层面的法律法规如《物业管理条例》等，为物业管理活动提供了基本的法律框架和规范原则。地方根据本地实际情况制定的规章和规范性文件则在国家法律法规的基础上，进一步细化和补充了物业管理的相关规定，如物业管理服务标准、物业服务收费管理办法等。这些法规制度共同构建了一个完整的物业管理法规体系，以保证物业管理活动依法依规进行。2.2相关法律法规列举（1）《中华人民共和国民法典》中有关物业服务合同、业主的建筑物区分所有权等章节的规定，明确了业主、物业服务企业等相关主体的权利和义务关系，为物业管理活动提供了基本的民事法律依据。（2）《物业管理条例》是专门针对物业管理行业的行政法规，详细规定了物业管理活动的基本准则、业主大会和业主委员会的运作、物业服务企业的资质管理、物业服务内容与标准、物业服务费用等重要内容。（3）其他相关法律法规，如《住宅专项维修资金管理办法》，规范了住宅专项维修资金的缴存、使用和管理等事项；《物业服务收费管理办法》则对物业服务收费的定价原则、收费方式、费用构成等进行了规定。2.3法规适用原则（1）上位法优于下位法原则：在物业管理法规适用过程中，当国家法律法规与地方规章、规范性文件存在冲突时，国家法律法规优先适用。例如，如果地方规章对物业服务企业的资质要求低于国家法律法规的规定，则应以国家法律法规为准。（2）特别法优于一般法原则：对于物业管理活动中的特定事项，如果有专门的法律法规进行规范，则优先适用该特别法。例如，在住宅专项维修资金的管理方面，应优先适用《住宅专项维修资金管理办法》。（3）新法优于旧法原则：当新的物业管理法规颁布实施后，旧的法规与之冲突的部分应以新法为准。这一原则保证了物业管理法规能够与时俱进，适应不断发展变化的物业管理行业需求。三、业主与业主大会3.1业主的权利与义务3.1.1业主的权利（1）专有部分的所有权：业主对其购买或拥有的物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。例如，业主有权按照自己的意愿对专有住宅进行装修，但需遵守相关的装修规定。（2）共有部分的共有权和共同管理权：业主对物业的共有部分，如楼梯、电梯、外墙等享有共有权，并有权参与对共有部分的管理决策。业主可以通过业主大会或业主委员会行使共同管理权，如参与制定物业管理规约、选举业主委员会成员等。（3）知情权：业主有权了解物业的管理状况、物业服务费用的收支情况、专项维修资金的使用情况等与物业管理相关的信息。乙方应按照规定定期向业主公布这些信息。（4）监督权：业主有权监督物业服务企业的服务质量和履行合同的情况。如果业主发觉乙方存在服务不到位或违反合同约定的行为，可以提出意见和建议，要求乙方改进。（5）请求权：业主在其合法权益受到侵害时，有权向相关责任人请求损害赔偿。例如，如果因乙方的管理不善导致业主的财产受损，业主有权要求乙方承担赔偿责任。3.1.2业主的义务（1）遵守法律法规和物业管理规约：业主应遵守国家有关物业管理的法律法规，以及本物业区域内的物业管理规约。物业管理规约是全体业主共同制定的行为准则，业主应严格遵守其中关于物业使用、维护、公共秩序等方面的规定。（2）按时缴纳物业服务费用：业主应按照本合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。这是保障物业服务正常开展的基础，如果业主逾期未缴纳物业服务费用，应按照合同约定承担相应的违约责任。（3）合理使用物业：业主在使用物业专有部分和共有部分时，应遵循合理、安全、环保的原则，不得损害其他业主的合法权益。例如，不得在住宅内从事违法违规活动，不得擅自占用公共区域等。（4）配合物业服务企业的管理工作：业主应积极配合乙方的物业管理工作，如在物业服务企业进行设施设备维修、安全检查等工作时，提供必要的便利条件。3.2业主大会的成立与运作3.2.1业主大会的成立（1）成立条件：当物业交付使用的建筑面积达到一定比例或者业主人数达到一定数量时，应当成立业主大会。具体比例和数量根据当地的物业管理法规确定。例如，在某些地区，专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或者首套住宅交付使用满两年且交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，应当召开首次业主大会会议。（2）筹备组的组建：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民代表、居民委员会或村民委员会代表等组成。筹备组负责业主大会的筹备工作，包括起草业主大会议事规则、管理规约，确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等。（3）业主大会的成立程序：筹备组在完成筹备工作后，应按照规定组织召开首次业主大会会议。会议应选举产生业主委员会成员，通过业主大会议事规则和管理规约等重要文件，从而标志着业主大会的正式成立。3.2.2业主大会的运作（1）会议召开：业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年至少召开一次。临时会议可以由业主委员会根据一定比例的业主提议或者根据业主委员会的决定召开。会议通知应当提前告知全体业主，通知内容包括会议的时间、地点、议程等重要信息。（2）决策方式：业主大会的决策采用投票表决的方式进行。表决事项根据其重要性分为一般事项和重大事项。一般事项可以由业主大会以简单多数（例如，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）通过；重大事项，如筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等，则需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可通过。（3）业主委员会的职责：业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决议，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业的服务质量，管理专项维修资金等。业主委员会应当定期向业主大会报告工作，接受业主的监督。3.3业主大会的决策程序（1）提案的提出：业主大会的提案可以由业主委员会提出，也可以由一定比例（如百分之二十以上）的业主联名提出。提案内容应当明确、具体，与物业管理相关的事项，如物业服务内容的调整、物业服务费用的变更等。（2）公示与征求意见：提案提出后，业主委员会应将提案内容在物业区域内显著位置进行公示，公示期不少于[具体天数]天，同时征求全体业主的意见。业主可以在公示期内提出自己的看法和建议。（3）投票表决：公示期结束后，业主委员会应组织业主进行投票表决。投票方式可以采用书面投票、电子投票等方式，以保证投票的真实性和有效性。投票结束后，业主委员会应对投票结果进行统计和核实。（4）决策的生效：根据表决事项的性质，按照本合同约定的决策方式确定投票结果是否有效。如果投票结果达到法定的通过比例，则该决策生效，业主委员会应负责将决策结果告知全体业主和物业服务企业，并组织实施。四、物业服务企业4.1物业服务企业的资质与准入（1）资质要求：乙方应具备相应的物业服务企业资质。资质等级根据企业的注册资本、专业人员数量、管理项目规模等因素确定。不同资质等级的物业服务企业可以承接不同规模和类型的物业服务项目。例如，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，而三级资质物业服务企业只能承接一定规模以下的住宅物业管理项目。（2）准入条件：除具备相应资质外，乙方还应满足其他准入条件，如具有良好的商业信誉、健全的财务会计制度、依法缴纳税收和社会保障资金的记录等。在进入本物业项目进行服务前，乙方应向甲方提供相关资质证明文件和准入条件的证明材料，以供甲方审查。（3）资质的保持与更新：乙方在服务期间应持续保持其物业服务企业资质的有效性。如果资质证书即将到期，乙方应按照规定及时办理资质更新手续。如果乙方的资质发生变更或降级，应及时告知甲方，并根据实际情况确定是否继续履行本合同或对合同进行调整。4.2物业服务企业的权利与义务4.2.1物业服务企业的权利（1）收取物业服务费用：乙方有权按照本合同约定向业主收取物业服务费用。在业主逾期未缴纳物业服务费用时，乙方有权按照合同约定采取催缴措施，如发送催缴通知、加收滞纳金等。（2）制止违规行为：乙方在物业管理过程中，发觉业主或使用人存在违反法律法规、物业管理规约或本合同约定的行为时，有权进行制止，并要求其改正。例如，发觉业主擅自改变住宅用途用于商业经营时，乙方可以要求业主恢复原状。（3）获得必要的工作支持：乙方在履行物业服务职责时，有权要求甲方和业主提供必要的工作支持，如提供物业管理用房、配合设施设备的维修保养工作等。（4）委托专业服务：对于物业管理中的某些专业服务项目，如电梯维护、消防设施检测等，乙方有权委托具有相应资质的专业服务机构进行。但乙方应负责对专业服务机构的服务质量进行监督和管理。4.2.2物业服务企业的义务（1）提供物业服务：乙方应按照本合同约定的服务内容和标准，为业主提供全面、优质的物业服务。包括但不限于物业共用部位的维护与管理、共用设施设备的运行与维护、环境卫生的维护、绿化养护、公共秩序维护等。（2）制定和执行管理制度：乙方应制定完善的物业管理规章制度，如员工工作制度、设施设备维护制度、安全管理制度等，并保证这些制度得到有效执行。同时乙方还应协助业主委员会制定和执行物业管理规约。（3）定期报告工作：乙方应定期向业主委员会和业主报告物业服务工作的开展情况，包括物业服务费用的收支情况、设施设备的维修保养情况、公共区域的管理情况等。报告周期一般为[具体周期]，报告形式可以采用书面报告、公告栏公示等方式。（4）妥善保管业主资料：乙方应妥善保管业主的相关资料，如业主联系方式、房屋产权信息等。这些资料仅供物业管理工作使用，乙方不得泄露业主资料，否则应承担相应的法律责任。（5）遵守法律法规：乙方在物业管理活动中应严格遵守国家有关物业管理的法律法规，以及地方的相关规定。不得从事任何违法违规的经营活动，保证物业管理活动合法合规。4.3物业服务企业的监管（1）甲方的监管：甲方有权对乙方的物业服务工作进行监督。甲方可以定期检查乙方的服务质量、服务人员的工作态度和工作效率等方面的情况。如果发觉乙方存在服务不到位或违反合同约定的行为，甲方有权要求乙方及时整改，并根据情节轻重采取相应的措施，如扣减物业服务费用、解除合同等。（2）业主的监管：业主对乙方的服务质量也享有监督权。业主可以通过业主委员会或者直接向乙方提出意见和建议。如果多数业主对乙方的服务不满意，业主委员会可以代表业主与乙方进行沟通协商，要求乙方改进服务。如果乙方未能有效改进，业主委员会可以根据业主大会的决议，采取更换物业服务企业等措施。（3）部门的监管：相关部门，如房地产管理部门、物价部门等，对物业服务企业的经营活动也负有监管职责。房地产管理部门可以对乙方的资质管理、物业管理活动的合法性等进行监管；物价部门可以对物业服务收费的合理性进行监管。如果乙方违反相关法律法规或部门的规定，部门有权对其进行处罚。五、物业服务内容与标准5.1一般物业服务内容（1）物业共用部位的维护与管理：乙方应对物业的共用部位，如房屋承重结构、外墙、屋顶、楼梯间、走廊等进行日常巡查、维修和保养。定期检查共用部位的结构安全状况，及时发觉和处理安全隐患。对于共用部位的损坏部分，应及时进行修复，保证其正常使用功能。例如，每年对屋顶进行防水检查和维护，每季度对楼梯间的墙面进行清洁和检查等。（2）共用设施设备的运行与维护：乙方负责管理和维护物业的共用设施设备，包括电梯、给排水系统、供电系统、消防系统、智能化系统等。制定详细的设施设备维护计划，定期进行检查、保养和维修。保证设施设备的正常运行，保障业主的生活和工作需求。例如，电梯应每半月进行一次维护保养，供电系统应每月进行一次安全检查等。（3）环境卫生的维护：乙方应保持物业区域内的环境卫生整洁。定期清扫公共区域，包括道路、广场、停车场、楼梯间、电梯间等，及时清理垃圾和杂物。对垃圾进行分类收集和处理，按照规定的时间和地点进行垃圾清运。同时还应负责公共区域的卫生消毒工作，如定期对电梯轿厢、垃圾桶等进行消毒。（4）绿化养护：乙方应对物业区域内的绿化进行养护管理。包括修剪花草树木、浇水施肥、防治病虫害等工作。根据季节和植物生长特点制定绿化养护计划，保证绿化植物的生长良好，营造优美的居住和工作环境。例如，春季进行树木修剪和施肥，夏季加强病虫害防治等。（5）公共秩序维护：乙方应维护物业区域内的公共秩序。安排保安人员进行24小时值班巡逻，对进出物业区域的人员和车辆进行登记和管理。设置必要的安全防范设施，如监控摄像头、门禁系统等，并保证其正常运行。防范各类治安事件的发生，保障业主的人身和财产安全。5.2特定物业服务内容（如安保、保洁等）5.2.1安保服务（1）人员配备：乙方应根据物业的规模和特点，配备足够数量的保安人员。保安人员应具备相应的专业素质和技能，经过正规的培训并取得相关资格证书。例如，对于大型住宅小区，每[具体数量]平方米应配备一名保安人员。（2）巡逻制度：建立完善的巡逻制度，保安人员应按照规定的路线和时间间隔进行巡逻。巡逻过程中应注意观察物业区域内的人员、车辆和设施设备的情况，及时发觉和处理异常情况。巡逻记录应详细、准确，包括巡逻时间、地点、发觉的问题及处理结果等。（3）门禁管理：对物业的出入口实行严格的门禁管理。对进