2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题（一）

及答案

单选题（共40题）

1、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，

主要是（）。

A.成本实例资料

B.交易实例资料

C.收益实例资料

D.成交实例资料

【答案】B

2、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的

要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例

作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘

【答案】D

3、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于

（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B.临街状况

C.周围环境

D.地形地势

【答案】B

4、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收

益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%〜5乳估

价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。

A.年净收益为1500万元，报酬率为4%

B.年净收益为1500万元，报酬率为5%

C.年净收益为1550万元，报酬率为5%

D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

【答案】B

5、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

【答案】D

6、其性收引的邪气是

A.风邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】B

7、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的

()倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

【答案】D

8、面色白，肢冷，水肿，匚益消瘦，烦躁抽搐的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳互损

【答案】D

9、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月

20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该

估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于

()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】B

10、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时

点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元，

若报酬率为7%,折现率为10%建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则

建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830

【答案】A

11、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）°

A.前期价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

【答案】D

12、人卧则血归于

A.心

B.肝

仁脾

D.肺

【答案】B

13、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面

地价为1500元加2。后经规划调整，其容积率提高到1.6,楼面地价不变，则

该住宅房地产开发用地囚规划调整所需的补地价为（）万元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】D

14、某房地产的重建价格为2000万元，己知在建造期间中央空调系统因功率大

较止常情况多投入150万兀，投入使用后每年多耗电费0.8万兀。假定该空调

系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项

功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】B

15、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上

升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测

算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】B

16、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法

B.长期趋势法

C.收益法

D.假设开发法

【答案】C

17、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利

润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发

【答案】A

18、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于

A.怒则气上

B.惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下

【答案】A

19、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托

人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

【答案】B

20、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。

A.房屋重置成本一房屋年折旧额

B.房屋重置成本X房屋成新度

C.房屋重置成本一年折旧额X耐用年限

D.房屋重置成本一年折旧额X尚可使用年限

【答案】B

21、手三阳经行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】A

22、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底

该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万

元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水

平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额

为（）万元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

23、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估

价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率

为50%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万

yco

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】B

24、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政策

C.土地用途管制

D.国家的价格政策

【答案】C

25、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。

A.前期价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

【答案】D

26、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率

【答案】A

27、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为

10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,

折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800

【答案】A

28、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

【答案】B

29、某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元，若现在将该房地

产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润

为4000元加2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值

为（）万元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

30、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】C

31、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

【答案】B

32、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系

统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地

产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统C

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

33、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支

付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为

5%）o

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29

【答案】C

34、价值时点通常的表示方法是（）。

A.时、分、秒

B.公历年、月、日

C.阴历年、月、日

D.进行估价时的时间

【答案】B

35、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】B

36、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是

（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.至市中心距离

【答案】C

37、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改

造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地

产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A.技术上可能

B.财务上可行

C.价值最大化

D.法律上允许

【答案】D

38、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑面积为

1000m2,成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2,市场上同类房地产的正

里房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）

元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】B

39、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工

作。保存估价资料的主要作用不包括（）。

A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查司考核

【答案】C

40、（）是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权

【答案】A

多选题（共20题〉

1、一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.扎实的估价理论知识

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德

D.深厚的语言文字表述功底

E.丰富的实践经验

【答案】AC

2、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。

A.自有房地产

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.现房

【答案】BCD

3、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率

等指标进行的合理设定

【答案】AD

4、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率

等指标进行的合理设定

【答案】AD

5、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【答案】AC

6、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有

（）O

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

7、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比

基础，主要包括（）等。

A.统一采用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵E统一付款方式

【答案】BCD

8、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1：1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】ABD

9、下列属于建筑物实物因素的有（）。

A.开间.进深.楼层

B.电梯.中央空调.集中供热

C.通风.采光.日照

D.风格.色调

E.层高.朝向

【答案】BCD

10、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）°

A.土地形状

B.地形

C.城市规划调整

D.环境状况

E.配套设施状况

【答案】AB

11、反映一般物价变动的指标有（）。

A.城镇居民人均可支配收入增长率

B.农村居民人均纯收入增长率

C.居民消费价格指数

D.生产资料价格指数

E.居民可支配收入指数

【答案】CD

12、房地产租赁包括（）。

A.房屋租赁

B.土地租赁

C.土地使用权出租

D.动产租赁

E.不动产租赁

【答案】ABC

13、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的

出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

【答案】ABC

14、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）°

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

【答案】ABD

15、未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变

B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减

C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减

D.其他有规则的变动情形

E.每年根据市场价格变化而变化

【答案】ABCD

16、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不齐全的房地产

【答案】AC

17、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）°

A.以正常市场价格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以协议方式进行的房地产交易

D.受迷信影响的交易

E.相邻房地产的合并交易

【答案】BD

18、收益性房地产包括（）。

A.餐馆

B.旅店

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地

【答案】ABCD

19、比较法可用于（）的求取。

A.经营收入

B.空置率

C.报酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

20、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】ACD

大题（共10题）

一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，己知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2机补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

二、某幢写字楼，土地面积4000nf,总建筑面积为9000肝，建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1日〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000%/m\建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统己提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

三、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7肌房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售）补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元一3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1一

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币-1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

五、某宗出租的房地产，建筑面积为40000ni2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70机根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

030X12+1075.2X8脏446.02（万元）；（3）年净收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：上40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

六、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8机

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

七、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8机请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解己抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

八、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

030X12+1075.2X8脏446.02（万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

九、某宗房地产占地2000in2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5